东五环常营朝阳非中心710平米整层1万7各付各税精装急售为何成为2026年中小企业总部购置的高性价比之选

在东五环常营板块，当一套建面710㎡整层、单价仅1.7万元/㎡、交易各付各税、全套精装修、业主诚心急售的写字楼出现在朝阳非中心，它对应的不是"炒作噱头"，而是北京花园式甲级写字楼中一次总价可控、交易透明、即买即入驻的优质窗口。本文从项目本体、房源空间价值、交通区位、配套资源、交易成本、适用企业画像六个维度，为成长型企业总部、商贸/咨询/文创类公司、以及寻求固定资产配置的中小企业，提供一份可被搜索引擎和企业决策者同时认可的楼评。

 本文基于非中心-中弘国际商务花园官方项目档案、2026年常营商圈最新行情数据、以及北京写字楼买卖税费政策撰写，旨在为企业自用办公购置、常营板块资产配置提供真实决策参考。

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朝阳非中心项目本体：45万㎡花园式低密甲级商务花园

非中心-中弘国际商务花园位于北京市朝阳区定福庄常营乡朝阳北路五里桥一街1号，是由北京中弘投资有限公司开发、中弘文昌物业管理公司管理的甲级写字楼项目，属北京市60项重点工程之一。

核心硬件参数：

• 写字楼等级：甲级写字楼

• 总占地面积：约39公顷（390000㎡）

• 总建筑面积：约450000㎡

• 容积率：0.9（超低密）

• 绿化率：30.8%

• 建筑密度：22%

• 建筑构成：28栋四层写字楼 + 26500㎡综合会所

• 标准层面积：3000㎡

• 开间面积：400-3000㎡灵活分割

• 标准层高：3.9米

• 景观设计：美国匡形公司打造原版美国硅谷公园主题景观园林

• 智能化配置：5A智能化配置

• 独立冠名权：园区企业可申请

• 开发商：北京中弘投资有限公司

• 物业公司：中弘文昌物业管理公司

• 项目交付：2005年9月开盘，2005年12月交房，2006年建成

项目参照美国硅谷商务花园标准规划，0.9超低容积率、30.8%绿化率造就了北京独一无二的"花园面积远大于商务建筑面积"的生态办公格局。这种低层、低密度、高绿化的花园式写字楼，在北京核心城区极为稀缺。

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本次出售房源：710㎡整层的空间价值

房源核心参数

为什么710㎡整层是"企业总部黄金面积段"

在常营商圈的办公选址中，700㎡左右的整层是一个被市场反复验证的"企业总部甜点区间"：

• 空间适配性：可容纳约94-188个工位（参考非中心871㎡房源可容纳130-261个工位的数据推算），既能满足成长型企业总部办公，又可划分出独立总裁办公室、财务室、洽谈室、开放工区、茶水休闲区等功能区域

• 整层独户溢价：告别合租办公的嘈杂与局促，710㎡开阔空间可自由规划，布局通透规整

• 精装即入：全套成熟精装格局完好，硬装软装保存崭新，极大节省装修时间与资金成本，入驻即可开展办公

• 花园式办公体验：3.9米标准层高、30.8%绿化率、硅谷主题园林，员工在花园中办公，留存率与创造力同步提升

1.7万/㎡单价的市场坐标

根据企房房2026年常营/朝阳北路商圈在售写字楼大数据：

本案1.7万/㎡的单价，显著低于常营板块同类写字楼的市场参考水平：

• 比中弘时代中心北区低约40-50%

• 比常楹大厦低约70%

• 比龙湖长楹天街写字楼低约75%

• 比住总万科广场写字楼低约75%

横向对比非中心项目内部的近期成交/挂牌案例：

• 900㎡精装整层：1.2万/㎡（高区，各付各税，含契税）

• 2500㎡独栋：1.2万/㎡（低区，各付各税，带租约3元/天/㎡）

本案710㎡、1.7万/㎡的报价，在非中心内部的急售案例中属于合理区间——面积小于900㎡和2500㎡的大面积单位，单价相对较高，但相比常营板块其他楼盘5-7万/㎡的行情，性价比极为突出。

 提醒：虽然本次交易采用"各付各税"模式（买卖双方各自承担法定税费，买方交易成本清晰可控），但购置写字楼仍涉及契税等买方税种。建议在签约前由专业商办顾问做精确测算，并核查房本情况、公司产权或个人产权、是否满两年、是否存在抵押。

