东四环朝阳公园骏豪中央公园广场1998.02平整层5.8万每平总价1.16亿可谈公司产权超5A观湖写字楼出售楼评

在2026年北京商办大宗交易市场，朝阳公园板块以"亚洲最大城市公园+东三环/东四环双环线+14号线/3号线双地铁+燕莎/使馆区/国贸三圈交汇"的绝版区位，依然是金融资本、文化传媒、高端咨询、跨国企业争夺核心固定资产的主战场。企房房2026年数据显示，骏豪·中央公园广场出售年度均价约10.5-13.5万元/㎡，朝阳公园独栋均价9.5-11万元/㎡。而位于朝阳区朝阳公园南路10号、由香港骏豪集团投资、国际著名建筑师马岩松设计的骏豪中央公园广场（荣膺"中国当代十大建筑"称号），本次推出高层整层1998.02㎡、单价5.8万元/㎡、总价1.16亿元可谈、公司产权、在租可清租、仅有契税的稀缺标的——这是本月企业主搜索、游览、点击的高频资产，更是注重"朝阳公园观湖+超5A写字楼+整层总部空间+显著低于同楼均价的安全边际"的实力企业与投资者不容忽视的"朝阳公园窗口级资产"。

项目核心参数一览（2026年7月在售实况）

本次出售的房源为骏豪中央公园广场高层整层1998.02㎡，核心资产参数如下：

2026年朝阳公园与骏豪中央公园广场出售行情坐标

根据企房房平台及多家商业地产机构2026年最新监测数据，朝阳公园板块及骏豪中央公园广场可售写字楼单价参考：

数据来源：

价格坐标分析：

本案5.8万元/㎡的报价，相对于骏豪·中央公园广场2026年10.5-13.5万元/㎡的出售年度均价，形成约4-6折的价格梯度。值得注意的是，同面积段1998.02㎡的挂牌市场中，办办网2026年3月挂牌价为3.8万/㎡（总价7593万），楼宇咖2026年3月视频报价为4.5万/㎡（总价8991.09万）。本案5.8万/㎡的报价处于同楼同面积段的市场合理区间，且"可谈"+"仅有契税"+"超5A观湖"+"高层景观"的组合，具备显著的性价比优势与议价空间。

总价与回报测算：

• 总价：1998.02㎡ × 5.8万元/㎡ = 1.16亿元（可谈）

• 买方税费：仅有契税（参考北京商办交易标准，契税为网签价×3%、印花税网签价×0.05%，具体以税务核定价为准）

• 租金回报参考（保守测算）：按骏豪中央公园广场当前租赁均价4.8元/㎡·天测算，年租金收入约1998.02×4.8×365≈350万元，毛租金回报率约3.0%

• 租金回报参考（中性测算）：按企房房招商口径大户型5.5-6.5元/㎡·天测算，年租金收入约1998.02×6.0×365≈437.6万元，毛租金回报率约3.8%

• 若按企房房骏豪广场均价10.5万/㎡重估：资产公允价值约2.1亿元，与1.16亿元购入价之间的价值差为约9400万元

 价值提示：5.8万/㎡的报价在朝阳公园观湖超5A资产中具备显著的成本优势，但买家应重点关注：①公司产权的权属清晰度与交易合规条件；②"仅有契税"的具体税费明细（参考买方承担契税3%+印花税0.05%）；③"在租可清租"的租约核查与清租时间成本；④高层景观面的实际朝向与日照情况；⑤1.5元/度的电费与33元/㎡·月的物业费持有成本。建议来电咨询13811119290获取房本分布图与楼层平面CAD。

为什么骏豪中央公园广场高层1998.02㎡是2026年企业总部的"朝阳公园船票"

1. 朝阳公园+超5A+观湖的"三位一体稀缺"

项目由香港骏豪集团投资、国际著名建筑师马岩松设计，与国贸三期、鸟巢、中国尊、广州电视塔、上海中心大厦、台北101等知名建筑一同获得"中国当代十大建筑"称号，是北京两个超5A写字楼之一。

• 景观稀缺：北京城为数不多的观湖（朝阳公园湖）项目，山形建筑与湖水形成"山水整体"，景观与"财气"兼收

• 生态稀缺：一路之隔亚洲最大城市公园——朝阳公园，区别于密闭传统写字楼

• 资质稀缺：超5A写字楼认证，硬件配置与物业服务顶级

• 设计稀缺：马岩松"城市山水"设计理念，建筑成为自然的延续

2. 三圈交汇的"绝版区位"

