核心结论：皇城国际中心推出866㎡高区写字楼，单价3万/㎡、总价2598万，公司产权、双房本、各付各税——这是2026年北二环安定门板块罕见的"二环内+甲级+800㎡以上+总价2600万以内"可售标的，适合中小企业总部自用、专业服务机构沉淀固定资产。
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指标 |
内容 |
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项目名称 |
皇城国际中心 |
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项目地址 |
北京市东城区安定门外大街138号 |
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出售面积 |
866㎡（高区） |
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朝向 |
东北向，采光通透 |
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销售单价 |
3万元/㎡ |
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房屋总价 |
2598万元 |
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产权属性 |
公司产权，双房本，权属清晰 |
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交易税费 |
各付各税，成本透明 |
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产权年限 |
50年正规办公产权 |
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竣工/交付 |
2006年竣工，2007年交付 |
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开发商 |
北京金脉房地产开发有限公司 |
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物业顾问 |
戴德梁行 |
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交通 |
地铁2号线安定门站步行8分钟；5号线和平里北街站步行15分钟 |
数据来源：商办租售中心挂牌信息、landkun.cn 房源页。
皇城国际中心为集办公、商业、健身俱乐部及会所于一体的5A甲级写字楼，由北京金脉房地产开发有限公司开发，2006年竣工、2007年交付，是北二环安定门板块标志性甲级写字楼。
东城作为首都核心功能区，严控新增建设用地，二环内商务写字楼近乎绝版，无新增供应、无大规模旧城改造，存量资产逐年递减。在二环内可售写字楼中，800-1000㎡的中等规模房源极度稀缺——面积太小无法满足企业总部需求，面积太大则总价过高。
本套866㎡正好卡在"企业总部自用黄金面积段"：可容纳80-120个工位（按6-8㎡/工位的行业常规测算），既能满足现阶段办公，也为未来3-5年扩张留出余地。
参考2026年7月市场行情：
中粮·置地广场（东直门，毗邻安定门）：单价 11万-13万/㎡
首开铂郡（安定门外大街）：单价 8.5万-9.8万/㎡
安定门·中海大厦参考成交单价：88500元/㎡
北京环球贸易中心参考成交单价：98000元/㎡
本套房源单价仅 3万/㎡，即便考虑到楼龄因素，相较于东城区北二环同类写字楼，单价具备明显优势，性价比突出。
房源位于大厦高区，东北朝向，视野开阔无遮挡，采光充足、通风性佳，可俯瞰北二环城市景观与周边人文景致（毗邻地坛公园）。皇城国际中心标准层面积2800㎡，本次出售的866㎡为高区优质空间，企业可自由规划老板间、会议室、开放式工区、接待前厅。
公司产权+双房本是本套房源的隐藏亮点：
自用企业：可满足多板块运营需求，便于内部空间划分
投资客户：双房本可拆分出租、也可整体出租，流动性强
资产传承：未来若需部分退出，可灵活处置单个房本
买卖双方各自承担名下税费，意味着买家只需承担买方应付税费（主要是契税3%），而不必像"净得价"交易那样额外承担卖方的增值税、土地增值税、企业所得税等。以2598万总价测算，买方税费成本约在80-100万区间（以实际核税为准），相比净得价模式可节省大量隐性成本。
提醒：各付各税虽清晰，但具体税费仍需根据原业主购入价、持有年限等核算，建议签约前由专业商办顾问做税费精算。
很多客户看到"2598万"会问：落地到底要准备多少钱？
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费用项 |
金额/比例 |
说明 |
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房屋总价 |
2598万 |
各付各税模式 |
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契税（买方） |
约78万 |
总价3% |
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印花税等小额税费 |
以实际核税为准 |
按规定缴纳 |
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中介服务费 |
