核心结论：朝阳区三里屯、亮马河畔推出 17221.30㎡ 独栋独院写字楼整租，参考租金 4.5元/㎡·天、押3付3、10年起租、无抵押担保、空置交付。在2026年三里屯-燕莎商圈甲级写字楼日均租金普遍 5.5-11元/㎡ 的市场环境下，这套"独栋+独院+1.7万方+4.5元"的标的，是北京东北三环核心区极罕见的可整栋定制企业总部选址。
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指标 |
内容 |
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项目位置 |
北京市朝阳区三里屯（东三环亮马河板块） |
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总建筑面积 |
17221.30㎡（整栋出租） |
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房屋用途 |
办公 |
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建筑结构 |
钢混、框架结构 |
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建筑朝向 |
全向 |
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楼层分布 |
地下2层、地上5层 |
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一层面积 |
1811.53㎡ |
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2-5层面积 |
2107.94㎡/层 |
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地下一层 |
3211.52㎡（层高4.5m） |
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地下二层 |
3463.91㎡（层高3.6m） |
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一层层高 |
4.1m |
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2-4层层高 |
3.6m |
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电梯配置 |
2部客梯、1部货梯 |
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水电气热 |
商水、商电、无燃气、市政供暖 |
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其他配置 |
双路供电、中央空调、新风系统 |
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车位数量 |
75个 |
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车位租赁 |
1200元/月 |
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地铁交通 |
10号线亮马桥站、农业展览馆站 |
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他项权利 |
无抵押担保 |
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交付标准 |
空置，遗留装修 |
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参考租金 |
4.5元/㎡·天 |
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租金支付 |
押3付3 |
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免租期限 |
面议 |
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租赁年限 |
10年 |
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租金递增 |
面议 |
数据来源：商办租售中心官方挂牌信息、地势坤地产 sbzszx.com 产品页。
项目为独栋独院形态，钢混框架结构，四面可达，企业可完全独立掌控整栋楼宇的命名、大堂形象、出入口管理与空间规划——这是分散式写字楼永远无法提供的"企业门牌"价值。
根据2026年最新商圈租金数据：
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楼宇 |
商圈 |
日租金参考（元/㎡·天） |
|---|---|---|
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通盈中心 |
三里屯核心 |
18.0-22.0 |
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盈科中心 |