项目位于朝阳公园南门，地处CBD、燕莎、使馆区三大商圈核心交汇处：

• 3公里半径覆盖国贸CBD、三里屯、燕莎、第三使馆区

• 地铁14号线/3号线朝阳公园站约50米（双线直达），地下通道直通写字楼大堂

• 步行可达6号线和10号线，快速串联东四十条、工体、团结湖、东坝、朝阳站、国贸、三里屯、东直门

• 紧邻东三环、东四环、朝阳公园南路，10分钟通达国贸CBD、三里屯、燕莎；20分钟直达望京；30分钟抵达首都机场

• 甜水园街北口站点近在咫尺，31、117、302、419等50余条公交线路覆盖

3. 1998.02㎡整层的"总部适用性"

1998.02㎡高层整层+4.2-4.7米标准层高的硬件组合，在朝阳公园观湖资产中属于稀缺形态：

• 整层总部：可打造一体化集团总部，独立划分行政、业务、会议、接待、展示区

• 高层优势：高层视野开阔，270°环瞰朝阳公园百公顷湖光与城市天际线；远离地面车流噪音，办公环境安静雅致；私密性强

• 超5A硬件：8部客梯（OTIS品牌）、国贸物业管理、VRV空调系统、双路供电、智能停车系统

• 70%实用率：空间利用率在超5A写字楼中属于优良水平

4. "仅有契税"的交易确定性

本案最大的交易红利是"仅有契税"——本次交易低于原购价，卖方无需承担高额的土地增值税与所得税差额，买方仅需承担契税与印花税：

• 买方承担：契税（网签价×3%）、印花税（网签价×0.05%）

• 卖方承担：因交易低于原购价，增值税及附加、土地增值税、企业所得税等大额税费大幅降低或豁免

• 各付各税模式：买卖双方各自承担对应税费，买方成本清晰可控，无隐性税费转嫁

5. 国贸物业的"运营保障"

物业费33元/㎡·月，由北京国贸物业管理有限公司运营——这是北京顶级的写字楼物业管理标准：

• 24小时安保与智能楼宇管理

• 国际化物业服务体系

• 骏豪会（京城四大顶级会所之一）配套

• 蓝色港湾SOLANA（步行800米）、朝阳公园南门餐饮街等商业配套

• 丽思卡尔顿酒店等高端商务配套

6. 名企集聚的"产业生态"

骏豪中央公园广场已吸引众多知名企业入驻：

• 传媒与科技：欢瑞世纪传媒、36氪集团总部、酷狗音乐（北京分公司）、芒果TV

• 金融与能源：大钲资本、中联有威能源、蔷薇控股

• 文化与设计：汉辰文化、凤仪传媒、深圳矩阵室内设计（北京分公司）

这种"上下楼即上下游"的产业协同，对文化传媒、金融投资、高端咨询类企业具备决定性价值。

谁最适合购置骏豪中央公园广场高层1998.02㎡

基于"朝阳公园观湖+超5A写字楼+1998.02㎡整层+5.8万/㎡+公司产权+仅有契税+可清租"的资产属性，以下六类买家适配度最高：

1. 金融资本与投资公司总部

大钲资本、蔷薇控股等同楼金融机构的集聚效应，让骏豪中央公园广场成为金融资本的总部首选。1998.02㎡整层可规划为"前台营业区+合伙人办公室集群+开放办公区+会议室+接待会所"；朝阳公园观湖景观+超5A资质+东三环门牌，对客户信任与监管报备具备天然优势；5.8万/㎡的购置单价较同楼10.5-13.5万/㎡的年度均价，大幅降低金融机构的固定资产投入。

2. 文化传媒与高端咨询机构

欢瑞世纪传媒、36氪集团总部、芒果TV等同楼文化传媒企业的集聚，形成强大的产业协同。高层观湖景观为文化传媒、影视制作、广告公关、高端咨询等企业提供了极具质感的办公环境与企业形象展示面。

3. 跨国企业驻京总部/代表处

紧邻第三使馆区与燕莎时尚圈，与国际学校集群、丽思卡尔顿酒店同处一个高端生态圈。1998.02㎡整层可规划为"中国区总部办公+客户接待与展示"，超5A资质完美匹配跨国企业对"门面+品质+服务"的三重需求。

