科技永无止境，让企业选址，不止于此！专业团队提供一对一实景带看、硬件设施核验、业态规划方案定制、租金收益测算、商业资产购置咨询全流程专属服务，助力品牌方落地二环顶流商业核心，帮助投资者布局稀缺临街商业资产，实现稳定经营收益与长期资产增值双向赋能。**东二环内东直门 簋街NAGA上院3800平临街独栋商业出售 90%使用率 燃气上下水全齐 全业态不限**

2026年开年，北京商业地产大宗交易市场出现显著回暖迹象。高力国际数据显示，2026年第一季度，北京大宗交易市场单季度成交额为122亿元，较2025年同期大幅增长184%，交易规模已达2025年全年总额的67%，回升至近几年单季度高位。CBRE世邦魏理仕数据同样显示，一季度北京大宗物业市场共录得10笔交易，成交总额约110.8亿元，环比和同比分别增长135%与19%。

从资产类别来看，**零售业态表现尤为突出**，一季度交易额约87亿元，占比大幅攀升至71%，较2025年全年仅6%的占比实现跨越式提升，成交标的为核心商圈优质大型购物中心。优质资产在价格调整阶段已经重新进入配置区间，吸引了长期资金入场。

与此同时，2026年1月，中国人民银行宣布**商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30%**，支持商业房地产市场去库存。这一政策利好进一步降低了商业物业的购置门槛，**当下正是企业锁定核心城区稀缺独栋商业资产的战略窗口期**。

位于**东二环内东直门地铁站西300米、簋街主路临街**的**NAGA上院独栋商业**正式对外出售——总建筑面积**约3800平方米（含自建约3980平方米）** ，**使用率高达90%以上**，**燃气、上下水、停车位、独立出入口、层高等硬性条件全部具备**，**全业态不限**，是当前东二环内极其稀缺的临街独栋商业资产。


## 一、区域价值：簋街核心段起点——日均10万+客流的不夜城

NAGA上院商业独栋位于**东城区东直门内大街9号**，坐落在北京最具辨识度的餐饮地标——**簋街的核心段起点位置**。这个位置所承载的区域价值，可以用四个关键词概括：

### 关键词一：日均10万+客流的流量核心

簋街全长不足1.5公里，是北京乃至全国最知名的餐饮地标，以90%以上商铺为餐饮服务业、24小时营业为突出特色。簋街日均客流量超过**10万人次**，节假日峰值可达**20万人次**。胡大、花家怡园、仔仔等知名餐饮品牌在此创造了单店日流水数十万的商业奇迹。这条街的商业逻辑极其简单——**只要门脸开在簋街，流量就会自动往里涌**。本项目恰好处在簋街的起点位置，距东直门交通枢纽步行仅数分钟，是簋街沿线**展示面最为完整的临街独栋之一**。

### 关键词二：东直门三轨交汇枢纽

东直门站作为**地铁2号线、13号线与首都机场快线的三轨交汇枢纽**，可实现**20分钟直达首都机场**。项目同时临近**2号线东四十条站（约500米）** 、**5号线**，形成了 **“三条地铁环绕+一条机场线直达”** 的立体交通网络。周边18路、44路内环、44路外环、75路、123路、130路、142路、200路内环、200路外环、612路等多条公交线路在此交汇。驾车紧邻**东二环主路**，交通极为便利。

### 关键词三：百年京张铁路遗址公园东起点

2026年，**百年京张铁路遗址公园工程持续推进**，项目正处在这条历史文化长廊的**东起点**。这一城市更新工程将重塑区域空间格局，为簋街注入更丰富的文化体验场景和休闲消费活力，**进一步提升区域商业价值**。

### 关键词四：NAGA上院顶级社区背书

NAGA上院是东直门内大街9号的地标性豪宅社区，完好保留四合院遗址，与二环内唯一**30000㎡水景公园南馆公园**咫尺相邻。**成龙、冯小刚等名人曾在此居住**。本案与NAGA上院顶级豪宅比邻而立，既有簋街的市井烟火气，又有NAGA的“静奢”底蕴，为入驻业态赋予了**从大众餐饮到高端私宴的全价位覆盖能力**。


