南三环丽泽商务区新时代国际中心898平整层出租测评 14号线西铁营300米 遗留装修可分割 丽泽南溢出承接带实测
2026年丽泽商务区的租金光谱里有个被低估的"南溢带"——丽泽核心（丽泽SOHO、晋商大厦、聚杰金融、青海金融大厦）整层租金锚在5.5-10元/㎡/天，物业费28-35元/月/㎡，是金融二部、专业服务、国央企分支的主场；但再往南一站14号线西铁营，天街开业后这片"丽泽南门户"正在接核心溢出：租金低1-2元、物业费低3-5元、车位便宜一档，且14号线一站回丽泽天街、两站到菜户营、三站到望京南换15号线。新时代国际中心（丰台福宜街5号院1号）就是南溢带里少有的"898㎡整层可分割+遗留装修+层高3.6+车位700打包"的盘。如果你在看的不是丽泽SOHO那种地标溢价，而是"要丽泽商务区门牌+14号线+整层可分割+遗留装修即入驻"的金融二部、专业服务、成长型总部，这篇把产品和账一次讲清。
新时代国际中心位于丰台区福宜街5号院1号，属丽泽金融商务区南拓承接带，距地铁14号线西铁营站D口向南约300米。片区定位拆三层：
交通层：14号线串丽泽-望京-CBD，西铁营一站到丽泽天街（丽泽核心）、两站到菜户营、三站到大望路换1号线/CBD；向北接4号线角门西、向南接大兴线
商业层：丽泽天街（北侧约800米）、万达广场大红门（东南）、首开福茂（本地）
产业层：丽泽核心的金融二部/专业服务/国央企分支，溢出到西铁营这一带，租金差1-2元/天+物业费差3-5元，对60-120人团队三年能差出200-400万
在丽泽这条线上，"丽泽SOHO/晋商/聚杰"是核心地标（8-12元/天），"新时代国际+西铁营片区"是南溢承接（预计4.5-6元/天）。新时代国际的客群画像很清晰：想挂"丽泽商务区"门牌、但要控TCO、不需要丽泽SOHO那种玻璃塔楼面子的金融/专业服务/国央企三部。
先把给的硬参数列清：
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维度 |
参数 |
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项目名称 |
新时代国际中心（A座9层） |
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地址 |
丰台区福宜街5号院1号 |
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出租面积 |
898.17㎡（整层，可分割） |
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层高 |
3.6米（未明示净高，预估2.7-2.8） |
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物业费 |
25.75元/月/㎡ |
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付款 |
押三付三 |
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交付 |
遗留装修 |
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车位 |
700元/月（含200元物管费，即车位本体约500+物管200打包） |
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电费 |
1.1元/度 |
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水费 |
9.5元/吨（用户写"9.5元/度"应是笔误，水费按吨计） |
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空调 |
周一至周五8:30-19:00 |
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空调加时 |
950元/小时 |
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交通 |
14号线西铁营站D口向南300米 |
几个产品点拆开：
898.17㎡可分割是丽泽南的甜点面积——丽泽核心整层普遍1500-2200㎡（丽泽SOHO标准层约2000+、晋商约1800、聚杰约1600），898㎡在丽泽核心几乎找不到整层，但在新时代能拿到"整层感+可分割"的双重逻辑：可以898整层包（约60-90工位，按70%使用率629实用，人均7-10㎡排60-90人），也可以切成400+498两户（各20-40工位），适配分支办/小总部/专业服务合伙办。
遗留装修=签完微调即入驻——省掉毛坯3-5个月装修期+950元/小时空调加时的装修期成本（丽泽核心装修期空调加时很贵，新时代同样950/小时但面积小一档）。对金融/专业服务"签完就要进场"的节奏友好。
层高3.6米在丽泽南属常态——丽泽SOHO净高2.95-3.05、晋商净高2.8、聚杰净高2.7-2.8，新时代3.6米层高（净高预估2.7-2.8）和片区持平，没优势但没短板。
车位700含200物管是隐性性价比——丽泽核心地下车位普遍800-1200元/月（丽泽SOHO约1000、晋商约900、聚杰约850），新时代700打包（其中200是物管、500是车位本体）比核心便宜200-500/月/个。898㎡按1:0.8车位比需约28个车位，28×700=19600/月，比丽泽核心28×1000=28000省约8400/月，年省10万。
空调8:30-19:00+950/小时加时——这个配置对金融/专业服务（基本不加班，偶尔会议到21点）够用，950/小时对898㎡整层算下来，加时2小时/天（19-21点）×22天=44小时/月，加时费约4.18万/月——这是"金融/专业服务OK、互联网研发不OK"的分水岭，后者建议直接看24小时空调盘（如元都众创、上地NEO）。
按丽泽南溢出预期租金5元/天测算（面议，参考丽泽核心5.5-10、南溢带4.5-6）：
年租金 = 898.17 × 5 × 365 ≈ 163.9万/年
年物业费 = 898.17 × 25.75 × 12 ≈ 27.75万/年
空调加时（按金融/专业服务轻度使用，月均20小时）≈ 950 × 20 × 12 = 22.8万/年
车位28个 × 700 × 12 = 23.52万/年
TCO约合 163.9+27.75+22.8+23.52 ≈ 238万/年
