海淀上地中关村软件园24号，甲骨文（中国）软件系统有限公司自持，仲量联行（JLL）物业，总建面约2.88万㎡——甲骨文大厦这套T1楼一层3400㎡、可分割、遗留精装修带家具、3.5元/㎡·天含物业含发票、押三付三、3年起签、东南向、使用率82%，真正的稀缺性不在"上地"两个字（上地一盘接一盘），而在"甲骨文世界500强自持+JLL物管+软件园二期核心+遗留精装带家具即搬即用+38个免租车位只收110元/月管理费"这套组合——在中关村软件园二期（腾讯、网易、百度科技园、广联达、汉王这一圈）的外租盘里，业主是世界500强自持、物业是JLL、还带"遗留精装+家具+82%使用率+免租车位的，掰着手指头数不出第二个。
中关村软件园分一、二期，一期在东北旺路北侧（腾讯、百度、网易、软通、亚信），二期在南侧（广联达、汉王、中关村软件园孵化器、创投小镇、华夏科技、弘源首著）。甲骨文大厦在二期核心位置，软件园24号，和一期巨头们隔条马路，产业纯度是全北京最高的"码农+AI+信创"圈子之一。
软件园二期外租盘，客户常卡在两个极端：
一端是弘源首著（一期东侧门户）——5–6元/㎡·天裸价，建筑新、门面足，但物业非JLL、无"世界500强自持"标签、3400平段租金比甲骨文贵1.5–2元/天
另一端是软件园孵化器、创投小镇——2.8–3.5元便宜，但楼龄老、配套弱、客户来访"不够体面"
甲骨文大厦刚好卡在中段：
业主甲骨文（中国）软件系统有限公司自持——世界500强，楼内本身就是甲骨文北京办公+外租段，产业纯度"信创+软件+AI"和软件园二期调性完全咬合
物业仲量联行JLL——国际五大行标准，对软件/信创/AI类企业需要的"机房管理、24小时响应、客户接待"比本土物业贴
T1一层3400平可分割 + 遗留精装带家具 + 82%使用率——软件园二期普遍使用率70–75%，82%是头部水平；遗留带家具意味着"签完就能搬工位"，对急着扩租的团队是实打利
38个车位免租金、只收110元/月管理费——软件园停车是老大难（弘源/华夏都要抢），38个免租车位配3400平 ≈ 每89平配1个车位，宽松度在软件园罕见
一个要锚定的认知：甲骨文这套3.5元是"含物业+含发票"，不是裸价。软件园二期外租盘普遍口径是"裸价+物业另计（约20–28元/㎡·月）"，把物业折回天约等于0.7–0.9元/天。甲骨文的3.5元等效裸价约2.6–2.8元/天档，但因为是甲骨文自持+JLL物业+遗留带家具，账面比华夏科技（3–4元裸价）略低或持平，体验高一档。
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指标 |
参数 |
|---|---|
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项目名称 |
甲骨文大厦（Oracle Tower） |
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地址 |
海淀区上地街道中关村软件园24号（软件园二期核心） |
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业主 |
甲骨文（中国）软件系统有限公司（世界500强自持） |
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物业 |
仲量联行JLL（北京仲量联行物业管理服务有限公司） |
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总建面 |
28,819.77㎡ |
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本次主推 |
T1楼一层 3400㎡（可分割） |
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装修 |
遗留精装修，带家具（即搬即用） |
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朝向 |
东南向 |
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使用率 |
82%（软件园二期头部水平，普遍70–75%） |
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租金 |
3.5元/㎡·天（含物业、含发票） |
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付款 |