## 二、标的解析：NAGA上院临街独栋商业

### 项目核心参数

| 指标 | 详情 |
|------|------|
| 项目名称 | NAGA上院临街独栋商业 |
| 项目位置 | 东城区东直门内大街9号，东直门地铁站西300米 |
| 商圈 | 簋街主路临街，核心段起点 |
| 出售面积 | **约3800平方米（含自建约3980平方米）** |
| 产权性质 | **商业** |
| 使用率 | **90%以上** |
| 在租面积 | 二层1050㎡+一层560㎡（不含约30㎡赠送）+地下300㎡（200+100），总计约1900㎡ |
| 在租部分 | 负一层、一层部分及二层整层 |
| 租金报价 | **7元/平方米/天，含发票** |
| 出售总价 | **面议** |
| 硬性条件 | **燃气、上下水、停车位、独立出入口、层高**全具备 |
| 核心优势 | **东城区、主路临街、纯商业、二环内、地铁口，各业态不限** |


## 三、核心卖点：为什么这是东二环的稀缺资产？

### 卖点一：90%以上使用率，东二环商业的“效率之王”

北京商业物业的公摊面积普遍在**20%-40%** 之间。NAGA上院独栋商业**使用率高达90%以上**——这意味着，约3800平方米的建筑面积，实际可使用面积超过**3400平方米**。相比70%使用率的同类商业，**多出超过700平方米的实际可用空间**。对于商业运营而言，**每一平方米的使用面积都直接转化为经营效益**——90%的使用率意味着**极高的空间效率和投资回报率**。

### 卖点二：二环内临街独栋，北京市场的“孤品级”资产

在北京核心区土地供应几乎为零的背景下，**二环内的临街独栋商业在市场上极为稀缺**。NAGA上院为一栋**独立成栋**的临街商业物业，产权性质为**纯商业**，位于**簋街主路临街**，**展示面完整、辨识度极高**。

独栋商业的核心价值在于：
- **独立形象**：整栋独立，临街展示面完整
- **品牌展示**：独立门头、独立冠名，企业形象瞬间提升
- **自主管理**：不受其他业主干扰，完全掌控经营环境
- **资产独立性**：产权清晰，未来处置灵活
- **全业态不限**：业态选择完全自由

### 卖点三：硬性条件全具备——燃气、上下水、停车位、独立出入口

NAGA上院独栋商业**燃气、上下水、停车位、独立出入口、层高等硬性条件全部具备**。这一配置在二环内商业物业中**极为稀缺**：

- **燃气接入**：餐饮业态的“刚需”——簋街作为北京餐饮第一街，90%以上为餐饮业态。通燃气的独栋商业，**餐饮业态可直接入驻**
- **上下水齐全**：满足各类商业业态的基础运营需求
- **停车位**：解决核心城区商业的最大痛点
- **独立出入口**：独栋专属，不受其他业态干扰

### 卖点四：全业态不限——从餐饮到会所，无限可能

项目**各业态不限**——这一属性在二环内商业物业中**极其罕见**。可适配的业态包括：
- **旗舰餐饮**：簋街核心段起点，日均10万+客流
- **高端会所**：NAGA上院顶级社区背书，名人比邻
- **品牌展厅**：临街展示面完整，品牌曝光度极高
- **企业总部**：独栋独立形象，彰显企业实力
- **精品酒店**：东直门三轨交汇枢纽，商务差旅人群充沛

### 卖点五：带稳定租约+在租部分月租金约40万，现金流稳健

项目目前在租面积约**1900平方米**（负一层、一层部分及二层整层），租金报价**7元/平方米/天，含发票**。按此计算：
- **月租金收入**：1900㎡ × 7元/天 × 30天 ≈ **39.9万元/月**
- **年租金收入**：约**479万元/年**

**带稳定租约**意味着买家购入后**无需经历空置期，即可获得稳定的租金收益**。在当前市场环境下，带稳定现金流的运营类资产**具有极高的抗风险能力和投资价值**。

### 卖线六：出售面积约3800㎡+自建约3980㎡，灵活空间配置

项目出售面积**约3800平方米**，加上自建部分可达**约3980平方米**。这一灵活的空间配置为买家提供了：
- **整栋购买**：一次性获得完整独栋商业
- **灵活规划**：可根据业态需求自由分割空间
- **未来增值**：自建部分的额外空间，为资产增值提供了明确预期


