南四环公益西桥向南，地铁4/19号线新宫站上盖，中粮、中海、保利、天恒四大央国企联袂——大悦时代广场这一批1.35万–2万㎡总部独栋，是当前京南市场上少有的"现房+双轨+TOD商业+央企开发"四件套齐备的整售标的。下面从选址逻辑、产品参数、客群适配、交易成本四个维度拆给你看。
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指标 |
参数 |
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项目名称 |
北京·大悦时代广场 |
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位置 |
丰台区南四环外，槐房西路与新宫商业二街交汇，地铁4/19号线新宫站上盖 |
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开发商 |
中粮、中海、保利、天恒四大央国企联合打造 |
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总建面 |
约29.3万㎡，规划用地约7.6万㎡ |
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容积率/绿地率 |
2.2 / 约30% |
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土地性质 |
商业用地（非科研、非工业） |
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在售独栋 |
6–7栋，单栋建面约8300–20000㎡，可整售也可分层 |
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代表楼栋 |
3#约14000㎡、4#约13419㎡、6#约14327㎡、NY-16#约18212㎡、1#约19926㎡ |
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报价 |
面议（市场参考单价4.8–5.2万/㎡，中原公开挂牌52000元/㎡） |
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物业 |
中海物业，办公19元/㎡/月，全含（含夏冬采暖+能源）28.25元/㎡/月 |
数据来源：项目方公开资料及中原地产、安居客挂牌信息。
双轨上盖的真实通勤账
4号线直连中关村、西单、宣武门；19号线一站换乘即达丽泽、草桥、北京西站，远期接大兴机场线
公开测评口径：新宫站5站金融街、6站丽泽商务区，是四环内罕见的"300米双轨上盖"TOD节点
地面路网：南四环、京开高速、通久路、槐房西路四面锚定，北京南站/西站/丰台站10–20分钟车程，大兴国际机场约35公里
南中轴+南城计划的双重背书
《北京城市总规2016–2035》把南中轴定义为生态文化发展轴，南城万亿级投资持续落地，新宫作为"南四环+双轨+TOD商业"的复合节点，承接的是丽泽外溢、丰台科技园外溢、以及南城总部企业的升级需求。
大悦生态的"即买即用"
约5万㎡丰台大悦春风里已开业（零售/餐饮/咖啡/员工餐厅）
约1万㎡大悦酒店独栋，区域唯一高端酒店
西侧约1.6万亩南苑森林湿地公园，林木覆盖率80%，推窗见绿
很多京南写字楼卖的是"规划"，大悦时代广场卖的是"已经开业的商业+已经通车的双轨+已经交付的现房"——这对总部型企业意味着签约即可进场，不用赌工期。
4#楼是目前客户问得最勤的一栋，参数比较有代表性：
建面约13419.15㎡（B1+地上2–10层，办公约12588㎡）
标准层高4.2m，首层大堂挑高约10.2m
柱距8.4m，格局方正，承重2KN/㎡
电梯4部三菱（3客1货）
使用率约77%，在京南甲级独栋里属于偏高一档
认证LEED金级
交付公区精装，办公层毛坯，可按总部VI二次改造
土地性质纯商业用地→可做办公、可兼容商业展示、会所、高端服务
3#、6#、NY-16#、1#这几栋逻辑类似，只是面积段和昭示面不同：
3#（约14000㎡）：西临步道景观，私密总部感最强，俯瞰立体花园+艺术中庭
6#（约14327㎡）：槐房西路临街封面，72.8米超阔面宽，品牌昭示力最强
NY-16#（约18212㎡）：离四环更近，通久路+槐房西路双干路，每层预留上下水，业态适配最广
1#（约19926㎡）：AB双塔结构，东塔7000+西塔12926，适合需要"双总部"或"总部+子公司"同栋的企业
