**东二环东直门·7.6万㎡独栋商办综合体整售｜三轨交汇国门枢纽，内城核心稀缺总部级资产**

2026年的北京大宗物业市场，正迎来一个关键的结构性窗口期。上半年，北京大宗物业投资市场累计录得成交金额257亿元，同比增长50%，创下近五年同期新高。卖方定价普遍松动，优质资产在价格调整阶段已重新进入配置区间。

与此同时，北京办公楼市场新增供应已连续四个季度录得零交付，整体空置率连续第六个季度下降至17.8%。核心区可售独栋商办资产正在成为稀缺资源。

位于**东二环东直门交通枢纽核心**的这栋**约7.6万㎡独栋商办综合体**，正是这一轮核心资产配置浪潮中不可多得的标的——地上25层、地下3层完整结构，集办公与商业于一体，是内城核心区极为罕见的大体量独栋商办资产。


**一、项目核心参数速览**

- **项目名称**：东二环东直门独栋商办综合体
- **项目位置**：北京市东城区东二环东直门核心区
- **总建筑面积**：75,937.12㎡
- **地上面积**：56,160.9㎡（地上25层）
- **地下面积**：19,766.22㎡（地下3层）
- **车位**：地下268个，地面30个（共计298个）
- **交付标准**：现状带部分租户
- **出售报价**：面议


**二、为什么东直门是总部级商办资产的战略高地？**

**1. 三轨交汇国门枢纽，首都涉外商务门户**

东直门作为北京顶级的城市交通枢纽，拥有**地铁2号线、13号线与首都机场线“三线交汇”** 的稀缺交通优势。项目紧邻三轨交汇站点，可实现全城核心商圈快速联动，**20分钟直达首都国际机场**，城际差旅与涉外商务出行高效便捷。

东直门承担着**国际交往、商务办公、枢纽商业**三大核心功能，是北京国际消费中心城市示范区重点建设板块。项目紧邻第二使馆区，涉外资源富集，国际化商务氛围浓厚。地面交通依托东二环主干道，快速接驳机场高速与多条城市快速路。

**2. 东城区“十五五”总部经济战略加持**

东城区“十五五”规划明确提出：做强金融、文化、科创三大主导产业，做优商业商务、医疗健康两大优势产业，**大力发展总部经济、头部经济和首发经济**。东城区将着力构建“两轴两带多组团”产业空间布局。

在东城区核心城区已无新增大规模商办土地供应的背景下，独栋整栋可交易资产逐年递减，存量稀缺性持续拉高资产保值增值能力。本项目作为东直门核心区的大体量独栋商办综合体，高度契合东城区总部经济的产业导向。

**3. 东直门商圈升级红利持续释放**

2026年，依托东直门交通枢纽的**17万平方米商业体**计划于2026年12月正式开业，定位“首都生活方式新地标”，拥有**2万平方米屋顶花园**。信达中心三大业态也已官宣，东直门商圈的商业能级与区域活力正在加速提升。

区域商业配套的全面升级，将直接抬升周边商办物业的资产价值与租金天花板。对于持有东直门核心区大体量商办资产的企业而言，这一轮商圈升级红利正处于**加速兑现期**。


**三、产品力拆解：7.6万㎡独栋为何值得重点关注？**

**1. 7.6万㎡大体量，内城核心极稀缺的独栋商办资产**

总建筑面积**75,937.12㎡**，地上25层、地下3层完整结构。在北京内城核心区，如此大体量的独栋商办综合体极为罕见。**整栋、独栋、无拆分**的物业形态，意味着买家可拥有**完全独立的冠名权、专属的品牌展示面、自主可控的动线设计与运营管理**——这些是分层写字楼无法提供的品牌资产。

**2. 办公+商业复合功能，业态可塑性极强**

项目地上面积56,160.9㎡、地下面积19,766.22㎡，办公与商业的复合功能配置，为企业提供了多元化的业态规划可能。既可**整体自持作为企业总部**，也可**分层出租获取稳定现金流**，还可**部分改造为商业配套、高端会所、展示中心**等业态。现状带部分租户，买家接手即享稳定租金收益。

**3. 298个车位，解决核心区停车痛点**

地下268个+地面30个共计**298个车位**。在寸土寸金的东二环核心区，这一车位配比具有显著的竞争优势，充分满足企业员工通勤与商务接待的停车需求。

**4. 东二环核心区位，城市商务封面**

项目地处东二环黄金沿线，是北京最成熟的高档商务区之一。周边**中青旅大厦、天恒大厦、东环广场**等甲级写字楼林立，是众多企业总部所在地。东直门商圈的整体写字楼出租率维持在**85%-92%** 之间，属于健康偏活跃的水平。


**四、谁适合入手这栋商办综合体？**

**第一类：寻求总部升级的大型企业集团与上市公司。** 7.6万㎡的大体量独栋，足以支撑**数千人规模的企业总部**。地上25层的完整空间，可实现**总部办公+研发中心+展示中心+员工配套**的完整功能分区。独立冠名权与东二环核心区位，共同构成了**无可挑剔的企业形象与品牌资产**。