面议 |
商办租售中心提供全程服务 |
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预计落地总成本 |
约2676万+ |
不含装修 |
横向对比：如果在中粮·置地广场买866㎡，按11万/㎡单价计算，单房屋总价就达 9526万，是本案的3.7倍。
结论：2598万拿下北二环二环内866㎡甲级写字楼，是2026年中小企业总部自用极具竞争力的选择。
地铁2号线安定门站：步行8分钟，2号线作为北京核心环线地铁，无缝衔接东直门、西直门、前门等重要节点
地铁5号线和平里北街站：步行15分钟，5号线贯穿北京南北核心，可快速抵达望京、宋家庄等商圈
门前安定门外大街主干道贯通南北，20余条公交线路交汇（18、27、123、104、108、113等），自驾、公共出行皆便捷通达全城。
总建筑面积约9.67万㎡，地上19层+地下3层
5部芬兰通力客梯+1部货梯
中央空调+新风系统
地下469个+地上80个车位
双路10KV供电，总装机8900KVA
戴德梁行物业顾问，新宁物业管理，物业费26元/㎡·月
地坛公园、安外清真寺等休闲地标环伺；万龙洲、肯德基、麦当劳、必胜客、上海城隍庙等餐饮配套齐全；浦发、招商、农业、工商、建设、光大、民生等银行网点密集；周边汇聚大量中小企业、政务关联机构、文化创意企业，商务氛围浓厚。
本套866㎡房源，特别适合以下类型的企业：
中小企业总部 — 866㎡可规划为"老板间+高管区+开放工区+会议室+接待区"的完整总部形态，东北向高区采光提升企业形象
专业服务机构 — 律所、会计师事务所、咨询公司、投资机构，对二环内核芯区位敏感
文化传媒与实业总部 — 依托东城政务、商务、文化资源集聚力
稳健型投资客户 — 双房本可拆分出租，东城北二环政务、商务需求旺盛，出租难度低，可实现稳定的租金收益
央企/国企分支办公 — 邻近雍和宫、地坛，政务商务氛围浓厚
根据近期市场数据，2026年7月安定门商圈二手房均价110632元/㎡，环比微降0.74%。虽然住宅均价不能直接等同于写字楼估值，但反映出核心区资产的价格韧性——二环内地段稀缺性持续支撑资产价值。
当前北二环-安定门-东直门一带在售写字楼中：
单价2万-3万/㎡档：皇城国际中心（本案）、环球贸易中心等
单价5万-8万/㎡档：安德大厦、北官厅小区配套办公楼等
单价9万-13万/㎡档：中粮·置地广场、首开铂郡等
本案3万/㎡的定价，在北二环甲级写字楼中属于极具诚意的出售价位。
Q1：皇城国际中心这套房源的具体位置在哪？
A1：项目位于北京市东城区安定门外大街138号，距离地铁2号线安定门站北580米，地处北二环核心腹地，紧邻皇城根遗址公园。
Q2：866㎡这个面积适合多少人的公司？
A2：按行业常规6-8㎡/工位测算，866㎡可容纳约80-120个工位，适合30-80人规模的中型企业总部，或20-40人规模的专业服务机构（含独立办公室、会议室、接待区）。
Q3：单价3万/㎡、总价2598万，这个价格在二环内是什么水平？
A3：根据2026年市场数据，中粮·置地广场单价11万-13万/㎡，首开铂郡单价8.5万-9.8万/㎡，安定门·中海大厦参考成交单价88500元/㎡。本案3万/㎡的单价，在北二环甲级写字楼中具有明显性价比优势。
Q4："各付各税"具体是什么意思？买方要交多少税？
A4：各付各税指买卖双方各自承担名下法定税费。买方主要承担契税（按总价3%计，本案约78万），不必承担本应由卖方支付的增值税、土地增值税、企业所得税等。相比"净得价"模式，买方的隐性成本大幅降低。具体税费以税务部门核税为准。
Q5：双房本有什么好处？
A5：双房本设计带来三重灵活性：①自用企业可满足多板块运营的空间划分需求；②投资客户可拆分出租或整体出租，流动性强；③未来若需部分退出，可灵活处置单个房本，降低投资风险。
Q6：公司产权和个人产权有什么区别？
A6：公司产权指房屋所有权登记在公司名下，适合企业购置自用或作为资产配置；交易时涉及公司股权层面的税务处理，建议由专业商办顾问协助做税费测算和结构设计。
Q7：皇城国际中心的楼宇品质如何？
A7：皇城国际中心是5A甲级写字楼，2006年竣工、2007年交付，戴德梁行担任物业顾问。配备5部芬兰通力客梯+1部货梯，中央空调+新风系统，地下469+地上80个车位，双路10KV供电，标准层面积2800㎡，入驻企业多为国企、基金会、金融及科研机构。
Q8：看房方便吗？如何联系？
A8：房源空置状态，可随时安排看房。欢迎联系 商办租售中心 专业顾问 13811119290 预约实地看房与税费精算。
北二环安定门板块，二环内土地早已不再新增出让，800-1000㎡的中等规模写字楼极度稀缺。本次皇城国际中心推出的866㎡高区房源，以3万/㎡的单价、2598万的总价、各付各税的交易模式、双房本的灵活结构，是2026年北二环难得的"自用+投资"双优标的。
无论您是中小企业寻求总部自用，还是投资客户配置核心区商办资产，这套房源都值得实地勘验。
咨询热线：13811119290
官方网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com
新媒体账号：商办租售中心 / 商办楼宇 / 楼宇咖
科技永无止境，让企业选址，不止于此！
本文由商办租售中心基于皇城国际中心真实在售房源撰写，所有数据均来自公开信息与市场调研，具体交易条款以实际签约文件为准。各付各税模式下买方税费以税务部门核税结果为准。
一句话总结：北二环、二环内、5A甲级、866㎡、2598万、各付各税、双房本——2026年想在皇城根下安个"企业之家"，这套皇城国际中心值得您第一个来看。
