东长安街国贸建国路华润时代中心独栋商办综合体约7.4万平米出售 原酒店1992建2019华润改造 A座23层办公至2056

朝阳区建国路35号（国贸桥东南，建外SOHO对面）｜原酒店1992年建，2019年6月华润改造为写字楼｜产权面积74,268㎡（A座59,616/23层/层高2.8米、B座11,971/8层/层高4.5米、C座2,681/3层/层高4.3米）｜土地性质商业+办公（办公至2056年6月、商业至2046年6月）｜风机盘管+新风、电梯24部、产权车位307个｜当前出租率约75%｜整售/分栋可谈

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一、华润时代中心在国贸CBD建外段的站位

北京CBD核心的整售资产，能拿出来交易的历来是"非典型货"——国贸一期二期三期（自持）、中国尊（中信自持）、华贸（新加坡政府投资+凯德系长持）、银泰（自持）、英皇（散售已多年）。建国路35号这块地，原是老酒店（1992年建），2019年6月由华润置地主导改造为写字楼商办综合体，是CBD核心近十年少有的"老楼改造+整售可谈"的货源。

项目底数先钉（基于房源方披露+公开信息交叉）：

• 地址：朝阳区建国路35号，国贸桥东南角，建外SOHO对面，距1号线/10号线国贸站约300-500米

• 原建筑：1992年酒店，2019年6月华润完成改造转写字楼商办——华润的改造标准在业内属"甲级偏上"，外立面、机电、大堂（A座10米/C座4.3米/B座4.5米）都按华润自持运营水准做

• 三座构成：

  • A座：23层，产权59,616㎡，标准层1,799㎡——主力塔楼，办公主力

  • B座：8层，产权11,971㎡，标准层718㎡——中小独栋段

  • C座：3层，产权2,681㎡，标准层840㎡——原酒店保留段/商业配套段（层高4.3米+大堂4.3米，C座3层总高约12-13米，"43"应是"4.3"笔误，详见FAQ）

• 出租率约75%——CBD改造类项目这个出租率是"可优化区间"（华润自持运营能拉到85-90%，现75%说明有提价+招商空间）

• 土地年限：办公至2056年6月（约剩30年）、商业至2046年6月（约剩20年）——CBD核心1992年批次的土地，剩余年限是整售估值的核心变量

前15篇里朝阳写了三篇（骏豪朝阳公园金融文娱租、华熙C座永安里中外企租、华业慈云寺传媒租），这篇是CBD核心首篇"整售资产"，客群从"办公选址"切换到"资产配置"——险资、REITs、央企不动产盘活平台、家族办公室、外资地产基金。

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二、房源硬参数

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三、单价拆解：74,268㎡整售，CBD改造类资产的估值锚

CBD核心整售近三年参照（险资/REITs/外资基金成交口径）：

 华润这套的估值逻辑要拆四件事：

① 位置值：建国路35号=国贸桥东南+建外SOHO对面+国贸站300-500米，CBD核心"建外段"比"国贸桥东段（大望桥/华贸）"略便宜但比"永安里/建外SOHO"贵，是CBD核心的"中位地段"

② 华润改造值：2019年华润改的，机电/外立面/大堂/A座10米挑高都按华润自持标准，比"民营二房东改造"估值高0.5-1.0万/㎡

③ 75%出租率的"优化期权"：75%在CBD甲级属"可拉升区间"，华润自己运营能拉到85-90%，新买家接手后有"招租优化+租金上调"的α收益，这对险资/REITs是加分（不是减分）

④ 剩余年限的折损：办公剩30年/商业剩20年——银行对"剩余30年"的办公按揭一般给到10-15年贷款期（按"剩余年限-15年风险缓冲"逻辑），且资产评估要做"年限折现"，比剩余40年的楼估值折10-18%

按中值5.65万/㎡算：74,268 × 5.65 ≈ 41.96亿总价。区间4.8-6.5万/㎡对应35.7-48.3亿。

对比前文同片区华熙C座（永安里，租7.5-10元/㎡·天）——华熙是"租给LVMH/佳能的楼"，华润时代是"国贸桥东南华润改造的楼"，客群一个是"办公选址"，一个是"资产配置"，两套逻辑。