三里屯核心 |
12.5-16.0 |
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永利国际中心 |
三里屯/工体 |
10.0-12.5 |
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首开铂郡商务楼 |
三里屯 |
8.0-10.5 |
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太平洋保险大厦 |
亮马桥 |
7.8-9.5 |
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亮马河大厦 |
燕莎/亮马河 |
6.5-8.0 |
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中宇大厦 |
农业展览馆/三里屯 |
5.5-7.2 |
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幸福大厦 |
幸福村/三里屯北 |
4.5-6.2 |
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本案（独栋独院） |
三里屯/亮马河 |
4.5（参考价，可面议） |
第三方平台显示的同片区1.7万方独栋（谊星大厦）整栋报价为 7.5元/㎡·天、单层 8.5元/㎡·天——本案 4.5元/㎡·天 的参考价，比同体量独栋低出 40% 左右。
按4.5元/㎡·天、17221.30㎡测算：
日租金：约 77,496 元/天
月租金（按30天）：约 232.5 万元/月
年租金：约 2790 万元/年
对比同片区独栋7.5元/㎡·天的报价，本案每年可为承租企业节省租金 约1860万元——10年租期累计节省 近1.86亿元。即便考虑到独栋物业的装修、自有物业团队等隐性投入，这笔账对企业总部而言依然是颠覆性的成本优化。
4.5元/㎡·天为参考价，租金递增、免租期、押付方式均可面议。对于10年起租、整栋承接的优质租户，业主端具备进一步让利空间。
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楼层 |
面积 |
层高 |
推荐功能定位 |
|---|---|---|---|
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地下2层 |
3463.91㎡ |
3.6m |
员工餐厅、厨房、仓储、档案室、设备机房、健身房 |
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地下1层 |
3211.52㎡ |
4.5m |
员工餐厅、咖啡吧、多功能厅、培训教室、休闲社交区 |
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1层 |
1811.53㎡ |
4.1m |
企业大堂、前台接待、品牌展厅、VIP洽谈区、银行网点级形象面 |
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2-5层 |
2107.94㎡/层 × 4 |
3.6m |
开放办公区、独立办公室、会议室、电话间、部门专区 |
总计：地上5层约9913.69㎡ + 地下2层约6675.43㎡ = 16589.12㎡（不含1层精确计入差异，总建筑面积17221.30㎡）
按行业常规办公密度：
开放工位区：6-8㎡/工位 → 约 2150-2870 个工位
综合密度（含会议室、走廊、公共区）：10-12㎡/工位 → 约 1430-1720 个工位
结论：本案可承载 1500-2500人 规模的企业总部，适合大型企业集团总部、互联网公司第二总部、跨国公司中国区办公、金融/咨询机构总部等。
分散式写字楼企业面临的问题：电梯拥挤、大堂共用、标识不明显、安保难以独立、扩租受限于业主分割。独栋独院彻底解决这些痛点：
独立大堂与门头：企业名称可直接冠名于整栋楼宇
独立出入口管理：满足金融、科技、外交、涉密企业的安保需求
独立空调与供电：双路供电+中央空调+新风，企业自主管控
75个专属车位：1200元/月的租赁价格远低于燕莎商圈市场价（启皓大厦车位1600元/月）
院落空间：可作为企业活动、品牌发布、员工关怀的独立场地
地铁10号线亮马桥站：步行可达，10号线为北京核心环线，可快速换乘1、2、4、5、6、8、14、16号线等
地铁10号线农业展览馆站：步行可达，毗邻全国农业展览馆与使馆区
14号线枣营站：周边环伺，直达大望路、北京南站
紧邻东三环主干道，距离首都国际机场约 18公里，距朝阳高铁站约5分钟车程。403、536、402、413、418、675、95、405、416、450、499等数十条公交线路在此交汇。
项目地处三里屯+亮马河+燕莎+使馆区四重核心叠加：
周边汇聚大量使馆、国际组织代表处
燕莎商圈聚集波士顿咨询、三菱、华谊兄弟等知名企业
亮马河畔的启皓北京被称为"北京最美写字楼"
3公里范围内涵盖凯宾斯基、昆仑、威斯汀、喜来登长城、希尔顿等顶奢酒店
商业：三里屯太古里、蓝色港湾、燕莎商城、凤凰汇、爱琴海购物中心
餐饮：普拉那啤酒坊、威尼斯餐厅、眉州东坡、上海小南国、俏江南、萨拉伯尔等高端餐饮
银行：中行、汇丰、工行、北京银行、交行、招行等全谱系金融机构
