望京商务区独栋6.3万平写字楼出售测评 31层T1标准层2002平 4.2米层高 望京核心第一梯队整栋 保利利星行间甜点

2026年望京商务区的大宗交易光谱，已经写过两档了——融科望京1470㎡/1.99万/3.2亿（15号线望京东600米、中低层带租约、企业买断/家族办中小宗）、方恒国际3万㎡/3.34万/10亿（18层/79.9米/大堂8.1米/145证归集、望京第二梯队整栋）。这次这栋是望京商务区T1级独栋、总建面63710㎡、办公63365+商业345、31层地下3层、标准层低中区2002㎡/高区1980㎡、层高4.2/净2.9、进深10.9-11.5米、电梯20部（低6+中6+高4+转换2+消防2）、使用率65-70%——参数对得上望京那批"2012-2015超高甲"（保利国际2014扎哈、利星行2012奔驰、凯德2008s），商业仅345㎡说明是"纯办公独栋+极小配套"，不是保利那种"商业裙房+办公"的综合体。如果你在看的不是融科/方恒的中大宗（3.2亿/10亿），也不是国贸7.2万㎡（65-72亿/CBD核心）、丽泽丽金22万㎡（154-176亿/丽泽核心），而是"望京科技总部圈+6.3万㎡第一梯队整栋+30-35亿级"的超大宗，这栋是望京核心目前能拿的"保利级"里比保利便宜、比利星行新的甜点。下面把产品和选型拆开。

一、项目底色：望京商务区T1独栋，31层/6.3万㎡，纯办公主导

先把位置讲准——"望京商务区独栋"在望京核心（15号线望京东站辐射、14号线来广营/东湖渠、机场高速入口），同商圈已写盘锚：

• 保利国际广场：2014、扎哈、约8万㎡、4.5-6万/㎡（望京地标最高）

• 利星行广场：2012、奔驰系、约6万㎡、4-5万/㎡

• 凯德：2008s、散售+整层、3.5-4.5万/㎡

• 方恒国际：2008-10、18层/79.9米、3万㎡、3.34万/㎡、10亿（前文）

• 融科望京：2009s、15号线望京东600米、1470㎡、1.99万/㎡、3.2亿（前文）

• 本栋：31层地下3层、6.3万㎡、办公63365+商业345、T1标准层2002/1980、4.2/2.9、进深10.9-11.5、使用率65-70%

本栋和利星行（6万㎡/4-5万）体量几乎一样，但本栋31层 vs 利星行约22-25层、标准层2002 vs 利星行约1800-2000、4.2/2.9 vs 利星行4.0/2.8估、进深10.9-11.5（望京超高甲里"深进深"配置，适合金融/科技大交易层）——本栋应是利星行同代或略新（2013-2016）的"T1级"，单价应比利星行高0.3-0.8万/㎡，比保利低0.5-1万/㎡。

商业仅345㎡这个信息要重点读：63365办公+345商业=63710，说明地下3层基本是车位+设备（未单列车位数和面积，要核），地面基本全给办公，345商业可能是"大堂侧1间接待商业+1间底商"，和方恒（430商业+6251车位面积）比，本栋"纯办公"属性更强——这种配置在望京是给"科技总部/金融总部"自用的（不需要大商业裙房，员工餐/咖啡外包给周边保利/凯德/华彩）。

二、产品拆解：T1标准层2002㎡，31层，进深10.9-11.5米是"金融/科技大交易层"预制

几个产品点拆开：

2002㎡标准层在望京T1里是"大平层"档——保利标准层约2200-2400㎡、利星行约1800-2000㎡、方恒1725㎡、融科未明示（1470是切户不是整层）。本栋2002㎡属"利星行+档、接近保利"，31层按"低中区2002×20层 + 高区1980×11层"≈ 4万+2.18万=6.18万㎡（和63365吻合，剩余为设备/空中大堂/高区服务层）。

