望京商务区来广营绿创中心独栋1.3万平出售测评 7层低密1585标准层 商业办公至2052 14号线来广营 5亿级中位甜点
2026年望京商办的大宗谱系已经写过五档了——融科1470/1.99万/3.2亿（15号线望京东、中小宗）、方恒10亿/3万/3.34万（18层二梯队、145证归集）、6.3万T1/31层/4.8-5.5万/30.5-35亿（纯办公、2002标准层）、物美7.1万/新建/5000院落/34-41亿（商办综合体）、酒仙桥10.7万/42.9-58.9亿（电子城商业用地超大宗）。这次这栋是望京谱系里"北溢第一站"的档位——来广营绿创中心，总占地2800㎡、总建面13953㎡（其中产权10411.86㎡）、地上7层地下2层、楼高30米、标准层约1585㎡、首层5.1米/2-7层4米/地下4.8+3.6、3梯含货梯、25产权车位+15临停、商业办公40年至2052（剩约27年）、车位50年至2062。"绿创"这个命名本身就是客群线索——北京带"绿创"的项目多和新能源/双碳/ESG/环保科技挂钩，来广东片区是"中关村朝阳园北扩+14号线来广营站+望京北溢"的混合带，这栋是"5亿级中位独栋"，比融科大4倍、比方恒小7倍，在望京谱系里补的是"望京北溢+新能源/双碳+低密7层+首层5.1可夹层"那档。下面把产品和选型拆开。
先把位置讲准，避免和"望京商务区核心（14号线东湖渠/阜通、15号线望京东、保利/物美）"混淆——来广营是14号线北端终点站，往南1站东湖渠、2站阜通、3站大望路换1号线；到来广营产业园/望京核心骑行8-12分钟。绿创中心这栋的客群底色三层：
交通层：14号线来广营站（北端终点，早高峰上车有座，对"望京/国贸/大望路"通勤友好）、来广营桥接北五环+京承高速
产业层：来广营产业园（朝阳园北区溢出）+ "绿创"命名暗示的新能源/双碳/ESG类企业（来广营有"新能源汽车体验+绿色科技"的布局倾向，宝马/奔驰数字虽在望京核心但"绿创"类上下游、光伏/储能/碳咨询/ESG服务会落来广营）
圈层层：望京核心（阿里/美团/小米）北溢第一站——要望京门牌但控TCO的"科技中后台/传媒分包/新能源体验/家族办"，会从来广营进，比望京核心便宜1-1.5万/㎡
在"望京谱系"里，绿创来广营和融科（15号线望京东）、方恒（望京商务区核心18层）的差异是"核心vs北溢"：融科是"15号线望京东600米、1.99万、中低层带租约"；方恒是"望京商务区核心、18层、3.34万、10亿"；绿创是"14号线来广营、7层低密、1.3万㎡、3.8-4.8万估、5亿级"——来广营比望京核心便宜1-1.5万的理由是"14号线北端非核心+低密7层非超甲"，但"绿创+新能源/双碳"命名是圈层溢价点。
用户给的参数里藏了一个关键变量要先拆开：
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维度 |
参数 |
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项目 |
绿创中心（望京商务区来广营） |
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总占地 |
约2800㎡ |
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总建面 |
13953.31㎡ |
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- 产权面积 |
10411.86㎡ |
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- 非产权/配套 |
约3541㎡（13953-10411） |
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产权性质 |
商业办公40年、车位50年 |
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产权年限 |
商业办公至2052（剩约27年）、车位至2062（剩约37年） |
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楼高/层数 |
30米 / 地上7层地下2层 |
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标准层 |
约1585㎡ |
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层高 |
首层5.1米、2-7层4米、地下一层4.8米、地下二层3.6米 |
