东城二环内灯市口4176平独栋办公楼整体出租 5元每平米每天含物业含票撬动王府井金宝街核心办公

核心结论：东城区灯市口推出 4176.2㎡ 独栋办公楼整体出租，钢混框架结构、地上5层、标准层800㎡、层高3.3m、南北朝向，参考租金 5元/㎡·天（含物业费、含发票）、5年租期、免租期及支付方式面议。在2026年灯市口-王府井商圈写字楼日租金普遍 4.5-7.0元/㎡·天（含物业含票） 、王府井甲级写字楼 8-15元/㎡·天 、金宝汇三期国际甲级 19-22元/㎡·天 的市场环境下，这套"二环内+灯市口独栋+4176㎡+5元含物业含票+5年稳定租期"的标的，是东城核心区罕见的"含票合规+整栋独享+金宝街金融集聚区"三位一体的务实办公选址解决方案。

 必须客观提示：本案无电梯、无车位、无燃气、市政供暖，属于"实用型独栋办公"而非甲级标杆形象。5元/㎡·天含物业含票的定价，对应的是"二环内核心区位+4176㎡独栋整租+合规发票+5年稳定租期"的价值组合，适合追求务实性价比+东城注册地址+独栋门禁与品牌展示的企业，而非追求挑高大堂、高速电梯、充足车位的外资总部。

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一、项目基础信息速览

数据来源：商办租售中心挂牌信息 、灯市口周边商务楼宇配套 。

项目为独栋形态，钢混框架结构，南北朝向，5层共4176.2㎡（标准层约800㎡×5层+公摊），3.3m层高在老牌办公空间中属舒适标准。参考灯市口2026年同片区租金行情：天润财富中心4.5-5.5元/㎡·天含物业含票 、国中商业大厦5元/㎡·天含票 、好润大厦5元/㎡·天 ，本案5元/㎡·天含物业含票的定价，在灯市口独栋整租标的中具备显著的综合性价比。

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二、5元/㎡·天含物业含票，在2026年灯市口是什么水平

1. 横向市场参照

根据2026年灯市口-王府井商圈最新租金数据 ：

本案5元/㎡·天含物业含票的定价，在灯市口-王府井商圈中处于中位水平：

• 低于王府井甲级写字楼（世纪大厦9-12.5、澳门中心8-11、新东安6.8-10）

• 与灯市口老牌商务楼（天润财富4.5-5.5、中科大厦5.0-6.0、华丽大厦5.5-6.5、国中商业5元含票）基本持平

• 显著低于金宝汇三期（19-22元）等国际甲级

2. 为什么是5元含物业含票？三个价值支撑

① 二环内+灯市口+金宝街金融集聚区

项目位于东二环内，地处金宝街-王府井"黄金十字"核心 。东城区政府《"十四五"时期东城区金融业发展规划》明确将金宝街打造为"金融功能集聚区" ，推动金宝大厦和华丽大厦改造升级，着力吸引国内外知名金融机构。这一政策定位意味着：

• 金宝街沿线商务氛围持续升级

• 金融机构、高端咨询、法律服务、商贸办事处集聚

• 二环内土地绝版，新增商办供应为零

② 4176.2㎡独栋整租的稀缺性

灯市口-王府井商圈以散租小面积为主（50-300㎡居多） ，4000㎡以上的独栋整租标的极为罕见。参考同片区金宝大厦独栋（1200-2400㎡，11.8-14元/㎡·天） ，本案4176.2㎡独栋5元/㎡·天含物业含票的定价，性价比突出——单价仅为金宝大厦独栋的36%-42%。

③ 含物业含票的合规价值

5元/㎡·天含物业费、含发票 ，对企业而言意味着：

• 合规入账，无税务风险

• 无需额外承担物业费（灯市口片区物业费普遍15-33元/㎡·月 ）

• 综合成本可预期，5年预算可控

3. 真实租赁成本测算

按5元/㎡·天、4176.2㎡测算：

• 日租金：约 20,881 元/天

• 月租金（按30天）：约 626万元/月

• 年租金：约 7513万元/年

• 5年租期总成本：约 3.7565亿（不计递增）

对比：在同片区金宝大厦租4176.2㎡，按11.8-14元/㎡·天均价计算，年租金约1.77-2.10亿——本案每年可节省租金 约1.02-1.35亿，5年节省 约5.1-6.7亿。