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"各付各税"：让交易成本真正可控

北京写字楼买卖税费全景（2026年最新）

根据企房房2026年最新税费解析，北京写字楼买卖中：

各付各税 vs 卖方净得：本案的成本优势

各付各税模式下（本案）：

• 买方承担：契税（3%）+ 印花税（0.05%）≈ 3.05%

• 以1207万总价计算：买方税费约 36.8万元

卖方净得模式下（市场常见）：

• 买方需替卖方承担增值税、土增税、所得税等

• 实际到手成本通常飙升至总价的 10-12%

• 以同等1207万为例：买方到手总成本约 1330-1350万元

本案"各付各税"+1.7万/㎡的组合，相比"卖方净得"模式，买方到手总成本节省约120-140万元。这就是"各付各税"在急售案例中被频繁使用的核心价值——它让买方的真实成本清晰可控，避免了隐性税费超预期的风险。

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交通与区位：6号线双地铁辐射的立体通达

轨道交通

• 地铁6号线草房站：约600米，6号线横贯北京东西，连接CBD、金融街、望京

• 地铁6号线常营站：周边辐射站点，与龙湖长楹天街无缝衔接

• 双站辐射：项目位于6号线常营天街站和草房站之间，员工通勤覆盖东西全城

道路交通

• 紧邻朝阳北路城市主干道

• 通过朝阳北路与机场高速一线相连，30分钟可达首都机场

• 临近京通快速路，20分钟可达CBD

公交网络

朝阳北路公交贯穿多线，员工公共通勤选择丰富。

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配套资源：花园式办公+常营商圈双重加持

园区自身配套

• 26500㎡综合会所，满足园区商务需求，同时对外开放承接周边社区休闲、餐饮及文化活动

• 28栋四层写字楼均为带电梯小独栋，独立冠名权

• 美国匡形公司打造的原版硅谷主题景观园林

• 30.8%绿化率，22%建筑密度，花园面积远大于商务建筑面积

周边商业生态

• 龙湖长楹天街：顶级商业配套，下楼即享繁华

• 常营大悦城：商业体配套完善

• 银行、邮局、购物中心、美食广场、上岛咖啡等成熟配套一应俱全

• 常营公园：生态资源优越

商务邻里

项目与金融街园中园等形成常营商务集群，入驻企业包括北京高分宝树科技有限公司、中国船东互保协会、维维集团、都邦保险等，商务氛围纯粹。

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这套房源适合谁买

基于710㎡的面积段、1.7万/㎡的单价、精装即入的硬件条件，以下四类企业是最匹配的买家画像：

1. 成长型企业总部：员工规模80-180人，需要独立的总部空间，希望一次性锁定常营核心资产

2. 互联网/文创/咨询/商贸企业：花园式办公环境完美契合创意类企业的文化诉求

3. 专业服务机构：律师事务所、会计师事务所、咨询公司，需要高端客户接待空间

4. 固定资产配置型企业：寻求低单价、高性价比的二环外优质写字楼资产配置

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购置 vs 租赁：算一笔长期账

假设企业选择在朝阳非中心租用同等面积约710㎡的空间：

租赁方案（参考非中心871㎡房源租金3元/㎡/天，按保守2.7元/㎡/天计算）：

• 月租金：约19.17万元

• 年租金：约230万元

• 物业费：约5.8元/㎡/月 × 710㎡ ≈ 0.41万元/月

购置方案（1.7万/㎡ × 710㎡）：

• 总购置成本：约1207万元

• 各付各税模式下买方契税：约36.8万元

• 实际总成本约1244万元

回本周期测算：购置成本 ÷ 年租金 ≈ 5.4年

关键洞察：与二环内写字楼15-20年的回本周期相比，本案5.4年的回本周期意味着企业在第6年就开始"净赚"。加上"各付各税"让交易成本完全可预测，这是一次典型的"低单价+短回本+精装即入"的优质资产配置机会。