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电梯 |
3部（含1部货梯） |
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车位 |
地下25产权 + 地上15临停 = 40个 |
"总建面13953，其中产权10411"意味着什么——3541㎡的非产权部分大概率是"地下二层的设备/人防/配套+首层部分公摊/外挂+屋顶/连廊"之类不计容或计容但不发证的部分。估值时要分两套算法：
算法A（按产权面积10411估，主流）：买家买的是"10411㎡产权+3541㎡非产权使用权（ device/人防/配套）"，非产权部分按"使用权价值"折算约产权单价的30-50%
算法B（按总建面13953估，少数）：把3541当作"赠送使用面积"，单价按总建面摊薄
签约前必须让卖方出"不动产权证面积页+建施图"，核3541㎡究竟是"人防/设备/配套"还是"计容但未发证"（后者在2010前后北京有些项目存在，可补办）。这个差直接影响总价1-2亿。
7层低密+首层5.1米是隐藏卖点——1585㎡/层×7层≈11095地上建面（吻合产权10411的大部分，剩余为地下产权车位+部分地上），首层5.1米可加夹层做"Loft接待/新能源展示/发布厅"（绿创类客群的刚需：新能源汽车展示/光伏样板/ESG发布），2-7层4米净高估2.7-2.8（首层5.1夹层后约2.5+2.6两层），对"新能源体验+办公+发布"是预制剖面。
3梯含1部货梯对7层低密是超配——7层低密一般1-2梯够，但配了"3部含货梯"说明开发商预设了"展示/发布/轻实验/仓储"用途（货梯可运"新能源样车/光伏板/展示道具"），和"绿创"命名呼应。
25产权+15临停=40个在10411㎡产权体量里——10411÷40≈260㎡/车位，密度偏紧（望京核心1:100-150，低密独栋因占地大可松到1:200，但这里占地仅2800、7层30米容积率约5.0，院子小所以车位紧）。15临停是地上"最多"，要核是否"来广营站/周边商业可补临停"。
商业办公至2052剩27年 vs 车位至2062剩37年——办公40年立项估2012前后拿地（2052-40=2012），剩27年；车位50年立项估2012同拿（2062-50=2012），剩37年。办公剩27年对三类买家：①企业自用/家族办持10-15年→够；②大宗配置持15-20年→略紧但来广营续期概率高（朝阳园北区溢出+绿创命名有产业政策支持）；③REITs/险资持20年+→偏紧（27年擦边，消费/办公REITs要求剩≥20年且可续，但27年勉强够但增值期短）。车位剩37年反而长，25个产权车位可单独估值（望京北溢产权车位估30-45万/个，25个≈750-1125万）。
按来广营片区（14号线北端+望京北溢）租金锚：
办公：5.5-7元/㎡/天（来广营比望京核心低1-1.5元，因非核心但14号线直达）
若"绿创"命名已引入新能源/双碳类租户，租金可冲7-8元
按产权10411㎡、租金6.5元中值估：
年毛租 = 10411 × 6.5 × 365 ≈ 2469万/年
物业费（来广营低密独栋估22-28，取25）≈ 10411×25×12 ≈ 312万/年
空调+能耗（3梯+货梯+VRV？用户未明示空调制式，按中央空调估）≈ 10411×1.0×35×12 ≈ 437万/年
车位40个（25产权×1800+15临×800）×12 ≈ （4.5万+1.44万）×12？不对按月：25×1800×12=54万、15×800×12=14.4万，合计≈68.4万/年
NOI ≈ 2469 - 312 - 437 - 68.4 ≈ 1651.6万/年
总价+回报（按产权面积10411估）：
3.8万 × 10411 ≈ 3.96亿，NOI回报 ≈ 1651.6÷39600 ≈ 4.17%
4.3万 × 10411 ≈ 4.48亿，回报 ≈ 3.69%
4.8万 × 10411 ≈ 5.00亿，回报 ≈ 3.30%
3.30-4.17% NOI 在"5亿级望京北溢独栋"里属正常——比前文劲松7.5%（股权）、慧科7-7.8%（海淀）低，但"望京门牌+14号线来广营+绿创新能源圈层+首层5.1可夹层+7层低密"的增值预期（朝阳园北区+新能源/双碳政策）比远郊高。若按"总建面13953摊薄单价"估2.8-3.8万，则总价3.9-5.3亿但非产权3541要折价。
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项目 |
位置 |
体量 |
单价(万/㎡) |
总价估 |
特点 |
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融科望京 |
15号线望京东 |
1470 |
1.99 |
3.2亿 |