4.2/2.9米层高+进深10.9-11.5米——这是本栋的隐藏卖点。望京超高甲层高水位：保利4.5/3.0、利星行4.0/2.8、方恒3.7-4.0/2.6-2.9、本栋4.2/2.9属"保利之下最高"。进深10.9-11.5米是"深进深"配置（浅进深一般8-9米、中进深9-10米、深进深10.5-12米），深进深的好处是"单层面宽可排更多工位+更多合伙办+交易台"，坏处是"远离核心筒的工位距远"，但4.2米层高+2.9净高能撑"吊顶+架空地板+交易台显示器"，对金融交易层/科技中后台大交易层是预制——阿里北京/美团/小米/奔驰数字的"交易台+数据中台+合规"就吃这种深进深+高净高。

20部电梯在2002㎡标准层的梯户比——2002÷20≈100㎡/梯，在望京T1里属"超配"（保利约2200÷22≈100㎡/梯、利星行约1800÷18≈100㎡/梯，本栋同档）。低6+中6+高4的分区是"超低区（1-10F）/低区（11-20F）/高区（21-31F）"三段分区，转换2部是"地下车库↔大堂↔首层"接驳，对望京"开车+地铁"双通勤的科技/金融客群友好。

使用率65-70%在望京31层T1里是正常水位——保利约68%、利星行约67%、方恒约68-72%（方恒18层低层得房高）、本栋65-70%因31层高区核心筒占比大（高区1980比低中区2002小22㎡，就是核心筒占比升高），属合理。按67%中值，63365×67%≈42455㎡实用，可排2800-4500工位的科技总部/金融总部（人均9.5-15㎡，阿里/美团密度偏松）。

三、财务模型：6.3万㎡，单价估4.8-5.5万/㎡，总价30.5-35亿

按望京T1租金锚：

• 保利：7-8元/㎡/天（地标溢价）

• 利星行：6.5-7.5元/㎡/天（奔驰系+稳）

• 本栋（T1、31层、2002标准层、4.2/2.9）：估6.5-8元/㎡/天（取中7元，和利星行持平略低保利）

毛收测算：

• 办公：63365 × 7 × 365 ≈ 1.619亿/年

• 商业345㎡ × 15 × 365 ≈ 188.7万/年（345太小，贡献可忽略）

• 总毛收 ≈ 1.638亿/年

OPEX（望京T1物业35-42元/月/㎡，取38；63365×38×12≈2.89亿？不对，算错——63365×38×12 = 63365×456 ≈ 2889万/年，对；空调加时（科技/金融重度，月40小时，1.2元/㎡/h）≈ 63365×1.2×40×12≈ 3650万/年；车位（地下3层估300-400个，望京T1月租1500-2000，取1750，350×1750×12≈735万/年）——

OPEX合计 ≈ 2889+3650+735 ≈ 7274万/年

NOI ≈ 1.638亿 - 0.727亿 ≈ 0.911亿/年

回报+总价：

• 若单价4.8万 → 63710×4.8 ≈ 30.58亿，NOI回报 ≈ 0.911÷30.58 ≈ 2.98%

• 若单价5.2万 → 63710×5.2 ≈ 33.13亿，回报 ≈ 2.75%

• 若单价5.5万 → 63710×5.5 ≈ 35.04亿，回报 ≈ 2.60%

这个回报水位要诚实提：望京T1整栋6.3万㎡的回报本身就是"2.6-3.0%"，买家逻辑不是"靠租金回本"（30亿按3%要100年），是"望京科技总部圈+阿里/美团/小米/奔驰溢出+REITs预备+长期增值"。和前文国贸7.2万㎡（2.23-2.47%）、丽泽丽金22万㎡（同逻辑）是同一赛道不同商圈——国贸是"金融CBD"、丽泽是"金融第二总部"、望京是"科技总部+汽车数字"。

四、横向对标：本栋在望京整栋全谱系的位置

 本栋的差异化是"望京T1级+6.3万㎡+2002标准层+4.2/2.9+进深10.9-11.5+纯办公主导（商业仅345）"——在望京整栋全谱系里：融科是"3000万级中小宗"、方恒是"10亿级第二梯队"、利星行是"24-30亿6万㎡"、本栋是"30.5-35亿6.3万㎡T1"、保利是"36-48亿8万㎡级"。本栋比利星行新半档/标准层大/进深更深，比保利便宜5-15%。

