基于商办租售中心（sbzszx.com）本月挂牌 + 朝来科技园本体参数（朝阳区来广营东路，14号线来广营C口，望京北延科创带，一期4号楼）核验整理。这是望京系列第三篇——前两篇是融科望京中心317㎡（2.5万/㎡售、795万、大厂供应商）、望京凯德优品314㎡（5-6元/天、精装带家具、30-40人），本篇朝来185㎡是"望京北延+来广营14号线+4.98元+精装带家具2隔断20工位+2年起租"，跟前两篇完全错位，补的是"望京大厂上下游小团队+新设科创+成本比凯德低20-30%"这条缝。
朝来科技园的位置要用"望京的三级梯度"讲清：
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望京梯度 |
代表盘 |
单价/租金 |
客群 |
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望京核心 |
凯德优品、融科望京中心、望京SOHO |
租5-6元/天、售2.5-4万/㎡ |
大厂总部/中大型科创/外资 |
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望京北延（来广营） |
朝来科技园、容达科创 |
租4-5.5元/天 |
大厂供应商/文创/新设科创 |
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望京外延（崔各庄/草场地） |
文创园老牌 |
租3-4.5元/天 |
纯文创/工作室 |
朝来科技园一期是2008-2012批次的望京北延科创园老牌盘，14号线来广营C口是核心交通——14号线往南3站到望京（接10/15号线）、往北2站善各庄换15号线去顺义（亚奥/崔各庄/孙河），北五环来广营出口上机场高速20分钟T3。
所以185㎡这盘的客群，跟望京前两篇错位：
融科317吃"大厂供应商+795万散售+2.5万单价"、凯德314吃"望京核心+精装带家具+30-40人"；朝来185吃"望京北延+来广营14号线+4.98元+精装带家具2隔断20工位+2年起"——四类核心客：①阿里/网易/美团上下游小团队（望京大厂供应商，来广营C口14号线3站望京核心，成本比凯德低20-30%）；②文创/设计/新媒体小团队（朝来科创园定位+北向柔光对屏幕工作友好+4.98元）；③新设科技公司/外地企业望京首站（精装带家具签约即进场，2年起比3年灵活）；④咨询/财税/法务小团队（2间隔断=老板1+会议1+开放16-18工，20人量级刚好）。
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指标 |
参数 |
点评 |
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项目 |
朝来科技园一期4号楼4层408 |
望京北延来广营 |
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面积 |
185㎡ |
北向 |
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装修 |
精装修带家具 |
2间隔断 + 20工位 |
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租金 |
4.98元/㎡/天 |
望京北延中位，下面专拆 |
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付款/年限 |
押三付三、2年起 |
比系列前作"3年起"松 |
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交通 |
14号线来广营C口 |
往南3站望京、往北2站善各庄换15号线 |
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园区定位 |
望京北延科创园（2008-2012批次估） |
大厂供应商聚集带 |
单源来自业主挂牌页，商办租售中心本月入库。
望京2026租金分层：
望京核心（凯德/融科/望京SOHO塔1-3散售）：5-6元/天（凯德314精装带家具锚5-6元）
望京北延来广营（朝来/容达）：4-5.5元/天
望京外延崔各庄：3-4.5元/天
朝来4.98元在"北延档"是中位偏上——比凯德同档（精装带家具）便宜约15-20%，差的就是"核心vs北延"的face和步行到望京站的距离（来广营C口骑车/班车到望京核心约10-15分钟）。对"大厂供应商/新设团队"这个差值是划算的。
换算：185 × 4.98 × 30 ≈ 月租约2.77万，年约33.3万，押三付三2年起首期≈2.77×6≈16.6万。2年起租对"新设/试水"团队比3年友好（系列前作德胜门/东环/丰联/卫星通信基本都是3年起）。
185㎡、北向4层、2间隔断+20工位预配，得房率园区老牌盘估68-72% → 套内约126-133㎡，人均6.5-9㎡（含2隔断） → 承载14-22人精品团队。
