**东三环亮马河燕莎·琨莎中心1462㎡整层出售｜2.2万/㎡+72%使用率+13本产权，核心区资产配置的黄金窗口**

2026年的北京商办市场，正处在一个关键的结构性修复周期。上半年，北京大宗物业投资市场累计成交金额达257亿元，同比大涨50%，创下近五年同期新高。与此同时，全市办公楼空置率实现连续六个季度下降，降至17.8%。卖方定价普遍松动，对买家而言是较好的价格低位入市时机。

位于**东三环亮马河燕莎商圈核心**的**琨莎中心**，此次推出**整层约1462.92㎡甲级写字楼**，以**2.2万元/㎡**的单价和**72%使用率**的稀缺配置，为寻求总部升级与资产配置的企业提供了一个不可多得的战略机会。


**一、项目核心参数速览**

- **项目名称**：琨莎中心
- **项目位置**：北京市朝阳区新源里16号（燕莎商圈核心）
- **出售面积**：1462.92㎡（整层）
- **出售单价**：2.2万元/㎡
- **出售总价**：3218.43万元（可谈）
- **朝向**：全朝向
- **使用率**：72%
- **产权**：个人名下
- **房本数量**：13个
- **物业费**：13.5元/㎡·月
- **竣工年份**：2004-2006年
- **总建筑面积**：约90000㎡
- **标准层面积**：约1460㎡
- **标准层高**：3米
- **电梯**：4部
- **车位**：地上60个+地下900个
- **物业公司**：天华泰平国际物业管理
- **地铁交通**：地铁10号线亮马桥站步行约900米
- **绿化率**：31%
- **特色**：约7000㎡透天中庭花园


**二、为什么燕莎商圈是头部企业与长线资本的战略高地？**

**1. 北京大宗交易创五年新高，资产价格松动提供窗口期**

2026年上半年，北京大宗物业投资成交257亿元，同比增长50%。办公资产仍然是成交主力，交易额占比37%。卖方定价普遍更加松动，对买家而言，正是一个较好的价格低位入市时机。当前投资市场中，以租金回报为导向的财务投资趋于审慎，具备产业落地需求的自用型买家活跃度相对提升。人工智能企业智谱以约3.6亿元收购中关村写字楼作为总部，自用型买家正加速入场。

**2. 燕莎商圈：北京最成熟的涉外商务区之一**

琨莎中心坐落于燕莎商圈核心，地处东三环亮马河畔。这里是**北京国际化程度最高的商务区之一**，周边汇聚了**第二、第三使馆区**，涉外商务氛围浓厚。商圈内燕莎友谊商城、凯宾斯基饭店、亮马河大厦等高端商务配套环绕，形成了成熟的高端商务生态。

**3. 地铁10号线+机场高速，通勤与差旅高效便捷**

项目距**地铁10号线亮马桥站步行约900米**。紧邻东三环主路，驱车可快速通达首都机场、CBD、金融街等核心区域。燕莎商圈作为北京涉外商务的门户，其交通网络的成熟度与通达性在各大商圈中名列前茅。


**三、产品力拆解：1462㎡整层为何值得重点关注？**

**1. 2.2万元/㎡——燕莎核心区的价格洼地**

对比北京核心商圈写字楼的售价水平，琨莎中心2.2万元/㎡的单价处于显著的价格低位。房天下数据显示，琨莎中心1月挂牌均价为28434元/㎡，本次出售单价**低于市场挂牌均价约22%**。以3218万元的总价计算，在东三环燕莎核心区购置一整层甲级写字楼，门槛已大幅降低。

**2. 72%使用率+1462㎡方正整层，空间高效实用**

使用率**72%**，在北京核心区写字楼中处于较高水平。标准层面积约1460㎡，户型方正，无浪费面积。整层空间保证了空间的完整性与独立性，避免了与其他业主共享楼层的干扰。13个房本的设计，既便于整层统一使用，也为未来部分处置或抵押提供了灵活性。

**3. 7000㎡透天中庭花园——闹中取静的商务绿洲**

琨莎中心围合部分拥有约**7000平方米的透天中庭花园**，由国际知名的园景设计师精心设计，垂直绿化与中庭建筑小品共同组成具有人性化的办公空间。在寸土寸金的燕莎商圈，这样的生态配置极为稀缺。**“推窗见绿、闹中取静”** 的办公体验，不仅是员工福利，更是企业吸引和留住人才的重要筹码。

**4. 900个地下车位+低物业费，运营成本可控**

项目配备**地上60个+地下900个共计960个车位**，充分满足企业员工通勤与商务接待的停车需求。物业费仅**13.5元/㎡·月**，在北京核心商圈甲级写字楼中处于较低水平，有效降低了企业的日常运营成本。

