朝阳三元桥霄云路33号，燕莎使馆区核心，地铁10号线亮马桥站B口，A座16–20层+B座2–5/14–16/19–24层优选连层整层放出——霄云路33这套房源真正的稀缺性不在"三元桥"三个字（这一溜佳程、亮马河、凤凰置地、第三置业、汇佳一堆盘），而在"燕莎涉外商务调性+四面采光整层+裸顶网络地板交付+独立茶水间+TOTO智能马桶+24小时热水+物业费36含税"这套组合——在三元桥燕莎带5–7元/㎡·天裸价的同级甲级盘里，是少数能把"交付标准（网络地板+智能马桶+24小时热水）"和"使馆区接待面子"同时给到、还允许A/B座跨层连选的载体。
三元桥–燕莎–亮马河这一轴，是北京最早的"涉外商务走廊"，客群和CBD、金融街、中关村都不一样——使领馆、外资驻华、贸易公司、航运物流、高端咨询、奢侈品/时尚集团扎堆，选址逻辑第一是"接待面子+涉外配套"，第二才是性价比。
这一溜的写字楼，客户常卡在两个极端：
一端是凤凰置地、佳程广场（南/北座）、亮马河大厦——门面足、使馆区调性正，但佳程楼龄2004偏老、亮马河物业反应慢、凤凰置地户型深长
另一端是第三置业、远洋公馆、汇佳大厦——成本略低但楼龄/物业/交付参差
霄云路33刚好卡在中段：
位置在霄云路×三元桥节点，10号线亮马桥B口步行可达（燕莎桥东公交接驳也密）
A座16–20层 + B座2–5/14–16/19–24层，连层优选——意味着可以A座整段+B座跨段组合，适合"总部整层+分部连层"或"一家两层联动"
交付标准在三元桥同级盘里算良心档：裸顶（省吊顶成本）+ 网络地板材料提供（布线直接走地板，开放式办公省大事）+ 精装电梯间 + 独立茶水间+洗手间（TOTO智能马桶+24小时热水）——24小时热水这点对涉外/加班型团队是直接痛点（多数甲写只有中央空调时段有热水）
物业费36元/㎡·月含税6%——三元桥带甲级盘普遍30–38元，36含税属中位偏上，但交付含网络地板材料+智能马桶+24小时热水，折算回来不亏
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指标 |
参数 |
|---|---|
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项目名称 |
霄云路33大厦 |
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地址 |
朝阳区霄云路33号（三元桥×燕莎节点，燕莎使馆区核心） |
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商圈 |
三元桥–燕莎–亮马河涉外商务带 |
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本次主推 |
A座16–20层 / B座2–5、14–16、19–24层优选连层（整层出租） |
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朝向 |
四面采光 |
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交付标准 |
裸顶、提供网络地板材料、精装电梯间、独立茶水间+洗手间（TOTO智能马桶、24小时热水供应） |
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租金 |
面议（三元桥燕莎带甲级参考5–7元/㎡·天裸价） |
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物业费 |
36元/㎡·月（含税6%） |
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付款 |
押三付三 |
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起租 |
随时 |
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租期 |
三年起 |
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空调 |
8:00–19:00（中央空调时段） |
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地铁 |
