望京商务区卷石天地10326平高区半栋出售测评 东北四环门户设计院自持下 单一产权拍卖clean 3.6-4.3亿级

2026年望京商办谱系已经写到第八篇了——融科1470/1.99万/3.2亿（15号线望京东、中小宗）、方恒10亿/3万/3.34万（18层二梯队、145证归集）、6.3万T1/31层/4.8-5.5万/30.5-35亿（纯办公、2002标准层）、物美7.1万/新建+5000院落/34-41亿（商办综合体）、绿创来广营1.3万/3.8-4.8万/3.96-5亿（7层低密、新能源圈）、望京之星3.6万/4.8-6万/17-22亿（10层、健康办公、三轨）、南湖南路7089商业/4-6万/2.8-4.3亿、酒仙桥10.7万/4-5.5万/42.9-58.9亿。这次这栋补的是"望京谱系里3-4亿半栋断层"+"东北四环门户位置"+"单一产权证+拍卖clean"的稀缺组合——卷石天地大厦，东北四环门户，出售范围12-18层高区完整半栋，面积10326.35㎡（地上18层，高区7层×单层约1475㎡，低区1-11层为设计院独立自持、互不干扰），甲级钢结构、标准层高3.5米、大面积玻璃幕墙、地下充足车位+员工餐厅+高速客货梯+24安防+中央空调，产权"完整单一房产证、公司产权、业主通过正规拍卖获取、权属清晰无抵押纠纷"，出售面议。如果你在看的不是方恒那种"145证归集的整栋二梯队"，也不是望京之星那种"10层健康办公高配"，而是"望京东北四环门户（到国贸/亮马/燕莎比望京核心更近）+半栋10326+单一产权证+拍卖clean+设计院自持低区协同"的配置，这栋是望京谱系里"3.6-4.3亿级"的唯一半栋选项。下面把产品和选型拆开。

一、项目底色：望京"东北四环门户"，低区设计院自持是高隐藏卖点

先拆位置，避免和"望京商务区核心（保利/物美/6.3万T1，14号线东湖渠/阜通、15号线望京东）"混淆——

"东北四环门户"的精确含义：卷石天地在望京的东南角，靠近四元桥/霄云桥/亮马河北溢，是"望京→四环→亮马→国贸"的东南溢出第一站，和"望京核心（保利/物美）"差约3-4公里，但到亮马燕莎5分钟、国贸15分钟、14号线东湖渠/来广营、15号线望京东都在骑行/地铁接驳范围内。这条带的客群底色是"望京科技（阿里/美团溢出南端）+ 亮马外资溢出北端 + 设计院/建筑科技集群"——低区1-11层为"设计院独立自持"就是这个底色的直接证据（望京这片有中国院/北京建院/中建设计的分支，"设计院自持低区"估是其中一家头部）。

 在"望京核心 vs 东北四环门户"的价差逻辑里：望京核心（保利/物美/6.3万T1）单价4.8-6万，东北四环门户（卷石这片）因"非核心正位+半栋+3.5米层高（比望京之星4.2-5.4低）"应折价0.3-1万，但"单一产权证+拍卖clean+设计院协同"可补回0.2-0.5万，所以单价估3.5-4.2万合理。

二、产品拆解：10326=高区12-18层7层，单层约1475㎡，3.5米层高是2010前后次甲标准

几个产品点拆开（想客户之所想）：

"低区1-11设计院自持 + 高区12-18完整半栋"要核"互不干扰"的物理边界——用户给"互不干扰"四个字是关键，但要核三种可能：

• A：高低区独立电梯厅+独立大堂+独立空调分区（最理想，高区买家的"半栋"体验接近整栋，低区设计院不影响）

• B：共享大堂但独立电梯分区+独立空调（次理想，大堂共享但高区有"12层以卡控"的物理隔离）

• C：仅"产权独立+物业费独立"但大堂/电梯/空调全共享（最弱，"互不干扰"只是法律层面）

让卖方出"12层避难层/设备层平面图+高区电梯按键权限+中央空调分区表"，核是A/B/C哪种——这直接决定"半栋"的溢价（A可加0.3-0.5万/㎡、C要减0.2-0.3万/㎡）。

"完整单一房产证+公司产权+拍卖获取+权属清晰无抵押"是产权端的硬通货——和前文方恒（145个写字楼证归集）比，卷石的"单一证"对3.6-4.3亿级买家是更干净的产权结构：