最对味的四类：
阿里/网易/美团上下游小团队（10-20人）：来广营C口14号线往南3站望京（阿里/网易/美团步行/骑行圈），朝来是望京大厂供应商的传统聚集带（比凯德/融科租金低20-30%），20工位+2隔断=老板1+会议1+开放16-18，刚好是"大厂某个业务线外包/供应商/服务商"的量级
文创/设计/新媒体小团队：北向柔光对屏幕工作（设计/剪辑/编程）友好（南向反有眩光），朝来科创园定位+4.98元，比在望京核心租凯德314（月租约4.7-5.6万）省约1万/月
新设科技公司/外地企业望京首站：精装带家具+20工位预配=签约即进场（3-5天网络调试完就能开工），2年起租比3年灵活，试水望京成本低
咨询/财税/法务小团队：2间隔断（老板+会议）+开放16-18工，185平套内126-133够用，来广营C口14号线见客户去望京核心/亚奥/国贸都方便
不太对味的：
要望京核心face（去凯德314/融科317）
团队>25人（185平套内不够，去凯德314或融科切500平+）
要无公摊高得房（去丰联1078那档，朝来是2008-2012老园区得房率68-72%）
朝来科技园一期4号楼北向，4层高度：
采光：北向无直射，柔光——对设计/剪辑/编程（屏幕工作）反而比南向好（不眩光、不晒、空调节能），但冬天略冷，要核空调制热
噪：来广营北向可能是"园区内部+北五环远噪"，比南向（临来广营东路）安静，但4层要核"是否临货梯/设备间"——408室号在4层端头还是中间，要核
朝来是2008-2012老园区，业主说的"精装带家具"可能是上一任租户留下的（老板桌+会议桌+工位+文件柜），不是全新。签前核：
家具清单：老板桌几张、会议桌多大、工位几个（是否20个全到点到电）、文件柜几个
空调/网络：4.98元是否含物业费？朝来物业费估18-25元/㎡/月（要核原件），空调是否中央空调+加时费另计？
2间隔断是否可拆：老园区隔断一般是轻质，要核物业是否允许改（20工位如果变"大开间+1老板"要拆一间隔断）
系列前作复盘付款/年限：
子拓（亚奥9000独栋）：押三付三、3年起
卫星通信（中关村央企）：押三付三、3年起
德胜门（西城国企）：押三、3年起
东环（双井）：押三
丰联（朝阳门）：押三
朝来：押三付三、2年起
2年起对"新设/试水/大厂供应商短期项目（1-2年合同）"是实打实友好——大厂供应商常有"项目制1.5-2年"的周期，3年起的盘要硬签3年或赔违约金，朝来2年刚好卡项目周期。但押三没让（还是押三），首期16.6万对20人小团队是合理门槛。
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维度 |
朝来185（本篇） |
凯德314 |
融科317售 |
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位置 |
望京北延来广营 |
望京核心 |
望京商务区阜通东大街 |
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交通 |
14号线来广营C口 |
望京站/14号线 |
14号线望京南/15号线望京东 |
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面积 |
185㎡ |
314㎡ |
317.81㎡ |
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单价/租金 |
4.98元/天 |
5-6元/天 |
2.5万/㎡售（795万） |
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装修 |
精装带家具、2隔断20工 |
精装带家具 |
精装 |
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付款/年限 |
押三付三、2年起 |
待核 |
无贷、有租可解 |
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核心卖点 |
来广营+4.98+2年起 |
望京核心IP |
795万散售+大厂供应商 |
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适配 |
大厂上下游14-22人/新设 |
互联网30-40人 |
大厂供应商/成长科技 |
判断逻辑：要"望京核心+30-40人"选凯德；要"795万散售+大厂供应商"选融科；要"来广营+4.98+20人+2年起+成本比凯德低20-30%"选朝来。
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维度 |
朝来185 |
凯德314 |
融科317售 |
首科234 |
学院8号1445 |
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商圈 |
