东四环四惠龙立东方大厦583平出租测评 3.8元含物业冷暖发票免费装修24小时空调 国贸北溢传媒圈小户甜点

2026年东四环-国贸北溢-四惠这条商办带，已写过几档了——国贸7.2万㎡整栋（CBD核心金融）、和乔C座5450㎡（国贸南溢、酒店/公寓4.2-4.8元）、北化机1600㎡独栋（西大望路合生汇南、双露台、广告传媒6-7元、sbzszx首页）、慈云寺1.73万㎡独栋（国贸北溢第一站、22号线、央企遗留5.5-7元）、建外SOHO独栋别墅（国贸桥东南、月租7.8万、sbzszx首页）。这次这栋补的是"国贸北溢往东第一站+四惠传媒圈+583㎡小户+3.8元全含+免费装修+24小时空调"的低位档——龙立东方大厦，东四环四惠，出租面积583㎡，正对电梯5个隔断间，西北向，报价3.8元/天（可谈，含物业+冷暖+发票），现状精装修遗留，免费装修，空调周一至周日24小时，楼内配麦当劳/餐饮/咖啡/便利店，交通1号线四惠东站往南800米（步行10分钟）。如果你在看的不是慈云寺1.73万那种"中大体量+央企遗留"、也不是北化机1600那种"广告传媒独栋6-7元"，而是"国贸北溢/四惠传媒圈+583㎡小户+3.8全含+免费装修即入住+24小时空调"的配置，这栋是国贸北溢-四惠这片"小户全包"的稀缺品。下面把产品和选型拆开。

一、项目底色：四惠东，国贸北溢往东第一站+传媒圈溢出+1号线/八通换乘

先拆位置，避免和"国贸核心（和乔/建外）""国贸北溢第一站慈云寺""西大望路北化机"混淆：

• 四惠东站：1号线（国贸1站、大望路1站、CBD 2站）+ 八通线（往通州北苑/九棵树/梨园，传媒公司/直播基地溢出通州的主干）+ 高铁四惠站（到天津/秦皇岛2-3小时，北方传媒/商务出行）——四惠是"CBD往东+通州往西"的双溢出节点

• 圈层：四惠-四惠东这片是"传媒溢出第一站"——央视/BTV搬去CBD/朝阳公园后，中小传媒/广告/直播/MCN往四惠-高碑店-康家沟一带溢（北化机在西大望路是"广告传媒独栋标杆"，龙立在东四环四惠是"传媒小户跟随"），加上"国贸金融溢出中后台"（1号线到国贸2站）

• 和已写盘的位置关系：国贸核心（和乔/建外）→ 大望路北化机（西大望路合生汇）→ 慈云寺（国贸北溢第一站、22号线）→ 四惠东龙立（国贸北溢往东第一站、传媒小户跟随、1号线/八通）

 在"国贸北溢小户链"里，sbzszx首页同量级是丰联1078（东二环朝阳门、无公摊精装）、汇佳729（亮马燕莎、精装）、龙立583是"国贸北溢往东最便宜档"——3.8元全含（物业+冷暖+发票）在国贸北溢是地板价（慈云寺5.5-7不含、北化机6-7不含、和乔4.2-4.8不含），但四惠东比慈云寺/北化机"远一站+老盘+西北向"所以折价，对"传媒小户/科技中后台/专业服务"是甜点。

二、产品拆解：583㎡，正对电梯5隔断，免费装修+24小时空调是双隐藏卖点

几个产品点拆开（想客户之所想）：

"3.8元含物业+冷暖+发票"要量化对比价值——国贸北溢同圈租金锚：慈云寺5.5-7元（不含物业/冷暖/发票，物业估28-35≈1元/天、冷暖加时估0.8-1.2元/天）+ 发票税6%≈0.23元/天，慈云寺实际全包估7.53-9.43元/天；北化机6-7元（不含，全包估8-9.4元）；和乔4.2-4.8元（不含，全包估5.8-6.6元）；龙立3.8元已是全包价。583㎡年租差对比：

