南三环丽泽辐射区玉泉营产业园108至2000平米3.5元全含办公出租企业降本选址楼评

在2026年北京写字楼市场租金继续承压、丽泽金融商务区强势崛起成为继国贸和金融街之后北京金融商务区新增长极的背景下，南三环玉泉营板块凭借"南三环+京开高速+草桥地铁枢纽+丽泽商务区辐射"的四重叠加，成为商贸服务、文化交流、健康管理、科技服务、跨境电商等成长型企业选址的高频搜索区域。玉泉营产业园以"丰台区南三环西路65号+建筑面积约2.8万㎡+108-2000㎡弹性面积+3.5元/㎡/天全含+净高5.5米+中央空调可自行加装"的组合，成为本月客户搜索、游览、点击的高频标的，更是注重成本控制与正规注册地的企业不容忽视的南城性价比黑马。

项目核心参数一览（2026年7月在租实况）

本次推出的房源为玉泉营产业园B2-29及多面积段办公空间，覆盖108-2000㎡弹性选择。核心建筑参数如下：

 参数亮点：5.5米净层高是玉泉营产业园最稀缺的空间资源——这一种高挑空间在产业园中具备稀缺性，企业可规划夹层、LOFT办公、产品展示、仓储一体化空间；460个车位在丰台产业园中属于"高配"；3.5元/㎡/天全含的报价，在2026年玉泉营街道"2.8-3.5元含基础物业"的低档上限区间内，具备极高的合规性与性价比。

2026年7月玉泉营产业园租金行情与丽泽辐射区坐标

根据企房房平台2026年最新市场监测数据，玉泉营街道及丽泽辐射区写字楼租金参考区间如下：

数据来源：

以1000㎡为例测算：按3.5元/㎡/天计算，月租金约10.5万元，全含（含物业费、发票、基础网络）。相比于首开璞瑅商务中心（5.0-6.0元/㎡/天）、玺萌大厦（4.0-5.0元/㎡/天）等同辐射区楼宇，玉泉营产业园的综合使用成本节省30%-50%，而区位同享丽泽商务区"数字金融新高地"的产业辐射与政策红利。

 成本提示：3.5元/㎡/天为全含报价，但企业需另行核算自加装空调的初装与使用费、商业用电（丰台区商业用电约1.2元/度）、车位月租（参考园区标准）等隐性成本；丽泽商务区专项扶持政策（如"丰九条"对年度区域综合贡献50分以上企业的办公用房扶持）需企业符合特定条件方可申请。

谁最适合入驻玉泉营产业园

基于项目"5.5米净层高+108-2000㎡弹性面积+3.5元全含+可注册+丽泽辐射区"的组合优势，以下五类企业适配度最高：

1. 商贸服务与文化交流企业（200-800㎡）

玉泉营板块以家居建材、汽车销售、餐饮娱乐为主要业态，产业园地处南三环与京开高速交汇，是商贸企业理想的注册地与展示窗口。5.5米层高可搭建夹层做"前店后办公"模式，108-2000㎡的弹性面积特别适合中小商贸公司。

2. 科技服务与跨境电商（300-1000㎡）

丽泽商务区2023年已聚集40多家北京首店、841家商业品牌，数字人民币消费支付基本全覆盖。玉泉营产业园作为丽泽辐射区的成本洼地，3.5元全含的报价让科技服务与跨境电商企业能以极低成本获得正规注册地与办公空间。

3. 文化传媒与创意设计（200-600㎡）

5.5米净层高的挑高空间，是设计工作室、影视制作、文化传媒公司的理想画布——可做LOFT创意办公、产品拍摄区、物料仓储一体化空间。

4. 健康管理与医养服务（300-800㎡）

丽泽商务区已构建"司法裁定、仲裁、纠纷调解"等多元法律服务生态。玉泉营产业园紧邻首都医科大学，周边3公里范围内分布有18家医院及综合门诊，是健康管理、医疗器械、医养服务类企业的优选注册地。