押三付三 |
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签约 |
3年起签 |
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空调 |
中央空调 9:00–19:00 |
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电费 |
0.86–0.91元/度 |
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水费 |
9.5元/吨 |
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网络 |
一级、二级网络供应商（双路由冗余） |
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车位 |
可提供38个车位免租金，仅收110元/月·个管理费 |
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周边巨头 |
腾讯（一期）、百度科技园（一期北）、网易、广联达、汉王、软通、亚信 |
数据来源：用户供给素材 + 中关村软件园公开信息
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楼盘 |
租金(元/㎡·天) |
含项 |
与甲骨文差在哪 |
|---|---|---|---|
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甲骨文大厦T1（本推） |
3.5含物业含票 |
自持+JLL+遗留带家具+82%得房+38免租车位 |
500强自持标签，软件园二期独苗 |
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弘源首著（一期东侧） |
5–6元裸价 |
建筑新、门面足 |
物业非JLL，无500强自持标签，贵1.5–2元 |
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华夏科技大厦（二期） |
3–4元裸价+物业另计 |
二期门户 |
业主非500强，物业本土 |
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中关村软件园孵化器 |
2.8–3.5元 |
政策型载体 |
楼龄老、配套弱 |
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创投小镇 |
3–3.8元 |
小面积多 |
产业纯度一般 |
把物业折回天（20–28元/月·㎡≈0.7–0.9元/天），甲骨文3.5元含物业等效裸价约2.6–2.8元/天，在软件园二期属"中性偏低"，但体验（JLL+500强自持+遗留带家具+82%得房+38免租车）是头部。账要这么算才对。
用户素材明确"可分割"+ "遗留精装修带家具"+ "82%使用率"+ "东南向"——这是软件园二期少有的"大平层+高得房+即搬即用"组合。
分割方案参考（3400平可切）
方案A：整层3400平（总部型）
适配：信创/软件/AI中大型北京总部、甲骨文生态上下游（数据库/ERP/云服务合作伙伴）、外资软件驻华办
82%使用率≈实用2788平，可比普通70%得房的4000平段
开放区120–150工位 + 独立间10–12个（含大会议/视频厅/机房/展示）
遗留带家具 → 签完搬工位即可开工，装修成本省百万级
方案B：1700+1700平分拆（两家拼或一家两部门）
每家实用约1397平 ≈ 普通70%得房2000平段
适合两家软件公司拼租，或一家公司的"研发+销售"两部门物理分离
方案C：800–1200平小段（成长型扩租）
适配：从孵化器/弘源小面积长大的团队，要"软件园二期门面+JLL物业+即搬即用的升级跳"
一个签前必核的点：业主是甲骨文（中国）自持，外租段一般是"甲骨文自用余量"或"资产处置/回租段"——3年起签+押三付三+JLL物业，说明是稳定长租段不是短期甩租，但要核"房产证用途是办公还是研发、租赁备案主体、是否能注册国高新/专精特新"这几样。软件园的政策红利（中关村示范区+海淀国高新补贴）对注册地有要求，签前让业主出证明。
甲骨文大厦的位置要坦诚讲通勤——软件园全板块都不是地铁上盖，这是共性短板：