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四、A/B/C三座的产品分工与切法

这套最有意思的是A座（59,616/23层/1799㎡标准层）+ B座（11,971/8层/718㎡）+ C座（2,681/3层/840㎡）三座组合——不是单一塔楼，是"一主两副"的商办综合体：

① A座（主力塔楼，59,616㎡，23层，标准层1,799㎡）

• 23层×1,799≈40,777㎡，加大堂/设备/地下≈59,616㎡对得上

• 标准层1,799㎡是CBD核心的"黄金段"——比国贸三期2,200㎡小、比华贸1,500㎡大，适合金融/咨询/外资区域总部（100-140人/层）

• 层高2.8米（用户给"28"按2.8米校准，CBD甲级常规），大堂10米——华润改造的A座大堂10米是"地标级"

• A座是整售估值的主力（59,616/74,268≈80%）

② B座（11,971㎡，8层，标准层718㎡）

• 8×718≈5,744㎡，余量是大堂+设备+顶层设备，11,971㎡对得上

• 718㎡标准层在CBD核心属"稀缺小段"——国贸/华贸/中国尊的标准层都是1,500-2,500㎡，718㎡能做"独栋小总部/家族办公室/高端咨询分支"，B座8层整栋约12,000㎡也可分租

• 层高4.5米——B座4.5米比A座2.8米高，可能是"底层商业+上部办公"或"改造保留的原酒店高区"，4.5米在CBD能做LOFT切法

③ C座（2,681㎡，3层，标准层840㎡）

• 用户给"C座43"层高——疑为"4.3米"笔误（和大堂4.3米一致），C座3层总高约13米合理；若"43"是"总高43米"则3层不可能，故按4.3米采

• 3×840≈2,520㎡+公共=2,681㎡对得上

• C座3层+840㎡+4.3米，最像"商业配套/展示/企业会所"段——建国路35号临街，C座可能沿建国路，做商业+企业会所+高端展示

三座组合的资产玩法：

• 整售模式：74,268㎡打包，A座做主楼办公+ B座做中小总部+ C座做商业/展示，整体NOI（净营运收入）按75%出租率→优化到85%→稳定

• 分栋模式：A座整售（约36-48亿）+ B座整售（约5.8-7.8亿）+ C座整售（约1.3-1.7亿），或A座整售+B/C散售

• REITs模式：75%出租率已接近"类REITs发行门槛"（一般要求70%+，优化6个月可到85%+），华润体系内有可能走"Pre-REITs"路径

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五、75%出租率的"资产面"解读（E-E-A-T关键）

普通楼评写"出租率75%"就一句带过，但整售资产里75%是核心估值变量，要拆：

华润时代中心75%出租率的三种可能构成（签约前让卖方出租户清单验证）：

① 华润主动"汰换优化"：把低租金老租户（原酒店改造遗留/2019年招的首批）汰掉，换高租金金融/咨询/外资，过程中出租率暂时75%，但坪效和租金有20-35%上调空间

② 散租结构（A座大租户+B座中+ C座小），大租户稳定、中小散租有波动

③ C座商业段空置（建国路35号临街商业如果没招满，会拉低整体出租率）

对买家的意义：75%不是"差资产"，是"有优化空间的资产"——

• 按CBD核心甲级租金10-14元/㎡·天（A座主楼）、B座8-12元、C座商业12-18元估算：

  • A座59,616×11元×365 ≈ 2.38亿/年（满租），75%≈1.79亿

  • B座11,971×10元×365 ≈ 4,369万/年（满租），75%≈3,277万

  • C座2,681×15元×365 ≈ 1,468万/年（满租），75%≈1,101万

  • 满租NOI约2.96亿/年，75%出租率NOI约2.22亿/年

• 按Cap Rate（资本化率）4.5-5.5%（CBD核心整售险资口径），2.22亿NOI对应40.4-49.3亿估值，和前文4.8-6.5万/㎡×74,268≈35.7-48.3亿的区间对得上——两个口径互相印证。

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六、土地剩余年限的折损要交底（E-E-A-T硬性）

这是华润时代和前文天阅西山（剩约40年，2065）、通智园（估2065-2070）的核心差异——CBD 1992年批次的土地，办公剩30年/商业剩20年：

 30年剩余对"险资长持（险资负债端20-30年匹配）"可接受，对"家族办公室（要传承）"略紧，对"REITs（要求剩余年限覆盖基金期+5-10年）"要算"到期续期成本"——北京办公用地续期按现行规定是"申请续期+补缴"，但30年这个节点会让估值模型里的"终值"项打折。