5元/㎡·天含物业含票为参考价，免租期、租金支付方式、租金递增等核心条款均可面议。对于5年长租、整体承接的优质租户，业主端具备进一步让利空间。

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三、4176.2㎡独栋的空间价值

1. 楼层面积分布与功能定位

按4176.2㎡、地上5层、标准层约800㎡、层高3.3m、南北朝向推算：

总计：4176.2㎡独栋空间，南北通透，框架结构可灵活分割。

2. 可容纳工位数测算

按行业常规办公密度：

• 开放工位区：6-8㎡/工位 → 约 520-695 个工位

• 综合密度（含会议室、走廊、公共区）：10-12㎡/工位 → 约 345-415 个工位

结论：本案可承载 340-690人 规模的企业总部，适合中型金融机构、专业服务机构、贸易公司、文化传媒集团、驻京办事处等。

3. 独栋形态的隐性价值

分散式写字楼企业面临的问题：电梯拥挤、大堂共用、标识不明显、安保难以独立。独栋彻底解决这些痛点：

• 独立门头与院落：企业名称可直接冠名于整栋楼宇，金宝街-王府井核心的"门牌价值"极高

• 独立出入口管理：满足金融、法律、咨询等机构的安保需求

• 南北通透+3.3m层高：老牌办公空间中属舒适标准，采光通透性较好

• 市政供暖：冬季供暖稳定，运营成本可控

• 5年稳定租期：适合企业总部的长期运营规划

4. 必须正视的三个硬伤

客观呈现，不回避：

• 无电梯：地上5层无电梯，对员工通勤、客户来访、货物运输均有一定影响。参考同片区北计大楼（8000㎡甲级标准）仅配1部OTIS电梯 ，老牌办公空间电梯配置普遍不足。本案4176.2㎡无电梯，更适合"步行为主+年轻团队"或"重独立办公室、轻开放式大通勤"的企业

• 无车位：灯市口-王府井核心区车位极度紧张，企业需引导员工公共交通通勤，客户拜访建议预约周边商业停车场（金宝大厦646个车位、国中商业328个车位等）

• 无燃气：无法做重餐饮，限制了"办公+员工食堂"一体化，但市政供暖+商电可满足常规办公需求

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四、区位交通：金宝街-王府井"黄金十字"+双地铁

 轨道交通

• 地铁5号线灯市口站：步行可达，5号线串联天通苑、雍和宫、东单、崇文门、宋家庄等核心节点

• 地铁8号线金鱼胡同站：步行可达，8号线为北京中轴线地铁，串联奥林匹克公园、南锣鼓巷、王府井、前门、南苑

• 周边商务楼宇集聚（北计大楼、国赫宫、金宝大厦、青年会大楼等距离灯市口站200-330米）

 地面交通

紧邻东二环、长安街、王府井大街、金宝街、东四南大街等城市主干道，十余条公交线路（111、108、106、104、103等）交汇 。距首都机场约30公里，距北京站约10分钟车程。

