南五环良乡大学城首创紫悦台4号楼约1.2万平整栋出售 房山线地铁300米长租公寓90%出租率的现金流资产首选

在南五环外、房山线良乡大学城站向东300米路南，有一处由北京创瑞华安置业有限公司（首创置业）开发的复合型大宗资产——首创·紫悦台4#楼。2026年北京办公楼市场整体需求持续走弱、甲级办公楼租金环比下降2.4%的承压格局下，而长租公寓类资产持续受投资者关注，本项目推出4#楼整栋12562.13㎡、产权364套（商业8套+办公357套）、2018年10月投入运营、2019年5月满租、至今平均出租率90%以上、租金面议的出售政策。对长租公寓运营商、REITs/保险机构等长期持有人、企业总部资产配置、二房东/联合办公品牌而言，这是一个"房山线地铁300米+良乡大学城核心+12562㎡整栋集中式长租公寓+90%出租率现金流+4.2米LOFT办公可改造+京港澳/京雄/六环三线高速"六重叠加的稀缺大宗资产。本文从4#楼资产本体、2026年房山良乡大宗资产行情、12562㎡复合空间的适配场景、真实资产价值四个维度，帮你算清这笔账。

2026年的北京大宗交易市场，正呈现"办公承压、租赁住房受关注"的双向特征。仲量联行2026年Q1报告显示，北京办公楼市场整体需求持续走弱，甲级办公楼租金环比下降2.4%，但投资市场中零售及租赁住房类资产仍受关注。在这一"业主愿意谈、买家可挑选"的市场窗口下，首创紫悦台4#楼12562.13㎡整栋资产的释出，恰为寻求"现金流稳定+资产长期持有+房山线地铁口+大学城人才密度"的成熟机构投资者提供了一个难得的机会。

资产本体：首创置业打造的12562㎡复合型整栋资产

首创·紫悦台位于北京市房山区知兴西路2号院，地处房山线良乡大学城站向东300米路南，由北京创瑞华安置业有限公司（首创置业）于2017年建成，总建筑面积21万㎡，是良乡大学城核心区的标志性综合体社区。

4#楼核心资产参数：

• 总建筑面积：12,562.13㎡（整栋）

• 产权套数：364套（商业8套+办公357套）

• 地上层数：18层

• 土地使用年限：办公2014-2064年（50年产权）

• 运营状态：整栋为集中式长租公寓，2018年10月投入运营，2019年5月实现满租，至今平均出租率维持在90%以上

• 物业费：商业5.9元/㎡·月，办公3.9元/㎡·月

• 证照进度：现房

4#楼空间分布：

6#楼、10#楼可售资产包：

• 6#楼：地上17层，精装在运营LOFT办公52套（2,100.19㎡，户型24-47㎡）；毛坯LOFT办公21套（644.87㎡）；一层毛坯商业6套（253.38㎡，层高4.5米，分户36-47㎡）

• 10#楼：地上14层，精装在运营LOFT办公205套（8,354.77㎡，户型38-44㎡）；毛坯LOFT办公27套（997.26㎡，户型27-42㎡）

• 6#、10#楼合计：311套，总面积12,350.41㎡

"集中式长租公寓+LOFT办公+底商"的复合资产定位：4#楼不是单纯的写字楼，而是"438㎡底商+712㎡共享空间+4983㎡共享办公+6429㎡长租公寓"的复合业态。这种"商业+办公+公寓"的复合形态，在2026年北京大宗资产市场中具备现金流稳定（公寓90%出租率）+ 改造空间（LOFT办公可重塑）+ 配套完整（底商+共享空间）的三重价值，是租赁住房类资产中最受关注的产品形态。

