望京商务区融科望京中心1470平出售测评 1.99万单价无贷各付各税 年净收170万回报6.46% 15号线望京东600米

2026年望京整层出售盘的价格光谱里有个反差值得说——望京东站那条超甲带，保利国际广场8.5-11元/天租金对应出售单价4.5-6万、中航产融5-7.5元/天租金对应4-5万、绿地中国锦跨度更大、利星行面议。但同样在望京东站600米这条线上，融科望京中心（联想控股融科智地开发，80米/22层，地上2-22层办公，8客梯高低区，物业费25元/平/月）放出的这层1470.04平，单价只要1.99万，无贷，产权交易各付各税开全额发票，还带4年多稳定租约年净收170万，回报6.46%。如果你在看的不是望京超甲的地标溢价，而是"望京核心+产权干净+稳定租约+能开票+单价2万不到"的配置型资产，这层的反差就是它的核心卖点。下面把产品和账拆开。

一、项目底色：融科智地开发，望京东站600米的中坚盘

融科望京中心位于望京核心区，北四环-望京交界位置，开发商为联想控股旗下的融科智地（和融科资讯中心、融科橄榄城同系），属望京"第二梯队"甲级——不是保利国际/中航那种超甲地标，但是融科系产品力+望京东站600米+25元物业+8客梯的配置，在望京中坚客群里认。

几个硬参数先摆：

• 建筑高度80米，地上22层+地下3层，办公楼层2-22层

• 电梯8部客梯，高低区分区

• 物业费25元/平/月（望京甲级常规水平：保利国际超甲35、中航35、利星行约20+、融科25属中坚）

• 交通：15号线望京东站600米（望京超甲核心带），14号线阜通站1.3公里（双线）

• 周边配套：新荟城、首开广场、凯德MALL、华彩、中行/招行/建行/民生、昆泰公寓、昆泰酒店、融科橄榄城、保利中央公园

 在望京东600米这条"超甲大道"上，从近到远是：保利国际广场（上盖）→ 中航产融（219米）→ 浦项 → 利星行 → 融科望京中心。融科的位置比保利/中航稍远一两百米，但单价1.99万比保利出售盘（4.5万+）低一半以上，比中航（4-5万）低一半多——这就是"同一条地铁带、不同产品系"的价差逻辑。

二、本次房源：1470.04平中低层，整层可分售

几个卖点拆开：

1.99万/㎡在望京整层出售盘里是低位。前文写过的几个参照：

• 马甸科技会展中心：2.36万/㎡（2001楼龄，个人产权）

• 瑞辰国际：2.83万/㎡（2007楼龄，70年产权，团结湖）

• 玲珑天地：3-4.5万/㎡（海淀西四环）

• 城茂未来广场：3.5万/㎡（未来科学城）

• 保利国际/中航产融出售锚：4-6万/㎡

融科1.99万比马甸还低0.37万/㎡，比瑞辰低0.84万/㎡——但要注意：马甸是北三环、瑞辰是东三环团结湖燕莎、融科是望京核心，按"环线+产业密度"融科的地段价值应高于马甸，1.99万的定价逻辑可能是"中低层+带租约+业主诚意出售"三因素叠加。中低层在望京东600米这条带上是减分项（高区能看大望京公园，中低区被保利/中航挡），但1.99万就是为中低层买单的折价。

产权交易各付各税+开全额发票+无贷——这是和前文劲松股权盘（3.2亿股权）的本质差异。各付各税的税负结构：

• 买方：契税3%（2925万×3%≈87.75万）+ 印花税0.05%

• 卖方：增值税及附加（差价5.6%）+ 土增税（累进30-60%）+ 企业所得税（25%或20%）

• 但"各付各税"意味着卖方税负不转嫁到买方，买方真实支出 ≈ 2925 + 88 ≈ 3013万

对比股权交易（如前文劲松3.2亿股权避开土增），融科走产权各付各税虽然买方多付了卖方那侧的税（会转嫁到报价里或已含在1.99万里），但换来三件事：开全额发票（企业买断办要费用抵扣的刚需）、产权干净无壳风险、无贷直接过户。对"企业买断办公+要开票+要做资产折旧"的客群，产权交易比股权友好；对纯财务配置型（如前文劲松那类），股权更省税。

