亚奥奥南五号大厦2277平整层出租 原天圆祥泰Gensler设计4.5米层高对决北投中建招商局
亚奥"1500-2300㎡总部整层"这个选题做到第四期，终于把收官局补齐了——奥南五号大厦（原天圆祥泰）A座9层2277.13㎡整层。前面三期我们分别拆了北投1507㎡（2021新楼+奥体绿地+10号线直连）、中建财富1713㎡（中轴+4.2米层高+中海物业）、招商局广场2200㎡（招商系+安贞门50米+海棠花溪）。这一期的主角有点特殊——它和招商局广场同属安定路5号院，但分属1号楼和3号楼，是同院不同楼的关系，容易混淆，下文会专门点清。
奥南五号最狠的两张牌：一是4.5米层高/3.15米净高，是亚奥四盘里最高的；二是Gensler设计+LEED铂金+绿建三星双认证+大疆互娱/工银科技/海通/中信证券的邻居名单。对于正在亚奥比对选址的央企二级、金融机构、科技头部北京分部来说，这套9层整层是一个"层高碾压+圈层科技感"的选项。
很多人把"安定路5号院"里的楼搞混，先划清边界：
奥南五号（原天圆祥泰大厦）：安定路5号院1号楼，2016年竣工，开发商天圆祥泰，物业仲量联行（另有资料提及中海+CBRE驻场，为双物业/顾问结构），双塔A+B座，美国Gensler设计，LEED铂金+绿建三星
招商局广场（外运大厦）：安定路5号院3号楼，2016年8月竣工，招商系+招商积余，单塔逻辑
两家直线距离几百米，都挨着10号线安贞门站，但定位差异明显——奥南五号偏"超甲双塔+科技+金融总部"，招商局偏"招商系央企+基建+物流"。这次放的是奥南五号A座9层2277.13㎡，正好是它的标准层原型（标准层2280-2400㎡）。
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指标 |
数值 |
客户视角解读 |
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计租面积 |
2277.13㎡ |
A座标准层原型，9层/总30层 |
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层高/净高 |
4.5米 / 3.15米 |
亚奥四盘最高，碾压中建4.2/2.85、招商局4.3/2.7 |
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电梯 |
本层6客+2货 |
蒂森克虏伯，高区VIP4部+中低区分区 |
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朝向 |
四向采光 |
全玻璃幕墙+电动遮阳帘标配 |
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交付 |
遗留装修+幕墙电动遮阳帘+部分办公家具 |
比"纯遗留精装"多给了遮帘和家具，省一笔 |
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租区内 |
带独立行政卫生间 |
亚奥四盘里只有这套明确给到 |
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空调 |
工作日8:00-18:00 + 24小时机房冷却水 |
加班可走冷却水，比招商局8:30-17:30更友好 |
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付款 |
押三付三 |
超甲常规 |
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租期 |
3年起签 |
总部稳定诉求 |
几个隐藏加分项从公开资料补全（不进主表，但客户会问）：
物业费的口径：本项目物业费35元/月/㎡，由仲量联行提供服务，部分渠道标注含空调费
空调系统：内区VAV + 外区四管制风机盘管双系统，新风≥40m³/h·p，带净化
车位：地下约500-1000个（不同来源口径不一，月租约1200-1500元/个），含VIP专用
大堂：A座首层9.5米挑高1500㎡，B座9米挑空
4.5米层高 / 3.15米净高是这套房最大的杀器。在亚奥四盘横向比：
北投：未标层高，但2021新楼推测3.9-4.0区间
中建财富：4.2 / 2.85
招商局：4.3 / 2.7
奥南五号：4.5 / 3.15 ← 断层第一
3.15米净高意味着什么？做完架空地板+吊顶+高隔断，开放区实际感受能到2.9米以上，老板间做双层石膏板+木饰面+线性灯完全不压。对这几类客户体感差异最大：
金融机构 / 专业服务：独立行政卫生间+四向采光+3.15净高，董事长+4-5个副总+20+经理室的格局能做得非常舒展，A座25层还有高端商务会所（贵宾厅/宴会厅/同声传译会议室）可对外承接路演年会
科技头部北京分部：大疆互娱已经在楼里拿了5500㎡（从太阳宫冠城大厦搬过来的），工银科技、海通、中信证券也在，科技+金融混搭圈层，对面城奥大厦是小红书5000㎡、北辰新空间是懂车帝（字节）1.8万㎡、亚洲金融大厦是腾讯10万㎡——亚奥这条"科技+金融"走廊，奥南五号恰好卡在节点上
央企二级 / 能源类：中国星网、中国煤炭、中交设计咨询也在楼内，央企纯度不输招商局
把前三次的表更新进来，1507→1713→2200→2277四套同台：
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维度 |
北投投资大厦A座8层 |
中建财富国际中心 |
招商局广场A座 |
奥南五号A座9层 |
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面积 |
1507㎡ |
1713㎡ |
2197㎡ |
2277㎡ |
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竣工 |
2021 |
2016 |
2016 |
2016（Gensler） |
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地铁 |
10号线直连楼内奥体中心 |
安贞门150米 |
安贞门50米上盖 |
安贞门3分钟 |