最近地铁：13号线西二洼站约2.5km / 昌平线生命科学园站约2km / 16号线屯佃站约2km / 16号线马连洼约2.3km——均需班车/骑行/公交接驳
软件园通勤的真相：班车+自驾是主流。园区有穿梭巴士接西二旗/上地/生命科学园/屯佃各站；自驾走京藏高速、北清路、上地东路都顺，去知春路20分钟、去亚运村25分钟、去首都机场35分钟
园区内部配套：软件园一二期自带员工餐厅、星巴克、便利店、健身，甲骨文楼内遗留装修也含员工配套段
半径1公里：腾讯北京总部、百度科技园、网易、广联达、汉王——"码农+AI+信创"密度全北京最高
选甲骨文的团队，通勤结构一定是"班车+自驾+园区穿梭"为主，不是地铁刚需党。这点要在楼评里讲清，避免错客。
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维度 |
甲骨文大厦T1（本推） |
弘源首著（一期东侧） |
华夏科技大厦（二期） |
|---|---|---|---|
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业主 |
甲骨文中国（500强自持） |
弘源资本/开发商 |
本土开发商 |
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物业 |
JLL仲量联行 |
本土甲级物业 |
本土 |
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租金 |
3.5含物业含票 ≈裸价2.6–2.8 |
5–6元裸价+物业另 |
3–4元裸价+物业另 |
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使用率 |
82% |
70–75% |
70–75% |
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装修 |
遗留精装带家具 |
毛坯/简装 |
毛坯/简装 |
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车位 |
38个免租+110管理费 |
紧张，月租500+ |
紧张 |
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空调 |
9–19点 |
9–19点 |
9–19点 |
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适配 |
信创/软件/AI总部、甲骨文生态 |
互联网外溢、融资期门面 |
成长型软企 |
结论很清楚：
要500强自持标签+JLL+即搬即用+高得房+免租车位 → 甲骨文，软件园二期独一份
要一期东侧门面最新+融资接待 → 弘源首著，但贵1.5–2元/天
要最便宜+二期门户 → 华夏科技
甲骨文生态上下游（数据库/ERP/云服务/实施合作伙伴）——楼里就是甲骨文北京，业务对接零距离，软件园二期独苗
信创/软件/AI中大型总部（80–150人）——82%使用率+遗留带家具+JLL+3.5含物业，账面比弘源省出百万级/年
外资软件驻华办——甲骨文500强自持+JLL物业，接待总部访客"门当户对"
从孵化器/弘源小面积长大的升级跳团队——3400可分割，800平起就能进甲骨文
Q1：甲骨文大厦的业主是甲骨文中国吗？外租段稳定吗？
A：是，甲骨文（中国）软件系统有限公司自持，世界500强。外租段（T1一层3400平）是甲骨文自用余量稳定长租段，物业是JLL仲量联行，付款押三付三、3年起签——说明不是短期甩租，是稳定资产段。但签前务必核房产证用途（办公/研发）、租赁备案主体、能否注册国高新/专精特新——软件园的中关村示范区+海淀国高新补贴对注册地有要求，让业主出证明最稳。
Q2：3.5元/㎡·天"含物业含发票"，是真的不用再交物业了吗？空调超时怎么算？
A：按业主口径，3.5元已含物业费和发票税，不用再单交物业。但注意——空调是9:00–19:00中央空调时段，软件/AI团队常加班，超时空调是否可延时要和JLL物业谈（一般软件园盘超时空调按"延时申请+流量费"计，或VRV补装）。电费0.86–0.91元/度、水费9.5元/吨是另计的，签前核对"含物业"的具体服务清单。
Q3：使用率82%在软件园是什么水平？3400平实用多少？
A：软件园一二期普遍使用率70–75%（弘源、华夏、孵化器都在这个区间），甲骨文82%是软件园二期头部水平。3400平×82%≈实用2788平，相当于普通70%得房的4000平段的实用面积——这笔账对"要实摆工位"的软件团队是直接省钱（少租600平≈年省3.5×600×365≈76.65万）。
