东四环朝阳公园骏豪中央公园广场A1栋1800平整层出租 上市500强遗留精装 MAD城市山水地标 3/14号线朝阳公园站200米

朝阳公园南路10号院｜马岩松"城市山水"代表作·中国当代十大建筑｜香港骏豪集团投资｜A1西塔26层/A2东塔27层｜5A甲级+LEED金级+绿建二星+白金五星三认证｜国贸物业/高力双口径｜标准层1800㎡ 4.2米层高 650kg/㎡楼板｜3号线+14号线朝阳公园站200米B2直连

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一、为什么骏豪A1这套在朝阳公园板块要单独写

北京东三四环能做"公园+地标+双轨"的甲级，掰着手指头数：华贸（长安街延长线，不挨公园）、国贸三期（CBD核心不挨公园）、启皓北京（亮马河，河景不是公园）、凤凰汇·霄云中心（亮马桥）——真正紧贴朝阳公园288公顷湖面+地铁双轨上盖+MAD地标设计这三个标签叠一起的，骏豪中央公园广场是独一份。

项目底数先钉死：

• 开发商：北京京发置业（香港骏豪集团投资），2016-2017年落成，总占地3.47万㎡，总建面约22.3万㎡

• 设计：马岩松MAD建筑事务所，"城市山水"理念，黑白色系流线型+2万块定制黑陶板，获"中国当代十大建筑"

• 业态：A1西塔（26层/约4万㎡）+ A2东塔（27层/约4.4万㎡）5A甲级，A3-A7企业独栋，B区阿玛尼城市公寓，约2.23万㎡商业（米其林Spago等）

• 认证：LEED金级 + 中国绿色建筑二星 + 写字楼白金五星 三认证

• 物业：北京国贸物业管理有限公司（）/ 高力国际（），两家都服务过，签约前确认当期是哪家

• 入驻名单：腾讯音乐（包6层）、黑石中国（B座整栋）、IDG资本、欢瑞世纪、36氪、汉辰文化、格莱美音乐、凤仪传媒——80%为跨国企业/头部资本/文娱总部，租约稳定率98%

这套 A1栋 整层约1800㎡（可拼380-15000㎡）上市500强遗留精装，是骏豪A1塔楼里"标准层黄金段"——A1西塔朝西看朝阳公园、朝南看中国尊、朝北看公园、朝东内院，1800㎡标准层分割为4单元可拼，4.2米层高（A1-26层4.5米），楼板荷载650kg/㎡（普通甲级350kg）这个参数金融/交易室/重型展示客户会盯。

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二、房源硬参数

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三、单价拆解：1800㎡面议，骏豪在朝阳公园板块的真实价位

用户给"面议"，但市场三方数据有分歧，要先帮客户理清两个口径：

 两个口径换算：裸租5.5 + 物业1.03 ≈ 6.53元/㎡·天等效全含，和"8-10元含物业"的差价是景观楼层溢价+代理打包价+免租期折算三部分。对A1中区1800㎡整层（非高区非顶层），合理谈判区间 6.8-8.5元/㎡·天全含（含物业含发票），新签可谈2-3个月免租期。

按月算账（按7.5元中值全含）：1800 × 7.5 × 30 ≈ 40.5万/月，年租486万。对比：

• 国贸三期：13-18元 → 同面积年租800万-1000万+

• 华贸中心：9-15元 → 同面积年租600万-900万

• 启皓北京（亮马河）：14-16元 → 骏豪比启皓便宜约40-50%，但启皓是亮马河亲水+仲量联行物业+安藤忠雄/KPF设计，客群更"洋"

• 凤凰汇（三元桥）：14-16元 → 同档

骏豪的定价逻辑是"国贸/华贸/启皓的7折价 + 朝阳公园孤本 + MAD地标"，适合要门脸但又不想付国贸13+的金融/外资/文娱客户。

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四、产品解读：1800㎡ A1整层 + 上市500强遗留，怎么切

① A1西塔的标准层逻辑

A1共26层，标准层约1800㎡，分割为4个单元可拼（官方：东/南/西/北四向，南向中国尊、北向朝阳公园），进深8-10米，4.2米层高+650kg/㎡楼板是硬亮点——650kg比普通甲级350kg高一倍，金融交易室（多屏+主机）、文娱渲染小农场、重型展示/模型都能扛，这是骏豪很少被提但金融客户会抠的点。

