**西二环宣武门·庄胜广场中央办公楼2646㎡整层出售｜双地铁上盖+2.5万/㎡，二环内甲级写字楼的价值洼地**

2026年的北京商办市场，正处在一个关键的结构性修复周期。上半年，北京大宗物业投资市场累计录得成交金额257亿元，同比大涨50%，创下近五年同期新高。与此同时，全市办公楼空置率实现连续六个季度下降至17.8%，甲级写字楼整体空置率进一步降至17.5%。在核心区新增供应连续四个季度归零的背景下，二环内的现房甲级写字楼资产正成为稀缺资源。

位于**西城二环内宣武门商圈、地铁2/4号线宣武门站上盖**的**庄胜广场-中央办公楼**，此次推出**20层整层约2646.46㎡甲级写字楼**，以**2.5万元/㎡**的单价和**各付各税**的交易条件，为寻求总部升级与资产配置的企业提供了一个不可多得的战略机会。


**一、项目核心参数速览**

- **项目名称**：庄胜广场-中央办公楼（10号楼）
- **项目位置**：北京市西城区宣武门外大街10号（宣武门十字路口东南角）
- **出售面积**：2646.46㎡（整层，20层）
- **出售单价**：2.5万元/㎡
- **出售总价**：6616万元
- **交易税费**：各付各税（约202万元）
- **产权性质**：50年产权，个人名下
- **楼龄**：2002年建成
- **物业费**：29元/㎡·月
- **房本数量**：24个（便于灵活交易与抵押）
- **总高**：20层
- **层高**：标准层高3.5米，净高2.6米
- **电梯**：9部（8部客梯+1部货梯）
- **使用率**：64.43%
- **现状**：局部空置（空置部分可随时看房，带租约部分提前约看）
- **物业公司**：庄胜物业
- **车位**：车位租金1000元/月
- **网络**：8家运营商可选
- **综合体规模**：总建筑面积约37万㎡，涵盖甲级写字楼、独栋办公楼、JW万豪酒店及商业配套


**二、为什么二环内甲级写字楼正在成为稀缺资产？**

**1. 核心区新增供应已连续四个季度归零**

2026年上半年，北京办公楼市场新增供应连续四个季度录得零交付。北京自2015年起在四环内限制商办用地出让，土地储备减少导致新项目入市断档。二环内的现房甲级写字楼，卖一栋少一栋。庄胜广场中央办公楼作为2002年建成的成熟现房资产，无需等待建设周期，即买即用。

**2. 大宗交易创五年新高，资产价格松动提供窗口期**

上半年北京大宗物业投资成交257亿元，同比增长50%。办公资产仍然是成交主力，交易额占比37%。报告指出，部分业主出于缓解流动性压力、优化资产组合等考量出售优质资产，为市场提供充足交易标的。资产价格持续调整，优质办公资产估值回归合理区间，买卖双方价格预期逐步匹配。对于有自用需求且看好长期资产价值的企业，当前正处于价格低位入市的战略窗口期。

**3. 宣武门商圈：金融街南延的商务腹地**

庄胜广场坐落于宣武门十字路口东南角，地处西二环内核心区位。项目北接中国“金融心脏”——金融街，驱车5分钟即可融入全球顶尖的金融生态圈；南临新兴的丽泽商务区，承接首都金融产业扩容的新动能。自身所处的宣武门商圈配套成熟，商务氛围浓厚。

周边汇聚中国银行、工商银行等金融机构，商务氛围浓厚。驱车到金融街、北京西客站只需5分钟，到天安门不超过3分钟车程。


**三、产品力拆解：2646㎡整层为何值得重点关注？**

**1. 2646㎡整层，20层高区视野**

本次出售的中央办公楼整层位于20层，建筑面积2646.46㎡。20层高区位置，视野开阔，俯瞰宣武门商圈全景。整层空间保证了空间的完整性与独立性，避免了与其他业主共享楼层的干扰。24个房本的设计，既便于整层统一使用，也为未来部分处置或抵押提供了灵活性。

**2. 2.5万元/㎡——二环内甲级写字楼的价格洼地**

对比北京二环内同类甲级写字楼的售价，庄胜广场中央办公楼2.5万元/㎡的单价处于显著的价格低位。此前该房源曾报价3.2万元/㎡，当前2.5万元/㎡的报价相当于此前价格的7.8折。以6616万元的总价计算，在北京西二环核心区购置一整层甲级写字楼，门槛已大幅降低。

**3. 双地铁上盖+无缝接驳，通勤效率无可比拟**

项目是**地铁2号线、4号线宣武门站上盖项目**，C1/C2口及G口步行即达。2站直达西单商圈，4站覆盖金融街、前门大栅栏。周边汇聚10余条公交线路，宣武门内街、宣武门东站等站点步行3分钟内可达。西二环主路环伺，15分钟车程直达北京站、北京西站，30分钟覆盖首都机场。这种“双地铁上盖+城市主干道+公交网络”的立体交通配置，在二环内核心区极为稀缺。

