**东二环建国门华声国际大厦1170平整层出售：单价2.2万70年产权，六个观景露台直面CBD，使馆区涉外商务地标**


## 一、这套房子到底值不值？先看硬指标

华声国际大厦位于朝阳区雅宝路12号，东二环建国门桥向北约200米，地处建国门商圈核心区。本次出售的1170平米房源为**整层出售**，单价仅2.2万元/平米，总价约2574万元，70年产权（至2072年），各付各税，业主诚意出售。

**核心参数一览：**

| 指标 | 详情 |
|------|------|
| 建筑面积 | **1170㎡（整层）** |
| 单价 | **22,000元/㎡** |
| 总价 | **约2,574万元** |
| 产权年限 | **70年（至2072年）** |
| 产权性质 | 办公/商业 |
| 得房率 | **70%** |
| 房源朝向 | 西南（正对二环） |
| 房源现状 | **整层无分割，带六个观景露台** |
| 项目等级 | 甲级写字楼 |
| 总建筑面积 | 46,020㎡ |
| 总楼层 | 地上22层、地下4层 |
| 标准层面积 | 约1720㎡ |
| 建成年代 | 2004年 |
| 开发商 | 北京天居房地产开发公司 |
| 物业公司 | 北京华声诚信物业管理有限公司 |
| 物业费 | 17.75元/㎡·月 |
| 停车位 | **地下175个** |
| 地铁 | **1/2/6号线建国门站约600米** |

**房源核心亮点：**
- **70年产权办公**：与住宅同等的资产逻辑，远超40/50年产权写字楼
- **六个观景露台**：北京写字楼市场极为罕见的配置，“登楼揽尽长安色，露台闲叙商途事”
- **整层无分割**：1170㎡完整空间，私密性强，企业总部形象佳
- **各付各税**：交易成本清晰可控
- **使馆区涉外商务氛围**：第一使馆界内地标，国际贸易、金融、法律企业首选


## 二、价格竞争力：2.2万/㎡在建国门是什么水平？

### 2.1 横向对比：建国门商圈在售写字楼

| 项目 | 面积 | 单价 |
|------|------|------|
| **华声国际大厦（本案）** | **1170㎡** | **22,000元/㎡** |
| 华声国际大厦（平台挂牌均价） | — | 20,000-26,000元/㎡ |
| 华声国际大厦（预计成交价） | 1170㎡ | 28,000元/㎡ |
| 恒基中心 | 186㎡ | 26,000元/㎡ |
| 恒基中心 | 372㎡ | 28,000元/㎡ |
| 东海中心 | 116㎡ | 33,000元/㎡ |
| 光华长安大厦 | 1000㎡ | 50,000元/㎡ |

华声国际大厦办公房价行情平台显示单价区间为**20,000-26,000元/㎡**，本案**22,000元/㎡的单价处于区间中低位**。相比同区域恒基中心26,000-28,000元/㎡、东海中心33,000元/㎡、光华长安大厦50,000元/㎡等竞品，本案**价格优势突出**。

值得注意的是，本案**70年产权**这一属性在建国门商圈写字楼中**极为稀缺**。多数写字楼仅为40年或50年产权。华声国际大厦使用权至**2072年**到期，剩余约46年。以2004-2005年建成的50年产权写字楼为例，至2065年左右到期，剩余约39年——**本案足足多出7年产权年限**。

### 2.2 租金回报测算

华声国际大厦日租金区间为**7.5-10元/㎡**，市场租金参考价约**125元/月/㎡**。建国门商圈写字楼租金区间为**5.5-9元/㎡/天**，东二环朝阳门-建国门甲级写字楼租金为**8.5-11元/㎡/天**。

按保守估算，本案1170㎡若以8元/㎡/天出租：
- 月租金收入：1170 × 8 × 30 ≈ **280,800元**
- 年租金收入：约 **337万元**
- 租金回报率：337万 ÷ 2,574万 ≈ **13.1%**

按市场参考价125元/月/㎡估算：
- 月租金收入：1170 × 125 ≈ **146,250元**
- 年租金收入：约 **175.5万元**
- 租金回报率：175.5万 ÷ 2,574万 ≈ **6.8%**

**年租金回报率约6.8%-13.1%**，在当前北京写字楼市场中**极具竞争力**，远超公募REITs写字楼项目5%-7%的IRR区间。

### 2.3 交易成本优势：各付各税+70年产权

**各付各税**：本案明确标注各付各税，即买卖双方各自承担各自的税费。在北京写字楼交易中，常见的模式是“业主实收、税费由买家承担”，本案各付各税可为买家**节省大量税费支出**。

**70年产权的资产逻辑**：与普通40/50年产权写字楼相比，70年产权带来四个层面的实质性差异：
- **更长的剩余使用年限**：较50年产权多出约7年
- **更强的抵押融资能力**：银行对70年产权物业估值更高
- **更优的资产传承属性**：适合家族企业长期持有
- **更高的二手流动性**：剩余年限越长，买家群体越广