• 对比慈云寺5.5不含（全包7.53）：583×(7.53-3.8)×365 ≈ 794,300元/年

• 对比北化机6不含（全包8）：583×(8-3.8)×365 ≈ 894,600元/年

• 对比和乔4.2不含（全包5.8）：583×(5.8-3.8)×365 ≈ 425,600元/年

 龙立的"3.8全含"本质是"国贸北溢小户地板价+老盘折价+西北向折价"三合一，对预算敏感的小户是硬通货。

"免费装修"要核是"遗留精装即入住"还是"免费重装"——用户给"现状：正对电梯，精装修，5个隔断间"+ "免费装修"，结合"583㎡小户+老盘"语境，应是"遗留精装（吊白+隔断5间+地毯+可能含家具）+ 免费给买家/租户直接用，不用再装"的"free fit-out"逻辑，不是"拆了重装免费"。capex节省：583㎡重置精装（吊白+隔断+地毯+基础IT）约800-1200元/㎡ ≈ 46.6-70万，加1-2个月工期。对"传媒小团队/科技中后台/专业服务"签完要进场是省capex+工期。

"24小时空调周一至周日"在国贸北溢是稀缺项——慈云寺/北化机/和乔多是"中央空调定时（8-18或9-18）+加时另计0.8-1.2元/㎡/h"，龙立"24小时全周"意味着：①传媒/直播/MCN（剪片/渲染/直播要熬通宵）不用付加时；②科技中后台（数据/交易）不用付加时；③专业服务（审计/税审季）不用付加时。24小时含在3.8里还是"超时另计但写24小时可用"要核——按"3.8含冷暖"描述，应是"基础24小时含在报价里"，这是龙立比慈云寺/北化机多一档的隐性价值（慈云寺加时1元/天×583≈213,000元/年差）。

"正对电梯5个隔断间"的583㎡切法——583㎡在龙立这种老盘（估2005-2010批次，四惠东这片龙立/四惠大厦/远洋一方底商同代）应是"整层或半层切户"，使用率估65-70% → 实用≈379-408㎡。5个隔断间+正对电梯的切法建议：

• 5隔断 → 3-4间合伙办（传媒/科技/律所合伙人）+ 1间会议/1间财务档案

• 开放区剩余 ≈ 250-300㎡ → 可排16-25工位（人均10-15㎡，传媒/科技密度偏松）

• 正对电梯 → 前台+接待区+Logo墙

• 西北向 → 下午有西晒但冬季暖，北京西北向比东北向好一点，但比正南差

"四惠东站往南800米"要诚实——高德核：四惠东站（1号线/八通换乘+高铁站）到龙立东方（东四环四惠段）估800-1000米，步行10-12分钟，不是"上盖"但可接受，四惠东是"1号线到国贸2站、八通到通州传媒圈4-6站、高铁到天津2小时"，对"传媒+国贸客户两头跑"够用。楼内麦当劳/餐饮/咖啡/便利店是"员工餐+客户接待"闭环，比北化机（独栋需骑车去合生汇）方便。

三、财务模型：583㎡，3.8元全含，年租约80.8万

按3.8元/天全含（物业+冷暖+发票）估：

• 年租 = 583 × 3.8 × 365 ≈ 80.83万/年

• 对比慈云寺5.5不含（全包7.53）：年省≈79.4万

• 对比北化机6不含（全包8）：年省≈89.5万

• 对比和乔4.2不含（全包5.8）：年省≈42.6万

 80.8万/年 + 免费装修省46.6-70万capex + 24小时空调省约21.3万/年（对比慈云寺加时）= 首年综合节省约148-171万。"3.8全含+免费装修+24小时"三合一在国贸北溢小户里是地板级。

四、横向对标：龙立在"国贸北溢-四惠-传媒"的位置

 龙立的差异化是"国贸北溢-四惠往东第一站+583小户+3.8全含+免费装修+24小时空调+1号线/八通/高铁"——在国贸北溢小户链里：和乔是"4.2-4.8不含、国贸南溢"、慈云寺是"5.5-7不含、国贸北溢第一站央企"、北化机是"6-7不含、西大望路广告标杆"、龙立是"3.8全含地板价、四惠东传媒小户跟随"。要国贸南溢选中乔，要国贸北溢央企选慈云寺，要广告传媒独栋选北化机，要"国贸北溢小户地板价+24小时+免费装修"选龙立。

五、适配客群

1. 传媒/广告/MCN/直播小团队（最匹配）：四惠-高碑店-康家沟是"央视/BTV溢出+通州传媒基地"的中小传媒聚集带，北化机是"1600独栋广告标杆"，龙立583是"传媒小户跟随"——5隔断排3-4合伙办（创意总监/客户总监/策略/制作）+开放区16-25工位（剪辑/设计/AE），24小时空调对"剪片/渲染/直播熬通宵"是刚需（不用付加时），3.8全含比北化机省89.5万/年，楼内麦当劳/咖啡客户接待闭环