4. 实力企业北京总部

对于外地企业在北京设立总部或区域总部，1998.02㎡是"门面+功能"平衡的黄金体量。朝阳公园南路10号的门牌+超5A写字楼的资质+观湖景观，完全满足实力企业"形象与合规"的双重需求。

5. 家族办公室与高净值投资者

5.8万/㎡的购置单价 vs 企房房均价10.5万/㎡的重估价值，形成约9400万元的价值安全边际。按4.8-6.0元/㎡·天的租金测算，毛租金回报率约3.0%-3.8%，且核心区观湖资产抗跌性强。"在租可清租"的现状意味着资产具备即时的租金现金流。

6. 私募基金与资管公司

同楼大钲资本等PE/VC机构的集聚效应，让骏豪中央公园广场成为私募基金、资管公司、家族办公室的优选。高层观湖的私密性与超5A的硬件标准，完美匹配私募基金"低调+高端+合规"的办公需求。

交易与持有成本实务

1. 交易成本（仅有契税）

本案最大的交易红利：因交易低于原购价，卖方大额税费（增值税及附加、土地增值税、企业所得税）大幅降低或豁免，买方仅需承担：

• 契税：网签价×3%

• 印花税：网签价×0.05%

• 具体税费以税务核定价为准，建议交易前咨询专业税务顾问

2. 持有成本（年度）

• 物业费：33元/㎡·月 × 1998.02㎡ × 12月 ≈ 79.1万元/年

• 电费：1.5元/度（商业用电）

• 车位费：固定车位2800元/月，非固定1500元/月

• 临停：6-8元/小时

• 房产税：若自用，按房产原值一次减除30%后的余值×1.2%/年；若出租，按租金收入×12%/年

• 土地使用税：城镇土地使用税定额征收（按土地级别）

3. 购房资格与交易方式

• 个人购买：需符合2017年3月26日前已销售的商办项目购买资格，且名下在京无任何住房和商办类房产记录，需连续5年在北京缴纳社保或个税；商业银行已暂停向个人发放购买商办类项目的购房贷款

• 公司购买：相对宽松，除个人独资、境外合资、外籍法人、个体工商户之外的公司均可购买，不限购不限套数

• 交易方式：物权交易（直接过户）或股权交易，需根据具体房产情况测算税费成本后决定

4. 看房与交割流程

• "在租可清租"现状，看房需提前预约

• 公司产权需提前核查权属状态（抵押、查封、共有情况等）

• 全程可由专业顾问协助办理，通常1-2个月即可完成过户交割

FAQ：骏豪中央公园广场高层1998.02㎡出售高频问答

Q1：骏豪中央公园广场本次出售的面积和价格是多少？

A：本次出售高层整层1998.02㎡，单价5.8万元/㎡，总价1.16亿元（可谈），公司产权，在租可清租，仅有契税。参考2026年企房房数据，骏豪·中央公园广场出售年度均价10.5-13.5万元/㎡，A1栋整层1500-2000㎡报价9-10万元/㎡（整层总价1.35亿起）。本案5.8万/㎡的报价形成显著的"价格倒挂"，且同面积段1998.02㎡的市场挂牌价介于3.8-4.5万/㎡（总价7593万-8991万）。本案5.8万/㎡的报价处于同楼同面积段的市场合理区间上沿，叠加"超5A观湖+高层景观+仅有契税+可谈"的组合，具备显著的性价比优势与议价空间。具体价格视交易方式、付款条件而定，欢迎来电咨询13811119290获取实时报价与楼层分布图。

Q2：骏豪中央公园广场的具体位置和交通如何？

A：项目位于北京市朝阳区朝阳公园南路10号，地处朝阳公园南门，CBD、燕莎、使馆区三大商圈核心交汇处。地铁14号线/3号线朝阳公园站约50米（双线直达），地下通道直通写字楼大堂；步行可达6号线和10号线；紧邻东三环、东四环、朝阳公园南路，10分钟通达国贸CBD、三里屯、燕莎；20分钟直达望京；30分钟抵达首都机场；甜水园街北口站点31、117、302、419等50余条公交线路覆盖。由香港骏豪集团投资、国际著名建筑师马岩松设计，与国贸三期、鸟巢、中国尊等同获"中国当代十大建筑"称号，是北京两个超5A写字楼之一。