五、适配客群（30-35亿超大宗，和前文国贸7.2万㎡、丽泽丽金22万㎡同赛道不同商圈）

1. 科技总部买断（阿里北京/美团/小米/字节溢出）：望京是阿里北京大本营、美团总部、小米汽车北京、字节部分溢出，6.3万㎡ T1 + 2002标准层 + 4.2/2.9 + 进深11.5米，正好排"交易台+数据中台+合规+开放区"的科技总部配置，比在保利租（年租63365×7.5×365≈1.73亿）买下来资金成本约30-35亿，长期看比租金上涨+续租风险划算

2. 汽车数字/奔驰/宝马北京总部：利星行是奔驰系自持，宝马/奥迪/特斯拉北京办在望京，6.3万㎡可命名"XX汽车数字中心"

3. 险资/REITs预备：望京科技圈+6.3万㎡ T1 + 7元租金 → NOI约9100万，回报2.6-3.0%但"望京科技"增值预期高，可装入"办公REITs"试点（2026北京已放开），30亿级比国贸65亿级、丽泽154亿级门槛低

4. 超国央企（科技类/通信类）：中国移动/电信/联通的望京分支、航天科技望京办，6.3万㎡可整栋命名

5. 联合收购体：30-35亿对单家险资是小菜，但对"地方国资+产业方+家族办联合体"也可2-3家联合（如"北京国资+科技巨头+险资"）

六、给决策人的几条实操建议

1. "商业345㎡"要核物理位置+是否含大堂附属——345㎡在6.3万㎡独栋里极小，大概率是"大堂侧1间接待商业（咖啡/银行ATM/员工餐厅对接）+可能1间底商"，让卖方出"首层平面图"核345与500㎡大堂（若有）的边界，避免"345商业"其实是"大堂附属不能独立经营/不能做员工餐排烟"。

2. 地下3层要核"车位数+非产权车位+人防"——63365办公按望京T1配比1:100-120应配634-760个车位，地下3层面积未给（总建面63710-地上办公63365-商业345=0？不对，63365+345=63710正好是总建面，说明地下3层的"车位+设备"面积是包含在63365办公的"建面"里还是单独算？ 这里用户给的数据有歧义——"总建面63710=办公63365+商业345"，那地下3层的车位面积是"计入办公63365里"还是"63365仅是地上办公"？按北京惯例，"办公建面"一般含地上+地下办公/配套，车位面积单独列或不列。要核：①地下3层总建面多少？②产权车位多少个、非产权多少个？③车位是否可售（望京T1车位单价约30-50万/个产权，300个≈9000万-1.5亿，影响总价）。

3. "出售报价面议"要核单价锚+交易方式+产权年限——用户没给单价、没给交易方式（产权vs股权）、没给产权年限（望京2012-2015批次拿地，商办40年到2052-2055，剩约27-30年）。让中介出：①单价估4.8-5.5万的依据（对标保利/利星行）；②是产权交易还是股权（6.3万㎡若已归集到1个公司可走股权省土增，若分户则流程繁）；③产权到期日+续期预期。

4. 31层T1的"高区1980 vs 低中区2002"要核核心筒变化——高区比低中区小22㎡/层×11层≈242㎡，是高区核心筒占比升高（设备/电梯机房/ stair）还是"高区切了空中大堂/服务层"？让卖方出"各层平面图"，核高区是否含"空中大堂/总裁层/服务层"——这对"科技总部"买家是加分（高区可做"总裁办+客户接待+空中花园"）。

5. 进深10.9-11.5米的"采光面"要核柱距——深进深11.5米一般配"8.4×8.4米或9×9米柱网"，2002÷8.4≈238模数单元，切"双侧工位+中间走廊"或"单侧工位+走廊+另一侧合伙办"都友好。核柱距是否"无柱大开间"（望京T1一般是"核心筒+两侧办公"的剖面，深进深意味着两侧都有采光，11.5米进深÷2≈5.75米每侧+走廊1.8米，工位深可到4米，对交易台/科技工位够）。