区位与交通：房山线地铁300米的大学城门户

本资产的交通便利性在良乡大学城板块属于顶级配置：

轨道交通：

• 地铁房山线良乡大学城站：距离约300-500米，步行5-8分钟

• 房山线可换乘地铁10号线、9号线、1号线、4号线、7号线、14号线等多条城市地铁线路

• 距离地铁房山线良乡大学城北站约1公里

公交覆盖：

• 地铁良乡大学城站东（约380-492米）：832路、934路、953路、F1路、F94路

• 地铁良乡大学城站（约560米）：832路、934路、953路、F1路、F2路、F94路、大兴机场大巴房山线

• 周边公交线路总计30余条

自驾出行：

• 京港澳高速：良乡/长阳/王佐出口

• 京雄高速

• 六环路

• 紧邻长于南大街，自驾出行便利

商务区位：

• 地处良乡大学城高教园区核心

• 周边首都师范大学（良乡）、北京工商大学（良乡）、北京中医药大学（良乡）等高校环绕

• 南邻首师大、北邻理工大学、东邻三甲医院（业主评价）

• 紧邻城市绿地公园、昊天公园

• 周边首创奥特莱斯、家乐福、华冠商场、良乡大学城购物中心

区位价值：项目所处的"良乡大学城站向东300米"是房山线地铁口500米范围内的核心点位。对长租公寓运营商而言，这个区位意味着"离地铁近、离高校近、离人才近"——良乡大学城高校集群带来的常住学生、教职工、科研人群，是长租公寓稳定出租率的底层支撑。

2026年房山良乡大宗资产行情：4#楼整栋的定价坐标

要判断本案"出售单价"的真实价值，必须放进2026年房山/良乡大学城大宗资产出售的坐标系：

企房房2026年房山写字楼出售参考价：

首创紫悦台住宅二手房参考：

• 2026年5月市场参考均价约31,886-34,897元/㎡

• 2026年6月二手房价格均价32,519元/㎡，环比上涨3.44%

• 小区二手房近期均价约3.2-3.5万元/㎡

4#楼整栋的定价判断：

4#楼为办公50年产权（2014-2064年）+商业配套的复合资产，与70年住宅产权不能简单等同。参考企房房2026年良乡大学城商办出售行情：

• 良乡大学城智汇广场年度均价19,500元/㎡

• 房山智汇中心年度均价30,000元/㎡

• 旭辉E天地Loft 2.0-2.4万元/㎡

本资产合理估值区间应参考良乡大学城商办出售的1.95万-3.0万/㎡区间，叠加"4#楼90%出租率现金流+整栋12562㎡规模效应+房山线地铁300米+集中式长租公寓运营成熟"的溢价因素。业主报价面议，对于现金充裕、可快速交割的优质买家，具备充分议价空间。

资产测算：按12,562.13㎡、参考良乡大学城商办1.95万-3.0万/㎡的保守估值区间，4#楼整栋估值在2.45亿-3.77亿元区间。具体成交价需以产权核验、尽调与买卖双方谈判为准。6#、10#楼合计12,350.41㎡可售资产，若打包收购整盘，总价可进一步协商。

12562㎡复合资产：四种典型资产利用场景

"底商+共享空间+共享办公+长租公寓"的复合业态，为买家提供四种典型的资产利用路径：

场景一：长租公寓运营商整体受让（最主流需求）

4#楼10-18层6429.45㎡、278套4.2米LOFT精装公寓，已运营7年、出租率稳定90%以上。对于长租公寓运营商（如万科泊寓、龙湖冠寓、招商壹棠、自如寓等），整体受让4#楼意味着：

• 即时获得278套成熟公寓资产，跳过3-5年的爬坡期

• 90%出租率意味着稳定的现金流回报

• 4.2米LOFT户型在长租公寓市场中具备高溢价能力（双层空间、使用率高）

• 1层438㎡底商+2层712㎡共享空间可作为公寓配套增值服务

空间承载：278套×23-27㎡LOFT，单套可居住2-3人，整栋可服务600-800人的租住需求。

场景二：企业总部资产配置（自持+部分运营）

对于注重资产长期持有的企业（如科技公司、教育机构、医疗集团），4#楼具备"自持办公+公寓运营"的双重价值：

• 3-9层4983㎡共享办公：可改造为企业总部办公区（承载200-400工位）

• 10-18层6429㎡长租公寓：可作为企业人才公寓，解决员工住宿

• 1层438㎡底商：企业配套（员工餐厅、便利店、咖啡厅）

• 2层712㎡共享空间：企业培训中心、员工活动中心

资产价值：企业以"办公+公寓"复合形态持有，既满足自用需求，又通过公寓运营获得稳定租金回报，对冲持有成本。

场景三：REITs/保险/基金等长期持有人

2026年仲量联行报告指出"租赁住房类资产仍受投资者关注"。4#楼作为成熟运营、90%出租率、278套规模的集中式长租公寓，是REITs/保险资金/私募地产基金的理想标的：