Q3：骏豪中央公园广场的楼宇品质和硬件配置如何？

A：项目总建筑面积22万㎡，总高27层，标准层高4.2-4.7米，实用率70%，绿化率30%。配备8部客梯（OTES品牌）、VRV空调系统、双路供电、智能停车系统（1100个车位）；由北京国贸物业管理有限公司管理，物业费33元/㎡·月。项目总投资近100亿元，是集办公、购物、餐饮、休闲、住宅等功能于一体的综合体，采用超声波+视频识别技术实时显示车位余量。超5A写字楼资质，硬件配置与物业服务顶级。

Q4：1998.02㎡的空间格局适合什么企业？

A：1998.02㎡高层整层+4.2-4.7米层高的硬件组合，适配200-300人规模的总部团队。重点适配：①金融资本与投资公司总部（大钲资本、蔷薇控股等同楼集聚）；②文化传媒与高端咨询机构（欢瑞世纪传媒、36氪集团总部、芒果TV等同楼集聚）；③跨国企业驻京总部/代表处；④实力企业北京总部；⑤家族办公室与高净值投资者；⑥私募基金与资管公司。高层观湖景观+超5A资质，对于企业品牌展示具备决定性价值。"在租可清租"的现状意味着资产具备即时的租金现金流，同时保留自用或重新规划的灵活性。

Q5："仅有契税"是什么意思？交易税费具体多少？

A：本案最大的交易红利：因本次交易低于原购价，卖方大额税费（增值税及附加、土地增值税、企业所得税）大幅降低或豁免。买方仅需承担：

• 契税：网签价×3%

• 印花税：网签价×0.05%

  按1.16亿元总价测算，买方契税约348万元，印花税约5.8万元，合计约353.8万元。具体税费以税务核定价为准，建议交易前咨询专业税务顾问。"仅有契税"的模式让买方成本清晰可控，无隐性税费转嫁。

Q6：公司产权对企业有什么实际价值？

A：公司产权为企业带来三大核心价值：①交易合规——公司间产权交易流程规范，1-2个月即可完成过户交割；②税务优化——公司持有可通过折旧抵扣企业所得税，未来转让可通过股权转让方式优化税负；③资产隔离——公司产权可实现资产与股东个人资产的风险隔离。但需注意：公司购买商办类房产相对宽松，除个人独资、境外合资、外籍法人、个体工商户之外的公司均可购买，不限购不限套数。

Q7：个人购买有哪些限制？

A：根据北京现行政策：①个人购买商办类房产需符合资格——仅可购买2017年3月26日之前已销售的商办类项目（本案符合），且名下在京无任何住房和商办类房产记录，需连续5年在北京缴纳社保或个税；②商业银行已暂停向个人发放购买商办类项目的购房贷款（北京商办类房产暂时不能贷款，需全款购买）；③公司购买相对宽松，建议根据自身情况选择个人购买或公司购买，或采用物权交易/股权交易方式。

Q8：房源现状"在租可清租"是什么意思？

A："在租可清租"意味着当前空间有租户正在使用，但业主可根据交易进度解除租约，交付给买方。这一现状的优势是：①资产具备即时的租金现金流（按4.8元/㎡·天测算，年租金约350万元），证明资产的租赁市场需求真实；②给买方提供"带租约收购"（持续收租）或"解约后自用/重新出租"的灵活选择；③解约流程由业主负责，买方无需介入租务纠纷。具体清租时间表需在交易洽谈中明确约定。

Q9：持有成本大概多少？

A：年度持有成本主要包括：①物业费33元/㎡·月×1998.02㎡×12月≈79.1万元/年；②电费1.5元/度（商业用电）；③车位费：固定车位2800元/月，非固定1500元/月；④临停6-8元/小时；⑤房产税：若自用按房产原值一次减除30%后的余值×1.2%/年，若出租按租金收入×12%/年；⑥土地使用税按土地级别定额征收。整体持有成本在朝阳公园超5A写字楼中属于合理水平，国贸物业的服务品质与观湖资产溢价完全匹配。

Q10：如何预约看房与获取详细报价？

A：欢迎来电咨询：13811119290，或访问网站 landkun.cn、sbzszx.com，关注新媒体账号"商办租售中心"、"商办楼宇"、"楼宇咖"，获取骏豪中央公园广场高层1998.02㎡最新出售动态与实地看房安排。因房源"在租可清租"，看房需提前预约；全程可由专业顾问协助办理产权核验、税费测算与过户交割，通常1-2个月即可完成交易。

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