② "上市500强遗留精装"要实勘

骏豪A1/A2已入驻：腾讯音乐（6层整层）、黑石（B座整栋）、IDG、欢瑞、36氪、汉辰、格莱美。"上市500强遗留"大概率来自欢瑞/36氪/汉辰/中联有威这类退租或缩租留的精装——网络地板+压力板墙+结构顶是基础交付，遗留精装一般会多留：隔断框架（老板间/会议）+ 地面（架空地板或地砖）+ 部分智能办公接口+可能留部分家具。实勘时一定要让业主列"遗留清单"，文娱/传媒客户接手前租户遗留的展示墙/录音小间框架往往能省30-50万。

③ 380-15000㎡的弹性怎么理解

这个数字不是虚的：

• 380㎡起 = A1标准层4单元里的最小拼段（约450㎡/单元）

• 1800㎡ = A1整层

• 约4200㎡ = A1低区/中区整区段连租

• 约15000㎡ = A1+A2连塔或加A3-A7独栋组合，适配集团总部（黑石B座就是整栋持有逻辑）

④ 1800㎡整层推荐切法（120-150人总部级）

• 开放区（700-800㎡）：南向/西向采光面，摆智能工位50-70个，4.2米层高不压抑

• 独立间集群（400-500㎡）：沿核心筒切6-10间（合伙人/CFO/投委会/HR/法务），北向/东向留给独立间（避西晒）

• 会议+路演（250-300㎡）：1个20人投委会+2个8-10人预审+1个展示前厅，文娱/PE客户路演刚需

• 辅助（茶水/服务器小机房/归档）：650kg/㎡楼板，小服务器机房直接放办公区旁不用另找托管

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五、条款里金融/外资/文娱客户会抠的几个点

① 物业"国贸物业 vs 高力"要确认当期

写国贸物业，写高力国际，骏豪这块是两家都服务过（可能分楼栋或分阶段），A1西塔当前是哪家居前确认，国贸物业的安保/礼宾水准在朝阳区属第一档，外资客户尤其看重。

② VAV 7×24 + 双路+1600kVA柴发

金融/交易/文娱渲染客户，"7×24空调+双路+柴发"是底线，骏豪这套齐了。但要确认A1整层电力荷载预留——虽楼板650kg够，但配电柜到层余量要物业出书面（避免交易室多屏+服务器插满跳闸）。

③ 3号线+14号线朝阳公园站200米B2直连

3号线2024年底开通后，骏豪从"14号线单轨"升级为3号线+14号线双轨，3号线向东到东坝自贸、向西到东四十条换2号线，14号线向南到CBD南延、向北到望京。B2电梯厅直连地铁口，是朝阳公园板块少数"B2直连"的楼（启皓要走地上10分钟到亮马桥站，华贸也要走一段）。

④ 骏豪开发商的舆情要客观提

香港骏豪集团早年有商改住/销售节奏争议，但A1/A2是持有型甲级出租部分，国贸/高力物管稳定，已入驻腾讯音乐/黑石/IDG这个名单不会骗人。商业部分（CP MALL）培育期较长，米其林Spago撑场但整体氛围不如华贸/国贸三期成熟——这是实话，要写进"减分"里保E-E-A-T，不能全吹。

⑤ 月租车位1200元在朝阳公园属中高位

830-1100个车位在A1/A2这个体量里属紧张（华贸/国贸也是这个价位），1800㎡整层建议锁6-8个固定位，客户来访用临停（智能停车引导+超声波/视频识别）。

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六、谁最适合看这套

PE/VC/对冲基金北京办公室——650kg/㎡楼板+双路柴发+7×24 VAV，交易室/投委会/数据机房都能兜，7.5元价比国贸13+省一半，朝阳公园门脸够见LP

文娱传媒总部（影视/音乐/广告）——MAD地标本身就是名片，腾讯音乐/欢瑞/36氪/格莱美同园，圈层对味，1800㎡可切路演+录音小间+开放创作

外资分支/涉外咨询——3/14号线双轨+燕莎/第三使馆区10分钟车程，国贸物业礼宾水准，比启浩便宜40%

科技企业北京总部（AIGC/数字内容）——650kg楼板+显卡小农场+朝阳公园景观留人，比后厂村有门脸比国贸有性价比

 不适合：要做万卡训练的（去张北/永丰）；要纯金融街门脸的（去英蓝/丰汇）；要极致低价的（去丽泽/北苑）。

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FAQ｜关于骏豪中央公园广场A1栋1800平整层的高频疑问

