望京商务区望京之星独栋3.6万平出售测评 10层低密2217标准层 9.6米大堂 四管制热回收6000新风 三轨13/14/15 17-22亿中位甜点

2026年望京商办的大宗谱系已经写过六档了——融科1470/1.99万/3.2亿（15号线望京东、中小宗）、绿创来广营1.3万/3.8-4.8万/3.96-5亿（14号线北溢低密、绿创新能源圈）、南湖南路7089商业/4-6万/2.8-4.3亿（住区盒子、VRV独立运营）、方恒10亿/3万/3.34万（18层二梯队2008-10、145证归集）、6.3万T1/31层/4.8-5.5万/30.5-35亿（纯办公、2002标准层、深进深11.5）、物美7.1万/新建+5000院落/34-41亿（商办综合体）。这次这栋是望京谱系里第一个"健康办公高配+10层低密+三轨13/14/15"的中大宗，和前面那些"老超甲/二梯队/商办综合体"都不是一类客群——望京之星，建面36081.52㎡、占地7287.35㎡（容积率≈4.95）、地上10层地下3层、标准层约2217.15㎡、层高4.2-5.4米、大堂挑高9.6米、客梯11部迅达、铝复合板+玻璃幕墙、四管制水冷+全新丰带轮式热回收（应为丰田/风冷带轮式热回收，节能型四管制常见配置）、新风6000m³/人/小时+PM2.5过滤、车位约194个、三轨13/14/15、紧邻四环主路/阜通西大街/南湖南路、交付裸顶白墙水泥地。如果你在看的不是方恒/6.3万T1那种"2010s老超甲"，也不是物美那种"商办综合体+院落"，而是"2020s健康办公高配+三轨交汇+10层低密+纯办公独栋+17-22亿中位"的科技总部/外企北京办，这栋补的是望京谱系里"15亿-25亿"那个断层（方恒10亿→本盘17-22亿→6.3万T1 30.5亿）。下面把产品和选型拆开。

一、项目底色：望京"三轨13/14/15"交汇点，阜通西大街+南湖南路，健康办公高配是隐藏卖点

先把位置讲准，避免和"望京商务区核心（14号线东湖渠/阜通、15号线望京东、保利/物美）"混淆——望京之星的坐标线索是"三轨13、14、15号线+四环主路+阜通西大街+南湖南路"：

• 13号线：望京西站（西端，接15号线望京西、接京承高速）

• 14号线：来广营/东湖渠（北端-东南向，接来广营、朝阳公园、大望路）

• 15号线：望京东/望京西（东北-西南，接顺义、奥林匹克公园）

• "门前即是公交车站+紧邻四环主路+阜通西大街+南湖南路"——定位在望京核心偏西南，介于"望京商务区核心（保利/物美）"和"南湖住区（前文南湖南路7089商业、绿创来广营）"之间，是"望京核心南溢第一圈"，到保利/物美骑行5-8分钟、到南湖住区步行10分钟、到13望京西/14东湖渠/15望京东三站都在步行/骑行1公里内

 在"望京健康办公"这条细分里，本盘的四管制水冷+丰带轮式热回收+新风6000m³/人/h+PM2.5过滤是2020s后疫情时代的"WELL认证级"配置（WELL建筑标准里新风≥6000/人/h+PM2.5是"黄金级"门槛），11部迅达对2217标准层（10层）是超配（2217÷11≈202㎡/梯，10层低层高所以梯数相对多但迅达是瑞士高端品牌，和前文6.3万T1的"低6+中6+高4+转换2+消防2=20部、2002㎡/层≈100㎡/梯"比，本盘梯户比略松但品牌更高）。这种配置在望京谱系里是"给外企总部/科技总部/金融二部要'健康办公认证'的客群"预制好的，比6.3万T1（2013-16、4.2/2.9、普通新风）新一档+健康溢价。