6个车位可单独再谈——1470㎡配6个车位，车位比约1:245㎡，在望京东这片属偏紧（保利国际/中航/利星行普遍1:150-200）。望京东车位市场价800-1000元/月/个，6个年约5.76-7.2万。"可单独再谈"意味着可能是：①6个打包进2925万总价里送；②6个另算，每个30-50万产权或使用权。签前要核是产权车位还是使用权、是否绑销售。

4年多稳定租约年净收170万——这是本层的最大卖点也是最大尽调项。1470㎡年净收170万 → 日净收约3.17元/㎡/天，换算毛租金大约4-4.5元/㎡/天（扣物业25元/月≈0.83元/天+其他运营费）。这个租金锚在望京属中低位（保利8.5-11、中航5-7.5、利星行面议、浦项6.8-7.5），说明租户不是超甲级头部，可能是专业服务/科技分支/教育培训类。4年多租约到期日要核，续约权要核，租户质量要核——这三点决定6.46%回报的稳定性。

三、财务模型：2925万总价，回报率的两种算法

用户给的"回报6.46%"和我的测算有差，把两种算法都列：

算法A（用户口径，6.46%）：

170万 ÷ 2925万 ≈ 5.81%，达不到6.46%。推测用户口径可能是：

• 把"6个车位租金"加回（6×900×12=6.48万/年）→ (170+6.48)÷2925 ≈ 6.03%，仍不够

• 或"年净收170万"是扣完物业但没扣其他运营费，毛租金约4.5元/天 → 1470×4.5×365≈241万毛租，241÷2925≈8.24%，再扣各项到170万净，6.46%可能是"特定口径下的净回报"（如已扣物业但没扣空置/坏账准备）

算法B（本文保守口径，5.8-6.5%区间）：

• 毛租金：4-4.5元/天 → 年214-241万

• 物业：1470×25×12≈44.1万/年

• 其他运营（推广/维修/管理费/空置）：按毛租15%≈32-36万

• NOI：（214~241）- 44.1 -（32~36）≈ 138-161万/年

• NOI回报：138÷2925≈4.72% ； 161÷2925≈5.50%

 保守看本层NOI回报约4.7-5.5%，用户给的6.46%可能是"净收170万已扣物业但未扣其他运营"的口径，或是把车位租金加回了。不管哪种，在望京核心+15号线望京东600米+产权干净+无贷+开票这条线上，5-6.5%的回报属合理水位，比前文劲松股权盘7.5%毛租低一档，但融科的"望京核心+产权干净+开票"是劲松盘没有的。

四、横向比对：融科望京中心在望京出售盘里的位置

融科的差异化是"望京核心+1.99万单价+产权各付各税开票+无贷+4年租约"——在望京这条卖出盘里，能同时凑齐"产权干净+无贷+开票+稳定租约+2万不到单价"五个条件的，屈指可数。中低层是折价原因，但对企业买断办+要开票+想进望京核心的客群，中低层反而是"控总价"的机会。

五、适配客群

1. 企业买断办（要开票+要折旧）：外地企业驻京办、望京科技/专业服务公司买断，1470㎡实用约960-1030㎡（按65-70%使用率），可排60-120工位；产权交易开全额发票，企业可做固定资产折旧抵税，这是股权交易给不了的。

2. 家族办公室/大宗配置型：望京核心+15号线望京东600米+5-6.5% NOI回报+4年租约安全垫，比理财强；产权干净无壳风险，比劲松股权盘（要尽调壳）友好。

3. 投资收租型：4年多租约到手即收，170万/年净入，中低层虽牺牲了高区视野但换来1.99万的低价，租约到期后可按望京中低层4.5-5.5元/天重新招（现租户若续约也可涨）。

4. 想进望京核心但预算卡3000万内的买家：保利/中航同面积要4400-8800万，融科2925万是"望京核心入场券"的最低档之一。

六、给决策人的几条实操建议

1. 4年多租约要做"租约尽调三件套"——租赁合同原件（租户名、面积、单价、到期日、续约权、押金）、近12个月租金流水、租户营业执照+征信。1470㎡年净170万→日租约3.17元/㎡净，毛租约4-4.5元，租户大概率是专业服务/科技分支/教育类，不是超甲头部，质量中等但稳定就行。

2. "产权交易各付各税"要核报价是否已含卖方税负——北京商办大宗"各付各税"有两种表述：①总价2925万是"含税含佣"，卖方净到手约2400-2600万（差价是土增+增值税+企业所得税）；②2925万是"卖方净到手"，买方还要另付卖方税负约300-800万（取决于卖方原值）。两种差很多，签前让中介出《税费测算表》。