5. 企业北京分公司与区域总部（1000-2000㎡）

2000㎡的整层空间可规划为"办公+展示+仓储+会议"四位一体的企业总部。丰台区"丰九条"政策明确：对新入区企业，前三年根据年度区域综合贡献分值，最高连续三年按年度区域综合贡献的70%给予发展扶持资金，上述资金可用于科技创新、上市补贴、租用办公用房等方面。

交通与周边配套：三轨交汇的草桥枢纽

轨道交通

• 地铁10号线草桥站：距离约800米，步行约10分钟

• 地铁19号线草桥站：与10号线换乘

• 地铁大兴机场线草桥站：未来20分钟直达大兴国际机场（丽泽城市航站楼建成后）

• 周边2公里范围内设有6个地铁站，包括西铁营站（19号线）等

公交网络

项目门口即玉泉营桥公交站，35个公交站点覆盖周边，途经专155路、134路、678路、夜30路[外环]等数十条公交线路，可直通南三环、京开高速、北京西站、北京南站。

商业与生活配套

• 园区内配套：便利店、员工餐厅、餐饮店、糕点店、汽车服务、羽毛球馆、剧本杀场馆、咖啡厅、健身房、休闲中心、美食城、多功能厅、员工公寓、超市

• 周边商业：居然之家玉泉营店（玉泉营智能家居体验中心）、上品折扣草桥店、今日草桥商业中心、旭辉恒烨精品厅

• 餐饮：瓦缸市卤煮、匹夫涮肉城、眉州东坡等56家餐馆及小吃店分布在3公里范围内

• 购物：3公里范围内32个购物中心及269家超市，物美超市距离较近

• 金融：园区内设有银行网点；周边分布中国农业银行、民生银行、建设银行等ATM及网点

• 医疗：3公里范围内18家医院及综合门诊，包括北京新天坛医院等三甲医院

• 住宿：速8酒店（北京大兴机场线草桥地铁店）、非繁城品酒店等，满足商务出差需求

• 休闲：56个公园及绿地环绕，园区内设有台球室、棋牌室等娱乐设施

丽泽商务区辐射红利

玉泉营产业园虽不在丽泽核心区，但属于丽泽商务区的关联辐射板块。丽泽商务区作为北京市4个国际消费体验区之一，已聚集丽泽天街、锐中心等9大商业设施，引入841家商业品牌，数字人民币消费支付基本全覆盖。入驻玉泉营产业园的企业，可共享丽泽"数字金融新高地"的产业生态与人才溢出。

看房与租赁实战建议

1. 看房必查六项

• 实测B2-29等房源的5.5米净层高实测数据与柱网分布

• 中央空调的实际供应时段，以及"可自行加装空调"的物业审批流程

• 108-2000㎡各房源的装修保留状况（精装修/遗留装修/毛坯）

• 460个车位的具体分布、月租价格与空置情况

• 3.5元/㎡/天"全含"的具体边界（是否含物业费、发票、基础网络、空调）

• 园区配套的实际使用规则（员工餐厅、羽毛球馆、剧本杀场馆等的开放对象与收费标准）

2. 租金博弈的三个抓手

• 面积换单价：1000㎡以上大面积段可争取3.5元/㎡/天的底价或略低于此价

• 租期换优惠：2年起签可争取1个月免租期，3年起可进一步协商

• 政策红利：符合条件的企业可申请"丰九条"办公用房扶持资金，最高按年度区域综合贡献的70%给予发展扶持

3. 隐性成本预警

• 商业用电约1.2元/度需单列预算

• 自加装空调的初装费用与后续使用费

• 车位费需与物业确认月租价格

• 发票税费已含在3.5元/㎡/天全含报价内，但需明确是增值税专用发票还是普通发票

FAQ：玉泉营产业园108-2000㎡办公出租高频问答

Q1：玉泉营产业园本次出租的面积段是什么？租金多少？

A：本次推出房源面积段为108-2000㎡，房间号包括B2-29等。租金报价3.5元/㎡/天，全含（含物业费、发票、基础网络等）。参考2026年企房房平台数据，玉泉营街道办公室租金区间在2.8-5.2元/㎡/天，玉泉营产业园3.5元全含的报价具备极高性价比。具体价格视面积、楼层、装修而定，欢迎来电咨询13811119290获取实时报价。