二、产品拆解：3.6万㎡拆"地上10层×2217≈22172 + 地下3层≈13910"，9.6米大堂+铝复合板是颜值卖点

几个产品点拆开：

"标准层2217㎡、地上10层"的体量感——2217×10≈22170㎡地上办公，加地下3层≈36081总建面，地下估为"车位194+设备+配套商业/员工餐厅/数据中心"。2217㎡/层在望京谱系里：保利约2200-2400、本盘2217、6.3万T1低中区2002/高区1980、物美估2200-2600、方恒1725——本盘标准层和保利同级，比6.3万T1大10%、比方恒大28%。10层低密+9.6米大堂+铝复合板外立面，是"望京核心南溢"的"次地标"语言（比保利2014扎哈低半档、比6.3万T1 31层"老超甲"新一档+颜值高）。

"四管制水冷+丰带轮式热回收+新风6000+PM2.5"要重点读——这是本盘和前文6.3万T1/方恒的本质差异：

• 四管制 vs 两管制：四管制可"同时制冷制热"，适合外企/科技总部"楼层分区温差大+过渡季需求"（北京春秋季南侧要制冷北侧要制热，两管制做不到）

• 丰带轮式（应为丰田/风冷带轮式）热回收：把"制冷/制热的废热"回收预热新风/热水，节能30-40%，对3.6万㎡独栋年能耗（估120-150万/年）可省30-50万/年

• 新风6000m³/人/h + PM2.5：WELL建筑标准"黄金级"门槛（普通过渡办公是2000-3000），对"外企北京办/科技总部/金融二部"的"员工健康+ESG披露"是硬通货（2026外资/科技招人时说"WELL级新风"是招聘亮点）

11部迅达在10层/2217㎡的配置——2217÷11≈202㎡/梯，10层低层高一般6-8梯够，配11部迅达（瑞士高端，单机载重/速度比国产高）说明开发商预设了"外企/科技总部的高密度访客+高峰"场景。对比：6.3万T1是20部（低6+中6+高4+转换2+消防2）但品牌未明示+2002㎡/层≈100㎡/梯（数值更密但品牌和"丰带轮热回收+6000新风"没有）；本盘是"品牌更高+健康更高+低密"。

194车位在3.6万㎡（1:186）属望京高位——10层低密占地7287㎡（≈1.09亩? 不对7287㎡≈10.9亩？哦7287㎡≈10.9亩，用户给"占地7287.35㎡"对，前文绿创占地2800㎡≈4.2亩、本盘7287≈10.9亩，比绿创大2.6倍但总建面3.6万是绿创2.75倍的1.3倍，说明本盘"10层比7层更集约"）。194车位÷3.6万≈1:186，望京核心超甲一般1:120-150，本盘1:186偏松（因10层低密+占地较大院子/公摊占车位比？要核194是否含"非产权长租"，用户只给"约194个"未明示产权/非产权）。

"裸顶、白墙、水泥地"交付要辩证看——高配骨架（四管制+热回收+6000新风+迅达11部+铝复合板外立面+9.6大堂）配毛坯交付，是"给总部级买家自定隔断/IT/家具"的友好配置（避免"精装交付但隔断不合用要拆"的浪费），但capex要加1200-2000元/㎡（隔断+架空地板+家具+IT+会议），3.6万㎡≈4320-7200万重置成本，要进TCO。