**4. 37万㎡综合体配套，商务生态闭环**

庄胜广场总建筑面积约37万平方米，是集甲级写字楼、独栋办公楼、五星级酒店及大型停车场于一体的综合性建筑群。项目内**JW万豪酒店**（19层）、商业裙楼形成商务生态闭环，满足企业商务接待、会议会展等多元需求。周边商业配套完善，涵盖餐饮、银行、娱乐等成熟业态。这种“**楼上办公、楼下酒店、隔壁商业**”的一站式商务配套，大幅提升了日常运营的便利性。

**5. 9部电梯+庄胜物业，运营品质有保障**

大厦配置9部电梯（8部客梯+1部货梯）。物业由庄胜物业提供专业服务。网络接入8家运营商可选。这些硬件配置与运营服务，共同保障了日常办公的高效与稳定。


**四、谁适合入手庄胜广场中央办公楼？**

**第一类：寻求总部升级与资产配置的企业。** 2646㎡的整层空间，足以容纳200-300人规模的团队。2.5万元/㎡的单价处于二环内甲级写字楼的价格低位，兼具自用价值与资产配置功能。24个房本的设计，为未来部分处置或抵押提供了灵活性。

**第二类：金融、科技、专业服务领域的成长型企业。** 项目地处金融街南延的商务腹地，5分钟直达金融街，周边银行、金融机构云集。对于金融服务、科技研发、专业咨询等需要核心区位的企业而言，这里是兼具成本优势与形象溢价的选择。

**第三类：看好西城核心区资产长期价值的长线投资者。** 在核心区商办供应归零的背景下，二环内现房甲级写字楼属于稀缺资产。当前2.5万元/㎡的单价处于价格低位区间，具备较好的资产增值空间。各付各税的交易方式，也降低了交易环节的税费成本。


**五、购买核心区写字楼，这四个问题必须先想清楚**

**产权性质与交易方式。** 项目为50年产权个人名下，交易方式为各付各税。建议在签约前完成全面的产权尽职调查，确认24个房本的具体分割方式及税费政策。

**自用还是出租？** 房源当前为局部空置状态，空置部分可自用办公，带租约部分可继续收租。建议根据企业实际需求提前规划用途组合。项目当前写字楼租金约7元/㎡/天。

**车位与日常运营成本。** 车位租金1000元/月，物业费29元/㎡·月。建议纳入综合持有成本测算。

**交易税费的具体核算。** 各付各税约202万元。建议在报价阶段明确各项税费的具体承担方式，避免后期因税费问题导致交易搁浅。


**FAQ**

**Q1：庄胜广场中央办公楼的具体位置在哪里？**

A：项目位于北京市西城区宣武门外大街10号，宣武门十字路口东南角。地处西二环内核心区位，北接金融街（驱车5分钟），南临丽泽商务区。

**Q2：这次出售的面积和价格是多少？**

A：出售面积2646.46㎡（整层，20层），出售单价2.5万元/㎡，出售总价6616万元。交易税费为各付各税（约202万元）。此前该房源曾报价3.2万元/㎡，当前价格处于低位区间。

**Q3：产权性质是什么？房本有多少个？**

A：50年产权，个人名下。共24个房本，便于整层统一使用，也为未来部分处置或抵押提供了灵活性。

**Q4：层高和使用率是多少？**

A：标准层高3.5米，净高2.6米。使用率64.43%。

**Q5：交通配套如何？**

A：**地铁2号线、4号线宣武门站上盖**，C1/C2口及G口步行即达。2站直达西单，4站覆盖金融街、前门。周边10余条公交线路。西二环主路环伺，15分钟到北京站/西客站，30分钟到首都机场。

**Q6：电梯配置如何？**

A：9部电梯（8部客梯+1部货梯）。

**Q7：物业费是多少？车位怎么收费？**

A：物业费29元/㎡·月。车位租金1000元/月。

**Q8：项目目前的现状是怎样的？**

A：**局部空置**。空置部分可随时看房，带租约部分需提前预约。企业可根据需求选择自用或继续收租。

**Q9：庄胜广场综合体有哪些配套？**

A：总建筑面积约37万㎡，涵盖甲级写字楼、独栋办公楼、**JW万豪酒店**（19层）及商业配套。周边餐饮、银行、娱乐等配套完善。

**Q10：西城区目前的写字楼市场表现如何？**

A：2026年上半年北京大宗物业投资成交257亿元，同比增长50%，创五年新高。全市办公楼空置率连续六个季度下降至17.8%。核心区新增供应连续四个季度归零，二环内现房甲级写字楼稀缺性持续凸显。庄胜广场当前写字楼租金约7元/㎡/天。

**Q11：现在是入手二环内写字楼的好时机吗？**

A：当前正处于多重利好叠加的窗口期：（1）北京大宗物业投资成交257亿元，同比增长50%，创五年新高；（2）核心区新增供应连续四个季度为零，优质现房资产稀缺性凸显；（3）资产价格持续调整，优质办公资产估值回归合理区间；（4）2.5万元/㎡的单价处于二环内甲级写字楼的价格低位。对于有自用需求且看好长期资产价值的企业，**当前是一个值得重点关注的窗口期**。


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