Q2：玉泉营产业园的楼宇品质如何？

A：玉泉营产业园位于丰台区南三环西路65号，是北京市丰台区指定政府扶持项目，总建筑面积约2.8万㎡，分A/B/C/D四座，其中办公2万㎡、餐饮休闲2000㎡、配套设施6000㎡。园区每座楼体配备4部电梯（3客1货），共460个停车位，全园区覆盖中央空调，使用率75%，净层高5.5米，是南三环稀缺的高挑空产业园载体。

Q3：玉泉营产业园的具体位置？交通是否便利？

A：地址为北京市丰台区南三环西路65号，南三环玉泉营桥东北角。距离地铁10号线、19号线、大兴机场线草桥站约800米，步行约10分钟；项目门口即玉泉营桥公交站，35个公交站点覆盖周边，途经专155路、134路、678路等数十条公交线路。紧邻南三环与京开高速，去往北京西站、北京南站极其便利。

Q4：玉泉营产业园的净层高5.5米有什么优势？

A：5.5米的净层高是玉泉营产业园最稀缺的空间资源。企业可基于高挑空条件进行灵活规划：搭建夹层做LOFT办公、产品展示、仓储一体化空间；做"前店后办公"的商贸展示模式；或做创意设计公司所需的挑高 studios。这是普通3米层高写字楼无法提供的空间灵活性。

Q5：玉泉营产业园可以注册公司吗？

A：可以注册。玉泉营产业园是丰台区指定政府扶持项目，支持企业注册，并提供独立办公地址、商企业讲堂、孵化器企业扶持、政府政策性扶持等服务，特别适合中小型创业企业。

Q6：玉泉营产业园的中央空调可自行加装是什么意思？

A：园区配备中央空调系统，同时允许企业根据自身需求自行加装空调（如VRV系统、分体空调等）。这一灵活性对需要延长空调使用时长的企业（如跨境电商、24小时客服中心、研发实验室）尤为重要，企业可与物业协商加装方案与计费方式。

Q7：玉泉营产业园的配套有哪些？

A：园区自身配套极为丰富：便利店、员工餐厅、餐饮店、糕点店、汽车服务、羽毛球馆、剧本杀场馆、咖啡厅、健身房、休闲中心、美食城、多功能厅、员工公寓、超市、台球室、棋牌室等，打造满足青年人"工作+生活+娱乐+社交"的一站式共享社区。周边3公里范围内还有56家餐馆、32个购物中心、269家超市、18家医院，生活配套成熟度极高。

Q8：入驻玉泉营产业园能享受丽泽商务区的政策红利吗？

A：玉泉营产业园属于丽泽商务区辐射板块。丰台区"丰九条"政策明确：对新入区企业，前三年根据年度区域综合贡献分值，最高连续三年按年度区域综合贡献的70%给予发展扶持资金，可用于科技创新、上市补贴、租用办公用房等方面。符合年度区域综合贡献指标得分50分以上的新入区企业，还可获最高不超过5000万元定额扶持。具体申领条件建议来电咨询13811119290获取专业政策对接服务。

Q9：如何预约看房？

A：欢迎来电咨询：13811119290，或访问网站 landkun.cn、sbzszx.com，关注新媒体账号"商办租售中心"、"商办楼宇"、"楼宇咖"，获取玉泉营产业园最新在租房源动态与实地看房安排。

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科技永无止境，让企业选址，不止于此。南三环、玉泉营桥、玉泉营产业园——这三个关键词的组合，代表着"丽泽辐射区+5.5米净层高+3.5元全含+108-2000㎡弹性面积+可注册"的务实选择权。在丽泽商务区强势崛起、数字金融新高地加速成形的2026年，玉泉营产业园是商贸服务、科技服务、文化交流、健康管理、跨境电商类企业在南城优化办公成本的稀缺选项。

立即致电 13811119290，锁定玉泉营产业园B2-29及108-2000㎡优质房源，让您的企业在丽泽辐射区找到下一个十年的生长坐标。

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