对比丽泽核心同面积（假设6.5元租+30物业+同加时+同车位）：
丽泽核心TCO ≈ 898×6.5×365 + 898×30×12 + 22.8万 + 28×1000×12 ≈ 213万+32.3万+22.8万+33.6万 ≈ 301.7万/年
新时代比核心年省约63.7万，三年省191万——这就是"丽泽南溢出"的真金白银。
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项目 |
位置 |
整层面积 |
租金参考(元/㎡/天) |
物业费 |
特点 |
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新时代国际中心 |
14号线西铁营300米 |
898可分割 |
面议（预计4.5-6） |
25.75 |
遗留装修、丽泽南溢出、车位700打包 |
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丽泽SOHO |
14号线丽泽站上盖 |
约2000+ |
8-12 |
约32-35 |
扎哈地标、金融头部 |
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晋商大厦 |
丽泽核心 |
约1800 |
6-8 |
约28-30 |
山西国资背景、金融偏好 |
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聚杰金融 |
丽泽核心 |
约1600 |
5.5-7 |
约26-28 |
金融二部偏好 |
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青海金融大厦 |
丽泽核心 |
约1500-2000 |
5.5-7.5 |
约28 |
西北国资背景 |
新时代的差异化是"898㎡可分割+遗留装修+丽泽南门户+西铁营300米+比核心TCO低25%"——客群不是丽泽SOHO的金融总部，是金融二部/三部、专业服务合伙办、国央企分支、想挂"丽泽商务区"门牌但控成本的成长型。
金融/类金融二部三部：券商营业部、基金分支、保险区域办、融资租赁、保理——丽泽核心租金贵，西铁营一站地铁回丽泽天街见客户，门牌写"丽泽商务区福宜街"也算丽泽圈。
专业服务合伙办：律所、会计师事务所、咨询、评估——898可分割，400+498两户，两个合伙人各拿一层或各拿一户，遗留装修即入驻。
国央企分支/三地办：外地国企在京设点，要"丽泽"门牌但不需要SOHO地标，898整层够用，押三付三+遗留装修现金流友好。
成长型科技/文创：14号线西铁营一站丽泽、三站大望路CBD，交通够用；但空调8:30-19:00+950加时对研发团队不友好，这条客群要慎选（更推荐看上地NEO、元都众创那种24小时盘）。
"可分割"要核最小分割单元和公摊——898㎡如果切400+498，要核两个分割户是否各有独立空调面板、独立门禁、独立强弱电井，避免"切是切了但共享核心筒导致使用率掉到60%以下"。
遗留装修要核"遗了什么"——是吊白网+地毯+灯带的基础遗留，还是带隔断+工位+会议室的深度遗留？898㎡如果带深度遗留，省的是80-120万装修款+3个月工期；如果只是基础遗留，要核拆除重做成本。
空调加时950/小时对898㎡的单价——约1.06元/㎡/小时，比丽泽SOHO（约1.2-1.5）、晋商（约1.1）略低，但仍是"金融/专业服务OK、研发不OK"的线。如果团队有跨时区会议或夜班需求，按月20-40小时测算加时预算。
车位700含200物管要核"700是打包价还是车位500+物管200"——合同里建议拆开写，避免后期物管涨价牵连车位。
押三付三+丽泽惯例，可谈1-1.5个月免租期做遗留装修微调+工商注册（注册地址项目提供，但变更要时间）。
Q1：新时代国际中心的具体位置和交通？
A：位于丰台区福宜街5号院1号，属丽泽金融商务区南拓承接带，距地铁14号线西铁营站D口向南约300米。14号线一站到丽泽天街（丽泽核心）、两站到菜户营、三站到大望路换1号线/CBD，向北接4号线角门西、向南接大兴线。
Q2：本次出租的898.17㎡是什么状态？
A：A座9层整层898.17㎡，可分割（可整层包也可切为两户如400+498），交付为遗留装修，层高3.6米，付款押三付三，租期面议（片区惯例2年起）。
Q3：租金和物业费怎么算？
A：租金面议，参考丽泽南溢出带预期4.5-6元/㎡/天（丽泽核心5.5-10元）；物业费25.75元/月/㎡。按5元测算898㎡年租金约163.9万、年物业费约27.75万，TCO（含轻度空调加时+28车位）约238万/年，比丽泽核心同面积年省约60-80万。
Q4：车位和空调的配置？
A：车位700元/月（含200元物管费，即车位本体约500+物管200打包），比丽泽核心800-1200便宜一档。空调供应周一至周五8:30-19:00，加时950元/小时（约1.06元/㎡/小时），对金融/专业服务（轻度加班）够用，对研发团队（长加班）不友好。
Q5：遗留装修能省多少？
A：遗留装修分"基础（吊白网+地毯+灯带）"和"深度（带隔断+工位+会议室）"两档。898㎡若为基础遗留，省2-3个月毛坯工期；若为深度遗留，省80-120万装修款+3个月工期。看房时让招商出遗留清单（隔断位置、工位数、空调面板、强弱电点位）。
Q6：和丽泽核心的丽泽SOHO、晋商、聚杰怎么选？
A：丽泽SOHO8-12元/天+物业32-35是金融总部地标逻辑；晋商6-8、聚杰5.5-7是金融二部核心逻辑；新时代4.5-6+物业25.75是丽泽南溢出逻辑，硬件标准略低于核心但TCO低25%，适合"要丽泽门牌但控成本"的金融二部三部、专业服务合伙办、国央企分支。
Q7：898㎡能坐多少人？
A：按70%使用率实用约629㎡，人均7-10㎡排约60-90工位的成长型总部配置；若分割为400+498两户，每户约28-40工位，适合两个合伙人分户或母子公司分户。
Q8：水费9.5元/度是笔误吗？
A：应是"9.5元/吨"，商业水费北京2026锚在9-11元/吨，9.5符合；电费1.1元/度也符合商业电价区间。签前让招商出"能耗费价目表"核对。
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商办租售中心隶属北京地势坤房地产经纪有限公司，如需将新时代国际中心与丽泽SOHO、晋商大厦、聚杰金融做丽泽898-1000㎡整层横向TCO测算（含租金、物业费、车位、空调加时、南溢溢价），可来电拿表。
