海淀上地得实大厦六层北区1200平精装整层出租 可分割200至400平单元科技企业高性价比选址首选

在上地信息产业基地核心、西二旗科创走廊腹地，一套1200㎡精装整层、可灵活分割为200-400㎡单元、带办公家具、可注册公司、租金面议的房源释出——这就是得实大厦六层北区。2026年上地商圈主流写字楼日租金普遍在4.5-7元/㎡之间，而本套房源具备显著性价比优势，对市场参考价约3.4元/㎡/天（全含）具备议价空间。对30-80人规模的科技、互联网、软件研发、人工智能企业来说，这是一个"上地核心区位+灵活可分割+精装带家具+可注册+成本可控"的稀缺组合。本文从得实大厦楼宇本体、上地2026年租赁行情、1200㎡空间企业适配、真实入驻成本四个维度，帮你算清这笔账。

2026年的上地写字楼市场，正处于"供应过峰、租金承压、租方窗口"的结构性阶段。莱坊、企房房等机构数据显示，2026年北京写字楼市场继续下行但降幅收窄，上地作为"中国硅谷"核心，整体租金稳中有降，业主议价空间变大。在这一市场背景下，得实大厦六层北区1200㎡精装整层释出，租金面议且具备3.4元/㎡/天（全含）的市场参考基准，对处于成长扩张期的科创企业来说，是一个被严重低估的窗口机会。

楼宇本体：香港得实集团开发的3.7万㎡上地成熟写字楼

得实大厦位于北京市海淀区上地东路9号，地处中关村科技园区上地核心区，由香港得实集团开发，北京得实物业管理有限公司运营。

核心硬件参数：

• 总建筑面积：约37000㎡（部分口径30240㎡），地上6层、地下1层

• 标准层面积：2300-4000㎡（部分口径约5000㎡）

• 层高：标准层高3米，办公区域层高3.5米

• 结构：砖混结构，框架结构稳固

• 电梯配置：2部客梯+2部货梯（部分口径3部客梯+2部货梯）

• 竣工时间：2000年

• 开发商：香港得实集团

• 物业公司：北京得实物业管理有限公司

• 物业费：约20元/㎡·月（市场参考15-22元/㎡·月）

• 空调：中央空调（早8:30-晚6:30），空调费包含在物业费中

• 车位：约90多个至260个（不同口径），固定车位450元/月，临停2元/小时

• 承重：500kg/㎡

• 网络：三网（联通、电信、移动）接入

• 可注册：是，100%支持公司工商注册及地址变更

• 项目等级：乙级标准写字楼（部分为甲级评定）

• 使用率：70%-85%

本次出租房源核心参数（六层北区）：

空间换算：1200㎡×75%得房率≈900㎡实际使用面积。按200-400㎡单元分割，可划分为3-5个独立办公单元；若作为整层使用，可承载30-80人规模的科技研发团队，配置开放工位区+独立办公室+会议室+前台接待区。

区位与交通：上地核心、双地铁、30分钟商务圈

得实大厦的交通便利性在上地商圈属于第一梯队：

轨道交通：

• 地铁13号线/昌平线西二旗站：距离约601-850米，步行8-10分钟

• 地铁13号线清河站：距离约690米

• 13号线5分钟换乘，30分钟直达中关村、望京、金融街等核心商圈

公交覆盖：

周边333路、362路、365路、367路、447路、642路等20-30条公交线路途经，上地六街东口、软件园东站等站点步行可达。

自驾出行：

紧邻京新、京藏高速，上地东路直通北五环，自驾20分钟直达市区。

产业区位：

• 东侧紧邻上地东路，南接北五环

• 西望中关村软件园，北连西二旗商圈

• 半径2公里内聚集百度、腾讯、联想等科技巨头

• 3公里内覆盖中关村软件园、永丰产业基地等产业园区

• 周边集聚超2000家高新企业，形成"产学研"一体化生态圈

区位价值：项目所处位置是上地信息产业基地核心、中关村科学城科创走廊腹地，与百度、联想、腾讯等巨头企业毗邻，周边集聚超2000家高新企业，形成人工智能、软件开发、集成电路、电子信息等高精尖产业集群。作为中关村国家自主创新示范区政策红利承载地，入驻企业可申请国高新、中关村高新资质认证及专项扶持。