民企/上市公司总部
1.3–2万㎡这个体量，对一家总部来说"不大不小"——既够放下董办、业务条线、多功能会议、员工餐厅、展厅，又不至于像3万㎡以上那样带来闲置压力。南城制造业、商贸、供应链类企业升级总部，是最主流的客群。
资管/家族办公室类买方
四大央企开发+现房+产权清晰+大悦春风里已开业→资产安全性高，适合做长期持有型配置。单价5万出头对标丽泽6–8万、金融街8万+，价差本身就是安全垫。
酒店/康养/高端服务机构运营商
4#楼旁边就是轻奢酒店栋（约10288㎡、127间房）做参照，4#、1#首层8米层高+每层预留上下水，改酒店、医美、高端会所、汽车展厅都能跑通。
一个容易踩的点：土地性质是商业用地，不是科研也不是工业——这意味着注册、业态适配、后期转手都比科研用地宽松得多，买之前这条一定让经纪方在合同里写死。
交易方式：产权交易为主，也可走股权交易，成交价各付各税
税费：除成交价外，买方仅承担3%契税 + 万分之五印花税（相比住宅类交易简单很多）
报价口径：面议，市场参考4.8–5.2万/㎡，1#整栋中原挂牌约10.36亿（52000元/㎡）
产权年限：商业40年/50年（项目竣工2019–2020年，用到2069年）
车位：整体项目约1400个，独栋可按比例配比
Q1：大悦时代广场具体在哪条地铁上？是不是真的上盖？
A：丰台南四环外，地铁4号线与19号线换乘站新宫站上盖，B2层可直通，不用出地面。19号线5站金融街、6站丽泽，4号线向北串联中关村和西单。
Q2：在售独栋的面积段有哪些？
A：单栋建面约8300–20000㎡，主力问询集中在13500㎡ / 18000㎡ / 20000㎡这三档。也可分层分售，最小582㎡起。
Q3：报价是多少？能不能看房？
A：整售报价面议，市场参考单价4.8–5.2万/㎡。项目为现房，可预约实地看楼，含4#、3#、6#、NY-16#、1#等多栋可选。
Q4：开发商是谁？有没有交付风险？
A：中粮、中海、保利、天恒四大央国企联袂开发，中海物业操盘，2020年前后已竣工交付，现房状态，不存在交付风险。
Q5：土地性质会不会影响我注册公司和后期转手？
A：纯商业用地（非科研/非工业），可注册、可产权交易、业态适配宽，比科研用地灵活很多。
Q6：除了房价还要交哪些税？
A：买方侧就是3%契税 + 万分之五印花税，相对简单。产权交易和股权交易两种路径都可谈。
Q7：谁最适合买这一批独栋？
A：三类客户最匹配——①南城升级总部的民企/上市公司；②看重资产安全性的资管/家族办公室；③想做酒店、医美、高端会所的业态运营商。
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**爆款标题：南四环双轨上盖·大悦时代广场｜四大国央企联袂打造，1.3-2万㎡总部独栋现房发售**
## 一、项目概况：南中轴商务新地标
大悦时代广场位于北京市丰台区南四环公益西桥与南中轴交汇处，地铁4号线与19号线新宫站上盖。项目由中粮、中海、保利、天恒四大国央企联合开发，总建筑面积约29.3万平方米，集商业、办公、酒店、职居四大业态于一体。项目于2019年竣工，办公产权年限至2069年。
本次出售的独栋写字楼面积涵盖**13500㎡、18000㎡、20000㎡**三种规格，另有13419.15㎡及18317.13㎡独栋在售。项目以LEED金级标准打造，是南四环区域稀缺的总部生态商务集群。
## 二、区位价值：四轨交汇，通达全城
### 2.1 轨道交通——北京唯一四轨首发上盖
大悦时代广场占据新宫站**四轨交汇**的枢纽地位——地铁4号线、19号线已开通运营，L5、L6号线规划中。其中4号线与19号线为已开通的双地铁上盖，可实现：
- **15分钟**直达金融街、丽泽商务区
- **30分钟**覆盖中关村、国贸等核心商圈
- **10分钟**车程覆盖北京南站、西站、丰台站三大枢纽
- **35公里**直达大兴国际机场，车程约30分钟
### 2.2 道路交通——南四环与南中轴金十字
项目地处南四环与南中轴交汇的“金十字”核心区，周边南四环、槐房西路、京开高速、通久路等主干道环伺，形成了便捷的立体交通网络。
### 2.3 政策红利——南城计划核心辐射区
项目紧邻首都商务新区，享受城南行动计划、南中轴规划、南部成果转化带等政策优势，是南城崛起的战略要地。
## 三、产品力解析：总部独栋的硬核配置
### 3.1 建筑规格
| 指标 | 参数 |
|------|------|
| 总建筑面积 | 约29.3万㎡ |
