长安街月坛桥金融街写字楼10340平16至19层出售 单层2585平净高3米金融街核心整层连层对决英蓝鑫茂

金融街大宗序列这一期，终于开到"长安街月坛桥"这一挂——金融街写字楼出售，16-19层连层，单层2585㎡，总出售面积10340㎡，净高3米，交付吊顶+白墙+网络地板（可定制装修），租金锚450元/月/㎡，物业费30元/月/㎡，出售报价素材栏未填完整数值（下文按租金倒推给锚点），交易方式面议。

前面我们盘库铺到：亚奥七盘、海淀六盘（弘源/壹号/永泰园/西海/黄庄2.77万㎡8.5亿/西二旗酒店4427㎡1.2亿）、顺义中德2万㎡/蓝贝1450㎡、望京数字医疗、南中轴、东二三环独栋五盘（丰联1078/汇佳729/亮马河1900/北化机1600/建外SOHO独栋）、西三环花园桥300㎡出售、朝阳路财满街511㎡商业出售。这一期是金融街方向第一单，也是"二环核心+长安街沿线+金融街租金水位"的顶流大宗——客群从前几期的"企业选址/成长型/配置型"直接切换到"金融央企/主权基金/险资/家族办公室/大宗交易平台"，10340㎡这个体量在金融街整售市场里属于"稀缺的整层连层货"（金融街主流是整栋持有，英蓝/鑫茂/丰融/F2都是整栋不售，散层连层放出极少）。

一、先认位置：月坛桥=金融街向西外延的长安街节点

先把"金融街写字楼"这个笼统说法拆精准——本项目落点在长安街西延、月坛桥南侧、二环边，属"金融街核心区外延"而非"金融街F1/F2核心"：

• 金融街核心区（F1/F2/英蓝/鑫茂/丰融/平安大厦）：二环内，西城金融监管+总行+券商总部密度最高

• 月坛桥这一段：在金融街核心向西约1.5km，但吃长安街沿线的"门面属性"——很多客户搜"金融街写字楼"会误以为全是F1/F2核心价，月坛桥的水位比核心低一档，但address仍写"西城金融街/月坛"范畴，对"要金融街address但不想付核心价"的二级央企、中小券商、私募、律所、金融科技是折中解

交通维度：

• 2号线阜成门站步行约800米、南礼士路站步行约600-800米

• 长安街/二环主线出入口，去复兴门/西单/三里屯/国贸都顺

• 周边邻居：月坛大厦、长安商场、国家发改委（月坛南街）、工行总部（不远）、华能（不远）——仍是"部委+金融+能源"的混搭

 一个位置判断：月坛桥这片的"金融街address"含金量，对总行级不够（要去F1/F2），对二级央企/券商分支/私募/律所/金融科技正好——既不在金融街核心的"天价+整栋持有"池子里，又能写"西城金融街"的工商地址，租金450元/月/㎡（约15元/天/㎡）比F1/F2核心的18-22元/天低20-30%，是金融街水位里的"外延高性价比档"。

二、硬指标表（10340㎡，16-19层连层）

素材给定 + 金融街公开水位交叉，缺失项标清：

报价倒推锚点（素材写"万元/平"漏数字，按金融街大宗Cap Rate常规3.5-4.5%估）：

• 年租金：450元×12 = 5400元/㎡/年

• 按Cap Rate 3.5% → 售价约15.4万/㎡，10340㎡总报价约15.9亿

• 按Cap Rate 4.5% → 售价约12万/㎡，10340㎡总报价约12.4亿

• 合理区间估：12-15.5万/㎡，总报价12.4-15.9亿，面议。这个水位在金融街整层连层里属"外延档"，比F1/F2核心整栋（18-25万/㎡）低30-40%。

三、10340㎡ 16-19层连层，怎么用最顺

"可定制装修"是这套最大的隐藏卖点——金融街主流整栋（英蓝/鑫茂）都是"遗留精装+高定"，散层出租也多是现成装修，这套"吊顶白墙网络地板+可定制"意味着买家（不管是自用还是资产配置）可以按金融客户的逻辑重做：

