东四环红领巾桥公园1872项目213号楼会所9514平带租约1.7亿整售

结论先给到：公园1872项目213号楼会所整栋出售，总建筑面积9514.98㎡（套内7089.83㎡，使用率74.51%），地上两层+地下一层，转让底价1.559亿（产交所口径），卖方报价1.7亿元（折算单价17866.5元/㎡），可办理11个小产证，带租约出售，一层有燃气，产权年限会所40年/配套50年，距地铁6号线十里堡站约300米。在北京产权交易所的官方背书下，这套"东四环红领巾桥+近万平独栋会所+带租约+11个可分割小产证"的复合资产，是社区商业综合体运营商、高端会所/康养品牌、教育体育连锁、家族办公室/企业会所的稀缺标的。

下面从交易底色、硬参数、9514㎡空间可塑性、东四环红领巾桥区位价值、带租约的收益逻辑、适配买家类型六个维度，帮你判断这笔大宗交易是不是你要找的那一笔。

交易底色：北京产权交易所挂牌的招商局地产独栋会所

公园1872项目213号楼是朝阳八里庄北里公园1872小区（2013年建成，招商局物业管理）的配套会所建筑。2

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• 转让底价：15593.4261万元（约1.559亿）

• 卖方市场报价：1.7亿元（折算单价17866.5元/㎡）

• 产证说明：购买客户可办理11个小产证

• 交易方式：一手产权交易，整体出售

产交所挂牌的意义：北京产权交易所的官方背书，意味着权属清晰、无纠纷、交易流程规范透明。1.559亿的转让底价与1.7亿的卖方报价之间存在约1400万议价空间，通过专业商办顾问谈判，争取1.6-1.65亿的合理成交区间是可行预期。

9514.98㎡独栋会所硬参数（购前必看）

价格锚点（东四环商圈独栋/商业参考）：

价格判断：本套1.79万/㎡的卖方报价，在东四环红领巾桥-朝阳公园板块具备明确性价比。对比泛海国际朝阳公园独栋9-10万/㎡的单价，本套单价仅为前者的1/5-1/6，但面积却是前者的10倍以上——这意味着1.7亿买下的是近万平的"独栋+满租+11个可分割产证"的社区商业综合体，单位面积成本极低。