| 独栋出售面积 | 13,500㎡ / 18,000㎡ / 20,000㎡ |
| 地上层数 | 10层 |
| 地下层数 | 3层 |
| 标准层面积 | 1,508-1,535㎡ |
| 首层大堂挑高 | **10.2米** |
| 标准层层高 | **4.2米** |
| 使用率 | **77%**，远超市场平均水平 |
| 柱距 | 8.4米 |
### 3.2 设施配置
- **电梯**：4部三菱电梯（3部客梯+1部货梯）
- **停车位**：总车位约1400个
- **空调系统**：中央空调
- **物业费**：办公19元/㎡/月（含夏季制冷+冬季采暖）
- **物业公司**：北京中海物业管理有限公司
### 3.3 生态办公环境
项目三面被约**1.6万亩南苑森林湿地公园**环抱，2023年底林木覆盖率达80%。内部规划**五重立体楼宇花园景观**，打造“森林里的写字楼”，负氧离子浓度超城区3倍。得房率超过75%，大面宽配合落地窗体，可眺望中轴景观。
## 四、商业配套：全维业态自成一城
项目内部包含**大悦春风里购物中心**及**四星级酒店**。周边3公里范围内更汇聚了万达广场、荟聚购物中心、宜家、山姆会员店等大型商业综合体。
医疗配套方面，天坛医院新院区、北京博爱医院、航天总医院等多家医疗机构环伺周边。
## 五、市场洞察：为什么现在是入手的好时机？
### 5.1 大宗交易市场强势回暖
据高力国际数据，**2026年第一季度**北京房地产大宗交易单季度成交额达**122亿元**，同比大幅增长**184%**。交易额中位数回升至**6.7亿元**，同比上涨81%。其中**自用型交易额占比超90%**，表明企业购置总部资产的需求强劲。
### 5.2 写字楼市场量稳价跌，高品质物业虹吸效应显现
2026年Q1，北京甲级写字楼市场空置率环比回落至**18.5%**，同比下降1.7个百分点。高品质物业的虹吸效应明显——这意味着像大悦时代广场这样的LEED金级认证项目，在市场调整期更具抗风险能力和资产保值性。
### 5.3 南四环——价值洼地的资产配置窗口
相比东城、西城、朝阳核心区，丰台特别是南四环沿线，写字楼单价可能只是核心区的**三分之一到一半**。随着城南行动计划持续推进、首都商务新区加速建设，区域价值正处于上升通道。
## 六、谁适合买？
- **拟设立总部或区域总部的国央企、上市公司**：独立冠名权、独立大堂、独立形象，彰显企业实力
- **寻求资产配置的机构投资者**：LEED金级认证+四轨上盖+国央企背书，具备长期资产增值潜力
- **科技、金融、专业服务类高成长企业**：生态办公环境+便捷交通+完善配套，有效提升人才吸引力
## FAQ
**Q1：大悦时代广场的独栋写字楼目前是什么状态？**
A：项目已于2019年竣工，2021年5月30日交付，为**现房出售**，可实地看楼。交易方式为资产交易/产权交易。
**Q2：独栋写字楼的具体面积有哪些选择？**
A：目前可售独栋面积包括：**13,500㎡、18,000㎡、20,000㎡**，以及13,419.15㎡和18,317.13㎡等规格。具体楼栋信息可来电咨询。
**Q3：价格是多少？**
A：出售报价面议。市场参考价在**4.8-5.2万元/㎡**区间，具体价格因楼栋、面积、楼层等因素有所不同，欢迎来电详询。
**Q4：交通到底有多方便？**
A：项目是**地铁4号线和19号线新宫站上盖**，出地铁即达。15分钟到金融街，30分钟到中关村、国贸。南四环、京开高速等主干道环伺，10分钟到北京南站/西站/丰台站，30分钟到大兴机场。
**Q5：项目由谁开发？品质有保障吗？**
A：由**中粮、中海、保利、天恒**四大国央企联合开发。项目以**LEED金级标准**打造，物业由中海物业管理，品质与信誉均有保障。
**Q6：办公环境怎么样？**
A：项目三面被**1.6万亩南苑森林湿地公园**环抱，内部五重立体园林景观。首层大堂挑高10.2米，标准层高4.2米，使用率高达77%。大面宽落地窗可眺望中轴景观。
**Q7：商业配套齐全吗？**
A：非常齐全。项目自带**大悦春风里购物中心**和**四星级酒店**。周边还有万达广场、荟聚购物中心、宜家、山姆会员店等。医疗方面有天坛医院新院区等。
**Q8：现在买写字楼是好的时机吗？**
A：2026年Q1北京大宗交易额达122亿元，同比增184%，自用型交易占比超90%。高品质物业虹吸效应明显。南四环作为价值洼地，加之城南计划持续推进，当前正是资产配置的窗口期。
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