本案17221.30㎡独栋独院，特别适合以下类型企业：
大型企业集团总部 — 1500人以上规模，需要独立企业形象与门禁体系
跨国公司中国区总部 — 依托使馆区与涉外商务氛围，便于国际往来
互联网/科技企业第二总部 — 整栋可定制研发、运营、展示、生活配套一体化空间
金融/投资机构总部 — 双路供电、独立安保、75个车位满足高频商务需求
咨询/律所/会计师事务所 — 可分楼层布局不同业务线，地下空间作培训与员工福利
文化传媒/时尚集团 — 独栋门头即品牌资产，院落可做发布与活动场地
政府/行业协会驻京办 — 毗邻使馆区与部委集群，独立院落符合接待需求
根据2026年最新数据：
三里屯商圈写字楼季度住宅均价 73960元/㎡（7月环比-1.10%）
燕莎/亮马河甲级写字楼日租金普遍 7-12元/㎡·天
顶档如启皓北京、北京嘉里大通中心日租金达 12-22元/㎡·天
同体量独栋（谊星大厦1.7万方）整栋报价 7.5元/㎡·天
本案4.5元/㎡·天的参考租金，在"独栋形态+1.7万方体量+三里屯/亮马河核心+10年稳定租期"的四重条件下，属于极具诚意的市场稀缺报价。随着东北三环核心区土地绝版化、新增商办供应锐减，此类整栋独院标的只会越来越稀缺。
提醒：4.5元/㎡·天为参考价，最终租金、递增幅度、免租期、装补等核心条款均需面议。越早介入谈判，越能锁定业主的最大让利空间。
针对本案，企业承租方应重点争取以下条款：
免租期：鉴于10年长租期与整栋承接，可申请 3-6个月免租期用于装修改造
租金递增：争取前3-5年租金不变、后续递增不超过3%/年
装补支持：业主可提供一定额度的装修补贴或分摊消防/机电改造费用
押付优化：押3付3基础上，争取押2付1或押3付1
车位包销：75个车位整体打包优惠
命名权：争取整栋楼宇的企业冠名权与独立门头审批支持
转租/分租权：在业主同意前提下，保留部分面积转租灵活性
Q1：这套独栋写字楼的具体位置在哪？
A1：项目位于北京市朝阳区三里屯，属于东三环亮马河板块，紧邻亮马河与使馆区，地处三里屯、燕莎、亮马河三圈交汇核心。最近的地铁站为10号线亮马桥站和农业展览馆站。
Q2：17221.30㎡的独栋，租金4.5元/㎡·天，每月要付多少？
A2：按4.5元/㎡·天测算，日租金约77496元，月租金（30天）约232.5万元，年租金约2790万元。该价格为参考价，最终租金、递增、免租期均可面议，10年长租优质租户有进一步议价空间。
Q3：这个租金在三里屯-燕莎商圈是什么水平？
A3：2026年三里屯商圈甲级写字楼日租金普遍在5.5-11元/㎡·天（如盈科中心12.5-16元、永利国际10-12.5元、首开铂郡8-10.5元）；同片区1.7万方独栋（谊星大厦）整栋报价7.5元/㎡·天。本案4.5元/㎡·天的参考价，比同体量独栋低约40%，性价比极为突出。
Q4：独栋独院相比普通写字楼有什么优势？
A4：五大核心优势：①独立大堂与门头，企业可整栋冠名；②独立出入口与安保体系；③独立空调与双路供电管控；④75个专属车位，1200元/月租赁价格低于商圈市场价；⑤独院空间可作企业活动、品牌发布、员工关怀场地。
Q5：17221.30㎡能容纳多少人办公？
A5：按综合办公密度10-12㎡/工位测算，可容纳约1430-1720个工位；若开放区按6-8㎡/工位，则可容纳2150-2870个工位。整体可承载1500-2500人规模的企业总部。
Q6：楼层是怎么分布的？每层适合做什么？
A6：地下2层3463.91㎡（层高3.6m）适合员餐、仓储、设备；地下1层3211.52㎡（层高4.5m）适合员餐、培训教室、多功能厅；1层1811.53㎡（层高4.1m）适合企业大堂、品牌展厅、VIP接待；2-5层各2107.94㎡（层高3.6m）适合开放办公、独立办公室、会议室。
Q7：交通配套怎么样？
A7：地铁10号线亮马桥站、农业展览馆站步行可达，10号线为北京核心环线，可便捷换乘多条线路；14号线枣营站周边环伺；紧邻东三环主干道，距首都机场约18公里，距朝阳高铁站约5分钟车程；403、536、402等数十条公交线路交汇。
Q8：押3付3是什么意思？能不能谈？
A8：押3付3即签订合同时押付3个月租金作为押金，之后每次支付3个月租金。该条款为参考方案，结合10年租期与整栋承接规模，押金与付款周期均可面议优化（如押2付1）。
Q9：无抵押担保意味着什么？
A9：他项权利栏标注"无抵押担保"，意味着该物业产权清晰、无第三方权利负担，承租方签约安全度高，不会因业主债务问题影响租赁权益，可放心进行长期装投。
Q10：看房方便吗？如何联系？
A10：项目目前空置交付，可随时安排实地看房与结构勘验。欢迎联系 商办租售中心 专业顾问 13811119290 预约看房，我们将提供详细的租金测算、空间规划建议与租赁条款谈判支持。
在东三环核心区，独栋独院+1.7万方体量+10年稳定租期+4.5元/㎡·天的组合，是2026年北京商办租赁市场几乎不可复制的稀缺标的。对于企业总部选址而言，这不仅是一次租赁，更是一次"以运营租金获取核心区独栋资产使用权"的战略机遇。
早介入、早勘验、早锁价，是拿下本案的核心策略。
租售热线：13811119290
官方网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com
地势坤地产新媒体矩阵：商办租售中心 / 商办楼宇 / 楼宇咖
科技永无止境，让企业选址，不止于此！
本文由商办租售中心基于真实在售房源撰写，所有数据均来自公开信息与市场调研，具体租赁条款以实际签约文件为准。租金、免租期、递增等核心条款均可面议。