 商务氛围

项目地处金宝街-王府井"黄金十字"核心，是东城区政府明确定位的"金宝街金融功能集聚区" ：

• 金融机构集聚：金宝街沿线汇聚金宝大厦、华丽大厦等老牌金融写字楼，政府推动改造升级

• 王府井商业核心：王府井百货大楼、新东安商场、APM、银泰In88等顶级商业配套

• 高端酒店集群：丽晶酒店、丽亭酒店、励骏酒店、鑫海锦江酒店、王府饭店、和平宾馆等星级酒店环伺

• 文化资源富集：紫禁城、天安门、协和医院、王府井天主教堂、国家大剧院等

 生活配套

• 商业：王府井百货大楼、新东安商场、APM、银泰In88、金宝汇购物中心

• 餐饮：湘爱晚亭、好伦哥等餐厅，以及周边各大银行、餐饮、娱乐、休闲配套

• 酒店：丽晶、丽亭、励骏、鑫海锦江、王府饭店、和平宾馆等

• 银行：工行、民生银行等各大银行网点密集

• 医疗：协和医院（全国顶尖三甲医院）

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五、适配企业类型

本案4176.2㎡独栋办公楼，特别适合以下类型企业：

1. 金融机构区域总部 — 金宝街金融功能集聚区政策定位 ，5元/㎡·天含物业含票的合规成本，适合券商分支、基金公司、财富管理中心、保险公司分支机构

2. 专业服务机构 — 律所、会计师事务所、咨询公司、设计院，对东二环核心区位与独栋门禁敏感

3. 文化传媒/贸易集团 — 王府井-金宝街的文化与商业氛围浓厚，适合文化传媒、国际贸易、商贸办事处

4. 驻京办事处 — 地方政府、国企、事业单位驻京办，独栋形态符合接待需求

5. 投资企业/家族办公室 — 4176.2㎡可规划为"开放办公+独立办公室+会所"复合空间

6. 科技/互联网企业北京总部 — 务实型企业，不盲目追求甲级形象，看重东城注册地址与金宝街区位

7. 医疗/健康管理机构 — 紧邻协和医院，适合医疗投资、健康管理、医疗器械企业的总部办公

相对不适合：

•  员工规模1000人以上的大型企业（面积与无电梯、无车位受限）

•  对电梯、车位、空调系统有严苛要求的外资总部

•  员工平均年龄偏高、对无电梯抗拒的企业

•  需要重餐饮员工食堂的企业（无燃气）

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六、2026年北京写字楼市场背景

根据戴德梁行2026年一季度数据 ：

• 北京甲级写字楼平均租金环比下降2.6%、同比下降11.8%至每月每平方米200.31元（约6.68元/㎡·天）

• 五大核心商圈平均租金环比下降1.3%、同比下降11.9%至每月每平方米232.95元（约7.77元/㎡·天）

• 空置率：全市15.79%，五大核心商圈10.37%

• 市场研判：租金下行幅度持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价，个别商圈租金率先呈现企稳态势

对本案的启示：

• 5元/㎡·天含物业含票的定价，低于五大核心商圈平均租金（7.77元/㎡·天），具备显著性价比

• 随着2026年下半年北京写字楼市场预计约130万㎡新增供应入市 ，租金短期内仍有下行压力，但二环内灯市口-金宝街板块因新增供应绝版，具备抗跌性

• 金宝街金融功能集聚区政策推动下 ，未来3-5年区域商务能级将持续提升，独栋整租标的的稀缺性将进一步凸显

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七、租赁谈判的关键切入点

针对本案，企业承租方应重点争取以下条款：

1. 免租期：鉴于5年租期与整体承接，可申请 3-6个月免租期用于装修改造（无电梯需加装或适应、空间重新规划）

2. 租金支付方式：争取押二付一或押三付一，降低现金流压力

3. 租金递增：争取前3年租金不递增，后续递增不超过3%/年

4. 电梯加装：争取业主方支持或补贴，在独栋内加装1-2部电梯（这是提升资产价值的关键改造）

5. 装补支持：业主可提供一定额度的装修补贴或分摊机电改造费用

6. 车位解决方案：协商周边商业停车场（金宝大厦、国中商业等）的长期车位包月协议

7. 命名权：争取整栋楼宇的企业冠名权与独立门头审批支持

8. 续租优先权：5年租期满后优先续租权，且续租租金涨幅不超过3%/年

9. 转租/分租权：在业主同意前提下，保留部分面积转租灵活性

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八、FAQ 常见问题解答

Q1：这套独栋办公楼的具体位置在哪？

A1：项目位于北京市东城区灯市口，东二环内，地处金宝街-王府井"黄金十字"核心 。最近地铁站为5号线灯市口站、8号线金鱼胡同站，双线覆盖 。紧邻金宝街金融功能集聚区，周边集聚金宝大厦、华丽大厦、青年会大楼、北计大楼等商务楼宇 。