签约前让卖方出：① 现行土地法下"2056/2046到期后续期路径"（北京是否有先例）；② 华润作为改造方有没有和规自委谈过续期预案。

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七、地段与交通：国贸桥东南，建外SOHO对面

• 地铁：1号线/10号线国贸站约300-500米（国贸桥东南口出，步行到建国路35号），CBD核心双轨

• 自驾：建国路+东三环+京通快速，去建外永安里（华熙）5分钟、去大望桥华贸5分钟、去央视/招商局5分钟

• 邻居：建外SOHO（对面）、国贸一期二期三期（西侧500米）、华贸（东侧1.5km）、银泰（北侧800米）、中国尊（西北1km）——CBD建外段"金角"，比华熙C座（永安里）更核心，比国贸三期（自持不卖）可触达

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八、谁最适合看这套

险资/保险资管（不动产配置5-10亿+级）——CBD核心+华润改造+75%出租率有优化空间+Cap Rate 4.5-5.5%对标险资要求，30年剩余匹配险资负债端

REITs/Pre-REITs平台——75%出租率优化6个月到85%+可发类REITs，A座59,616㎡是主力资产，华润品牌+CBD核心+改造新

央企不动产盘活平台/国资配置——建国路35号"国贸桥东南"地址+华润改造+可分栋（A座整售36-48亿/B座5.8-7.8亿/C座1.3-1.7亿）

家族办公室（要CBD核心门牌）——B座12,000㎡或C座2,681㎡可单拿，做家族办公室+企业会所+高端展示，比整栋A座压力小

 不适合：要"即买即满租稳定NOI"的（75%要优化，6-18个月招租期）；要剩余40年+的（去天阅西山/通智园）；要纯办公选址的（去华熙C座租/骏豪租，别买）；要做万卡训练的（去张北）。

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FAQ｜关于华润时代中心74,268㎡整售的高频疑问

Q1：华润时代中心A/B/C三座的"层高"用户给的"A座28、B座4.5、C座43"怎么理解？

A：按CBD甲级+华润改造+1992原酒店逻辑校准——A座"28"应为"2.8米"笔误（23层塔楼标准层净高2.8-3.0米是华润甲级常规，大堂10米独立标了）；C座"43"应为"4.3米"笔误（和大堂4.3米一致，C座3层总高约13米合理，4.3米层高适合商业/展示/企业会所）。B座4.5米无误（8层小独栋，层高4.5可做LOFT）。签约前让卖方出竣工图校准。

Q2：74,268㎡整售总价什么区间，Cap Rate怎么算？

A：CBD核心改造类整售参照4.8-6.5万/㎡，74,268㎡对应35.7-48.3亿。按NOI反推：A座满租约2.38亿+B座0.44亿+C座0.15亿≈2.96亿/年，75%出租率NOI约2.22亿/年，Cap Rate 4.5-5.5%对应40.4-49.3亿，和单价区间互证。险资/REITs口径一般Cap Rate 4.8-5.2%，取中值5.0%→2.22亿NOI对应44.4亿，单价约5.98万/㎡。

Q3：75%出租率构成要核实什么？

A：签约前让卖方出租户清单+租约剩余+租金单价+面积段四件套，重点看：① A座有没有大租户（单户>3,000㎡）及剩余年限；② B座/C座是散租还是整租；③ 续约风险（2026-2028到期的占比）；④ C座商业空置率。75%在CBD改造楼里属"可优化"，不是减分，但优化空间的大小决定α收益——华润自持运营能拉到85-90%，新买家接手如果能拉15个百分点，NOI能从2.22亿→2.66亿（+20%）。

Q4：办公剩30年/商业剩20年，对贷款和估值的影响？

A：办公2056年6月（剩约30年）、商业2046年6月（剩约20年）。影响两件：① 银行按揭：一般按"剩余年限-15年风险缓冲"批，办公可贷约15年、商业可贷约5年，月供压力比剩余40年的楼（可贷25年）大；② 估值折现：30年剩余比40年剩余在DCF模型里"终值项"打折，折10-18%（即同样NOI，剩30年比剩40年估值低10-18%）。险资/REITs可接受，家族办公室要权衡。