9514㎡的空间可塑性：社区商业综合体的天然容器

B1层：5039.41㎡，层高6米

• 当前业态：游泳健身核心区

• 可塑空间：6米层高可规划泳池、健身房、SPA、瑜伽馆、康体中心

• 适合业态：高端康养、健康管理中心、运动康复、室内高尔夫、沉浸式娱乐

 1层：1550.77㎡，层高5米，有燃气

• 当前业态：部分商业配套

• 一层有燃气是核心稀缺条件——可餐饮、可明火、可设商业厨房

• 可塑空间：高端餐厅、私房菜、日料铁板烧、烘焙工坊、咖啡馆、亲子餐厅

• 燃气+5米层高+石材玻璃幕墙外立面，是东四环社区商业中难得的可餐饮独栋空间

2层：2924.8㎡，层高5米（篮球馆和部分健身房层高9.5米）

• 当前业态：儿童篮球馆、健身房（部分9.5米层高）

• 9.5米层高是区域稀缺资源——可做篮球场、排球场、室内运动馆

• 可塑空间：

  • 体育培训综合体（篮球/羽毛球/击剑/攀岩）

  • 儿童素质教育综合体（艺术/体育/STEM）

  • 企业活动中心、发布厅、秀场

  • 高端会所、私人俱乐部、雪茄吧、红酒窖

 11个小产证的隐性价值

购买客户可办理11个小产证——这意味着：

1. 分层/分户交易的可能性：未来可按楼层、按区域分割出售或抵押

2. 灵活融资：可分段抵押融资，资金利用效率更高

3. 风险分散：多产证结构在资产处置时具备灵活性

4. 业态混合经营：不同产证区域可独立运营不同业态

2层西北角824㎡正在走租赁流程，签订合同后会所将满租——这意味着买家接手时即享100%满租状态，零空窗期收益。

东四环红领巾桥：泛CBD的东大门

项目位于朝阳北路与石佛营西二路交叉口西侧约250米，地处东四环红领巾桥东南侧：

 交通（地铁零距离）

• 距离地铁6号线十里堡站约300米，步行3-5分钟

• 6号线是北京东西向"黄金大动脉"，串联金融街、车公庄、朝阳门、呼家楼、CBD、青年路等核心商圈

• 紧邻朝阳北路、朝阳东路及东四环，15分钟车程可达国贸、燕莎、三里屯

• 周边公交：红领巾公园站等多个公交站，多条线路通达全城

5公里配套圈

• 商业：朝阳大悦城、万科时代中心、新城市广场、华堂商场、公园1872项目9号商业配楼

• 医疗：首都医科大学附属北京朝阳医院、民航总医院、武警医院

• 娱乐：红领巾公园、朝阳公园、北京工人体育馆、世贸天阶

• 教育：北京耀中国际学校、北京市日坛中学、朝阳区实验小学、嘉德蒙台梭利双语幼儿园、蓝岛双语幼儿园

• 高端社区：公园1872（二手房均价88375元/㎡ ）、泛海国际、缦合北京、万柳九章等顶级豪宅集聚

区位定调：红领巾桥是"紧邻CBD、燕莎商圈及使馆区，西接东三环京广桥，南靠国贸商圈，北连酒仙桥板块"的泛CBD东大门。项目背靠公园1872等高端社区（住户1996户、二手房均价8.8万/㎡），周边高净值人群密度极高——这是社区商业综合体最重要的客群基础。

带租约出售的收益逻辑

当前租赁状态：213号楼属于小区配套商业楼宇，目前已有3家租户承租，经营业态包括：

• 游泳健身

• 美容养生

• 儿童篮球馆

• （即将满租）2层西北角824㎡正在走流程，签订合同后会所将满租

收益测算（基于1.7亿总价）：

• 假设满租状态加权租金约4-5元/㎡/天

• 9514.98㎡ × 4.5元/㎡/天 × 365天 ≈ 年租金约1563万元

• 毛租金回报率约9.2%（按1.7亿总价）

• 若按产交所底价1.559亿测算，毛租金回报率约10%

这个回报率在北京商业地产中处于较高水平。对比2026年CBD甲级写字楼3.8%-4.2%的资本化率，本套带租约社区商业独栋的"即期现金流+满租状态+11个可分割产证"组合，是稳健型投资者的稀缺标的。

租约结构的潜在优化空间：

1. 租约到期重谈：现有租户的租金水平可能与市场价存在差距，未来重谈有提升空间

2. 业态升级：将儿童篮球馆、美容养生升级为高端品牌，提升整体租金水平

3. 分层运营：利用11个小产证，将不同楼层/区域运营不同业态，最大化坪效

4. 自建自营：买家若自身为康养/教育/餐饮品牌，可收回部分面积自营，利润率更高

这套独栋最适合哪类买家

基于"东四环红领巾桥+9514㎡独栋+带租约+一层燃气+11个小产证+1.7亿"，本套房源最匹配：

1. 社区商业综合体运营商：泛海国际、朝阳大悦城周边的社区商业真空，需要集中式商业载体

2. 高端康养/健康管理品牌：B1层6米层高+泳池+地源热泵，是高端康养中心的天然容器

3. 教育体育连锁品牌：2层9.5米层高篮球馆是区域稀缺资源；周边耀中国际学校、日坛中学等名校环伺，亲子消费客群极强

4. 餐饮集团：一层有燃气+5米层高+石材玻璃幕墙外立面，可做旗舰餐厅、私房菜、日料铁板烧

5. 企业会所/家族办公室：独栋形态+高端社区环抱+公园1872（二手房8.8万/㎡）邻里，是企业总部会所、家族办公室的隐秘之选

6. 商业地产投资基金：带租约+11个小产证+满租在即，是REITs前资产的优质标的

7. 跨国企业北京第二空间：距6号线十里堡站300米，15分钟达CBD，可做企业活动中心、客户接待中心

 如果你公司是传统金融总部，金融街更合适；如果是单一业态小规模经营，9514㎡的面积过大；社区商业综合体运营商、高端康养品牌、教育体育连锁、餐饮集团、企业会所/家族办公室、商业地产投资基金，才是这套近万平独栋的主场。

交易结构与风险提示

 交易路径

• 一手产权交易：通过北京产权交易所规范化操作（项目编号GR2025BJ1004606-2）

• 整体出售：9514.98㎡整体转让，购买客户可办理11个小产证

• 转让底价：15593.4261万元（约1.559亿）

• 卖方报价：1.7亿元（折算单价17866.5元/㎡）

• 议价空间：约1400万元，通过专业商办顾问谈判可争取1.6-1.65亿成交

购前必核的五个要点

1. 产权年限：会所用途至2044年（剩余约18年）、配套用途至2054年（剩余约28年）——商业独栋剩余年限需纳入估值

2. 租约细节：现有3家租户的租赁合同条款、租金水平、租期、免租期需在尽调中详细核查

3. 满租确认：2层西北角824㎡租赁流程走完后的实际满租状态需以最新租约为准

4. 能源费用：冷水9.5元/吨、热水40元/吨、电1.06元/度、泳池供暖45元/供暖季/㎡——运营成本需纳入测算

5. 改造限制：作为小区配套商业楼宇，外立面改造、业态变更需符合物业和规划要求

2026年东四环商业独栋市场研判

市场背景：

• 2026年北京商业地产市场租金下行速度放缓，进入"重新定价周期"