**第二类：看好东城核心区资产长期价值的长线资本与机构投资者。** 在核心区商办供应归零、东城区“十五五”总部经济战略加速推进的背景下，东直门核心区的大体量独栋商办资产属于稀缺标的。卖方定价普遍松动，当前正处于**价格低位入市的战略窗口期**。商业不动产公募REITs的稳步推进，也为优质商业资产提供了清晰的退出路径。

**第三类：需要“办公+商业”复合运营的产业园区运营商。** 7.6万㎡的大体量+办公商业复合功能，可打造**集总部办公、产业孵化、商业消费、商务服务于一体**的综合性产业社区。现状带部分租户，接手即享稳定现金流。

**第四类：寻求资产配置与品牌展示的头部企业。** 7.6万㎡的独栋综合体、东二环核心区的城市占位、三轨交汇的国门枢纽优势——这些要素共同构成了**不可复制的品牌资产与城市名片**。在内城核心区大体量独栋商办供应日趋归零的背景下，这类标的的稀缺性将持续凸显。


**五、购买商办综合体，这四个问题必须先想清楚**

**产权性质与交易方式。** 项目为商办综合体，涵盖办公与商业功能。建议在签约前完成全面的产权尽职调查，确认土地性质、剩余年限及产权清晰度。

**整体持有还是分区运营？** 7.6万㎡的大体量，是整体自持作为企业总部、还是分层出租获取现金流、或是部分改造为商业配套？不同的运营策略对应不同的投资回报周期与管理模式。

**带租户的现状评估。** 项目现状带部分租户，建议在看房时全面了解现有租约的租期、租金水平、租户类型及续约情况，评估现有租约对自用规划的影响。

**退出通道与资产流动性。** 无论是长期持有还是中期退出，都要考虑未来3-5年的路径——是持续运营获取现金流、整栋转让，还是通过商业不动产REITs实现资本化？随着公募REITs的稳步推进，优质商业资产的退出通道正日益清晰。


**FAQ**

**Q1：项目的具体位置在哪里？**

A：项目位于北京市东城区东二环东直门核心区，紧邻**地铁2号线、13号线与首都机场线三轨交汇站点**，可快速通达全城核心商圈，**20分钟直达首都国际机场**。

**Q2：项目的总面积和价格是多少？**

A：总建筑面积**75,937.12㎡**，其中地上面积56,160.9㎡（25层），地下面积19,766.22㎡（3层）。车位地下268个+地面30个。出售报价面议，欢迎来电详询。

**Q3：项目目前的经营状态是怎样的？**

A：项目现状**带部分租户**，买家接手即享稳定租金收益。具体租约情况需现场核实。

**Q4：车位配置如何？**

A：**地下268个+地面30个共计298个车位**，在东二环核心区具有显著的竞争优势。

**Q5：东直门商圈目前的写字楼市场表现如何？**

A：东直门商圈的整体写字楼出租率维持在**85%-92%** 之间，属于健康偏活跃的水平。东二环子市场由于缺乏核心产业支撑，租金跌幅位居全市前列，但也意味着当前是**价格低位入手**的窗口期。

**Q6：东城区“十五五”规划对项目有什么影响？**

A：东城区“十五五”规划明确提出**大力发展总部经济、头部经济和首发经济**。在东城区核心城区已无新增大规模商办土地供应的背景下，独栋整栋可交易资产逐年递减，存量稀缺性持续拉高资产保值增值能力。

**Q7：项目适合什么类型的企业或机构？**

A：适合寻求总部升级的大型企业集团与上市公司、看好东城核心区资产长期价值的长线资本与机构投资者、需要“办公+商业”复合运营的产业园区运营商，以及寻求资产配置与品牌展示的头部企业。

**Q8：东直门商圈近期有哪些升级规划？**

A：依托东直门交通枢纽的**17万平方米商业体**计划于2026年12月正式开业，拥有**2万平方米屋顶花园**。信达中心三大业态也已官宣。区域商业配套的全面升级将直接抬升周边商办物业的资产价值。

**Q9：北京大宗物业市场目前表现如何？**

A：2026年上半年，北京大宗物业投资成交**257亿元**，同比增长50%，创下近五年同期新高。卖方定价普遍松动，对买家是较好的价格低位入市时机。办公资产仍是成交主力，交易额占比37%。

**Q10：现在是入手东直门商办综合体的好时机吗？**

A：当前正处于多重利好叠加的窗口期：（1）北京大宗物业投资成交257亿元，同比增长50%，创五年新高；（2）卖方定价普遍松动，是较好的价格低位入市时机；（3）核心区新增供应连续四个季度为零，独栋商办资产稀缺性持续凸显；（4）东城区“十五五”总部经济战略加速推进；（5）东直门商圈17万㎡商业体2026年底开业，区域价值正处于上升通道。对于有自用需求且看好长期资产价值的企业或机构，**当前是一个值得重点关注的战略窗口期**。


*本文所涉数据来源于世邦魏理仕、仲量联行、莱坊等机构公开市场报告及第三方平台，仅供参考，不构成投资建议。具体交易条件以实际签约合同为准。*


**欢迎来电咨询：13811119290**

**网站**：landkun.cn | sbzszx.com

**新媒体账号**：商办租售中心｜商办楼宇｜楼宇咖

*科技永无止境，让企业选址，不止于此！*