**5. 个人产权+13本房本，交易灵活**

产权为**个人名下**，交易流程相对简化。**13个房本**的设计，既满足整层统一使用的需求，也为未来部分转让、抵押融资提供了灵活性。对于希望持有核心区优质资产的企业或个人投资者而言，这种产权结构兼顾了**使用的完整性与处置的灵活性**。


**四、谁适合入手琨莎中心？**

**第一类：寻求总部升级与资产配置的企业。** 1462㎡的整层空间，足以容纳150-200人规模的团队。2.2万元/㎡的单价处于燕莎核心区的价格低位，兼具自用价值与资产配置功能。13个房本的设计，为未来部分处置或抵押提供了灵活性。

**第二类：涉外商务、专业服务、文化传媒等领域的成长型企业。** 燕莎商圈作为北京涉外商务的核心区域，周边使馆区、外企总部、高端酒店云集。对于需要频繁进行国际商务往来、涉外接待的企业而言，这种区位的战略价值无可替代。

**第三类：看好东三环核心区资产长期价值的长线投资者。** 在核心区商办供应归零的背景下，燕莎商圈的现房甲级写字楼属于稀缺资产。当前2.2万元/㎡的单价处于价格低位区间，具备较好的资产增值空间。办公资产仍是北京大宗物业市场的成交主力，优质核心资产的长期配置价值持续受到资本认可。


**五、购买核心区写字楼，这四个问题必须先想清楚**

**产权性质与交易方式。** 项目为个人产权，13个房本。建议在签约前完成全面的产权尽职调查，确认各房本的具体面积分割、产权清晰度及具体税费政策。

**自用还是出租？** 1462㎡的整层空间，可自用办公，也可对外出租。燕莎商圈作为成熟商务区，租赁需求稳定。建议根据企业实际需求提前规划用途。

**车位与日常运营成本。** 车位充足（地上60+地下900个），物业费13.5元/㎡·月。建议纳入综合持有成本测算。

**装修与入驻周期。** 项目为现房状态，建议在看房时确认室内现状与装修标准，评估入驻前的装修改造周期与投入。


**FAQ**

**Q1：琨莎中心的具体位置在哪里？**

A：项目位于北京市朝阳区新源里16号，地处东三环亮马河燕莎商圈核心。周边汇聚第二、第三使馆区，涉外商务氛围浓厚。

**Q2：这次出售的面积和价格是多少？**

A：出售面积**1462.92㎡（整层）** ，出售单价**2.2万元/㎡**，出售总价**3218.43万元（可谈）** 。房天下数据显示，琨莎中心1月挂牌均价为28434元/㎡，本次出售单价低于市场挂牌均价约22%。欢迎来电详询。

**Q3：使用率和层高是多少？**

A：使用率**72%**，在北京核心区写字楼中处于较高水平。标准层高3米。

**Q4：房本情况如何？**

A：**13个房本**，个人产权。既便于整层统一使用，也为未来部分处置或抵押提供了灵活性。

**Q5：交通配套如何？**

A：距**地铁10号线亮马桥站步行约900米**。紧邻东三环主路，驱车可快速通达首都机场、CBD、金融街等核心区域。

**Q6：车位配置如何？**

A：**地上60个+地下900个共计960个车位**，充分满足停车需求。

**Q7：物业费是多少？**

A：物业费**13.5元/㎡·月**，在北京核心商圈甲级写字楼中处于较低水平。

**Q8：项目有哪些特色配套？**

A：围合部分拥有约**7000平方米的透天中庭花园**，由国际知名园景设计师精心设计，是燕莎商圈稀缺的生态办公配套。

**Q9：燕莎商圈目前的写字楼市场表现如何？**

A：2026年上半年北京大宗物业投资成交257亿元，同比增长50%，创五年新高。办公资产仍是成交主力，交易额占比37%。卖方定价普遍松动，对买家是较好的价格低位入市时机。燕莎、王府井等区域因对比CBD性价比优势减弱，吸纳表现偏弱——这也意味着当前正是**价格低位入手**的窗口期。

**Q10：现在是入手燕莎商圈写字楼的好时机吗？**

A：当前正处于多重利好叠加的窗口期：（1）北京大宗物业投资成交257亿元，同比增长50%，创五年新高；（2）核心区新增供应连续四个季度为零，优质现房资产稀缺性凸显；（3）卖方定价普遍松动，是较好的价格低位入市时机；（4）2.2万元/㎡的单价低于市场挂牌均价约22%，处于价格低位区间。对于有自用需求且看好长期资产价值的企业或投资者，**当前是一个值得重点关注的窗口期**。


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