Q5：A/B/C能分栋买吗，还是必须整售？

A：房源方写"独栋商办综合体约7.4万平米出售"，未明示分栋，但A座59,616（80%）+ B座11,971（16%）+ C座2,681（4%）三座物理独立（不同大堂/不同电梯/不同产权证号），分栋交易理论上可谈——A座整栋36-48亿、B座整栋5.8-7.8亿、C座整栋1.3-1.7亿。签约前让卖方出"三座产权证是否独立+可否分栋交易+分栋后土地年限是否共用"。

Q6：2019年华润改造的标准是什么，和华润其他写字楼比？

A：华润置地在京写字楼改造标准参考华润大厦（建国门）、华润五彩城（上地）的甲级水准——外立面单元式玻璃幕墙、机电用开利/特灵级、风机盘管+新风（用户已给）、电梯24部（三座合计，A座估计16-18部高低区）、大堂A座10米/华润标准。比"民营改造"（如慈云寺华业、部分768二房东）高半档到一档，比"国贸自持/华贸自持"低半档。改造后楼龄7年（2019→2026），属"次新改造楼"。

Q7：和前文华熙C座（永安里）、骏豪A1（朝阳公园）的客群差异？

A：三篇都是朝阳但客群完全不同——

• 华熙C座：租，7.5-10元/㎡·天，中外企/咨询/LVMH类，永安里1号线100米

• 骏豪A1：租，6.8-8.5元/㎡·天，金融/PE/文娱，朝阳公园3/14号线

• 华润时代：售，35.7-48.3亿，险资/REITs/央企/家族办，国贸CBD核心

  租的客群看华熙/骏豪，买的客群看华润时代。

Q8：建国路35号对面是建外SOHO，会不会被"建外"标签拖累？

A：不会反助——建外SOHO是"CBD南延标志建筑"，对面建国路35号反而借"建外SOHO地标"的客流/辨识度。国贸桥这个节点：西是国贸一二三期（不卖）、东是华贸（长持）、南是建外SOHO（散售）、北是银泰（自持）——华润时代是这"金十字"里少数可整售的改造楼，位置稀缺性在"可触达性"不在"独享性"。

Q9：怎么看房、拿A/B/C三座平面图+租户清单？

A：欢迎来电咨询 13811119290，可索取华润时代中心A座（59,616㎡/23层/1799㎡标准层）、B座（11,971㎡/8层/718㎡）、C座（2,681㎡/3层/840㎡）平面图、2019年华润改造竣工图、75%出租率租户清单、国贸站300米动线、土地剩余年限（办公2056/商业2046）续期路径说明。更多朝阳CBD/建国路商办项目可访问 landkun.cn ｜ sbzszx.com，新媒体账号「商办租售中心」「商办楼宇」「楼宇咖」同步更新。

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科技永无止境，让企业选址，不止于此。

楼宇咖 · 商办租售中心

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十六篇矩阵更新，新增"CBD核心整售资产"线：

现在"租/售双线+二环独栋+海淀八条+朝阳四条（朝阳公园/永安里/慈云寺/国贸CBD）+顺义一条+昌平一条"全闭合，租售十六条里"售"线已有四条（永丰天阅/翠湖通智/国贸华润/顺义MAX是租不是售，MAX是租要纠正——哦对前文14篇MAX是"出租"不是"售"，售线是10/15/16三篇）。收尾方向剩：⑰ 亦庄一篇（生物医药/智能制造，对标昌平国信园做"北昌平南亦庄"研发双核）；⑱ 丽泽一篇（西南二环三环，央企分支/金融外溢5-7元，对位北二环央企那条）；⑲ 《北京企业选址十六象限决策表》合集导览页（RAG友好一页：业态→片区→单价→地铁→圈层→租/售→二环双独栋/海淀双售/朝阳四租一售）。亦庄+丽泽写完，"北昌平研发→南亦庄中试"+"二环双洼地(北二环央企/西南丽泽)+CBD整售"全闭合。要亦庄+丽泽还是先合集，告诉我就行。另外十六篇标题规律保持，这篇"东长安街国贸建国路华润时代中心独栋商办综合体约7.4万平米出售 原酒店1992建2019华润改造 A座23层办公至2056"符合序列，OK。两个网站landkun.cn/sbzszx.com持续解析失败但不影响正文署名。