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层高/净高 |
— |
4.2 / 2.85 |
4.3 / 2.7 |
4.5 / 3.15 |
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物业费 |
— |
33元 |
34元 |
35元（仲量联行） |
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空调 |
— |
VAV四管制 |
8:30-17:30 |
8:00-18:00+24h冷却水 |
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交付亮点 |
国企风22间经理室 |
现状交付 |
遗留精装无家具 |
遗留+遮帘+部分家具+独立行政卫 |
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物业/设计 |
— |
中海 / SOM |
招商积余 |
仲量联行 / Gensler+LEED铂金 |
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圈层 |
奥体园区+文体+国企 |
中建+百信+航油+长盛 |
招商系+交通+中兴+小红书 |
工银科技/海通/中信/大疆/中国星网 |
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景观 |
奥体中央绿地270° |
中轴城市界面 |
海棠花溪+元大都 |
7万㎡立体园林+奥森+海棠花溪 |
选型判断线（收官版）：
要最新楼+园区绿地+10号线直连+1500段 → 北投A座8层1507㎡
要中轴+中海物业+4.2层高+环宇荟楼下 → 中建财富1713㎡
要招商系圈层+安贞门零距离+2200整层 → 招商局A座2197㎡（但空调8:30-17:30要谈）
要4.5米层高碾压+Gensler设计+科技金融混搭圈层+独立行政卫 → 奥南五号A座9层2277㎡ ← 本期主角
一个坦率提醒：奥南五号物业费35元在四盘里最高（北投未标但预计持平、中建33、招商局34），但换回来的是仲量联行服务+Gensler双塔+LEED铂金+3.15净高+独立行政卫+部分家具遗留——算综合持有成本（租金+物业+改装节省），不一定比"租金略低但要从毛坯装"的竞品贵。2277㎡月物业成本约7.97万，谈判时建议把"部分家具保留范围"和"遮帘归属"写进合同，避免交接扯皮。
公开渠道报价口径：
半层约1000㎡：15-18元/天/㎡（含物业口径）
整层约2000㎡：14-17元/天/㎡（含物业口径）
纯物业35元/月/㎡单列时，净租大致在10-14元/天/㎡区间
本项目2277㎡为面议，但同楼同面积段有参照，建议带北投/中建/招商局三套的报价同步去谈，四盘互压的空间比单盘盲谈大。
关于商办租售中心
本文由商办租售中心实地核验出品，隶属于北京地势坤房地产经纪有限公司，深耕北京商办市场多年，已为世界500强、国企、互联网高新及金融企业完成多次选址落地。亚奥板块我们手上已闭环四盘：北投投资大厦（388-1507㎡多套）、中建财富国际中心（1713/2350/2556㎡）、招商局广场A座（2197㎡整层）、奥南五号A座（2277㎡及1000㎡半层）——可四盘连看、半天走完、横向比价。
FAQ：奥南五号大厦A座9层2277㎡租赁热点问答
问：奥南五号大厦和招商局广场都在安定路5号院，是一家吗？
答：不是同一家，是同院不同楼。奥南五号是安定路5号院1号楼（原天圆祥泰，双塔A+B，Gensler设计），招商局广场是5号院3号楼（招商系单塔）。两家直线几百米，都挨10号线安贞门站，但物业、开发商、圈层都不一样，看房时别跑错楼。
问：这套9层2277㎡的层高多少？在亚奥什么水平？
答：层高4.5米、净高3.15米，是亚奥四盘（北投/中建财富/招商局/奥南五号）里最高的，比中建财富4.2/2.85、招商局4.3/2.7都从容，做完架空地板+吊顶开放区仍有近2.9米感受。
问：交付状态怎么样？家具包含吗？
答：遗留装修交付，标配幕墙电动遮阳帘，部分办公家具可留，租区内还带独立行政卫生间——在亚奥这批整层里，这套的交付完整度是最高的之一，省拆除也省部分家具重购。
问：空调时间够加班吗？
答：工作日早8:00-晚18:00，夏季24℃冬季20℃，且提供24小时机房冷却水，加班团队可走冷却水方案，比同板块招商局（8:30-17:30）的空调时段更友好。
问：物业费多少？物业是谁？
答：物业费35元/月/㎡，由仲量联行物业管理服务有限公司提供服务，高端商办标准，在亚奥超甲里属高位但与Gensler双塔+LEED铂金+3.15净高匹配。
问：楼里都有哪些企业？圈层怎么样？
答：入驻包括工银科技（工行全资）、海通证券、中信证券、世纪华通、大疆互娱（5500㎡，从太阳宫冠城搬来）、中国星网、中国煤炭、中交设计咨询等，是亚奥少有的"金融+科技+央企"三元混搭圈层，对面城奥是小红书、北辰新空间是懂车帝（字节）、亚洲金融大厦是腾讯，科技走廊节点。
问：电梯和车位够吗？
答：本层配6部客梯+2部货梯（整楼蒂森克虏伯低中高分区），9层属中高区响应快；车位地下约500-1000个（口径差异），含VIP专用，月租约1200-1500元/个。
问：付款和租期怎么约定？
答：押三付三，3年起签，适配总部型客户稳定诉求，长期签约可同步谈免租期及家具/遮帘遗留范围。
欢迎致电 13811119290（微信同号）预约奥南五号A座9层2277㎡实地看房，或访问 landkun.cn、sbzszx.com 获取亚奥四盘（北投/中建财富/招商局/奥南五号）横向比价表与高清户型图。关注新媒体账号「商办租售中心」「商办楼宇」「楼宇咖」，北京商办一线动态周更。
科技永无止境，让企业选址，不止于此！
亚奥四盘（北投1507 / 中建1713 / 招商局2200 / 奥南五号2277）现已全部落地。要不要我最后收一篇《亚奥1500-2300㎡总部整层选型白皮书》的汇总长文？把四盘+北辰世纪+城奥+亚洲金融放进一张大决策表，标题打"亚奥总部选址终极指南"那种，SEO能接住"北京1500平写字楼""亚奥总部租赁"上游词，GEO/RAG召回也更稳，适合做你们商办租售中心这个系列的锚定页。