• 稳定现金流：90%出租率×278套×市场租金，年租金收入可观

• 资产完整性：364套产权集中、整栋持有，便于资产证券化

• 改造空间：4.2米LOFT公寓可通过翻新改造进一步提升租金水平

• 区位优势：房山线地铁300米+良乡大学城人才密度，出租率具备长期稳定性

场景四：二房东/联合办公品牌改造运营

对于二房东品牌、联合办公运营商（如WeWork、氪空间、优客工场等），4#楼的"共享办公+LOFT公寓"业态具备改造空间：

• 3-9层4983㎡共享办公：可重塑为联合办公空间

• 6#、10#楼总计12,350.41㎡的LOFT办公（精装+毛坯混合）：可分批改造为"Loft办公+微公寓"产品

• 1层438㎡底商+2层712㎡共享空间：可作为配套商业与社群空间

使用率与改造提示：4#楼为50年办公产权（2014-2064年，剩余约38年），买家需将剩余年限纳入长期持有测算。4.2米LOFT层高为改造提供良好基础，但需确认消防、排污、燃气等工程条件。建议买家在交割前聘请专业设计院进行改造可行性评估与资产评估。

适配买家画像：12562㎡复合资产最适合谁

基于资产的复合业态与良乡大学城区位特征，最匹配的买家有四类：

1. 长租公寓运营商

万科泊寓、龙湖冠寓、招商壹棠、自如寓、城家公寓等长租公寓品牌。4#楼278套4.2米LOFT精装公寓、90%出租率的成熟运营状态，是运营商"即买即收益"的理想标的。良乡大学城高校集群（首师大、北工商、北中医等）提供的稳定客源，是出租率的底层保障。

2. REITs/保险/私募地产基金

2026年租赁住房类资产受投资者关注。对于险资、REITs、私募地产基金等长期资本，4#楼具备"房山线地铁300米+90%出租率+整栋12562㎡+50年产权"的四重防御性资产特征，是穿越周期的优质配置。

3. 企业总部资产配置者

科技、教育、医疗等行业的成熟企业。4#楼"办公+公寓+底商"的复合业态，可满足企业"总部办公+人才公寓+员工配套"的一体化需求。房山线地铁300米的交通优势，便于员工通勤与客户拜访。

4. 二房东/联合办公品牌

对于二房东品牌、联合办公运营商，4#楼+6#楼+10#楼合计25,912.54㎡的可售资产包，提供了"整盘改造、分期运营"的广阔空间。Loft办公产品（旭辉E天地Loft在良乡大学城北侧的出售单价为2.0-2.4万元/㎡）的市场接受度高，改造溢价空间显著。

不适合的买家：纯住宅购房者（4#楼为50年办公产权，非70年住宅）、短炒投机者（商办资产流动性低于住宅）、重生产制造企业（办公立项不符）。

2026年房山大宗资产窗口：为什么是现在

市场端：2026年Q1北京办公楼市场整体需求持续走弱，甲级办公楼租金环比下降2.4%。但投资市场中零售及租赁住房类资产仍受关注——这种"办公承压、租赁住房受关注"的格局，对长租公寓类大宗资产的买家而言恰恰是窗口期。业主对于整栋出售、现金交割的优质买家，具备充分的议价空间。

产业端：良乡大学城集聚首师大、北工商、北中医等高校，加上良乡医院、武警总医院分院（规划中）等医疗资源，以及首创奥特莱斯、华冠商场等商业配套，常住人口与产业密度持续提升。长租公寓的需求基本面稳固。

交通端：房山线良乡大学城站可换乘10号线、9号线等多条地铁线路，京港澳高速、京雄高速、六环路构成"三线高速"自驾网络。2026年房山线沿线资产受益于京津冀协同与城南行动计划，交通溢价尚未完全体现在当前商办售价中。

项目端：首创置业开发+4#楼12562.13㎡整栋+90%出租率+278套4.2米LOFT+房山线地铁300米+6#/10#楼合计12,350.41㎡可打包——这六重优势叠加，在良乡大学城核心区几乎是独一份。

窗口期提醒：随着2026年北京大宗交易市场企稳回升的预期增强，良乡大学城作为"住房保障+人才公寓+高校集群"的政策红利区，长租公寓类资产的稀缺性将进一步凸显。建议买家尽快预约实地勘察，在2026年三季度前完成产权核验与意向锁定，以争取最优交易条款。