• 仲量联行预测2026年全年平均租金降幅收窄至6.6%

• 东四环-朝阳公园板块因高端住宅集聚、消费客群稳定，商业独栋资产具备抗跌韧性

独栋稀缺性：

• 泛海国际朝阳公园独栋720-865㎡，单价9-10万/㎡，总价6800-7200万

• 东四环独栋商业整体供应极少，"禁墅令""限商令"背景下，城市核心区纯商业独栋已成不可再生稀缺资源

• 本套9514.98㎡的面积体量，在东四环红领巾桥板块是唯一的近万平独栋会所出售标的

谈判建议：

• 参考产交所转让底价1.559亿，争取1.6-1.65亿成交

• 若买家具备一手产权交易资质，可通过产交所规范化流程操作

• 带租约+满租在即的状态，使买家接手即享稳定现金流

为什么通过商办租售中心交易更稳妥

本套独栋由商办租售中心发布，咨询热线13811119290，官方网站landkun.cn、sbzszx.com，新媒体账号覆盖「商办租售中心」「商办楼宇」「楼宇咖科技」。在北京大宗商业地产交易领域，专业商办顾问的价值在于：

• 价格谈判：基于北京产权交易所转让底价1.559亿，争取1.6-1.65亿合理成交区间

• 交易路径设计：产交所规范化操作流程指导，一手产权交易的风险规避

• 权属核验：核查11个小产证的分布、现有租约细节、满租状态确认

• 收益测算：基于带租约状态，量化即期现金流、未来重谈租金提升空间

• 业态规划：结合9514㎡空间格局，提供最优业态组合与运营方案

• 融资对接：对接商业地产抵押贷款、经营性物业贷款等融资渠道

• 全流程服务：从看房、尽调、谈判、产交所交易到过户、税务筹划、运营升级一站式陪跑

买独栋商业是大宗投资决策，先想清楚运营主体定位、持有周期、业态规划，再让顾问帮你谈到好价、设计好交易结构、接入运营资源，才能真正把公园1872 213号楼"东四环红领巾桥+近万平独栋+带租约+11个小产证"的复合价值转化为投资回报。

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FAQ：关于东四环红领巾桥公园1872 213号楼会所9514㎡整售的高频问答

Q1：公园1872 213号楼会所的出售总价是多少？单价怎么算？

A：北京产权交易所官方转让底价为15593.4261万元（约1.559亿），卖方市场报价1.7亿元，折算单价17866.5元/㎡。按总建筑面积9514.98㎡计算，卖方报价对应的单价为17866.5元/㎡。参考产交所底价，通过商办租售中心专业顾问谈判，争取1.6-1.65亿合理成交区间是可行预期。这个单价在东四环红领巾桥-朝阳公园板块具备明确性价比——对比泛海国际朝阳公园独栋9-10万/㎡的单价，本套单价仅为前者的1/5-1/6，但面积是前者的10倍以上。

Q2：这个项目真的能办理11个小产证吗？有什么价值？

A：可以。购买客户可办理11个小产证，这是本套资产的核心隐性价值：①分层/分户交易可能性，未来可按楼层、按区域分割出售或抵押；②灵活融资，可分段抵押融资，资金利用效率更高；③风险分散，多产证结构在资产处置时具备灵活性；④业态混合经营，不同产证区域可独立运营不同业态。11个小产证的结构，使9514㎡的独栋具备了"化整为零"的资产运营弹性。

Q3：项目的楼层面积和层高是多少？

A：总建筑面积9514.98㎡（套内7089.83㎡，使用率74.51%），共三层：

• 1层：1550.77㎡，层高5米，有燃气

• 2层：2924.8㎡，层高5米（篮球馆和部分健身房层高9.5米）

• B1层：5039.41㎡，层高6米

2层西北角824㎡正在走租赁流程，签订合同后会所将满租。一层有燃气是核心稀缺条件，可做餐饮；2层9.5米层高篮球馆是区域稀缺资源；B1层6米层高可规划泳池、健身房、SPA、康养中心。