3. 6个车位"可单独再谈"要核绑定方式——是产权车位（可单独产证，望京东单个30-50万）还是使用权（绑定房产，离开房产作废）。1470㎡配6个偏紧，若企业自用+客户接待，6个勉强够（60-120工位约1:0.5-1:1需求），建议争取"6个打包进总价"或"4个绑+2个优先长租"。

4. 中低层要核"01户型正对电梯间"的实际感受——卖点里写"01户型正对电梯间、增加公司知名度"，对做"品牌展示+客户接待"的租户/自用方是加分，但对要做安静办公的研发团队是减分（电梯厅人流噪音）。1470㎡如果是01户型整层，正对电梯间意味着招牌位好但内部要隔出接待区缓冲。

5. 整层可分售的"可分"尺度要核——用户写"整层可分售、面积灵活"，但没给最小分割单元。融科望京中心标准层面积未明示（按1470可能是标准层或接近标准层），可分售意味着可以拆成2-3户降低总价门槛，对预算2000万以下的买家是中间选项，但要核分割后是否各有独立上下水/空调面板/强弱电。

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FAQ 望京商务区融科望京中心1470平出售常见问答

Q1：融科望京中心的具体位置和开发商？

A：位于望京核心区，北四环-望京交界，距15号线望京东站约600米、14号线阜通站约1.3公里，双地铁。开发商为联想控股旗下融科智地（与融科资讯中心、融科橄榄城同系），建筑高度80米，地上22层地下3层，办公2-22层，8部客梯高低区，物业费25元/平/月。

Q2：本次1470.04平的参数和总价？

A：中低层整层（可分售），单价1.99万/㎡，总价约2925万；办公立项，无贷；交易方式为产权交易各付各税、开全额发票；配6个车位可单独再谈；带4年多稳定租约，年净收170万。

Q3：6.46%的回报怎么算的？

A：按用户给170万÷2925万≈5.81%，未到6.46%。推测用户口径可能是：①含6个车位租金加回；②"年净收170万"是扣物业但未扣其他运营费的特定口径；③或毛租金更高（约4.5-5元/天）扣完后净170。保守NOI口径（扣物业+运营费）约4.7-5.5%，在望京核心+产权干净盘里属合理水位。

Q4：1.99万/㎡在望京出售盘里什么水平？

A：属望京整层出售的低位——马甸科技会展2.36万（北三环）、瑞辰2.83万（东三环团结湖）、城茂3.5万（未来科学城）、保利国际/中航4-6万（望京东超甲）。融科1.99万比同环线马甸还低，折价原因是"中低层+业主诚意+带租约"，但位置是望京东600米核心带。

Q5：产权交易各付各税和股权交易有什么区别？

A：本层走产权交易各付各税，买方出契税3%（约88万）+印花税，卖方出增值税+土增+企业所得税，优点是开全额发票（企业买断办要做资产折旧抵扣的刚需）、产权干净无壳风险、无贷直接过户；缺点是买方承担的卖方税负会转嫁到报价里。前文劲松3.2亿是股权交易（避税但接壳风险），本层是产权交易（开票但税负各付），客群不同：要开票选本层，要省税选股权。

Q6：6个车位怎么谈？

A：望京东车位市场800-1000元/月/个，6个年约5.8-7.2万。"可单独再谈"可能是：①6个打包进2925万送；②6个另算，单个产权30-50万。要核是产权车位（可单独产证）还是使用权（绑房产），1470㎡配6个偏紧（60-120工位），建议争取绑进总价。

Q7：4年多稳定租约要注意什么？

A：要做租约尽调三件套——租赁合同原件（租户/单价/到期日/续约权）、近12月租金流水、租户征信。1470㎡年净170万→毛租约4-4.5元/天，租户应是专业服务/科技分支类中等质量。还要核租约到期后能否续、续约租金锚（望京中低层4.5-5.5元/天是可参考的重招锚）。

Q8：适配什么类型的买家？

A：四类最匹配——①企业买断办（要开票+折旧抵扣，外地驻京办/望京科技专业服务，1470㎡实用约960-1030㎡排60-120工位）；②家族办公室配置（望京核心+产权干净+5-6.5%回报+4年租约垫）；③投资收租型（即收即入，租约到期可重招）；④预算3000万内想进望京核心的买家（保利/中航同面积要4400万+，本层是望京核心入场券最低档之一）。

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