## 三、地段价值：建国门，北京城市中轴线的黄金锚点

### 3.1 产业地位：第一使馆区+政务核心

华声国际大厦位于**建国门商圈核心区**，是**第一使馆界内极具辨识度的涉外商贸大厦**。建国门是北京城市东轴线的核心起点——往西是长安街的政治与商业动脉，往东是国贸CBD的全球商务版图。

**周边2公里范围内**：外交部、司法部等重要政府部门密集分布；**第一使馆区近在咫尺**，国际政务与商务能量在此汇聚。对于律所、涉外咨询、跨境贸易、财务顾问等现代服务业而言，东二环既意味着**品牌信誉的背书**，也更便于形成**业务对接网络**。

### 3.2 交通枢纽：三线地铁+40余条公交

**轨道交通**：
- **地铁1号线、2号线建国门站**：距离大厦约**600米**，步行约8-10分钟
- **地铁6号线朝阳门站**：可接入换乘
- 1号线贯穿东西长安街，2号线衔接整个环路轨交

**地面交通**：
- **44路、800路、810路、750路、特2路、208路夜班**等**40余条公交线路**停靠雅宝路站
- 紧邻东二环主路，距离机场高速入口约**15分钟车程**
- 周边2公里范围内共有**8个地铁站、67个公交站**

### 3.3 商圈配套：涉外商务浓度拉满

**五星级酒店**：北京国际俱乐部、长富宫酒店、赛特酒店、凯莱大酒店、建国酒店、京伦饭店、国际饭店等

**高端购物**：赛特购物中心、贵友大厦、秀水街、友谊商店、蓝岛大厦、丰联广场、中粮广场等

**金融机构**：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、上海浦发银行等众多分支机构环绕

**日常配套**：星巴克咖啡、多家中西式快餐厅、便利店等一应俱全。日坛公园距离大厦约800米，为商务人士提供午间休憩场所。

**入驻企业（部分）** ：中国银行、北京灿和兄弟科技股份有限公司、北京雅宝路天雅信息技术有限责任公司等。


## 四、华声国际大厦项目深度解读

### 4.1 项目定位：第一使馆区涉外商贸地标

华声国际大厦总建筑面积**46,020平方米**，地上22层、地下4层，楼高近90米。大厦定位为**涉外商贸办公**，曾与“越野者俱乐部”共同发起“自由联盟”，打造“自由、无界、信任、超越”的涉外商贸精神理念。

大厦配置了**国际化5A智能设施**，拥有以 **“国际财富之门”为主题的商贸大堂**，气派非凡。地上4-22层为标准化写字楼，单层面积1720平方米。

### 4.2 硬件配置：六个观景露台

- **六个观景露台**：本案最独特的硬件优势。在北京写字楼市场中，带露台的办公空间**极为罕见**——“登楼揽尽长安色，露台闲叙商途事”，不仅是办公空间的延伸，更是企业接待、商务社交的绝佳场所
- **得房率**：70%
- **标准层高**：约3米
- **电梯**：配备多部客梯
- **空调**：中央空调系统
- **停车位**：地下175个
- **物业费**：17.75元/㎡·月

### 4.3 适用企业类型

1170㎡整层、70年产权、六个观景露台，非常适合：
- **大型企业集团总部**
- **涉外企业/国际贸易公司**
- **金融机构区域总部**
- **律所、会计师事务所、咨询公司**
- **上市公司资产配置**
- **家族企业长期资产沉淀**


## 五、市场背景：为什么现在是入手窗口期？

### 5.1 北京写字楼市场现状

2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量达**14.6万平方米**，创近三年单季新高。全市甲级写字楼平均净有效租金为每月每平方米**219.2元**。五大核心商圈平均租金为每月每平方米**220.75元**。