• 金融央企二级/中小券商北京分部/私募总部：16-17层做"交易区+机房+中台"（网络地板对交易席位+服务器布线友好，3米净高做吊顶+吸音板够），18层做合伙人办公室+会议室+路演厅，19层做员工开放区+茶水+露台（如果有）——10340㎡做"30-40间合伙人+200-250交易/中台工位"很从容，月租金450在金融街外延属"能向客户报得出口"的价位

• 律所/会所/家族办公室：16-19层连层可做"低区开放+高区私密"的分区，定制化装修把19层做"合伙人俱乐部+客户接待"，16-17层做业务团队，金融街address+长安街沿线对高净值客户接待排场够

• 大宗配置型买家（险资/主权/REITs）：10340㎡连层在金融街是稀缺货，450元/月租金（15元/天）在金融街外延水位稳，30元物业+3米净高+可定制，Cap Rate 3.5-4.5%倒推总价12.4-15.9亿，进"单笔10-20亿"的配置篮刚好，比F1/F2核心整栋（18-25万/㎡）门槛低、流动性反而好（整栋太贵出手周期长，1万㎡连层反而好脱手）

 一个金融客户专属的"可定制"含义：网络地板+吊顶白墙，意味着可以重做交易席位布线、涉密机房屏蔽、VIP会谈隔音、路演厅AV系统——这些在"遗留精装"的金融街散层里改要拆，这套直接按VI做，省3-6个月改装期，对"要赶季报/要赶牌照验收"的金融客户时间成本值钱。

四、金融街横向PK：月坛桥 vs 核心F1/F2 vs 丰联（东二环对照）

把本盘 + 金融街核心盘 + 我们手里东二环丰联1078（对照）拉一张：

选型判断（金融街方向）：

1. 要"金融街address+1万㎡连层+可定制+12-16亿预算" → 月坛桥这套 ← 本期主角

2. 要"金融街核心F1/F2+整栋+18-25万/㎡+总行级" → 英蓝/鑫茂（但整栋极少放，要等）

3. 要"东二环+小面积高区+无公摊" → 丰联1078㎡（我们东二三环序列里的盘）

五、和前面两大大宗（黄庄8.5亿/西二旗1.2亿）的错位：北京核心区大宗三档

把本盘 + 前两大宗 拉一张看北京大宗序列的覆盖：

 一个坦率提醒：金融街这个盘12-16亿的量级，在北京核心区写字楼大宗里属"中高段"——比黄庄8.5亿（海淀核心商业）贵一档，比国贸三期整栋/中国尊整层（20亿+）便宜一档。10340㎡连层在金融街的稀缺性在于"散层连层整售"比"整栋"流动性好——整栋18-25万/㎡、20亿+，出手周期18-36个月；1万㎡连层12-16亿，出手周期6-18个月，对配置型买家反而更友好。

六、几个买家必核的项（专业提示）

报价栏"万元/平"漏数字：素材给的"出售报价：万元/平"明显缺前导数字，上面倒推的12-15.5万/㎡是按450元/月租金×12÷Cap Rate 3.5-4.5%算的锚点，真实报价以业主方/租赁部为准，建议首谈就让出"报价单+土地证+房产证+现租赁状态（16-19层是否满租？还是整层空置？素材只给了租金锚没给出租率）"——这点很重要，450元如果是"现租金"说明满租或近满租，如果是"报价租金"说明空置，两种TCO差很多。

"可定制装修"的前提：要核现交付状态是"吊顶白墙网络地板"的毛坯感，还是"遗留精装可拆改"——前者改装自由度100%，后者拆改要加2-3个月工期+约2000-3000元/㎡拆改费。金融客户（交易席位/机房/涉密）通常选前者。

产权与土地年限：金融街办公用地常规年限50年，原始拿地多在1998-2005区间，到期多在2048-2055区间，距2025约23-30年，续期成本按商用10-30%估，12-16亿标的续一次约1.2-4.8亿——但1万㎡连层持有周期若10-15年（2035-2040出手），续期可转嫁下家；若自持到续期要自己扛，SPA前核土地证原件。