交易与尽调要点

产权核验（必做）：

• 国有土地使用证（办公50年产权，2014-2064年）

• 房屋所有权证（4#楼364套产权清晰）

• 核查是否存在抵押、查封、租赁占用

• 4#楼与6#楼、10#楼的产权边界与公共区域划分

交易方式：

• 产权交易（各付各税）

• 股权交易（对于整盘打包收购，可优化税务结构）

• 具体以业主最终要求为准

税费测算：

• 商办资产买卖涉及契税、增值税、土地增值税、印花税、企业所得税等

• 企房房资深顾问提示："税费是隐形的大头，千万别忽略"

• 建议买卖双方提前做税费测算，明确"各付各税"或"买家包税"的条款

运营数据尽调：

• 4#楼2018年10月至今的出租率、租金水平、租户结构

• 278套公寓的租赁合同期限与续约情况

• 6#楼、10#楼精装LOFT办公的运营状态与出租率

• 物业费收支情况（商业5.9元/㎡·月，办公3.9元/㎡·月）

改造与规划：

• 4.2米LOFT层高具备改造空间

• 剩余产权年限38年（至2064年），买家需将续期成本纳入长期持有测算

• 建议买家在交割前聘请专业设计院进行改造可行性评估

FAQ：关于首创紫悦台4#楼12562㎡整栋出售的高频问答

Q1：首创紫悦台4#楼的具体位置和交通如何？

A：首创紫悦台位于北京市房山区知兴西路2号院，地处房山线良乡大学城站向东300米路南。地铁房山线良乡大学城站步行约300-500米、5-8分钟可达，房山线可换乘10号线、9号线、1号线、4号线、7号线、14号线等多条城市地铁线路。周边832路、934路、953路、F1路、F94路、大兴机场大巴房山线等30余条公交线路经停。紧邻京港澳高速、京雄高速、六环路，自驾出行便利。周边首都师范大学（良乡）、北京工商大学（良乡）、北京中医药大学（良乡）等高校环绕。

Q2：4#楼的产权和面积参数是什么？

A：4#楼为50年办公产权（2014-2064年），总建筑面积12,562.13㎡，产权364套（商业8套+办公357套），地上18层。1层商业配套438.33㎡（引进便利蜂、披萨革命）；2层共享空间711.66㎡（阶梯教室、共享厨房、Xbox游戏厅、台球厅）；3-9层共享办公4,982.69㎡（3层共享会议室+4-9层办公区）；10-18层长租公寓6,429.45㎡、278套，套型23-27㎡，4.2米层高LOFT精装。整栋2018年10月投入运营，2019年5月满租，至今平均出租率维持在90%以上。物业费商业5.9元/㎡·月、办公3.9元/㎡·月。

Q3：出售单价和总价是多少？

A：业主报价面议。参考企房房2026年良乡大学城商办出售行情：良乡大学城智汇广场年度均价19,500元/㎡（成交单价18,500-20,000元/㎡），房山智汇中心年度均价30,000元/㎡（成交单价29,500元/㎡），旭辉E天地Loft 2.0-2.4万元/㎡。首创紫悦台住宅二手房2026年均价约3.2-3.5万元/㎡，但4#楼为50年办公产权，与70年住宅不能简单等同。本资产合理估值区间参考良乡大学城商办出售的1.95万-3.0万/㎡，4#楼整栋估值约2.45亿-3.77亿元。6#楼、10#楼合计12,350.41㎡可售资产，若打包收购整盘，总价可进一步协商。具体成交价需以产权核验、尽调与买卖双方谈判为准。

Q4：4#楼目前是带租约出售吗？适合什么业态？

A：4#楼2018年10月投入运营至今，平均出租率维持在90%以上，是带稳定现金流的成熟长租公寓资产。适合业态与买家：①长租公寓运营商整体受让（278套LOFT精装公寓即买即收益）；②REITs/保险/私募地产基金长期持有（租赁住房类资产2026年受投资者关注）；③企业总部资产配置（自持办公+人才公寓+员工配套）；④二房东/联合办公品牌改造运营（共享办公+LOFT公寓具备改造空间）。4.2米LOFT层高+90%出租率+房山线地铁300米，是良乡大学城核心区稀缺的复合型大宗资产。