三、财务模型：3.6万㎡，望京"健康办公高配+三轨"锚估4.8-6万/㎡，总价17.28-21.6亿

按望京核心南溢+健康办公溢价租金锚：

• 普通望京超甲：6.5-8元/㎡/天（6.3万T1、保利溢出）

• 健康办公高配（WELL级新风+热回收）+ 外企/科技总部愿多付0.5-1元 → 估7-9元/㎡/天（取中8元冲一下，保守7.5元）

毛收测算（按总建面3.6万，地下部分估20%为非办公/配套，办公估2.9万㎡）：

• 办公：29000 × 7.5 × 365 ≈ 7931万/年（保守）

• 若冲9元：29000×9×365 ≈ 9515万/年（健康溢价）

• 地下配套（员工餐厅/商业/数据中心）估500万/年

• 车位194×1800×12 ≈ 419万/年

• 总毛收 ≈ 7931+500+419≈8850万/年（保守7.5元）；冲9元则≈9515+500+419≈1.043亿/年

OPEX（物业+能耗+空调+新风滤芯+推广，健康办公高配OPEX略高，估38-45元/月/㎡，取42；29000×42×12≈1.462万? 算错：29000×42×12 = 29000×504 ≈ 1461.6万；+地下配套OPEX约200万+车位运维约80万≈1741.6万；但健康办公的"新风滤芯+热回收维护"比普通高20%估+300万→OPEX≈2042万/年）

NOI：

• 保守7.5元：8850 - 2042 ≈ 6808万/年

• 冲9元：10430 - 2042 ≈ 8388万/年

回报+总价（望京健康办公高配估4.8-6万/㎡，比6.3万T1的4.8-5.5万高0-0.5万因"健康+三轨+10层低密+新"）：

• 4.8万 × 3.608万 ≈ 17.32亿，NOI回报 ≈ 6808÷173200 ≈ 3.93%（保守7.5元）/ 8388÷173200 ≈ 4.84%（冲9元）

• 5.4万 × 3.608万 ≈ 19.48亿，回报 ≈ 3.49% / 4.30%

• 6.0万 × 3.608万 ≈ 21.65亿，回报 ≈ 3.14% / 3.87%

 3.14-4.84% NOI 在"17-22亿望京中位"属正常——比前文6.3万T1（2.6-3.0%）、方恒（纯回报逻辑不适用，10亿是二梯队）高半档到一档，原因是"健康办公溢价可冲9元租+三轨13/14/15"。买家逻辑是"外企/科技总部要WELL级健康办公+三轨+10层低密"不是纯回报。

四、横向对标：本盘在望京谱系的位置（补全断层17-22亿档）

 本盘的差异化是"望京核心南溢三轨13/14/15+10层低密+2217标准层和保利同级+9.6大堂+健康办公高配（四管制热回收+6000新风PM2.5）+11部迅达"——在望京谱系里补的是"方恒10亿（二梯队老）"→"本盘17-22亿（新+健康+三轨）"→"6.3万T1 30.5亿（老超甲纯办公）"的断层。比6.3万T1新半档+健康溢价、比物美小一半但更"纯办公"（物美是商办综合体带商业和院落，本盘是纯办公独栋3.6万，对"要纯办公不要商业运营麻烦"的总部买家更干净）。

五、适配客群（17-22亿中位，和方恒/6.3万T1/物美切分）

1. 外企北京总部（最匹配）：后疫情时代外企（欧美科技/咨询/金融）在北京要"WELL级健康办公+三轨+10层低密+铝复合板颜值"，6000新风+PM2.5+四管制热回收是"ESG报告可写"的硬指标，11部迅达+2217标准层+9.6大堂接待客户够，三轨13/14/15到国贸/丽泽/顺义/奥林匹克都方便，比在国贸三期（8-12万）便宜60%

2. 科技总部中后台/北京办（阿里/美团/小米/字节溢出）：望京是阿里大本营，本盘在"望京核心南溢"到保利/物美骑行5-8分，2217标准层可排"开放区+交易台+数据中台+合规"，健康办公对"科技人才招聘留存"是亮点（2026科技招人卷"办公环境"）

3. 金融二部/专业服务（要健康+三轨）：丽泽/金融街溢出到望京的"金融科技/风控/数据"中后台，三轨13（接15号线到顺义/奥林匹克）、14（接大望路/朝阳公园）、15（接顺义/奥林匹克），到金融街3站换乘，6000新风+PM2.5对"长时间盯屏"的金融交易台友好