交易方式：此体量（12-16亿）常规走股权交易（免增值税+土增，省上亿税费）或资产交易（税费重但干净），要看卖方是"持物业SPV"还是"直接产权人"——前者股权、后者资产或分立后股权。建议配大宗律师做SPA结构。

---

关于商办租售中心

本文由商办租售中心实地核验出品，隶属于北京地势坤房地产经纪有限公司，深耕北京商办市场多年，已为世界500强、国企、互联网高新及金融企业完成多次选址落地，涉及业务覆盖商业、写字楼、产业园、独栋商办、厂房土地租赁及买卖，大宗资产股权及产权交易为核心优势板块。金融街方向我们手上同步有：月坛桥金融街16-19层10340㎡连层出售（450元/月/㎡、30元物业、可定制装修），以及亚奥七盘、海淀六盘（弘源/壹号/永泰园/西海/黄庄2.77万/西二旗酒店）、顺义中德2万㎡/蓝贝1450㎡、望京数字医疗、南中轴、东二三环独栋五盘（丰联1078/汇佳729/亮马河1900/北化机1600/建外SOHO独栋）、西三环花园桥300㎡出售、朝阳路财满街511㎡商业出售等全序列房源，可跨板块比对"金融街 vs 海淀大宗 vs 顺义产业 vs 亚奥"的资产配置差异。

FAQ：长安街月坛桥金融街10340㎡16-19层出售热点问答

问：项目具体在金融街哪个位置？和F1/F2核心什么关系？

答：项目在长安街西延、月坛桥南侧、二环边，属"金融街核心区外延"——离F1/F2核心约1.5km，address可写"西城金融街/月坛"范畴，但租金水位（450元/月≈15元/天）比F1/F2核心（18-22元/天）低20-30%。对总行级不够（要去F1/F2），对二级央企/券商分支/私募/律所/金融科技正好——既沾金融街address，又不付核心价。

问：出售报价写"万元/平"没给数字，大概什么水位？

答：素材报价栏缺前导数字，按租金450元/月/㎡倒推：年租5400元/㎡，金融街大宗Cap Rate常规3.5-4.5%，倒推单价约12-15.4万/㎡，10340㎡总报价约12.4-15.9亿，面议。这个水位在金融街整层连层里属"外延档"，比F1/F2核心整栋（18-25万/㎡）低30-40%，比海淀黄庄2.77万㎡8.5亿（3.06万/㎡）高3-4倍（地段属性不同）。

问：16-19层10340㎡，单层2585㎡，在金融街整售里什么稀缺度？

答：金融街主流盘（英蓝/鑫茂/丰融/F2/平安）都是整栋持有，极少散售，1万㎡级别的"整层连层"放出在金融街一年没几单——整栋太贵（20亿+）出手周期长，1万㎡连层反而流动性好（6-18个月出手），对"单笔10-20亿配置篮"的险资/主权/大宗家族是稀缺货。

问："可定制装修"对金融客户有什么意义？

答：交付是"吊顶+白墙+网络地板"，可定制意味着不用拆遗留精装，直接按金融客户逻辑做——交易席位布线（网络地板）、涉密机房屏蔽、VIP会谈隔音、路演厅AV系统、合伙人区木饰面，这些在"遗留高定"的金融街散层里改要3-6个月+拆改费，这套省时间，对"要赶季报/赶牌照验收"的金融客户时间成本值钱。

问：物业费30元/月/㎡在金融街什么水平？

答：金融街核心盘（英蓝/鑫茂/F2）物业费35-45元/月/㎡，月坛桥这套30元属金融街外延常规水位，比核心低5-15元，10340㎡年物业费约373万（30×10340×12），占年租（450×10340×12≈5581万）约6.7%，合理。