• 方恒要走"145证归集→是否已归集到1个公司→股权vs产权"的复杂路径，土增可能1.5-3亿

• 卷石是"公司产权单一证+拍卖取得"——拍卖的原值一般接近市价（估原值2.5-3万/㎡，市价3.5-4.2万，差额1-1.2万/㎡），土增税累进30%起≈3000-6000万（比方恒的1.5-3亿小一个量级），若走"股权收购（若业主已把卷石归集到项目公司SPV）"可进一步避开土增

• "无抵押纠纷"对拍卖取得的盘尤其重要（拍卖盘常见隐忧是"原业主债务牵连"，用户已明示clean，是加分）

3.5米层高在望京谱系的位置——望京谱系层高水位：保利4.5/3.0、物美4.5-4.8/3.0-3.2、望京之星4.2-5.4/大堂9.6、6.3万T1 4.2/2.9、方恒3.7-4.0/2.6-2.9估、卷石3.5/估净2.6-2.7。卷石的3.5米是"2010前后望京次甲标准"（和方恒同代、比望京之星/物美/保利低半档），对"设计/建筑科技/科技中后台"够用，对"金融交易台/科技大开放区"略紧但1475㎡/层切"合伙办+开放区+交易台"仍友好（1475×68%≈1003㎡实用，可排60-100工位+6-8合伙办）。

单层约1475㎡在望京半栋里是"中位"——比望京之星2217小33%、比方恒1725小14%、比融科1470略大——1475×7层=10326，高区12-18"完整半栋"意味着"12层可做大堂/接待/会议过渡、13-18层做办公"，或"12-13层做交易台/开放区、14-18做合伙办+会议室"。

三、财务模型：10326㎡，东北四环门户+单一产权+拍卖clean，估3.5-4.2万/㎡，总价3.61-4.34亿

按东北四环门户租金锚（比望京核心6.5-8低0.5-1元、比来广营绿创5.5-7高0.5-1元，因"门户位置+半栋+单一证"溢价）：

• 租金估 6-7.5元/㎡/天，取中6.8元

毛收测算：

• 年毛租 = 10326 × 6.8 × 365 ≈ 2560.7万/年

OPEX（物业估28元/月/㎡、空调加时1元/h月25h、车位估80个×1800×12≈172.8万）：

• 物业：10326 × 28 × 12 ≈ 347万/年

• 空调加时：10326 × 1 × 25 × 12 ≈ 309万/年

• 车位：≈172.8万/年

• OPEX合计 ≈ 828.8万/年

NOI ≈ 2560.7 - 828.8 ≈ 1731.9万/年

回报+总价：

• 3.5万 × 10326 ≈ 3.614亿，NOI回报 ≈ 1732÷36140 ≈ 4.79%

• 3.85万 × 10326 ≈ 3.976亿（取中），回报 ≈ 4.36%

• 4.2万 × 10326 ≈ 4.337亿，回报 ≈ 3.99%

 3.99-4.79% NOI 在"3.6-4.3亿望京半栋"里属正常——比前文劲松7.5%（股权）、慧科7-7.8%（海淀）低，但"望京东北四环门户+单一产权证+拍卖clean+设计院协同"的流动性和增值预期（东北四环门户到亮马/国贸比望京核心更近，是"望京-亮马-国贸"三角的甜点）比远郊高。若"低区设计院自持"能带来"建筑设计/绿色建筑"协同客群，租金可冲7-7.5元，回报冲到4.3-4.8%。

四、横向对标：卷石在望京谱系的位置（补3-4亿半栋断层）

卷石的差异化是"望京谱系3-4亿断层档+半栋+单一产权证+拍卖clean+东北四环门户（到亮马/国贸更近）+低区设计院自持协同"——和方恒的切分最关键：方恒是"望京核心整栋3万/10亿/145证归集/3.34万"，卷石是"东北四环门户半栋10326/3.6-4.3亿/单一证拍卖clean/3.5米/低区设计院"。要望京核心整栋二梯队选方恒（但要核145证归集clean度），要"单一产权clean+半栋+东北四环到亮马/国贸更近+设计院协同"选卷石。

五、适配客群

1. 建筑设计/绿色建筑/建筑科技总部（最匹配低区协同）：低区1-11是设计院自持，高区12-18可做"头部设计院北京总部/绿色建筑科技公司/BIM/CIM/低碳咨询"——上下楼就是"甲方/同行/供应链"，望京这片中国院/北京建院/中建设计都有分支，卷石高区1475×7层可排"开放区（CAD/BIM团队）+合伙办+模型室+评审厅"，3.5米层高对"模型/展示"够（比金融交易台宽松）