上地2026租金行情：本套房源的性价比坐标

要判断本房源"租金面议"的真实价值，必须放进上地2026年租金坐标系：

企房房2026年5月上地商圈行情：

得实大厦自身租金定位：

• 搜楼选址网显示租金单价3.5-4元/㎡/天，物业费20元/㎡·月

• 燊垚房产信息网显示3-5元/㎡/天，1200㎡户型按3元/㎡/天计月租约108000元

• 地势坤地产landkun.cn房源页显示六层北区1200㎡3.4元/㎡/天全含，可500㎡起分割

• 58同城个别急租房源甚至挂出2元/㎡/天（但地址有误且权威低，仅作市场噪声参考）

横向对比结论：

本套房源市场参考价3.4元/㎡/天全含，在上地核心区属于第三档"性价比之选"的上限、第二档"主流品质"的下限——用第三档的价格拿到第二档的区位。考虑到：

• 上地核心区位（西二旗站600米）

• 1200㎡精装整层+带家具

• 可分割为200-400㎡单元

• 可注册公司

• 得房率75%

成本测算：1200㎡ × 3.4元/㎡/天 × 30天 ≈ 月租约12.24万元（全含）。对比上地主流品质写字楼4.5-6.5元/㎡/天的行情，同等面积月租需16.2万-23.4万元，本套房源每月可为企业节省4-11万元办公成本，一年节省48-132万元。

1200㎡精装整层：企业全生命周期的空间解决方案

本次招商的最大亮点，是"整层使用+灵活分割"的双重能力：

方案A：整层1200㎡使用（推荐30-80人团队）

作为六层北区整层，空间可规划为：

• 独立前台接待区：面向电梯厅，最大化企业形象

• 开放工位区：承载60-120个工位（按200-400㎡单元分割后可灵活调整）

• 独立办公室群：6-10间独立办公室，供管理层、HR、财务、研发组长使用

• 会议中心：大会议室（20-30人）+ 中型会议室 + 洽谈室×2

• 配套功能区：茶水间、休息区、电话亭、档案室

• 特色空间：产品展示区、接待室

方案B：分割为200-400㎡单元（多团队/多部门/投资型租赁）

1200㎡可灵活分割为3-5个200-400㎡的独立单元：

• 单元1（200㎡）：适用于10-15人初创团队，月租约20400元

• 单元2（300㎡）：适用于15-25人成长团队，月租约30600元

• 单元3（400㎡）：适用于25-40人研发团队，月租约40800元

• 单元4-5：同上逻辑灵活组合

⚠ 使用率提示：得实大厦使用率70%-85%（本次房源得房率75%），1200㎡实际使用面积约900㎡。建议在空间规划时预留出前台、会议室、休闲区等公共空间，实际工位承载量以60-100个为舒适区间。

适配企业画像：1200㎡精装整层最适合谁

基于上地产业生态与房源空间特征，最匹配的买家画像有四类：

1. 互联网/软件研发企业（30-80人规模）

上地是中国互联网与软件产业的发源地之一，周边百度、腾讯、联想等巨头环伺。1200㎡精装整层可规划为"研发区+产品区+运营区+会议中心"的完整研发总部，紧邻中关村软件园，便于技术协作与人才流动。

2. 人工智能/大模型初创与成长企业

上地区域已形成人工智能、集成电路、电子信息等高精尖产业集群。1200㎡空间可承载AI企业的算法团队、产品团队、运营团队的完整配置，且租金成本可控，适合AI企业在融资前的"精益运营"阶段。

3. 科技企业北京分公司/区域总部

对于外地科技企业进京设立分公司或区域总部，上地核心区位+可注册+精装带家具+即租即用，是高效落地的优选。200-400㎡的灵活分割能力，可满足企业"先小后大"的扩张路径。