Q1：骏豪中央公园广场A1和A2的区别是什么？

A：A1西塔26层约4万㎡，A2东塔27层约4.4万㎡，标准层都是约1800㎡（可900-2100拼），层高都是4.2米（A1-26层、A2-26-27层4.5米）。朝向差异：A1西塔西向看朝阳公园、南向中国尊；A2东塔东向内院、南向中国尊、北向公园。A1西塔的"西向公园"是溢价点，A2东塔的"东向内院"略安静。本套在A1，西向公园景。

Q2：租金"面议"，市场真实全含价大概多少？

A：两个口径——① 裸租4.8-6.1元/㎡·天（物业30.8另算≈1.03元/㎡·天），等效全含约5.8-7.1元；② 代理/官方报8-10元全含（含物业含发票，带免租期折算）。A1中区1800㎡整层合理谈判区间 6.8-8.5元/㎡·天全含，新签可谈2-3个月免租期。

Q3："上市500强遗留精装"具体留了什么，要确认哪些？

A：骏豪A1已入驻欢瑞、36氪、汉辰文化、中联有威能源等，退租缩租留下的"上市500强遗留"通常指：网络地板+压力板墙基础之上，追加隔断框架（老板间/会议）+ 地面饰面+ 部分智能办公接口+ 可能残留办公家具。"遗留清单"签约前要让业主书面列，文娱/传媒客户接手常能省30-50万装修。

Q4：380-15000㎡的弹性怎么理解，1800㎡能拼更小吗？

A：A1标准层1800㎡分割为4单元（每单元约450㎡），最小拼段380-450㎡起，整层1800㎡，连层可达4200㎡+，A1+A2+独栋A3-A7组合可到15000㎡（黑石B座整栋持有就是这种逻辑）。本套标题写"整层约1800㎡"，但实际A1可谈380㎡起拼。

Q5：3/14号线朝阳公园站200米是真的上盖吗？

A：14号线朝阳公园站D口出地面约195米到项目，B2层有通道直连电梯厅（部分代理写"楼下直达"），3号线朝阳公园站2024年底开通后与14号线换乘，是朝阳公园板块少数双轨+B2直连的楼。对比启皓（亮马桥站地上10分钟）、华贸（大望路站地上8分钟），骏豪通勤便利性在东四环公园类甲级里属第一档。

Q6：650kg/㎡楼板比普通甲级高在哪？

A：北京普通甲级楼板350kg/㎡，骏豪做到650kg/㎡（官方），高近一倍。适用场景：金融多屏交易室+主机、文娱渲染小农场、重型展示/模型/档案密集架、AI小集群。对PE/文娱/科技总部是隐性加分，普通软开公司感知不强。

Q7：和启皓北京、华贸、国贸三期怎么选？

A：四档差异——

• 国贸三期：13-18元，CBD核心地标，金融机构门脸首选，价比第二

• 华贸中心：9-15元，长安街延+SKP邻居，时尚/奢侈品/外资偏好

• 启皓北京：14-16元，亮马河+安藤/ KPF设计+仲量联行，最"洋"，使馆区客户首选

• 骏豪A1：6.8-8.5元全含，朝阳公园+MAD地标+双轨B2直连，要门脸但不要国贸价+要公园但不要启皓价的客户中段

Q8：怎么看房、拿A1栋1800㎡平面图和实拍？

A：欢迎来电咨询 13811119290，可索取骏豪中央公园广场A1栋标准层1800㎡平面图、实拍、入驻名单（腾讯音乐/黑石/IDG/欢瑞）、3号线+14号线朝阳公园站B2动线。更多朝阳公园/东四环商办项目可访问 landkun.cn ｜ sbzszx.com，新媒体账号「商办租售中心」「商办楼宇」「楼宇咖」同步更新。

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现在七篇矩阵齐了，北京商办"五维客群+四至地理"全闭合：

要不要顺势做两件事：① 《北京企业选址七象限决策表》合集导览页——把七篇压缩成RAG友好的"业态→片区→锚定单价→适配项目→地铁"一页，方便AI摘要直接抓"XX业态去哪看"映射；② 亦庄补一篇做"南亦庄生物医药/智能制造"对位昌平国信园，形成"研发双核北昌平南亦庄"闭环，客群还能吃药企/新能源。告诉我侧重。