Q4：38个车位"免租金只收110元/月管理费"是真的吗？够吗？
A：业主口径是38个车位免租金、仅收110元/月·个管理费，配3400平段 ≈ 每89平配1个车位。软件园停车是全板块老大难（弘源/华夏月租500+还得抢），38个免租车位在软件园是稀缺资源——3400平按80–150人团队算，访客+员工车约40–60辆需求，38个免租+园区公共车位补，基本覆盖。签前核"38个是独占配属还是分时共享"。
Q5：T1一层3400平可以分割到多小？带家具是全部带还是部分带？
A：业主口径"可分割"，但最小分割段未明确（软件园二类盘一般最小300–500平起）。建议直接报需求谈——800/1200/1700/3400都可切，分割段的免租车位按比例分配。"遗留精装修带家具"一般指前手（甲骨文关联团队或退租段）的装修+工位椅+会议室家具遗留，具体留哪些要现场盘点，一般谈长签（3年+）业主愿意保留更多家具，短签可能清一部分。
Q6：地铁远不远？是不是上地区域的"地铁盘"？
A：要诚实讲——甲骨文不是地铁上盖，最近13号线西二旗约2.5km、昌平线生命科学园约2km、16号线屯佃约2km、16号线马连洼约2.3km，均需班车/骑行接驳。软件园全板块的通勤真相是"班车+自驾+园区穿梭巴"为主，园区有穿梭巴接各地铁站。选甲骨文前先确认团队通勤结构——"地铁刚需"党不建议，开车党+班车党+客户来访多（楼里有JLL接待）才是真客群。
Q7：和弘源首著4000平怎么选？都是上地/软件园大字头盘
A：弘源首著在一期东侧门户（landkun网站首页挂的"海淀中关村上地弘源首著4000平整层"就是它），5–6元裸价+物业另计，建筑新、门面足，适合融资期/接待型互联网外溢；甲骨文在二期核心，3.5含物业含票≈裸价2.6–2.8元+JLL+500强自持+遗留带家具+82%得房+38免租车位，适合信创/软件/AI总部、成本敏感但要软件园门面的团队。年租金差（按3400平算）弘源比甲骨文贵约 (5.5–2.8)×3400×365 ≈ 336万/年，差距在"门面新"vs"综合体验+成本"。
Q8：商办租售中心这边看甲骨文，和直接找JLL/甲骨文有什么不同？
A：甲骨文是500强自持盘+JLL物业，T1一层3400平涉及"3年起签的免租期（软件园大盘长签可谈1–2个月）、38免租车位的独占协议、遗留家具的留存清单、空调9–19点超时的JLL审批路径、注册地能否对接海淀国高新补贴"几样非标条款，商办租售中心（北京地势坤）长期做海淀北部/上地/软件园大宗，弘源首著4000平、中关村壹号、甲骨文3400平都在手上，能帮你把"甲骨文vs弘源vs华夏"的成本账+注册账+家具账先算完再谈价。
欢迎来电咨询：13811119290（微信同号）
网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com
新媒体：商办租售中心 / 商办楼宇 / 楼宇咖
科技永无止境，让企业选址，不止于此。
商办租售中心同步在租在售：海淀中关村软件园甲骨文大厦T1一层3400平（3.5含物业含票/JLL/82%得房/38免租车位）、海淀上地弘源首著4000平整层、海淀北清路中关村壹号300–3000平+A区独栋2万平、亚奥航空科技大厦300–2000平（3KN+LOFT）、海淀知春路坤讯271–500平、西三旗上奥188平（2.5含物业取暖/出售340万）、昌平生命科学园超极合生汇2号楼175–2000平、北五环北七家修正大厦200–30000平（2.5含票含物业/修正自持）、东四环观湖国际2804平双连层8800万（70年公寓立项）、东四环亮马河独栋1900平精装、东二环朝阳门丰联1078平无公摊、顺义中德产业园2万平独栋、东三环燕莎汇佳729平、望京凯德优品314平、西三环国际财经中心300平等多板块货源，跨商圈比对欢迎来电。**爆款标题：海淀中关村软件园甲骨文大厦3400平米整层出租 | 3.5元/㎡/天含物业发票 82%使用率 带家具拎包入住**
## 一、项目速览：世界500强自持楼宇，中关村软件园核心资产
甲骨文大厦位于**北京市海淀区上地街道中关村软件园24号**，由**甲骨文（中国）软件系统有限公司**自持开发，2019年竣工。大厦总建筑面积**28819.77平方米**，是**中关村软件园一期**内极具代表性的**甲级写字楼**。
本次推出房源位于**T1楼一层**，**3400平方米**整层（**使用率高达82%** ），**遗留精装修、带家具**，**主朝向东南向**，**报价3.5元/㎡/天（含物业、含发票）** ，欢迎来电咨询：**13811119290**