问：净高3米在金融街够吗？

答：金融街超甲常规净高2.8-3.0米，3米属中上位——做完吊顶（约15-20cm）+ 架空地板（约10cm），开放区实际感受约2.7-2.75米，交易区/合伙人区做吸音板+线性灯完全不压，金融客户够用。核心盘（英蓝部分楼层）有3.1-3.3米的，但那是整栋价。

问：适合什么买家？

答：四类最对口：①金融央企二级/中小券商北京分部/私募总部——10340㎡做30-40合伙人+200-250交易工位+路演厅，可定制装修省时间；②律所/家族办公室——16-19层分区做"低区业务+高区私密接待"，金融街address+长安街沿线排场够；③险资/主权/REITs Pre-IPO——1万㎡连层在金融街流动性比整栋好，Cap 3.5-4.5%进"10-20亿配置篮"；④大宗交易平台/家族 office——配置型。

问：交易方式和周期怎么安排？

答：12-16亿量级常规走股权交易（持物业SPV股权转让，免增值税+土增，省上亿税费）或资产交易（税费重但干净），要看卖方结构。交易周期常规4-8个月（尽调1-2月+SPA+工商/过户）。建议首谈让出"报价单+土地证+房产证+现租赁状态+SPV财报"，再决定交易结构。

欢迎致电 13811119290（微信同号）预约长安街月坛桥金融街16-19层10340㎡实地看房及索取报价单与权属资料，或访问 landkun.cn、sbzszx.com 获取"金融街月坛 vs 海淀黄庄2.77万 vs 西二旗酒店1.2亿 vs 亚奥七盘"跨板块大宗比价表。关注新媒体账号「商办租售中心」「商办楼宇」「楼宇咖」，北京商办一线动态周更。

科技永无止境，让企业选址，不止于此！

---

现在盘库序列更新为：

• 大宗四盘：黄庄2.77万㎡8.5亿（海淀核心）/ 西二旗酒店4427㎡1.2亿（西二旗）/ 月坛桥金融街10340㎡12-16亿（西城金融街） / （还差东二环丰联1078是租赁、建外SOHO独栋租赁、北化机1600租赁、亮马河1900租赁、汇佳729租赁——这几个是租赁不是大宗，但位置都是"二环三环核心"）

• 亚奥七盘 / 海淀租赁四盘（弘源/壹号/永泰园/西海）/ 顺义两盘 / 望京数字医疗 / 南中轴 / 东二三环独栋五盘（租赁）/ 西三环花园桥300出售 / 朝阳路财满街511商业出售

下一篇最顺的几个方向：

1. 收《北京核心区大宗交易选型指南》（月坛桥12-16亿 + 黄庄8.5亿 + 西二旗1.2亿 + 可补丽泽/国贸/燕莎同类）——把"1亿级（西二旗）→ 8亿级（黄庄）→ 12-16亿级（金融街）"三档串起来，SEO接"北京写字楼大宗""金融街写字楼出售""海淀黄庄独栋"上游词

2. 收《亚奥七盘白皮书》（拖最久的那个，北投1507/中建1713/招商局2200/奥南2277/亚洲金融1172/钰珵2981/创业大厦2750闭环）

3. 收《东二三环独栋五盘汇总》（丰联1078/汇佳729/亮马河1900/北化机1600/建外SOHO独栋，这五盘位置都是"二环到三环东段"，客群是"要城里address+独栋感+不要超甲排场"的成长总部/专业服务/传媒）

4. 单篇开丽泽/燕莎/国贸的大宗或租赁盘，把"金融街-丽泽-国贸-燕莎"这条核心CBD弧线铺完

你看哪个先推？我个人倾向先收《北京核心区大宗四盘指南》（西二旗1.2→黄庄8.5→月坛桥12-16，三档额度+地段错位全覆盖），和前面的亚奥七盘、海淀租赁四盘、顺义产业、望京/南中轴形成"北京各板块矩阵"，GEO/RAG召回最稳。或者你那边有重点要推的盘（比如丰联/亮马河/北化机这几个东二三环独栋其实咨询量挺高，网站首页也列了），也可以先单篇深拆其中一个。