2. 科技中后台要"东北四环门户"双通勤：到亮马燕莎5分钟、国贸15分钟、望京核心（阿里/美团）8分钟——适合"国贸金融客户+望京科技客户"两头跑的金融科技/数据合规/科技FA，1475×7层可排"交易台+数据中台+合规"

3. 大宗配置/家族办（3.6-4.3亿级断层）：望京谱系里"融科3.2亿→卷石3.6-4.3亿→绿创3.96-5亿→方恒10亿"是连续谱，卷石补"3-4亿半栋+单一证clean"的断层，比融科大（融科是15号线望京东1470中小宗），比方恒小（方恒是10亿整栋145证），"拍卖clean+单一证"比方恒的145证归集产权更干净

4. 企业买断办（要产权干净+半栋标识）：单一房产证+拍卖clean+高区完整半栋，楼体"卷石天地"有标识，比"145证归集要重新归集"的方恒省心，3.5米层高对"科技/设计/专业服务"够用

5. 联合收购/设计院生态联投：低区设计院+高区新买家可做"建筑科技生态"（如"北京建院/中国院+绿色建筑基金+科技巨头"联投），卷石作为"设计院大楼+科技高区"的生态载体

六、给决策人的几条实操建议

1. "低区设计院自持+高区互不干扰"要核物理边界三件套——让卖方出：①12层平面图（是否设"高区独立大堂/过渡区"，把低区1-11和高区12-18在平面上物理分隔）；②电梯按键权限（高区12-18是否"刷卡到12层起步"，低区1-11是否"1层大堂+低区梯控"）；③中央空调分区表（高区是否有独立冷热源/独立计量）。三种对应A/B/C档溢价差±0.3-0.5万/㎡。

2. "公司产权+拍卖获取+clean"要核交易路径双选——让中介出《卷石税筹对照表》：①产权各付各税（拍卖原值估2.5-3万/㎡，市价3.5-4.2万，差额1-1.2万/㎡，土增30%≈3000-6000万+增值税5.6%+企税25%，总税估4000-8000万）；②股权收购（若业主已归集到SPV项目公司，避开土增+增值税，仅印花税+所得税，省3000-6000万）。拍卖盘的"原值接近市价"是比方恒（2008拿地原值1.5-2万，差价1.5-2万，土增1.5-3亿）的税筹优势，要核"拍卖成交确认书+原值发票"。

3. "3.5米层高"要核净高+承重+机电预留——3.5米层高在2010前后望京次甲是标准（方恒/凯德同代），净高估2.6-2.7，楼板承重估首层300kg/㎡、标准层200kg/㎡（设计院自持的低区可能首层更高承重，高区要核是否同标准）。对"设计/BIM/科技中后台"够，对"金融交易台+重型服务器"偏紧，要核"高区12-18是否预留'交易台/数据中心'机电（设计院大楼的高区常预留比普通 office 高的电量/网络）"。

4. 单层1475㎡的使用率+柱距要核CAD——望京次甲使用率一般65-70%，1475×68%≈1003㎡实用/层×7层≈7021㎡高区实用。柱距估8.4×8.4米模数，1475÷8.4≈176模数单元/层，切"合伙办+开放区+交易台"友好。让卖方出"12-18层CAD"。

5. "东北四环门户"到亮马/国贸的通勤要核——卷石到亮马燕莎（车程5分钟）、国贸（15分钟）、14号线东湖渠（骑行8分钟）、15号线望京东（骑行10分钟）的实际通勤时间，比"望京核心（保利/物美）"到亮马/国贸快5-8分钟——这是"门户"溢价的核心，要在楼评/带看里强调"到国贸金融客户+亮马外资客户比望京核心快"。

6. 和方恒的客群切分——望京3-10亿两档切：方恒是"望京商务区核心、18层整栋3万、145证归集、3.34万、10亿、2008-10二梯队"；卷石是"望京东北四环门户、高区7层半栋10326、单一产权证、公司产权拍卖clean、3.5米、低区设计院自持、3.5-4.2万、3.6-4.3亿"。要望京核心整栋二梯队选方恒（核145证归集clean度），要"单一证clean+半栋+东北四环到亮马/国贸更近+设计院协同"选卷石。

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FAQ 望京商务区卷石天地10326平高区半栋出售常见问答