## 二、硬核参数：82%使用率+带家具，企业入驻0成本
| 参数 | 详情 |
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| 可租面积 | **3400㎡**（整层，可分割） |
| 使用率 | **82%**（远超市场65-70%平均水平） |
| 装修 | **遗留精装修，带家具**（拎包入住） |
| 主朝向 | **东南向**（全天采光充足） |
| 租金 | **3.5元/㎡/天**（含物业、含发票） |
| 付款方式 | **押三付三** |
| 签约年限 | **3年起** |
| 层高 | 3.6-3.7米 |
| 电费 | **0.86-0.91元/度** |
| 水费 | **9.5元/吨** |
| 网络 | 一级、二级网络供应商全接入 |
| 车位 | **提供38个车位免租金**，仅收取**110元/月**车位管理费 |
| 空调时间 | **9:00-19:00** |
| 物业 | **北京仲量联行物业管理服务有限公司** |
**三个核心数字值得细看：**
**82%使用率**——写字楼行业标准使用率通常在65%-70%之间。82%意味着每100平米中，**82平米都是实际可用空间**。同样是3400平米，甲骨文大厦比普通写字楼多出约**400平米的有效办公面积**——相当于多出一整层小型办公区的空间。
**带家具精装修**——上家租户为某知名互联网企业，遗留装修以开敞式办公空间为主，隔断间多为会议室和洽谈间，配有领导办公室、茶歇区域和健身区域。**企业入驻无需任何装修投入**，免去设计、报装、施工、放味等时间和资金成本。
**38个免费车位+110元/月管理费**——在北京核心商圈，写字楼车位月租金通常在800-1500元之间。甲骨文大厦**38个车位免租金**，仅收取管理费**110元/月/位**。仅此一项，**每年为企业节省车位成本约40万元**。
## 三、品牌背书：甲骨文自持+仲量联行物业，双重品质保障
**业主方：甲骨文（中国）软件系统有限公司**
甲骨文（Oracle）是全球最大的企业级软件公司之一，世界500强企业。甲骨文大厦由甲骨文**自持开发、自主运营**，楼宇品质、建筑标准、维护水平均按**国际顶级标准**执行。2019年竣工的次新楼宇，硬件状态远优于同区域老旧项目。
**物业方：北京仲量联行物业管理服务有限公司**
仲量联行（JLL）是全球五大房地产咨询机构之一，在中国拥有**约700名专业人员及6000名驻厦员工**，具备**北京市物业管理一级资质**。服务涵盖设施管理、秩序消防、环境清洁、客户服务、节能应急及智能化应用等全方位高端物业服务。
**甲骨文自持+仲量联行服务**——这一组合在北京写字楼市场中极为稀缺，意味着楼宇的**长期稳定性、服务专业性和资产保值性**均有顶级保障。
## 四、区位价值：中关村软件园——中国硅谷核心腹地
甲骨文大厦坐落于**中关村软件园**核心区。这是**中关村国家自主创新示范区**从事软件与信息服务业的**专业园区**，园区占地面积**2.6平方公里**。
**产业数据（截至2025年底）** ：
| 指标 | 数据 |
|------|------|
| 园区总产值 | **超6000亿元** |
| 入驻企业 | **超800家**总部及研发机构 |
| 上市企业 | **71家** |
| 收入过亿企业 | **94家** |
| 独角兽企业 | **4家** |
| 中国软件百强 | **19家** |
**代表企业包括**：百度、腾讯、新浪、联想、亚信科技、科大讯飞、软通动力、华胜天成、广联达等。园区已率先形成**人工智能、量子科技、云计算、大数据**等领域全国领先的特色产业集群。
**选择甲骨文大厦，就是选择与中国最顶尖的科技企业为邻**——产业协同效应、人才流动效应、品牌溢出效应，三重叠加。
## 五、交通出行：三轨交汇，通达全城
**地铁**：
- **13号线西二旗站**——约1.6公里
- **昌平线**生命科学园站
- 规划中的**13号线软件园站**——未来可实现“出站即上楼”
**公交**：多条公交线路通达，软件园周边公交网络密集。
**自驾**：
- 紧邻**京藏高速、京新高速**
- 快速通达**上地、西二旗、中关村**核心商圈
- 北五环、北清路等城市主干道环绕
## 六、市场行情参考：中关村软件园租金性价比之王
根据2026年最新市场数据：
| 项目 | 租金 | 备注 |
|------|------|------|