2. 科技中后台/专业服务（国贸金融溢出）：1号线四惠东到国贸2站，583可排"开放区12-20工位+3-4合伙办+会议+档案"，适合"国贸金融客户"的跟随型律所/咨询/FA/科技中后台（交易+数据），24小时对"数据备份/交易终端"友好

3. 通州传媒/直播反向溢出（通州→四惠）：八通线四惠东往通州北苑/九棵树/梨园4-6站，很多"通州直播基地"的"北京接客/商务办"会落四惠（比国贸便宜、比通州门脸好），583正对电梯+5隔断+免费装修即入住正好

4. 家族办/小微总部（预算敏感+要国贸门牌）：3.8全含+免费装修，首年综合成本≈80.8万+0capex，比在国贸核心租同面积（估8元不含全包10.5≈年204万）省123万/年，国贸门牌（1号线2站）够用

5. 投资收租切户（583若可拆）：龙立583若是"整层切户"可拆2户（300+283），给"传媒小团队+专业服务"双租，四惠东小户流动性好

六、给决策人的几条实操建议

1. "免费装修"要核交付明细+是否含家具——让出租方出"583㎡遗留交付清单"：①吊白/隔断5间/地毯/墙面/窗帘；②是否含"办公家具（工位/合伙办班台/会议桌）"；③是否含"IT预埋/网络面板/电话"；④是否含"灯具/空调风口"。capex节省46.6-70万是建立在"精装即入住"上，若只是"基础吊白+5隔断空壳"则capex省仅20-30万。核清楚避免"免费"二字误导。

2. "24小时空调含在3.8里"要核是否"全年全周真24小时"还是"可申请24小时但加时另计"——用户写"空调：周一至周日24小时"+ "3.8含冷暖"，应是"基础24小时含在报价"，但要核：①夏季/冬季峰值负荷是否限（老盘中央空调24小时在峰值可能"限流/加收"）；②"冷暖"是"中央空调冷暖双供"还是"夏冷冬暖锅炉"——北京老盘冬暖多是市政热力+风机盘管，要核"冬季24小时是否真能到20℃以上"（传媒剪片/直播冬天熬通宵要温度）。让出租方出"空调供应说明书面"。

3. "3.8元可谈"的谈判锚——国贸北溢小户全含水位：和乔5.8-6.6、慈云寺7.5-9.4、北化机8-9.4、龙立3.8。龙立折价理由：①四惠东比慈云寺/北化机远一站；②老盘（估2005-2010）非新建；③西北向；④583是小户非整栋。可谈空间估3.4-3.6元/天（砍0.2-0.4元，年省4.26-8.5万），签2-3年可谈"每年递增3-5%"或"免租期1个月"。

4. "四惠东站往南800米"要核骑行/班车——800米步行10-12分钟，但四惠东是"1号线/八通换乘+高铁站"，早高峰1号线到国贸2站挤，可谈"楼→四惠东站"的班车/共享单车停放。楼内麦当劳/餐饮/咖啡要核"营业时间是否覆盖加班（传媒熬到22-24点，餐饮是否22点后营业）"。

5. "西北向"要核西晒+冬季暖——北京西北向下午西晒（14-17点）夏季偏热但空调24小时可压，冬季西北风但"3.8含冷暖"应覆盖，比正南/东南向折价合理，583㎡西北向对"开放区工位"影响不大（隔断合伙办朝西晒可装百叶）。

6. 和北化机1600/慈云寺的客群切分——同属"东四环国贸北溢"：北化机是"西大望路合生汇南、1600独栋、双露台、广告传媒标杆、6-7不含（全包8-9.4）"；慈云寺是"国贸北溢第一站、1.73万、央企遗留、22号线、5.5-7不含（全包7.5-9.4）"；龙立是"四惠东、583小户、3.8全含、免费装修、24小时空调、传媒小户跟随"。要广告传媒独栋选北化机，要国贸北溢央企中选慈云寺，要"国贸北溢小户地板价+24小时+免费装修+传媒圈"选龙立。