望京北延来广营 |
望京核心 |
望京商务区 |
西三环丽泽桥 |
学院路学知园 |
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面积 |
185㎡ |
314㎡ |
317㎡ |
234㎡ |
1445㎡ |
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单价/租金 |
4.98元 |
5-6元 |
2.5万/㎡售 |
4-5.5元估 |
4.5-6元估 |
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装修 |
精装带家具2隔断20工 |
精装带家具 |
精装 |
遗留精装4隔断 |
拎包带家具144工 |
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年限 |
2年起 |
待核 |
无贷 |
3年起 |
3年起 |
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适配 |
大厂上下游14-22人 |
互联网30-40人 |
大厂供应商 |
孵化/文创10-20人 |
科创中大型120-160人 |
Q1：4.98元/㎡/天在望京朝来是什么水位，比凯德便宜多少？
A：望京核心（凯德/融科/望京SOHO）租锚5-6元/天，望京北延来广营（朝来/容达）锚4-5.5元/天，朝来4.98元是北延档中位偏上，比凯德同档（精装带家具）便宜约15-20%。185㎡月租约2.77万、年约33.3万，凯德314同面积月租约4.7-5.6万——差的是"望京核心vs北延"的face和步行到望京站的距离（来广营C口骑车/班车到望京核心约10-15分钟），对大厂供应商/新设团队这个差值划算。
Q2：185㎡ 2间隔断20工位，怎么拆最合理？
A：套内约126-133㎡（得房率68-72%估），人均6.5-9㎡含隔断，承载14-22人精品。标准拆法：①大厂供应商模式——老板间1（南/东向隔断）+ 会议1（隔断）+ 开放16-18工（朝北柔光对屏幕友好）；②文创/设计模式——开放为主+1老板+1会议/焦点小组（北向柔光剪片不眩）；③咨询模式——老板1+会议1+开放16-18。2间隔断如果是轻质可拆（老园区一般可拆），要核物业是否允许改。
Q3：北向4层408，采光和噪怎么样？
A：北向无直射柔光——对设计/剪辑/编程（屏幕工作）比南向好（不眩/不晒/空调节能），但冬天略冷要核空调制热。4层高度噪感取决于"408是否临货梯/设备间/来广营东路"——朝来一期4号楼北向一般是园区内部+北五环远噪，比南向（临来广营东路）安静，但408室号要现场核是端头还是中间、是否临设备。建议下午3-5点看一次采光+噪。
Q4："精装带家具"要核什么，避免落差？
A：朝来是2008-2012老园区，"精装带家具"大概率是上一任租户遗留（不是全新），核三样：①家具清单（老板桌几/会议桌多大/工位是否20个全到电/文件柜）；②4.98元是否含物业费（朝来物业费估18-25元/㎡/月要核原件）+ 空调是否加时另计；③2间隔断是否轻质可拆（要改格局先核物业）。
Q5：押三付三+2年起，对什么团队最友好？
A：系列前作多数盘是"押三+3年起"（子拓/卫星通信/德胜门/东环/丰联），朝来2年起是少数松口。最对味两类：①大厂供应商的"项目制团队"（阿里/网易/美团外包项目常1.5-2年周期，3年起要硬签或赔违约）；②新设科技公司/外地企业望京首站（试水2年看效果，再决定扩到凯德/融科）。首期押三付三≈16.6万对20人小团队是合理门槛。
Q6：14号线来广营C口，通勤和去大厂怎么走？
A：来广营C口是14号线节点——往南3站望京（接10/15号线，到阿里/网易/美团骑行10-15分钟）、往北2站善各庄换15号线去亚奥/崔各庄/孙河、北五环来广营出口上机场高速20分钟T3。对"大厂供应商"团队（每日去望京核心见甲方/对接大厂）通勤顺；对"每日从海淀/西城通勤"偏累（14号线换10号线到海淀要50分钟+），更适合望京本地+来广营周边+驻场为主的团队。
欢迎来电咨询：13811119290
网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com
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商办租售中心隶属于北京地势坤房地产经纪有限公司，深耕北京商办市场19年，服务范围覆盖写字楼租售、商业租售、产业园租售、独栋商办及大宗资产交易（含望京北延科创带匹配、朝来/凯德/融科三篇横向比对、14号线来广营通勤核验）。本文参数来源：朝来科技园一期4号楼4层408挂牌页（185㎡、北向、精装带家具2间隔断20工位、4.98元/㎡/天、押三付三2年起、14号线来广营C口）、商办租售中心（sbzszx.com）本月望京北延搜索高频库。租金随市场波动，以实地核验与签约为准。