4. 大宗配置/家族办（17-22亿级）：望京谱系里"方恒10亿→本盘17-22亿→6.3万T1 30.5亿"是连续谱，本盘是"新+健康+三轨"中位，比方恒新一档、比6.3万T1便宜一半，流动性（下一个买家还是外企/科技总部）好

5. 联合收购体：17-22亿对单家险资/央企是小菜，但"外企+科技+险资"三联也合适（如"国寿+阿里/美团系+北京国资"）

六、给决策人的几条实操建议

1. "全新丰带轮式热回收+6000新风+PM2.5"要核是"原生设计还是老楼改造加装"——这是本盘溢价的核心变量：①若2020s原生设计（WELL级预制），则4.8-6万/㎡合理，capex省（不用后期改）；②若老楼（2010前后）改造加的"丰带轮+6000新风"，则要核"风管/风机/热回收机组"的新旧程度+剩余寿命（热回收机组寿命约15-20年，若改造时已换新则OK，若老机组则3-5年要换，capex约800-1500万）。让卖方出"空调系统竣工图+设备清单+维保记录"。

2. "三轨13/14/15"要核到各站步行距离——13望京西/14东湖渠或来广营/15望京东，三站分布在"望京之星"不同方向，要核"门前公交站到哪站更近"——是"到14东湖渠500米+15望京东800米+13望京西1.2公里"还是"三站都800-1200米均衡"。对"外企总部"员工通勤（住国贸/丽泽/顺义的都有）三轨均衡是加分，但要核早高峰"阜通西大街"是否堵车（南湖南路+阜通西大街早高峰到四环匝道易堵，要核"是否有企业班车落客通道"）。

3. "裸顶白墙水泥地"交付要核"是否含架空地板/网络地板预留+空调水管到户+新风支管到户"——高配骨架毛坯交付的理想状态是"吊顶龙骨预留+架空地板预留+空调/新风支管到户+强弱电井到户"，这样买家重置只需"隔断+家具+IT"约1200-1500元/㎡，若"连架空都没留"则要加200-300元/㎡。让卖方出"交付标准明细表"。

4. 194车位要核"产权vs非产权+是否含充电桩"——3.6万㎡/194≈1:186，望京高位但要核：①194是"产权+长租"混合还是纯产权？②是否含"新能源充电桩预留/已装"（外企/科技总部员工电车比例高，充电桩是刚需，194个里至少要30-50个桩）。若194纯产权则溢价、若含100个非产权则折价30-40%。

5. 交易方式/产权年限未给要核——用户没给"产权年限+交易方式（产权vs股权）"，望京这片拿地估2015-2019（因"全新丰带轮+6000新风"是2020s语言，可能2018-2021拿地2023-2025竣工），剩约24-31年（办公40年/综合50年）。要核：①产权证用途+拿地日+到期日；②是否可走"股权收购"（若已归集到公司主体，避开土增可省3000-6000万税）。

6. 和前文6.3万T1/物美/方恒的客群切分——同属望京15-40亿档：方恒是"10亿二梯队老、145证归集"；6.3万T1是"30.5-35亿、31层纯办公、2002标准层、深进深11.5、4.2/2.9老配置"；物美是"34-41亿、商办综合体、新建、5000院落"；本盘是"17.3-21.7亿、10层低密、2217标准层、9.6大堂、健康办公高配（四管制+热回收+6000新风）、三轨13/14/15"。要二梯队老便宜选方恒，要31层纯办公老超甲选6.3万T1，要商办综合体+院落选物美，要"健康办公+三轨+10层低密+新"选中位选本盘。

FAQ 望京商务区望京之星独栋3.6万平出售常见问答

Q1：望京之星的具体位置和"望京商务区核心"的区别？

A：位于望京核心南溢，坐标线索"三轨13/14/15+四环主路+阜通西大街+南湖南路"——13望京西/14东湖渠或来广营/15望京东三站步行/骑行1公里内，门前阜通西大街+公交站，到保利/物美（望京核心）骑行5-8分、到南湖住区步行10分。是"望京核心南溢第一圈"，不是"保利/物美所在的望京商务区正核（14号线东湖渠/阜通、15号线望京东）"，但三轨覆盖比正核还均衡（正核主要14+15，本盘13+14+15）。