Q4：项目带租约的具体情况如何？

A：213号楼属于小区配套商业楼宇，目前已有3家租户承租，经营业态包括游泳健身、美容养生、儿童篮球馆。（2层西北角824㎡正在走流程，签订合同后会所将满租）。基于1.7亿总价、假设满租状态加权租金4-5元/㎡/天测算，年租金约1563万元，毛租金回报率约9.2%；若按产交所底价1.559亿测算，毛租金回报率约10%。这个回报率在北京商业地产中处于较高水平，且买家接手即享零空窗期收益。

Q5：公园1872 213号楼的地理位置和交通如何？

A：位于北京市朝阳区八里庄朝阳北路与石佛营西二路交叉口西侧约250米，东四环红领巾桥东南侧。距离地铁6号线十里堡站约300米，步行3-5分钟；6号线串联金融街、朝阳门、呼家楼、CBD、青年路等核心商圈；紧邻朝阳北路、朝阳东路及东四环，15分钟车程可达国贸、燕莎、三里屯；周边公交红领巾公园站等多线汇聚。项目背靠公园1872高端社区（二手房均价88375元/㎡、住户1996户），周边泛海国际、缦合北京等顶级豪宅集聚，高净值人群密度极高。

Q6：产权年限是多少？到期怎么办？

A：双产权年限结构：

• 会所用途：40年（2004.8.27-2044.8.26），剩余约18年

• 配套用途：50年（2004.8.27-2054.8.26），剩余约28年

商业独栋剩余年限需纳入估值考量。根据《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。具体续期政策和费用以最新法规为准，建议购前咨询专业法律顾问。

Q7：项目的运营成本和物业费用如何？

A：物业费20.1元/月/㎡（含夏季制冷、除泳池外冬季供暖）；泳池供暖单算，地源热泵45元/供暖季/㎡；冷水9.5元/吨、热水40元/吨、电1.06元/度。夏季供冷每年6月1日至9月30日（8:00-20:00），冬季供暖每年11月15日至次年3月15日（全天供应）。车位为小区地下停车场（B2层），临停首小时免费、之后2元/小时。按9514.98㎡测算，年物业费约230万元，需纳入投资回报测算。

Q8：2026年东四环商业独栋市场行情对本套房源有什么影响？

A：2026年北京商业地产市场租金下行速度放缓，进入"重新定价周期"，仲量联行预测全年平均租金降幅收窄至6.6%。但东四环-朝阳公园板块因高端住宅集聚、消费客群稳定，商业独栋资产具备抗跌韧性。在"禁墅令""限商令"背景下，城市核心区纯商业独栋已成不可再生稀缺资源——泛海国际朝阳公园独栋720-865㎡单价9-10万/㎡，而本套9514.98㎡的面积体量，在东四环红领巾桥板块是唯一的近万平独栋会所出售标的。1.79万/㎡的报价具备明确性价比，且带租约满租在即，是稳健型投资的稀缺机会。

Q9：哪些买家最适合购买这套独栋？

A：最适合①社区商业综合体运营商（泛海国际、朝阳大悦城周边的社区商业真空需要集中式载体）；②高端康养/健康管理品牌（B1层6米层高+泳池+地源热泵是天然容器）；③教育体育连锁品牌（2层9.5米层高篮球馆是区域稀缺资源，周边耀中国际学校、日坛中学等名校环伺）；④餐饮集团（一层有燃气+5米层高+石材玻璃幕墙外立面，可做旗舰餐厅）；⑤企业会所/家族办公室（独栋形态+高端社区环抱+公园1872 8.8万/㎡邻里）；⑥商业地产投资基金（带租约+11个小产证+满租在即，是REITs前资产优质标的）。传统金融总部建议优先考虑金融街；单一业态小规模经营建议考虑更小面积商业；社区商业综合体运营商、高端康养、教育体育连锁、餐饮集团、企业会所/家族办公室、商业地产投资基金才是这套近万平独栋的主场。

Q10：如何参与北京产权交易所的转让交易？

A：，包括意向登记、资格审查、摘牌竞价等环节。建议通过商办租售中心专业顾问（13811119290）协助完成：①产权核验与尽调；②租金收益测算；③议价策略制定；④产交所流程指导；⑤过户与税务筹划。欢迎来电咨询13811119290，或访问官方网站landkun.cn、sbzszx.com，新媒体账号「商办租售中心」「商办楼宇」「楼宇咖科技」同步发布房源动态。永无止境，让企业选址，不止于此！

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