10号线亮马桥站B口（燕莎桥东公交接驳密） |
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周边地标 |
燕莎友谊商城、四季酒店、凯宾斯基、亮马河大厦、佳程广场、凤凰置地 |
数据来源：用户供给素材 + 三元桥燕莎商圈公开市场数据
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楼盘 |
租金(元/㎡·天) |
物业费(元/㎡·月) |
与霄云路33差在哪 |
|---|---|---|---|
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霄云路33（本推） |
面议（参考5–7元裸价档） |
36含税6% |
网络地板+智能马桶+24h热水+四面采光 |
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佳程广场（南/北） |
5.5–7.0 |
32–35 |
2004年楼，楼龄老，使馆区门面 |
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亮马河大厦 |
5.0–6.5 |
30–34 |
老牌涉外，物业反应慢 |
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凤凰置地广场 |
6.0–7.5 |
34–38 |
户型深长，燕莎正门面 |
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第三置业 |
4.5–5.5 |
28–32 |
成本低，楼龄老 |
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汇佳大厦（亮马河） |
5.0–6.0 |
30–33 |
landkun挂过729平精装段 |
霄云路33的36元/月·㎡含税6%，含税口径下净物业约33.96元（36÷1.06），在三元桥带属中位。交付含"网络地板材料"（省开放式办公布线成本约80–120元/㎡）、"TOTO智能马桶+24小时热水"（涉外/加班团队省茶水间改造+热水器运维）——把这些折算回租金，等效裸价比佳程/凤凰低0.3–0.5元/天。
用户素材给的是A座16–20层（5层连段）+ B座2–5、14–16、19–24（跨段连层），都是整层、四面采光——这意味着买家可以：
单拿A座某一整层（16/17/18/19/20任选）
A座16–20连5层做总部整段
B座跨段连层（如14–16三层连，或19–24六层连，或2–5低区连）
A座+B座跨楼组合（如A座18层总部+ B座低区2–5层业务部）
整层典型切法（以1500–2000平标准层假设，具体以楼栋实测为准）：
开放办公区 80–120工位
独立间 6–8个（负责人/会议/财务/视频厅）
独立茶水间+洗手间（TOTO智能马桶+24小时热水）已交付，不用改
网络地板已铺材 → 工位布线直接走地板，开放区不用开槽
适配：涉外贸易/航运/奢侈品区域总部、咨询/律所/会计中型分所、外资驻华办、影视文化公司（燕莎调性贴）
一个签前必核：A座和B座的标准层面积、得房率、电梯分配要分开核——连层优选的意思是"跨层可谈但未必同户型"，A座16–20是连续高区（视野好、燕莎view），B座2–5是低区（接待便利但view一般）、14–16/19–24是中高区，选层前先看view和电梯分配。
霄云路33的位置要放在"燕莎涉外商务带+10号线亮马桥+机场高速入口"三件套里看：
10号线亮马桥站B口——10号线是北京环线，一路换1/4/6/13/14/16/19号线，去国贸3站、去CBD4站、去金融街换2号线、去机场快轨三元桥1站
燕莎友谊商城+四季+凯宾斯基+亮马河——客户接待"下楼即五星"，这是三元桥燕莎带独有的，国贸/金融街/中关村都没有这种"使馆区+商业+五星"密度
机场高速入口约2公里——去首都机场20分钟，对外资/贸易/航运团队是实打利
半径1公里：德国/日本/美国使馆区、佳程、亮马河、凤凰置地、第三置业——使领馆+外资+贸易+高端服务的纯度是全北京最高的之一
选霄云路33的团队，通勤结构是"10号线+开车+使馆区客户来访"为主——纯地铁刚需党（住回龙观/天通苑）会觉得亮马桥B口要走一段（燕莎桥东那段），但客户来访（外交/外资/贸易）和员工（东部北部池子）都友好。