---

FAQ 东四环四惠龙立东方大厦583平出租常见问答

Q1：龙立东方的具体位置和四惠东站的距离？

A：位于东四环四惠段，国贸北溢往东第一站，1号线四惠东站（1号线/八通线换乘+高铁四惠站）往南约800米，步行10-12分钟。到国贸2站（1号线）、到西大望路北化机3站、到慈云寺2站、到通州传媒圈（八通线）4-6站。是"国贸金融溢出+传媒（央视/BTV/通州直播）溢出"的双节点。

Q2：583㎡的格局和切法？

A：正对电梯，5个隔断间，西北向，使用率估65-70%→实用379-408㎡。建议切法：5隔断→3-4间合伙办（传媒/科技/律所）+1间会议/档案；开放区250-300㎡→16-25工位（人均10-15㎡传媒/科技松密度）；正对电梯做前台+Logo墙。

Q3：3.8元含哪些，和周边盘差多少？

A：含物业费+冷暖+增值税发票，是全包价。周边全含锚：和乔5.8-6.6、慈云寺7.5-9.4、北化机8-9.4，龙立3.8是国贸北溢小户地板价。583㎡年租≈80.8万，对比慈云寺5.5不含（全包7.53）年省≈79.4万、对比北化机6不含（全包8）年省≈89.5万、对比和乔4.2不含（全包5.8）年省≈42.6万。

Q4："免费装修+24小时空调"值什么？

A：①免费装修：遗留精装（吊白+5隔断+地毯，可能含家具），capex省46.6-70万+工期1-2月，对传媒小团队/科技中后台"签完进场"是硬通货；②24小时空调周一至周日：传媒剪片/渲染/直播熬通宵、科技交易/数据备份不用付加时（慈云寺加时1元/㎡/h≈583×1×20×12≈14万/年差，24小时若含在3.8里则再省14万/年）。要核"24小时是否真含在3.8里还是'可申请但加时另计'"——让出租方出空调供应书面说明。

Q5：适配什么类型的租客？

A：五类最匹配——①传媒/广告/MCN/直播小团队（四惠-高碑店-康家沟是传媒溢出带，北化机是1600独栋标杆、龙立是583小户跟随，5隔断+24小时+3.8全含比北化机省89.5万/年）；②科技中后台/专业服务（国贸金融溢出，1号线2站到国贸，24小时对数据/交易友好）；③通州传媒反向溢出（八通线四惠东→通州4-6站，通州直播基地的"北京接客办"）；④家族办/小微总部（预算敏感+国贸门牌，首年综合80.8万+0capex）；⑤投资收租切户（583若可拆300+283双租）。

Q6：和北化机1600/慈云寺怎么选？

A：东四环国贸北溢三档切：北化机是西大望路合生汇南、1600独栋、双露台、广告传媒标杆、6-7不含（全包8-9.4）；慈云寺是国贸北溢第一站、1.73万、央企遗留、22号线、5.5-7不含（全包7.5-9.4）；龙立是四惠东、583小户、3.8全含、免费装修、24小时空调、传媒小户跟随。要广告独栋选北化机，要国贸北溢央企中选慈云寺，要"国贸北溢小户地板价+24小时+免费装修+传媒圈"选龙立。

Q7：看房前要核哪几项？

A：①"免费装修"交付清单（吊白/5隔断/是否含家具/IT预埋，capex省量级）；②"24小时空调"是否真含在3.8里（夏季峰值是否限流、冬季能否到20℃+、出书面供应说明）；③3.8可谈空间（估3.4-3.6元，砍0.2-0.4，年省4.3-8.5万，签2-3年谈免租1个月）；④四惠东800米步行+楼内麦当劳/咖啡营业时间（是否覆盖传媒加班22-24点）；⑤西北向西晒/冬季（装百叶可解）；⑥和北化机/慈云寺的实地比（传媒小户vs广告独栋vs央企半栋）。

---

欢迎来电咨询 13811119290

网站 landkun.cn ； sbzszx.com

新媒体账号 商办租售中心，商办楼宇，楼宇咖

科技永无止境，让企业选址，不止于此。

商办租售中心隶属北京地势坤房地产经纪有限公司，如需将龙立与北化机/慈云寺/和乔做东四环国贸北溢 580-17000㎡小户vs中大栋横向TCO测算（含3.8全含核验、免费装修capex节省、24小时空调价值、四惠东vs慈云寺vs西大望路圈层差），可来电拿表。