Q5：12562㎡整栋能带来多少租金收入？

A：4#楼10-18层长租公寓6,429.45㎡、278套，参考周边长租公寓市场价格，按保守测算：若平均月租金3,500-4,500元/套，278套年租金收入约1,200-1,500万元；1层438㎡底商若按商业租金测算，年租金约50-80万元；2层711㎡共享空间可作为配套增值服务。整栋年租金收入预估1,250-1,580万元，净租金收益率具备吸引力。具体收益以实际租约与运营数据为准，建议买家在尽调阶段获取近3年完整运营报表。

Q6：2026年房山大宗资产行情对本项目有什么影响？

A：2026年Q1北京办公楼市场整体需求持续走弱，甲级办公楼租金环比下降2.4%，但投资市场中零售及租赁住房类资产仍受投资者关注。企房房2026年良乡大学城商办出售参考价显示，该区域商办资产年度均价在1.95万-3.0万元/㎡区间。这种"办公承压、租赁住房受关注"的格局，对长租公寓类大宗资产的买家而言是窗口期——业主对于整栋出售、现金交割的优质买家具备充分议价空间。叠加房山线地铁300米的交通优势与良乡大学城高校集群的人才密度，4#楼的资产稀缺性进一步凸显。

Q7：6#楼和10#楼的可售资产情况如何？

A：6#楼（地上17层）和10#楼（地上14层）合计可售311套、12,350.41㎡：

• 6#楼：精装LOFT办公52套（2,100.19㎡，户型24-47㎡，4.2米层高）；毛坯LOFT办公21套（644.87㎡）；一层毛坯商业6套（253.38㎡，层高4.5米，分户36-47㎡）

• 10#楼：精装LOFT办公205套（8,354.77㎡，户型38-44㎡，4.2米层高）；毛坯LOFT办公27套（997.26㎡，户型27-42㎡）

6#楼、10#楼2021年3月开业，目前出租率约90%。买家可选择4#楼整栋单独受让，或4#+6#+10#楼整盘打包收购（合计25,912.54㎡），具体方案可面议。

Q8：交易方式有哪些？税费如何测算？

A：交易方式包括：①产权交易（各付各税，流程规范透明）；②股权交易（对于整盘打包收购，可优化税务结构）。税费涉及契税、增值税、土地增值税、印花税、企业所得税等，企房房资深顾问提示"税费是隐形的大头，千万别忽略"。建议买卖双方提前做税费测算，明确"各付各税"或"买家包税"的条款，具体以业主最终要求为准。

Q9：4#楼的改造空间如何？

A：4#楼具备良好的改造基础：4.2米LOFT层高、钢混结构、50年办公产权（剩余约38年至2064年）。但需注意：①剩余产权年限38年，买家需将续期成本纳入长期持有测算；②消防、排污、燃气等工程条件需在改造前确认；③6#楼、10#楼的Loft办公产品（旭辉E天地Loft在良乡大学城北侧出售单价2.0-2.4万元/㎡）市场接受度高，改造溢价空间显著。建议买家在交割前聘请专业设计院进行改造可行性评估与资产评估。

Q10：哪些买家最适合收购首创紫悦台4#楼？

A：基于资产特征与区位优势，最适合四类买家：①长租公寓运营商（万科泊寓、龙湖冠寓、招商壹棠等，278套LOFT精装公寓即买即收益）；②REITs/保险/私募地产基金（2026年租赁住房类资产受投资者关注，4#楼具备"房山线地铁300米+90%出租率+整栋12562㎡"的防御性资产特征）；③企业总部资产配置者（科技、教育、医疗等行业成熟企业，"办公+公寓+底商"复合业态满足一体化需求）；④二房东/联合办公品牌（4#+6#+10#楼合计25,912.54㎡可整盘改造，Loft办公产品改造溢价空间显著）。

Q11：如何预约看房与产权核验？

A：欢迎致电13811119290预约实地勘察。也可登录landkun.cn或sbzszx.com查看更多大宗资产信息。地势坤地产专业团队提供一对一专属服务，含实地勘察、产权核验协助、运营数据尽调、税费测算、交易结构设计、过户代办等大宗交易全流程支持。建议买家在看房前准备好企业资质证明与资金证明，以便高效推进交易流程。

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