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你要什么 |
选哪 |
|---|---|
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使馆区调性+交付良心（网络地板+智能马桶+24h热水）+ 连层灵活 |
霄云路33（本推） |
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燕莎正门面+不在乎户型深长 |
凤凰置地 6–7.5元 |
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使馆区老牌+成本略低 |
佳程广场 5.5–7元（楼龄2004） |
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最便宜+三元桥地址 |
第三置业 4.5–5.5元（楼龄老） |
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亮马河景观+精装小段 |
汇佳大厦 5–6元（landkun挂过729平） |
涉外贸易/航运/物流区域总部——燕莎使馆区+10号线亮马桥+机场高速20分钟，客户构成"外交+外资"为主
奢侈品/时尚/高端咨询/律所分所——A座16–20高区燕莎view+ TOTO智能马桶+24小时热水，接待女客户/外宾"细节到位"
外资驻华办（中型）——网络地板交付+独立茶水间洗手间，搬工位即可开工
影视文化/广告（燕莎调性贴）——使馆区圈子+亮马河燕莎桥拍摄外景方便
A+B座跨楼组合需求的大集团——总部放A座高区18–20层、业务部门放B座低区2–5层，一栋楼内解决
Q1：霄云路33的A座和B座有什么区别？连层怎么选？
A：本次主推A座16–20层（5层高区连段，燕莎view好）+ B座2–5低区、14–16中区、19–24高区（跨段连层优选）。A座高区适合总部/接待（view+电梯优先级），B座低区适合业务部/接待前台（下楼方便），B座19–24高区适合要和A座对望或同高区联动的团队。选连层前务必分别核A/B座的标准层面积、得房率、电梯分配——连层优选≠同户型。
Q2：物业费36元/㎡·月"含税6%"是什么意思？净物业多少？
A：36元是含税价（增值税6%），净物业费 ≈ 36÷1.06 ≈ 33.96元/㎡·月，在三元桥燕莎带属中位（佳程32–35、凤凰34–38、第三置业28–32）。签前核对"含税"是否包含发票税种全包，还是仅增值税6%。
Q3："提供网络地板材料"是什么意思？能省多少？
A：网络地板（access floor）是架空地板，布线（网线/电线/电话线）走地板下，开放办公区不用开槽埋管。开发商"提供材料"一般指地板基材到场，安装可能要另计或含在交付里——签前核清楚"材料提供"是"材料+安装完工"还是"只供材"。节省的是后期开放式办公布线成本，市场价约80–120元/㎡，1500平段能省12–18万。
Q4：TOTO智能马桶+24小时热水，在写字楼里少见吗？
A：普通甲级写字楼（含佳程/凤凰/亮马河）的公共卫生间一般是普通马桶+中央空调时段热水（9–19点），24小时热水+智能马桶在三元桥带是高端配置——对涉外团队（外宾/女性客户多）、加班型团队（咨询/律所/贸易有时差）是直接痛点，不用自己改茶水间热水器。
Q5：空调8:00–19:00，超时加班怎么办？
A：中央空调标准时段8–19点，三元桥带甲级盘普遍这个时段。超时空调要和物业谈延时申请（一般按流量或小时计费），或对高加班区（如涉外贸易有时差）补装VRV。霄云路33的"24小时热水"已经在卫生间/茶水间覆盖，加班基础舒适度比同级盘高半档。
Q6：地铁亮马桥B口实际要走多远？是上盖吗？
A：10号线亮马桥站B口出站后要走燕莎桥东那段（约500–800米，视A/B座入口而定），不是上盖。但三元桥带的通勤真相是10号线+开车+打车为主——10号线环线换乘强（换1/4/6/13/14/16/19都顺），机场高速2公里到首都机场，燕莎桥东公交密。纯地铁刚需党（住回龙观/天通苑远端）要三思，东部北部池子+客户来访型的团队是正客群。
Q7：三年起签、押三付三，免租期能谈吗？
A：业主基础条款是押三付三、三年起、随时起租。整层段（尤其A座16–20连5层或B座19–24连6层这种大段）可谈免租期，三元桥带整层长签（3–5年）市场惯性免租1–2个月，具体看租期和装修投入（裸顶交付业主一般不让太长免租，除非带家具遗留或定制装修）。