Q1：卷石天地的具体位置和"望京商务区核心"的区别？

A：位于望京东南角"东北四环门户"（四元桥/霄云桥/亮马河北溢），到亮马燕莎车程5分钟、国贸15分钟、14号线东湖渠骑行8分、15号线望京东骑行10分；望京商务区核心是保利/物美/6.3万T1（14号线东湖渠/阜通、15号线望京东），距卷石约3-4公里。卷石是"望京→亮马→国贸"三角的东南溢出第一站，客群底色是"望京科技南溢+亮马外资北溢+设计院集群"（低区1-11就是设计院自持）。

Q2：10326㎡是高区7层，和低区设计院怎么"互不干扰"？

A：地上18层，低区1-11设计院自持，高区12-18（7层）完整半栋出售，用户给"互不干扰"但要核物理边界三档：A（理想）独立电梯厅+独立大堂+独立空调分区；B（次）共享大堂但独立电梯+空调分区；C（弱）仅产权/物业独立。让卖方出"12层平面图+电梯权限+空调分区表"核档位，A/B可加溢价0.3-0.5万/㎡、C要减0.2-0.3万/㎡。

Q3：单价和总价怎么估？

A：东北四环门户锚（比望京核心4.8-6万低0.3-1万因非核心正位+3.5米层高，但单一证+拍卖clean+设计院协同补0.2-0.5万）：估3.5-4.2万/㎡，总价3.61亿（3.5万）- 4.34亿（4.2万），取中3.85万≈3.98亿。租金估6-7.5元/天（取中6.8），NOI约1732万/年，回报约3.99-4.79%（取中4.36%）。

Q4："公司产权+拍卖获取+权属清晰"的税筹优势？

A：拍卖盘原值一般接近市价（估2.5-3万/㎡，市价3.5-4.2万，差额1-1.2万/㎡），土增30%≈3000-6000万；对比方恒（2008拿地原值1.5-2万，差价1.5-2万，土增1.5-3亿）税筹优势明显。两种走法：①产权各付各税（总税估4000-8000万）；②股权收购（若已归集SPV可避土增+增值税，省3000-6000万）。让中介出《卷石税筹对照表+拍卖成交确认书》。

Q5：3.5米层高在望京谱系里什么水位？

A：望京谱系层高：保利4.5/3.0、物美4.5-4.8/3.0-3.2、望京之星4.2-5.4/大堂9.6、6.3万T1 4.2/2.9、方恒3.7-4.0/2.6-2.9估、卷石3.5/净估2.6-2.7。卷石是2010前后次甲标准（和方恒/凯德同代），比望京之星/物美/保利低半档，对"设计/BIM/科技中后台"够，对金融交易台偏紧。1475㎡/层×68%≈1003㎡实用/层，可排60-100工位+6-8合伙办。

Q6：适配什么类型的买家？

A：五类3.6-4.3亿最匹配——①建筑设计/绿色建筑/建筑科技总部（低区设计院自持协同，上下楼是甲方/同行，1475×7层排BIM团队+合伙办+模型室）；②科技中后台要"东北四环门户双通勤"（亮马5分/国贸15分/望京核心8分，适合金融科技/数据合规两头跑）；③大宗配置/家族办（望京谱系3-4亿断层：融科3.2亿→卷石3.6-4.3亿→绿创3.96-5亿→方恒10亿，卷石是"单一证clean+半栋"）；④企业买断办（单一证+拍卖clean+半栋标识，比方恒145证归集省心）；⑤联合收购/设计院生态联投（低区设计院+高区生态联投，建筑科技载体）。

Q7：和方恒怎么选？

A：望京3-10亿两档切：方恒是望京商务区核心、18层整栋3万、145证归集、3.34万、10亿、2008-10二梯队；卷石是望京东北四环门户、高区7层半栋10326、单一产权证、公司产权拍卖clean、3.5米、低区设计院自持、3.5-4.2万、3.6-4.3亿。要望京核心整栋二梯队选方恒（核145证归集clean度），要"单一证clean+半栋+东北四环到亮马/国贸更近+设计院协同"选卷石。

Q8：看房前要核哪几项？

A：①低区设计院"互不干扰"的物理边界（12层平面+电梯权限+空调分区，核A/B/C档）；②拍卖成交确认书+原值发票（税筹对照表，产权vs股权双选）；③3.5米层高净高+承重+机电预留（是否预留交易台/数据中心）；④单层1475的CAD（使用率+柱距8.4模数）；⑤东北四环门户到亮马/国贸/14号线/15号线的实际通勤；⑥和方恒的实地比（东北四环门户vs望京核心）。

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