6. 和前文方恒10亿/利星行/保利怎么选——同属望京整栋，客群切四档：①保利36-48亿/8万㎡/地标（要扎哈门面+不差钱选保利）；②本栋30.5-35亿/6.3万㎡/T1新（要2002标准层+深进深+4.2/2.9+纯办公，价比保利高）；③利星行24-30亿/6万㎡/2012奔驰（要奔驰圈+略便宜选利星行）；④方恒10亿/3万㎡/3.34万（要10亿级中位选方恒）。要科技总部/汽车数字选本栋或保利，要10亿级选方恒，要奔驰圈选利星行。

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FAQ 望京商务区独栋6.3万平T1出售常见问答

Q1：这栋的具体位置和楼龄对标？

A：望京商务区核心（15号线望京东+14号线来广营/东湖渠、机场高速入口），31层地下3层、总建面63710㎡（办公63365+商业345）。参数对标望京T1批次（保利2014扎哈、利星行2012奔驰、本栋估2013-2016），商业仅345㎡说明是"纯办公独栋+极小配套"，不是保利那种商业裙房综合体。

Q2：T1标准层2002㎡+4.2/2.9+进深10.9-11.5米什么概念？

A：望京T1标准层水位：保利2200-2400、利星行1800-2000、本栋2002属"利星行+档接近保利"。4.2/2.9在望京T1里属高位（保利4.5/3.0、利星行4.0/2.8）。进深10.9-11.5是"深进深"配置（一般8-10米是中进深），适合金融交易台/科技中后台大交易层（阿里/美团/奔驰数字的"交易+数据+合规"预制）。使用率65-70%，实用约4.25万㎡，可排2800-4500工位。

Q3：单价和总价怎么估？

A：望京T1锚：保利4.5-6万、利星行4-5万、本栋（新半档+2002标准层+深进深）估4.8-5.5万/㎡，总价30.5-35亿（63710×4.8-5.5万）。比利星行高0.3-0.8万（新+标准层大+进深深），比保利低0.5-1万（非扎哈地标）。回报按7元租估NOI约9100万/年，回报约2.6-3.0%（超大宗正常水位，逻辑是"望京科技圈增值+REITs"不是租金回本）。

Q4：商业仅345㎡是什么意思？

A：63365办公+345商业=63710，说明地下3层基本是车位+设备（未单列车位数→要核）。345㎡大概率是"大堂侧1间接待商业（咖啡/ATM）+1间底商"，不是"旗舰商业"（旗舰要1500+如保利底层）。对"科技总部自用的纯办公独栋"是合理配置（员工餐/咖啡外包给周边保利/凯德/华彩）。

Q5：适配什么类型的买家？

A：30-35亿超大宗四档——①科技总部买断（阿里北京/美团/小米/字节溢出，2002标准层+深进深+4.2/2.9正好排交易台+数据中台）；②汽车数字（奔驰/宝马/奥迪/特斯拉北京办，望京是汽车数字圈）；③险资/REITs预备（望京科技圈+6.3万㎡ T1，可装入办公REITs）；④超国央企科技类（移动/电信/联通望京、航天望京）；⑤联合收购体（北京国资+产业方+险资2-3家分）。

Q6：和前文方恒10亿/利星行/保利怎么选？

A：望京整栋全谱系五档切：①保利36-48亿/4.5-6万/8万㎡/2014扎哈（要地标门面选保利）；②本栋30.5-35亿/4.8-5.5万/6.3万㎡/T1新（要2002标准层+深进深+纯办公+价比保利高选本栋）；③利星行24-30亿/4-5万/6万㎡/2012奔驰（要奔驰圈+便宜半档选利星行）；④方恒10亿/3.34万/3万㎡/2008-10（要10亿级中位选方恒）；⑤融科3.2亿/1.99万/1470㎡（要3000万级中小宗选融科）。

Q7：看房/签前核哪几项？

A：①单价锚+交易方式（产权vs股权，6.3万㎡若归集到1公司可走股权省土增）；②产权年限+到期日（望京2013-2015拿地估到2053-2055，剩27-30年，REITs要核续期）；③地下3层车位数+非产权+是否可售（影响总价约9000万-1.5亿）；④345商业的物理位置（是否含大堂附属、能否做员工餐排烟）；⑤高区1980vs低中区2002的核心筒变化（是否含空中大堂/总裁层）；⑥柱距+进深10.9-11.5的采光面切法（核是否无柱大开间）。

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