Q8：商办租售中心这边看霄云路33，和直接找物业有什么不同？
A：霄云路33是业主自持+物业直管盘，A/B座连层涉及"16–20高区vs14–16/19–24中高区vs2–5低区的价差、网络地板'提供材料'的完工边界、36含税6%的发票税种、三年起签的免租期、24小时热水的运维费是否另计"几样非标条款，商办租售中心（北京地势坤）长期做东三环燕莎–三元桥–亮马河带大宗，汇佳729平、亮马河独栋1900平、北化机爱工场1600平独栋都在手上，能帮你把"A座vsB座选层+连层组合+网络地板边界"这套账先算完再谈价。
欢迎来电咨询：13811119290（微信同号）
网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com
新媒体：商办租售中心 / 商办楼宇 / 楼宇咖
科技永无止境，让企业选址，不止于此。
商办租售中心同步在租在售：东三环三元桥霄云路33大厦A座16–20+B座2–5/14–16/19–24整层连层、东三环亮马河燕莎汇佳729平精装、东四环亮马河独栋1900平精装、东四环西大望路北化机爱工场1600平独栋、东二环朝阳门丰联1078平无公摊、海淀中关村软件园甲骨文T1一层3400平（3.5含物业/JLL/82%得房）、海淀上地弘源首著4000平整层、海淀北清路中关村壹号300–3000平+A区独栋2万平、亚奥航空科技大厦300–2000平（3KN+LOFT）、海淀知春路坤讯271–500平、西三旗上奥188平（2.5含物业取暖/出售340万）、昌平生命科学园超极合生汇2号楼175–2000平、北五环北七家修正大厦200–30000平（2.5含票含物业/修正自持）、东四环观湖国际2804平双连层8800万（70年公寓立项）、顺义中德产业园2万平独栋、望京凯德优品314平、西三环国际财经中心300平等多板块货源，跨商圈比对欢迎来电**爆款标题：东三环三元桥霄云路33大厦写字楼整层出租 | 燕莎核心超甲级 四面采光 仲量联行物业 世界500强为邻**
## 一、项目速览：东三环燕莎商务区新晋地标
霄云路33大厦（亦称霄云路33号）位于**北京市朝阳区霄云路33号**，地处**燕莎商务区核心**，毗邻**第三使馆区**，是燕莎区域新晋地标性**超甲级写字楼**。项目总建筑面积约**9.6万平方米**，包含**A座（20层）和B座（24层）** 两栋建筑，2022年正式入市。
本次推出房源为**B座2-5层、14-16层、19-24层**及**A座16-20层**的优选连层，可满足**整层及连层租赁**需求，欢迎来电咨询：**13811119290**
## 二、硬核参数：超甲级标准，细节见真章
| 参数 | 详情 |
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| 可租楼层 | **B座2-5、14-16、19-24层 / A座16-20层** |
| 标准层面积 | **约1,600-1,700㎡**（可连层组合） |
| 朝向 | **四面采光** |
| 租金 | **面议** |
| 物业费 | **36元/㎡/月（含税6%）** |
| 付款方式 | **押三付三** |
| 签约年限 | **三年起** |
| 交付标准 | **裸顶、提供网络地板材料、精装电梯间、独立茶水间、洗手间（TOTO智能马桶、24小时热水供应）** |
| 起租时间 | **随时** |
| 空调时间 | **8:00-19:00** |
| 层高 | **4.0米** |
| 使用率 | **约70%** |
| 电梯 | **16部** |
| 空调系统 | **VAV变风量中央空调（美国约克品牌）** ，支持独立控温 |
| 新风系统 | **30立方米/小时/人**，配备静电除尘净化装置 |
| 开发商 | **北京绿城银石置业有限公司** |
| 物业公司 | **仲量联行（JLL）** |