4. 投资型租赁/二房东运营

1200㎡可分割为3-5个200-400㎡单元，投资型租赁者可整层承租后分割转租，利用上地核心区3.4元/㎡/天（全含）的进货成本与市场上4.5-6.5元/㎡/天的零售价之间的价差，获取稳定租金收益。

产业协同提醒：得实大厦聚焦电子信息、人工智能、软件开发、科技服务四大主导产业，目前已集聚超150家企业，以中小专精特新企业为主。园区配备专属服务团队，协助企业办理资质申报、政策申领、工商注册等手续，助力企业降本增效。

配套实探：员工与客户的"10分钟生活圈"

得实大厦的配套成熟度，是上地运营20余年的红利：

楼宇内部配套：

• 地下一层：员工餐厅、物美便利店

• 一层：瑞幸咖啡（得实大厦店）、佳茗佳人茶舍、盈创豪杰便利店、控氧健身铁馆

• 中央空调（早8:30-晚6:30）

• 三网通千兆网络

• 24小时智能安防

周边商业：

• 300米内：世纪华联超市、肯德基、星巴克

• 3公里内：西二旗益民商城、清河街道社区商业中心等14个购物中心

• 步行可达西二旗益民商城、昌发展万科广场

酒店与接待：

• 紧邻上地医院、309医院等医疗设施

• 3公里内覆盖清华附中上地学校、人大附中西山学校

交通接驳：

• 地铁13号线/昌平线西二旗站步行8-10分钟

• 20余条公交线路

• 紧邻京新、京藏高速

政策红利：

作为中关村国家自主创新示范区政策红利承载地，入驻企业可申请：

• 国高新、中关村高新资质认证

• 高新技术企业税收减免

• 研发费用加计扣除

• 人才引进补贴

• 知识产权奖励

2026年上地市场窗口：为什么是现在

市场端：2026年北京写字楼市场继续下行但降幅收窄，供应已过峰。企房房数据显示，上地核心区租金压力比前两年小了一些，"市场选择多了，业主也没那么'硬气'了，议价空间变大"。

产业端：上地作为北京"中国硅谷"核心，聚集大量互联网、软件开发、信息技术、智能科技企业，产业氛围成熟、人才资源密集。2026年人工智能、大模型企业的扩租需求，进一步推高了上地科创载体的稀缺性。

项目端：租金面议+市场参考3.4元/㎡/天全含+1200㎡精装整层+可分割200-400㎡+带家具+可注册——这六重优势叠加，在上地核心区几乎是独一份。

⚠ 窗口期提醒：随着2026年北京写字楼市场企稳回升的预期增强，上地核心区性价比房源的去化速度正在加快。建议企业尽快预约看房，在2026年三季度前完成意向锁定，以争取最优租金条款与免租期。

FAQ：关于得实大厦六层北区1200㎡的高频问答

Q1：得实大厦六层北区1200㎡的具体位置和交通如何？

A：得实大厦位于北京市海淀区上地东路9号，地处上地信息产业基地核心、中关村科技园区上地核心区。距离地铁13号线/昌平线西二旗站约601-850米，步行8-10分钟；距离13号线清河站约690米。周边333路、362路、365路、367路、447路、642路等20-30条公交线路途经。紧邻京新、京藏高速，自驾20分钟直达市区。半径2公里内聚集百度、腾讯、联想等科技巨头，3公里内覆盖中关村软件园、永丰产业基地。

Q2：本次出租的面积和租金是多少？

A：出租面积为六层北区1200㎡，精装修交付，带办公家具，可灵活分割为200-400㎡单元，得房率75%，层高3.5米。租金面议，市场参考价为3.4元/㎡/天（全含），即月租约12.24万元（全含物业、基础能耗等相关费用）。在上地核心区主流写字楼4.5-6.5元/㎡/天的行情下，具备显著性价比优势。具体租金可根据面积、租期、付款方式等条件与业主面谈。