中低层、带租约、中小宗 |
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绿创来广营（本盘） |
14号线来广营 |
产权10411（总13953） |
3.8-4.8（产权） |
3.96-5.00亿 |
7层低密、首层5.1可夹层、绿创新能源圈、剩27年 |
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方恒国际 |
望京商务区核心 |
3万 |
3.34 |
10亿 |
18层、145证归集、二梯队 |
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6.3万T1 |
望京商务区 |
6.3万 |
4.8-5.5 |
30.5-35亿 |
31层纯办公、2002标准层 |
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物美7.1万 |
望京14号线 |
7.1万 |
4.8-5.8 |
34-41亿 |
新建、5000院落、商办综合体 |
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酒仙桥10.7万 |
酒仙桥电子城 |
10.7万 |
4-5.5 |
42.9-58.9亿 |
商业用地、电子城 |
新能源/双碳/ESG类企业北京总部或旗舰办："绿创"命名+来广营14号线+首层5.1可夹层+3梯含货梯——正好排"新能源样车展示/光伏样板/ESG发布厅（首层夹层）+办公（2-7层1585×6≈9510㎡）+轻实验/仓储（地下+货梯）"，比在望京核心（物美/保利）便宜1.5-2万/㎡，14号线到来广营产业园/望京核心/国贸都方便
望京北溢科技中后台/传媒分包：要望京门牌但控TCO（融科1.99万是15号线望京东中低层、方恒3.34万是18层、绿创3.8-4.8万是7层低密）——绿创的低密+首层5.1夹层对"客户接待+发布"比融科/方恒舒服
家族办/大宗配置（5亿级）：望京谱系里5亿级是断层档（融科3.2亿、方恒10亿），绿创补这个空——朝阳园北区溢出+绿创命名有产业政策支撑，增值预期比远郊强
专业服务（律所/咨询/设计）跟随新能源：绿创若做成"新能源总部+ESG服务集群"，可吸引"碳咨询/ESG评级/绿色金融/新能源律所"跟随落位，1585/层可切"4-6合伙办+开放区"
投资收租型（若带租）：来广营14号线+绿创命名，若现成租户是"新能源/双碳类"则稳定性高，回报3.3-4.2%虽不高但"朝阳园北区+双碳政策"增值可补
"总建面13953其中产权10411"要核3541㎡的性质——让卖方出"不动产权证面积页+建施图+规划核实单"，核3541是：①人防/设备/配套（不计容不计证，买家得使用权，估值折价30-50%）；②计容但未发证（2010前后北京部分项目有，可补办，估值按产权80-90%）；③连廊/外挂/屋顶（使用权）。三种差1-2亿总价，签前必须清。
"商业办公至2052剩27年"要核续期+REITs适配——2012前后拿地估（2052-40=2012），剩27年对：①自用/家族办10-15年→够；②大宗配置15-20年→略紧但来广营（朝阳园北区+绿创产业）续期概率高；③REITs→擦边（要求剩≥20年且可续，27年勉强但增值期短，若走"消费基础设施REITs"要看"绿创"是否能沾"新能源展示/体验"的消费属性）。要核"产权证-拿地日-到期日"。
"绿创"命名的产业协同要核——来广营这片是否有"绿创产业园/中关村朝阳园北区绿创专区"的政策包（税收返还/研发补贴/新能源车牌），若本栋是"绿创"命名的定向盘，可能有"已对接新能源租户/可对接绿电/可挂牌绿创基地"的协同，让招商出"绿创产业政策包+已入驻/可对接企业清单"。
首层5.1米夹层+3梯含货梯要核荷载+机电——首层5.1夹层做"新能源展示/发布"要核：①首层楼板承重（新能源样车/光伏板要≥300-500kg/㎡，普通办公首层150-300）；②货梯载重（新能源样车要≥3吨货梯，3部含1部货梯应够但要核吨位）；③夹层机电（展示用电/发布音响/LED）预留。让卖方出"首层结构图+机电预留表"。
25产权+15临停车位要核"地上15临停是否可固化"——15个是"最多"不是"固定"，来广营站周边临停可能被交警/街道收编，要核：①15临停是否有"物业/街道长租协议"（固化到3-5年）；②能否扩租相邻地块（来广营产业园周边有闲置地块可谈长租）；③25产权车位单价估30-45万/个（合计750-1125万）是否可单独计价或打包。