**六个值得关注的细节：**
**① 四面采光**——标准层四面采光设计，全天候自然光充足，办公环境通透舒适，告别暗间和死角。
**② 独立茶水间+洗手间**——每层标配独立茶水间和行政级卫生间，**TOTO智能马桶、24小时热水供应**。干湿分离设计，日常专人高频次保洁维护。细节之处体现品质，员工日常使用的便捷与舒适感大幅提升。
**③ 网络地板材料**——提供15公分网络架空地板材料，强弱电系统可暗藏于地板之下，工位规划不受束缚，企业可根据自身需求灵活布线。
**④ VAV变风量空调**——美国约克品牌VAV变风量中央空调，支持独立控温，**夏季26℃、冬季20℃恒温**。配备新风系统（30立方米/小时/人）及静电除尘净化装置。全年恒温恒湿，办公环境舒适稳定。
**⑤ 超低静音环境**——双层内呼吸式玻璃幕墙（卢浮宫同质型材），实现**35分贝超低环境声量**。35分贝是什么概念？相当于图书馆的安静级别，远低于普通写字楼的噪音水平，非常适合需要专注工作的知识型企业。
**⑥ 锋速电梯**——16部锋速电梯，**高峰候梯时间＜30秒**，告别早高峰排队等电梯的焦虑。
## 三、品牌背书：绿城银石开发+仲量联行物业，双重保障
**开发商：北京绿城银石置业有限公司**
由知名开发商北京绿城银石置业有限公司开发，**中国新兴建筑承建**。绿城品牌在高端物业开发领域享有盛誉，霄云路33号是其在北京核心商圈的标杆之作。
**物业公司：仲量联行（JLL）**
国际五大行之一的仲量联行提供物业管理服务。仲量联行在中国拥有约**700名专业人员及6000名驻厦员工**，具备北京市物业管理一级资质。“至尊服务”体系全程加持，从智能安防、停车管理到工程维保，全流程精细化运营。报修快速响应、需求高效解决，为企业省去办公运营的各类琐碎。
**绿城品质开发+仲量联行顶级物业服务**——这一组合在北京写字楼市场中极为稀缺，意味着楼宇的**长期稳定性、服务专业性和资产保值性**均有顶级保障。
## 四、区位价值：燕莎商务区核心，15国大使馆环伺
霄云路33大厦雄踞**燕莎商务区核心**，是北京东三环涉外商务核心区的稀缺资产。区位优势可概括为四个维度：
**1. 涉外商务高地。** 项目毗邻**第三使馆区**，周边**15国大使馆**环伺，涉外商务氛围浓厚。对于有国际业务、外资背景或需要频繁接待外宾的企业而言，这一区位具有不可替代的战略价值。
**2. 商圈辐射强劲。** 地处燕莎商务区核心，衔接**CBD、三里屯、望京**等北京顶级商圈。商务资源密集，商务往来的便利性无可比拟。
**3. 生态资源优越。** 紧邻**亮马河景观带**，近**朝阳公园**。商务与自然平衡，高区房源可俯瞰亮马河、远眺中国尊。由知名**SWA景观团队**打造立体生态空间，下沉庭院以“一池三山”为主题，融合水景、树阵等自然元素。
**4. 顶级配套环绕。** 周边3公里范围内汇聚**宝格丽、四季、希尔顿、凯宾斯基、威斯汀等24家五星级豪华酒店**，以及**新荣记、银座岩、MIO等7家米其林餐厅**。更有**燕莎友谊商城、蓝色港湾、凤凰汇**等优质商业配套。楼内还设有**约2,000平方米下沉商业**，配备员工食堂、咖啡店、健身房等——商务宴请、员工消费、客户接待，全部下楼即享。
## 五、交通出行：地铁10号线直达，30分钟达首都机场
**地铁**：步行快速到达**10号线亮马桥站B口**，快速换乘多线，通达全城。
**自驾**：紧邻**东三环主干道**，**1公里上京承高速**，**30分钟达首都机场**。快速接驳东北三环、四环、机场高速，商务出行高效便捷。
对于有频繁差旅需求的企业（尤其是涉外企业），30分钟直达首都机场是极具吸引力的交通优势。
## 六、市场行情参考：东三环核心区写字楼租金对比
根据2026年最新市场数据：
| 项目 | 租金 | 备注 |
|------|------|------|
| **霄云路33大厦（本次房源）** | **面议** | 超甲级，仲量联行物业 |
| 霄云路33号（市场参考） | 6-8元/㎡/天 | 超甲级写字楼 |
| 启皓大厦 | 12-22元/㎡/天 | 燕莎核心区 |
| 佳程广场 | 7-9元/㎡/天 | 三元桥 |
| 凤凰置地广场 | 8元/㎡/天 | 三元桥 |
| 二十一世纪大厦 | 4.5元/㎡/天 | 燕莎 |
| **2026年5月北京写字楼挂牌均价** | **3.79元/日/㎡** | 全市均价 |
| **三元桥本月写字楼日租金** | **3.37元/㎡/日** | 区域均价 |
**关键解读**：
东三环核心区写字楼租金呈**两极分化**态势——顶级地标（如启皓大厦）可达12-22元/㎡/天，普通写字楼则在4.5-8元/㎡/天区间。霄云路33号作为**2022年入市的超甲级新楼**，其品质对标启皓大厦，但租金更具竞争力。**物业费36元/㎡/月（含税6%）** 在东三环核心区属于合理水平。