| **甲骨文大厦（本次房源）** | **3.5元/㎡/天** | 含物业含发票，带家具，82%使用率 |
| 甲骨文大厦（市场参考） | 2.8-3.2元/㎡/天 | 不同面积、楼层价格浮动 |
| 中关村软件园信息中心 | 5-6元/㎡/天 | 园区核心甲级 |
| 博彦科技大厦 | 4-5元/㎡/天 | 上地板块 |
| 互联网创新中心大厦 | 3.5元/㎡/天 | 软件园周边 |
| **2026年5月北京写字楼均价** | **3.79元/日/㎡** | 全市挂牌均价 |
甲骨文大厦**3.5元/㎡/天**的报价与全市均价基本持平，但**82%使用率+带家具+38个免费车位**的实际价值远超表面价格。以3400平米计算，82%使用率相当于**多出约400平米有效面积**——按3.5元/㎡/天折算，**相当于每年额外获得约51万元的使用价值**。
**与同区域项目对比**：甲骨文大厦比博彦科技大厦（4-5元）便宜约20-30%，比信息中心（5-6元）便宜约40%。**以软件园普通写字楼的价格，享受世界500强自持楼宇的品质**——这是甲骨文大厦最核心的性价比逻辑。
## 七、谁适合入驻这里？
| 企业类型 | 适配理由 |
|----------|----------|
| **科技/互联网企业** | 中关村软件园核心，与百度、腾讯、新浪为邻 |
| **AI/大数据/云计算公司** | 园区产业集群效应显著，人才密集 |
| **集团总部/区域中心** | 3400㎡整层+82%使用率，总部级办公空间 |
| **外资/合资企业** | 甲骨文品牌背书+仲量联行物业，国际标准 |
| **注重员工体验的企业** | 东南向采光+高使用率+园区生态环境 |
## FAQ（常见问题解答）
**Q1：本次3400平米房源具体在T1楼几层？朝向如何？**
A：位于**T1楼一层**，**主朝向东南向**。一层办公无需等待电梯，进出便捷；东南向全天采光充足，上午阳光充沛、下午光线柔和，办公环境舒适。
**Q2：3.5元/㎡/天的报价包含哪些费用？**
A：报价**含物业费、含发票**。需另行承担**电费0.86-0.91元/度**和**水费9.5元/吨**。
**Q3：带家具具体包括哪些？还需要自己装修吗？**
A：上家租户为知名互联网企业，遗留**精装修**，以开敞式办公空间为主，隔断间多为会议室和洽谈间，配有领导办公室、茶歇区域和健身区域。**办公家具齐全，可实现拎包入驻**，免去设计、报装、施工、放味等所有装修投入。
**Q4：82%的使用率是真的吗？怎么算的？**
A：**属实**。写字楼行业标准使用率通常在65%-70%之间。甲骨文大厦**82%使用率**意味着公摊面积极小，户型方正，空间利用率极高。3400平米中约**2788平米为实际可用面积**，比普通写字楼多出约400平米有效空间。
**Q5：38个免费车位具体怎么操作？**
A：提供**38个车位免租金**，仅需缴纳**110元/月/位**的车位管理费。在北京核心商圈，仅此一项每年为企业节省约**40万元**车位成本。
**Q6：空调开放时间是怎样？加班怎么办？**
A：中央空调开放时间为**9:00-19:00**。大厦为**两管制空调**系统，如有加班需求可协商加时空调，具体请咨询物业。
**Q7：签约年限是多久？可以短签吗？**
A：签约年限**3年起**。对于需要稳定办公场地的企业，长签可锁定租金、保障经营稳定性。具体免租期和条款可面议。
**Q8：可以注册公司吗？**
A：**可以**。甲骨文大厦为**大产权合规办公立项**，可正常工商注册。
**Q9：楼宇是哪年建成的？品质怎么样？**
A：**2019年竣工**，是**中关村软件园较新的甲级写字楼之一**。由**甲骨文自持开发**，品质按国际顶级标准执行，硬件状态远优于同区域老旧项目。
**Q10：和软件园其他写字楼比，甲骨文大厦的优势在哪里？**
A：**三重核心优势**——①**品牌**：甲骨文自持+仲量联行物业，世界500强品质保障；②**空间**：82%使用率+带家具，实际使用价值远超账面租金；③**成本**：38个免费车位+低水电费，运营成本显著低于同区域竞品。
**Q11：周边有哪些配套？员工吃饭方便吗？**
A：中关村软件园内配套成熟，楼内配套**银行、咖啡厅、员工餐厅、宴请餐厅**等一应俱全，周边酒店、商务酒店、购物中心皆咫尺可达。园区内餐饮、便利店、健身等配套设施完善。
**欢迎来电咨询：13811119290**
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