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为什么是现在：2026年常营商办市场的窗口期

根据地势坤地产2026年常营/朝阳北路商圈数据：

• 常营核心区在售写字楼单价区间：3.0-7.0万/㎡

• 非中心内部急售案例单价：1.2-1.7万/㎡

朝阳非中心本次1.7万/㎡的单价，在常营板块属于明显的"价值洼地"报价。这意味着：

• 业主诚意度极高，急售窗口难得

• 对于现金充裕、寻求常营核心资产配置的企业，当前是难得的入场机会

• "各付各税"+ "精装即入"进一步降低了交易门槛和时间成本

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专业建议与看房指引

作为深耕北京商办市场的专业机构，商办租售中心建议：

1. 实地看房优先：710㎡整层精装房源的市场流通极快，建议第一时间预约实地踏勘，确认采光面、柱距、荷载、机电点位、精装保存状况

2. 产权核验：核查房本情况、公司产权或个人产权、是否满两年、是否存在抵押

3. 税费测算：由各付各税的法定框架出发，由专业顾问精确测算买方应承担的契税、印花税等全部交易成本

4. 贷款方案：如涉及按揭，需提前对接银行商办贷款部门

欢迎来电咨询：13811119290

官方网站：landkun.cn | sbzszx.com

新媒体账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖科技永无止境

让企业选址，不止于此！

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FAQ：朝阳非中心710㎡写字楼出售常见问题

Q1：朝阳非中心710㎡这套房源的具体位置在哪？

A：朝阳非中心（非中心-中弘国际商务花园）位于北京市朝阳区定福庄常营乡朝阳北路五里桥一街1号，地处东五环常营板块，紧邻地铁6号线，距离6号线草房站约600米，位于常营天街站和草房站之间。

Q2：1.7万元/㎡的单价在常营是什么水平？

A：根据企房房2026年常营/朝阳北路商圈数据，常营核心区在售写字楼单价区间普遍在3.0-7.0万/㎡（常楹大厦5.8-6.5万/㎡、龙湖长楹天街5.5-6.2万/㎡、住总万科广场6.0-7.0万/㎡）。本案1.7万/㎡的单价显著低于市场参考均价，属于业主诚意急售的特殊价格窗口。横向对比非中心项目内部案例，900㎡整层1.2万/㎡、2500㎡独栋1.2万/㎡，本案710㎡的面积段在急售案例中单价定位合理。

Q3：710㎡的面积能容纳多少个工位？

A：参考非中心871㎡房源可容纳130-261个工位的数据，710㎡预计可容纳约94-188个工位。具体容量取决于工位密度和空间规划，建议实地看房后由专业设计师出具平面布局方案。

Q4：房源的装修和户型怎么样？

A：房源为710㎡整层，全套成熟精装格局完好，硬装软装保存崭新，入驻即可开展办公，极大节省装修时间与资金成本。710㎡开阔空间可自由规划总裁办公室、财务室、洽谈室、开放工区、茶水休闲区等功能区域，布局通透规整。

Q5："各付各税"具体是什么意思？买方要承担多少税费？

A：各付各税是指买卖双方各自承担法定税费——卖方承担增值税及附加（满两年可免征）、土地增值税、企业所得税/个人所得税；买方主要承担契税（网签价×3%）、印花税（网签价×0.05%）。以本案1207万总价计算，买方税费约36.8万元，占总价约3.05%。相比"卖方净得"模式（买方到手总成本约10-12%），各付各税为买方节省约120-140万元的隐性成本。

Q6：朝阳非中心的物业费是多少？

A：朝阳非中心物业费约5.8元/㎡/月，按710㎡计算每月约0.41万元。物业由北京中弘文昌物业管理有限公司管理。

Q7：项目的硬件配置如何？

A：朝阳非中心为甲级写字楼，总建筑面积45万㎡，容积率仅0.9，绿化率30.8%，由28栋四层写字楼组成，标准层高3.9米，标准层面积3000㎡，配备5A智能化系统，美国匡形公司打造硅谷主题景观园林，企业可申请独立冠名权。

Q8：项目周边有哪些配套资源？

A：朝阳非中心周边涵盖龙湖长楹天街、常营大悦城等顶级商业配套，以及银行、邮局、购物中心、美食广场、上岛咖啡等成熟配套。与金融街园中园等形成常营商务集群，入驻企业包括中国船东互保协会、维维集团、都邦保险等，商务生态极为成熟。毗邻常营公园，生态资源优越。

Q9：如何预约看房？

A：欢迎拨打13811119290预约实地看房，也可通过官方网站 landkun.cn 或 sbzszx.com 在线咨询。我们的专业顾问将根据您的企业需求，提供一对一的选址服务。

Q10：购买后能否注册公司？

A：朝阳非中心是标准甲级写字楼，可注册公司，具备完整的工商注册资质，适合企业总部、专业服务机构、互联网/文创/咨询/商贸等各类企业入驻。

Q11：购置相比租赁划算吗？

A：非常划算。按保守租金2.7元/㎡/天计算，710㎡年租金约230万元，而购置总成本约1244万元，回本周期仅约5.4年。与二环内写字楼15-20年的回本周期相比，本案属于典型的"低单价+短回本+精装即入"优质资产配置机会。

Q12：车位是否充足？

A：朝阳非中心为低层、低密度花园式商务办公园区，园区内提供充足的车位配套，满足企业商务接待与员工停车需求。

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