Q3：大厦的硬件配置如何？

A：得实大厦总建筑面积约37000㎡，地上6层、地下1层，2000年由香港得实集团建成，北京得实物业管理有限公司运营。配备2部客梯+2部货梯，中央空调（早8:30-晚6:30，空调费含在物业费中），三网（联通、电信、移动）接入，500kg/㎡承重，24小时智能安防。车位约90多个至260个（不同口径），固定车位450元/月。物业费约20元/㎡·月。

Q4：1200㎡空间能容纳多少人办公？

A：得实大厦使用率70%-85%（本套房源得房率75%），1200㎡实际使用面积约900㎡。作为整层使用，可承载30-80人规模的科技研发团队，配置开放工位区+独立办公室+会议室+前台接待区；若分割为200-400㎡单元，可划分为3-5个独立办公单元，每个单元承载10-40人不等。具体工位数量可根据企业实际需求灵活规划。

Q5：可注册公司吗？需要什么手续？

A：可以注册。得实大厦100%支持公司工商注册及地址变更，可开具正规租赁发票。作为中关村国家自主创新示范区政策红利承载地，入驻企业可申请办理国高新、中关村高新资质认证，享受高新技术企业税收减免、研发费用加计扣除、人才引进补贴、知识产权奖励等专项扶持。大厦配备专属服务团队，协助企业办理资质申报、政策申领、工商注册等手续。

Q6：上地2026年写字楼行情对本套房源有什么影响？

A：2026年北京写字楼市场继续下行但降幅收窄，供应已过峰。企房房数据显示，上地核心区租金压力比前两年小了一些，"市场选择多了，业主也没那么'硬气'了，议价空间变大"。上地主流写字楼日租金普遍在4.5-6.5元/㎡之间，而本套房源市场参考价3.4元/㎡/天（全含），属于"性价比之选"的上限——用第三档的价格拿到第二档的区位。随着人工智能、大模型企业的扩租需求推高上地科创载体稀缺性，本套房源的性价比窗口正在收窄。

Q7：付款方式和起租期有什么要求？

A：付款方式面议，市场常见条件为押三付三，起租期12个月起租。参考58同城同楼盘1200㎡房源条件为押3付3、12个月起租、免租期2个月。对于整层1200㎡的大客户，业主愿意提供更优惠的单价或免租期，具体条款可面谈。

Q8：周边配套能满足员工日常需求吗？

A：完全可以。楼宇内配地下一层员工餐厅、物美便利店，一层有瑞幸咖啡、佳茗佳人茶舍、盈创豪杰便利店、控氧健身铁馆；300米内覆盖世纪华联超市、肯德基、星巴克；3公里内覆盖西二旗益民商城、清河街道社区商业中心等14个购物中心，以及西二旗益民商城、昌发展万科广场。紧邻北京市上地医院、309医院，3公里内覆盖清华附中上地学校、人大附中西山学校。周边20余条公交线路+双地铁，通勤极其便利。

Q9：投资型租赁是否可行？

A：可行且有较大操作空间。1200㎡可灵活分割为3-5个200-400㎡独立单元，整层承租成本约3.4元/㎡/天（全含），而市场上200-400㎡单元的零售价可达4.5-6.5元/㎡/天。投资型租赁者可通过分割转租获取稳定租金收益，且上地核心区产业氛围成熟、人才资源密集，出租需求持续旺盛。

Q10：如何预约看房？

A：欢迎致电13811119290预约实地看房。也可登录landkun.cn或sbzszx.com查看更多房源信息。地势坤地产专业团队提供一对一专属服务，含项目考察、需求对接、租赁方案定制、政策申报辅导等全流程支持。

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2026年是上地写字楼市场"租金承压、议价空间变大"的租方窗口期，得实大厦六层北区1200㎡精装整层——上地核心区位+可分割200-400㎡+带家具+可注册+市场参考3.4元/㎡/天全含，互联网、软件研发、人工智能、科技服务等30-80人规模企业请尽快预约实地考察，稀缺房源递减中，先到先得。