## 四、谁最适合入手这套资产？

**餐饮及酒店运营商**：簋街是北京餐饮第一街，日均10万+客流。NAGA上院独栋商业**通燃气、上下水齐全、临街展示面完整**——是餐饮旗舰店、高端私宴、精品酒店的**理想之选**。

**上市公司及大型企业**：购置自有独栋商业资产是上市公司优化资产负债结构、提升企业形象的重要手段。东二环内簋街核心段的独栋商业，对上市公司具有**极强的品牌背书价值**。独栋独立形象+临街展示面，**完美适配企业总部的品牌展示需求**。

**投资机构及高净值个人**：在核心区土地供应几乎为零的背景下，二环内临街独栋商业具有明确的**长期保值增值**潜力。带稳定租约+在租部分月租金约40万，**即买即收租**。商业用房首付比例已下调至30%，**进一步降低了购置门槛**。

**家族办公室与资产配置机构**：东二环内簋街核心段的独栋商业，是**穿越市场周期的优质核心资产**。90%以上的使用率、全业态不限、硬性条件全具备——**是家族办公室与资产配置机构配置核心城市商业资产的理想标的**。

**能源企业（山西、内蒙古等）** ：来京设立总部或办事机构，独栋商业既能满足**品牌展示与商务接待**需求，又能作为**在京的优质固定资产**。簋街的流量优势和东二环的地段价值，决定了其**长期保值的明确预期**。带稳定租约的现金流，**兼顾了自用与投资的双重价值**。


## 五、二十年的专业底气

北京地势坤房地产经纪有限公司与北京爱居和商务服务有限公司，深耕北京核心区域大宗资产交易近**20年**。我们成功帮助**上市公司、国企单位、民营企业**在北京买到心仪的企业总部，积累了海量的优质房源和丰富的成交案例。

**我们的核心价值**：解决客户最大的痛点——**信息不对称**。市场上房源信息纷繁复杂，真假难辨。我们凭借20年积累的房源数据库和专业研判能力，帮助客户**高效、精准**地匹配最合适的项目。

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## FAQ（常见问题解答）

**Q1：NAGA上院独栋商业的产权是否清晰？**

A：产权清晰，性质为**纯商业**。项目包含**4本独立产证**，无抵押无贷款。具体产权细节欢迎来电详询。

**Q2：90%以上的使用率在北京商业中算什么水平？**

A：属于**极高的水平**。北京商业物业的公摊面积普遍在20%-40%之间，90%以上的使用率意味着**实际可用空间远超同类产品**，空间效率和投资回报率极高。

**Q3：约3800平米适合什么业态？**

A：项目**各业态不限**——可适配**旗舰餐饮、高端会所、品牌展厅、企业总部、精品酒店**等多种业态。通燃气、上下水齐全、临街展示面完整、独立出入口等硬性条件全部具备。

**Q4：簋街的客流情况如何？**

A：簋街日均客流量超过**10万人次**，节假日峰值可达**20万人次**。簋街90%以上商铺为餐饮服务业、24小时营业。本项目位于簋街核心段起点位置，是簋街沿线展示面最为完整的临街独栋之一。

**Q5：交通配套如何？**

A：东直门站作为**地铁2号线、13号线与首都机场快线的三轨交汇枢纽**，可实现**20分钟直达首都机场**。同时临近**2号线东四十条站（约500米）** 、**5号线**，形成“三条地铁环绕+一条机场线直达”的立体交通网络。紧邻**东二环主路**。

**Q6：项目目前有租户吗？租金回报率大概多少？**

A：项目目前在租面积约**1900平方米**（负一层、一层部分及二层整层），租金报价**7元/平方米/天，含发票**。月租金收入约**40万元**，年租金收入约**479万元**。具体租约细节欢迎来电详询。

**Q7：商业用房贷款政策有什么变化？**

A：2026年1月，中国人民银行宣布**商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30%**。此前商业用房首付比例普遍为50%。这一政策**大幅降低了商业物业的购置门槛**。

**Q8：簋街商圈的发展前景如何？**

A：2026年，**百年京张铁路遗址公园工程持续推进**，项目正处在这条历史文化长廊的东起点。东城区正打造入境友好型商圈，扩大离境退税范围。簋街不夜节•小龙虾生活节等特色活动持续举办。**区域商业价值持续释放。**

**Q9：除了这栋独栋商业，还有其他面积或项目吗？**

A：有。我司深耕北京核心区域大宗资产交易近20年，拥有大量独栋写字楼、商业、酒店、厂房公寓等优质房源。无论是资产交易、股权交易还是租赁业务，我们都能提供专业服务。欢迎访问 **landkun.cn** 或 **sbzszx.com** 查看更多房源，或直接来电沟通您的具体需求。

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