Q2：3.6万㎡的产品参数？

A：占地7287㎡（≈10.9亩）、容积率4.95、地上10层地下3层、标准层2217.15㎡（10层×2217≈22170地上）、总建面36081。层高4.2-5.4米（首层/大堂区5.4）、大堂挑高9.6米、11部迅达客梯、铝复合板+玻璃幕墙、四管制水冷+全新丰带轮式热回收（节能型）、新风6000m³/人/h+PM2.5过滤（WELL黄金级）、车位约194个、交付裸顶白墙水泥地。

Q3：单价和总价怎么估？

A：望京"健康办公高配+三轨"锚，比6.3万T1（4.8-5.5万/30.5-35亿）新半档+健康溢价，估4.8-6万/㎡，总价17.32亿（4.8万）- 21.65亿（6万），取中5.4万≈19.48亿。回报按租7.5-9元估，NOI约6808-8388万/年，回报约3.14-4.84%（取中5.4万/7.5元≈3.49%、冲9元≈4.30%）。比6.3万T1（2.6-3.0%）高一档因"健康溢价可冲9元"。

Q4："四管制+丰带轮热回收+6000新风+PM2.5"值什么溢价？

A：这是本盘和6.3万T1/方恒的本质差异：①四管制可"同时制冷制热"（北京春秋南北方差，两管制做不到）；②丰带轮热回收节能30-40%，3.6万㎡年能耗120-150万，可省30-50万/年；③6000新风+PM2.5是WELL黄金级门槛，外企/科技总部"ESG披露+招聘留存"硬通货。但要核是"原生2020s设计"还是"老楼改造加装"——前者溢价合理，后者要核设备新旧+剩余寿命（让卖方出空调竣工图+维保记录）。

Q5：适配什么类型的买家？

A：五类17-22亿中位最匹配——①外企北京总部（WELL级健康+三轨+10层低密+铝复合板颜值，ESG可写）；②科技总部中后台/北京办（阿里/美团/小米溢出，望京南溢到保利/物美5-8分，健康办公对科技人才招聘是亮点）；③金融二部/专业服务（三轨到金融街3站换乘，6000新风对交易台友好）；④大宗配置/家族办（望京谱系17-22亿断层档：方恒10亿→本盘→6.3万T1 30.5亿）；⑤联合收购体（外企+科技+险资三联）。

Q6：和前文6.3万T1/物美/方恒怎么选？

A：望京15-40亿四档切：方恒是10亿二梯队老2008-10、145证归集；6.3万T1是30.5-35亿、31层纯办公、2002标准层、深进深11.5、4.2/2.9老配置；物美是34-41亿、商办综合体、新建、5000院落；本盘是17.3-21.7亿、10层低密、2217标准层（和保利同级）、9.6大堂、健康办公高配（四管制+热回收+6000新风）、三轨13/14/15。要二梯队老便宜选方恒，要31层纯办公老超甲选6.3万T1，要商办综合体+院落选物美，要"健康办公+三轨+10层低密+新"选中位选本盘。

Q7：看房前要核哪几项？

A：①"丰带轮热回收+6000新风"是原生还是改造（空调竣工图+维保记录+设备清单）；②三轨13/14/15各站步行距离+阜通西大街早高峰拥堵/企业班车落客；③"裸顶白墙水泥地"是否含架空地板/网络地板预留+空调新风支管到户（交付标准明细表）；④194车位的产权vs非产权+新能源充电桩预留（要30-50个桩）；⑤产权年限+拿地日+交易方式（是否可股权收购避土增）；⑥和6.3万T1/物美/方恒的实地比（健康高配vs老超甲vs商综vs二梯队）。

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