和融科/方恒的客群切分——同属望京谱系3-10亿档：融科是"15号线望京东600米、1470、1.99万、3.2亿、中低层带租约、企业买断"；方恒是"望京商务区核心、3万、3.34万、10亿、18层、145证归集"；绿创是"14号线来广营、产权10411/总13953、3.8-4.8万、3.96-5.00亿、7层低密、首层5.1可夹层、绿创新能源圈"。要15号线望京东中小宗选融科，要望京核心10亿二梯队选方恒，要望京北溢低密+新能源/双碳圈+5亿级选中位选绿创。
Q1：绿创中心的具体位置和"望京商务区核心"的区别？
A：位于望京北溢第一站——14号线来广营站（北端终点，往南1站东湖渠、2站阜通、3站大望路换1号线，到来广营产业园/望京核心骑行8-12分钟），北五环+京承高速入口。客群底色是"朝阳园北区溢出+绿创（新能源/双碳/ESG）命名+望京北溢科技中后台"，和"望京商务区核心（保利/物美/6.3万T1，阿里/美团/奔驰数字）"差一站地铁+1-1.5万/㎡单价差。
Q2：13953总建面 vs 10411产权，差3541㎡是什么？
A：用户给"总建面13953.31㎡，其中产权10411.86㎡"，差约3541㎡。大概率是"地下二层设备/人防/配套+首层部分公摊/外挂+屋顶"不计产权或计容不发证的"使用权部分"。估值要分两种算法：①按产权10411估（主流，3.8-4.8万→3.96-5.00亿）；②按总建面摊薄估（2.8-3.8万→3.9-5.3亿但非产权要折价30-50%）。签前让卖方出"产权证+建施图+规划核实单"核3541性质（人防/设备vs计容未发证，差1-2亿）。
Q3：单价和总价怎么估？
A：来广营14号线北溢+绿创新能源圈，比望京核心（物美4.8-5.8、6.3万T1 4.8-5.5、方恒3.34）低1-1.5万。按产权10411估3.8-4.8万/㎡，总价3.96-5.00亿；若按总建面13953摊薄则2.8-3.8万但非产权折价。回报按6.5元租估NOI约1652万/年，回报约3.30-4.17%（5亿级望京北溢正常水位）。
Q4：7层/30米/首层5.1米的剖面适合什么？
A：1585㎡/层×7层（地上），首层5.1米可加夹层做"Loft接待/新能源展示/ESG发布厅"，2-7层4米净高2.7-2.8（夹层后首层两层），3梯含1部货梯（可运新能源样车/光伏板）。对"新能源/双碳总部+展示+发布+办公"是预制剖面，比望京核心超甲（4.2/2.9）的首层调性高。
Q5：产权年限"办公至2052剩27年、车位至2062剩37年"有影响吗？
A：办公40年估2012拿地，剩27年：①自用/家族办10-15年→够；②大宗配置15-20年→略紧但来广营（朝阳园北区+绿创）续期概率高；③REITs→擦边（要求剩≥20年且可续，27年勉强）。车位50年同2012拿地，剩37年更长，25产权车位估30-45万/个（750-1125万）可单独估值。
Q6：适配什么类型的买家？
A：五类5亿级最匹配——①新能源/双碳/ESG企业北京总部（绿创命名+首层5.1夹层+货梯+14号线，排"展示/发布/办公/轻实验"）；②望京北溢科技中后台/传媒分包（要望京门牌控TCO，5亿级比融科3.2亿大、比方恒10亿小）；③家族办/大宗配置（望京谱系5亿级是断层档，融科3.2亿→绿创5亿→方恒10亿）；④专业服务跟随新能源（碳咨询/ESG评级/绿色金融/新能源律所）；⑤投资收租（若带租且租户为新能源类，稳定性高）。
Q7：和融科/方恒怎么选？
A：望京3-10亿三档切：融科是15号线望京东600米、1470、1.99万、3.2亿、中低层带租约、企业买断；方恒是望京商务区核心、3万、3.34万、10亿、18层、145证归集；绿创是14号线来广营、产权10411/总13953、3.8-4.8万、3.96-5.00亿、7层低密、首层5.1可夹层、绿创新能源圈。要15号线望京东中小宗选融科，要望京核心10亿二梯队选方恒，要望京北溢低密+新能源/双碳+5亿中位选绿创。
Q8：看房前要核哪几项？
A：①13953 vs 10411的3541㎡性质（产权证+建施图+规划核实单）；②办公至2052剩27年的续期预期+REITs适配（绿创能否沾消费REITs）；③"绿创"产业协同（来广营是否有绿创政策包+已对接租户）；④首层5.1夹层+货梯的承重/吨位/机电（新能源样车要≥300kg/㎡+3吨货梯）；⑤25产权+15临停的固化（15临停是否有长租协议、能否扩）；⑥和融科/方恒的实地比（14号线来广营 vs 15号线望京东 vs 望京核心）。
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科技永无止境，让企业选址，不止于此。
商办租售中心隶属北京地势坤房地产经纪有限公司，如需将绿创来广营与融科/方恒/6.3万T1做望京 1500-14000㎡低密vs超甲横向TCO测算（含10411产权vs13953总建面折价、剩27年续期、绿创新能源圈层溢价、3.8-4.8万单价核验），可来电拿表。