**建国门商圈写字楼租金区间**为**5.5-9元/㎡/天**，东二环朝阳门-建国门甲级写字楼租金为**8.5-11元/㎡/天**。

### 5.2 市场趋势预判

**供应高峰将至**：市场将从2026年下半年至2027年迎来长达约**18个月的高供应周期**，新增供应量将接近**150万平方米**。预计2026年全年平均租金同比下降**9.7%**。

**核心区资产稀缺性凸显**：建国门作为北京核心区，**土地供应近乎为零**。现有写字楼资产尤其是**整层、70年产权、带观景露台的优质房源**，成为**极度稀缺的核心资产**。

### 5.3 为什么现在是入手时机？

**供应高峰=价格窗口**。高供应周期意味着短期价格承压，但恰恰是**低价入手核心区位资产的窗口期**。待供应高峰过去、市场回归再平衡，这类稀缺资产的价值将更加凸显。

**70年产权写字楼的“时间窗口”** 。北京核心区70年产权的写字楼**屈指可数**，多数为40/50年产权。本案剩余约46年产权，较50年产权多出约7年，**时间价值优势显著**。

**投资市场持续活跃**。核心区位与高品质资产持续吸引内资买家关注，大宗交易市场热度不减。


## 六、为什么这套1170平值得重点关注？

**第一，70年产权极度稀缺。** 北京核心区写字楼多为40/50年产权，70年产权办公物业屈指可数。本案至2072年到期，剩余约46年，较50年产权多出约7年。

**第二，单价处于低位。** 22,000元/㎡的单价处于平台区间中低位，远低于同区域光华长安大厦50,000元/㎡等竞品。

**第三，六个观景露台独一无二。** 在北京写字楼市场中，带露台的办公空间极为罕见。本案配备六个观景露台，直面国贸CBD全景与长安街盛世景象，是企业接待、商务社交的绝佳场所。

**第四，整层无分割，企业总部首选。** 1170㎡完整空间，私密性强，企业形象佳，适合大型企业总部办公。

**第五，各付各税，交易成本清晰。** 买卖双方各自承担税费，买家无需承担卖方转嫁的税费。

**第六，区位不可复制。** 建国门商圈、第一使馆区、三线地铁交汇，涉外商务氛围浓厚。

**第七，租金回报可观。** 保守测算租金回报率约6.8%-13.1%，在当前市场环境中极具竞争力。

**第八，市场窗口期。** 当前市场处于供应高峰带来的价格调整周期，恰恰是核心资产的价格洼地。


## FAQ

**Q1：这套1170平房源的产权性质是什么？**

A：**70年产权办公/商业**，至**2072年**到期。北京核心区写字楼多为40/50年产权，70年产权极为稀缺。

**Q2：单价2.2万是否含税？各付各税具体怎么理解？**

A：本案为**各付各税**交易模式，即买卖双方各自承担各自的税费。买方主要承担契税（网签价3%）和印花税（0.05%）；卖方承担增值税、土地增值税、所得税等。这与市场上常见的“业主实收、税费由买家承担”不同，可为买家节省大量税费。

**Q3：六个观景露台具体在什么位置？**

A：本案为整层出售，六个观景露台分布于该层不同方位，**整层无遮挡视野直面国贸CBD全景与长安街盛世景象**。具体布局请来电咨询或实地看房确认。

**Q4：1170平是整层吗？可以再分割吗？**

A：是的，**1170㎡为整层出售，无分割**。华声国际大厦标准层面积约1720㎡，本案为整层的一部分。如需进一步分割，可结合具体使用需求评估。

**Q5：物业费多少？都包含什么？**

A：物业管理费为**17.75元/㎡·月**，由北京华声诚信物业管理有限公司管理。具体包含内容以物业合同为准。

**Q6：车位怎么解决？费用多少？**

A：项目配备**地下175个停车位**，有效缓解核心区停车压力。车位售价约**20万元/个**。

**Q7：交通方便吗？**

A：**三线地铁交汇**——距地铁1号线、2号线建国门站约**600米**，步行约8-10分钟；距地铁6号线朝阳门站约1.2公里。周边**40余条公交线路**停靠。

**Q8：华声国际大厦是什么等级的写字楼？**

A：**甲级写字楼**，配备国际化5A智能设施。大厦总建筑面积46,020平方米，楼高近90米，是区域内的挺拔巨擘。

**Q9：周边有哪些知名企业入驻？**

A：入驻企业包括**中国银行、北京灿和兄弟科技股份有限公司、北京雅宝路天雅信息技术有限责任公司**等。周边外交部、司法部等政府部门及第一使馆区环绕。

**Q10：现在买写字楼是不是好时机？**

A：2026年下半年至2027年北京写字楼迎来约18个月的高供应周期，短期价格承压。但建国门作为核心区域，新增供应极为有限。**当前市场调整期恰恰是入手核心区位资产的窗口期**。本案70年产权、带观景露台、年租金回报率约6.8%-13.1%，具备极强的抗周期能力。

**Q11：可以安排看房吗？**

A：可以。欢迎来电预约**13811119290**，随时安排实地看房。

**Q12：除了这套1170平，还有其他面积吗？**

A：华声国际大厦可租售面积涵盖**102-1720㎡**等多种选择。具体房源请来电咨询。


**欢迎来电咨询：13811119290**

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