此外，根据市场报告，三元桥区域空置率维持在健康水平，对**定制化、高品质办公空间的需求增速**明显高于传统标准租赁。霄云路33号**裸顶+网络地板**的交付标准，恰好满足了企业对**个性化空间定制**的需求。
## 七、谁适合入驻这里？
| 企业类型 | 适配理由 |
|----------|----------|
| **外资/合资企业** | 15国大使馆环伺，涉外商务氛围浓厚 |
| **世界500强/上市公司** | 已入驻奥迪中国、SK润滑油、希尔顿集团等 |
| **金融/科技企业** | 已入驻赤子城科技、米可世界、中投基业等 |
| **集团总部/区域中心** | 整层/连层灵活组合，可打造企业总部 |
| **需要定制化办公的企业** | 裸顶+网络地板，空间布局自由规划 |
| **注重品牌形象的企业** | 超甲级标准+9米挑高大堂+国际级物业服务 |
## FAQ（常见问题解答）
**Q1：本次出租的房源具体在哪些楼层？**
A：**B座2-5层、14-16层、19-24层**，以及**A座16-20层**的优选连层。可选择**整层租赁**，也可**连层组合**，灵活性极高。
**Q2：标准层面积有多大？**
A：标准层面积约**1,600-1,700平方米**。本次房源支持**整层及连层**组合，满足不同规模企业的需求。
**Q3：租金是多少？物业费包含什么？**
A：租金**面议**。物业费为**36元/㎡/月（含税6%）** 。物业由**仲量联行（JLL）** 负责，提供24小时安保、智能安防及VIP专属服务。
**Q4：交付标准是怎样的？需要自己装修吗？**
A：交付标准为**裸顶、提供网络地板材料、精装电梯间、独立茶水间、洗手间（TOTO智能马桶、24小时热水供应）** 。裸顶+网络地板的交付方式，便于企业根据自身需求进行**个性化空间定制**，灵活规划工位布局。
**Q5：空调开放时间是怎样？加班怎么办？**
A：中央空调开放时间为**8:00-19:00**。系统采用**VAV变风量中央空调（美国约克品牌）** ，支持独立控温。如有加班需求，可协商加时空调，具体请咨询物业。
**Q6：从地铁出来怎么到写字楼？**
A：**地铁10号线亮马桥站B口**出，步行即可到达。项目紧邻东三环主干道，1公里上京承高速，30分钟达首都机场。
**Q7：周边有哪些配套？员工吃饭方便吗？**
A：周边3公里范围内汇聚**宝格丽、四季、希尔顿、凯宾斯基、威斯汀等24家五星级酒店**，以及**燕莎友谊商城、蓝色港湾、凤凰汇**等优质商业配套。楼内还设有**约2,000平方米下沉商业**，配备**员工食堂、咖啡店、健身房**等，下楼即享。
**Q8：停车方便吗？怎么收费？**
A：项目配备**423个车位**（地上9个，地下414个），配备新能源车位及智能停车系统。停车费约**1,800元/月**。具体车位租赁政策请咨询物业。
**Q9：有哪些知名企业已经入驻了？**
A：项目已吸引多家世界500强及行业龙头企业，包括**奥迪中国、SK润滑油、日立数据、希尔顿集团**等跨国企业，以及**赤子城科技、米可世界、中投基业、天津天玑投资**等科技与金融企业。
**Q10：签约年限是多久？**
A：签约年限**三年起**。对于需要稳定办公场地的企业，长签可锁定租金、保障经营稳定性。具体条款可面议。
**Q11：楼宇是哪年建成的？品质怎么样？**
A：**2022年正式入市**，是**燕莎区域最新的超甲级写字楼之一**。采用**双层内呼吸式玻璃幕墙（卢浮宫同质型材）** 、**VAV变风量空调**、**LEED金级认证**等国际顶级标准。楼宇品质和硬件状态远优于同区域老旧项目。
**Q12：和燕莎商圈其他写字楼比，霄云路33号的优势在哪里？**
A：**四大核心优势**——①**区位**：燕莎商务区核心+15国大使馆环伺，涉外商务氛围无可替代；②**品质**：2022年入市超甲级新楼+仲量联行物业服务，国际顶级标准；③**空间**：四面采光+裸顶交付+网络地板，空间自由定制；④**圈层**：奥迪中国、希尔顿集团等世界500强为邻，高端产业圈层效应显著。
**欢迎来电咨询：13811119290**
**网站**：landkun.cn | sbzszx.com
**新媒体账号**：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖
*科技永无止境，让企业选址，不止于此！*
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