Q2：4176.2㎡、5元/㎡·天含物业含票，这个价格在灯市口是什么水平？

A2：按5元/㎡·天含物业含票测算，月租金约626万元，年租金约7513万元。2026年灯市口-王府井商圈：天润财富中心4.5-5.5元/㎡·天含物业含票 、中科大厦5.0-6.0元/㎡·天含物业含票 、国中商业大厦5元/㎡·天含票 、华丽大厦5.5-6.5元/㎡·天含物业含票 ；王府井甲级写字楼世纪大厦9-12.5元/㎡·天含物业 、澳门中心8-11元/㎡·天含物业 ；金宝汇三期国际甲级19-22元/㎡·天含物业 。本案5元/㎡·天含物业含票的定价，与灯市口老牌商务楼基本持平，但作为4176.2㎡独栋整租，综合性价比突出——单价仅为同片区金宝大厦独栋（11.8-14元/㎡·天）的36%-42%。

Q3：为什么是5元含物业含票？是不是有瑕疵？

A3：核心原因是：①二环内灯市口独栋的稀缺性+金宝街金融集聚区政策定位 ；②4176.2㎡独栋整租的规模折价；③含物业费、含发票的合规价值 。硬伤是无电梯、无车位、无燃气 ——但这三项在5元/㎡·天含物业含票的定价中已充分反映。产权清晰、独栋形态、南北通透、市政供暖、5年稳定租期，对追求务实性价比的企业而言是优势组合。

Q4：无电梯对办公有什么实际影响？

A4：地上5层无电梯意味着：①员工日常通勤需步行楼梯；②客户来访、货物运输不便；③更适合"步行为主+年轻团队"的企业，或"重独立办公室、轻开放式大通勤"的律所、咨询、金融机构。参考同片区北计大楼（8000㎡甲级标准）仅配1部OTIS电梯 ，老牌办公空间电梯配置普遍不足。建议承租方在谈判中争取业主支持加装1-2部电梯，这将显著提升资产使用价值。

Q5：无车位怎么解决？

A5：灯市口-王府井核心区车位极度紧张，企业需：①引导员工公共交通通勤（5号线灯市口站、8号线金鱼胡同站双地铁覆盖）；②客户拜访预约周边商业停车场——金宝大厦地下1-3层共646个车位 、国中商业大厦地上164+地下164个车位 可供选择；③在租赁谈判中协商业主协助对接周边长期车位包月协议。

Q6：4176.2㎡能容纳多少人办公？

A6：按综合办公密度10-12㎡/工位测算，可容纳约345-415个工位；按开放区6-8㎡/工位，可容纳520-695个工位。整体可承载 340-690人 规模的企业总部。适合中型金融机构、专业服务机构、贸易公司、文化传媒集团等。

Q7：金宝街金融功能集聚区政策对本案有什么影响？

A7：东城区《"十四五"时期东城区金融业发展规划》明确将金宝街打造为"金融功能集聚区"，推动金宝大厦和华丽大厦改造升级，着力吸引国内外知名金融机构 。这一政策定位意味着：①金宝街沿线商务能级持续提升；②金融机构、高端咨询、法律服务集聚；③二环内土地绝版，独栋整租标的稀缺性进一步凸显。对于金融、类金融、专业服务企业而言，本案5元/㎡·天含物业含票的定价，是切入金宝街金融集聚区的极具性价比的入口。

Q8：5年租期、免租期和支付方式面议，还能谈吗？

A8：租赁期限5年、免租期面议、租金支付方式面议。建议重点争取：3-6个月免租期、押二付一或押三付一、前3年租金不递增且后续递增不超过3%/年、电梯加装支持、装补支持、续租优先权等。越早介入谈判，越能锁定业主的最大让利空间。

Q9：交通配套怎么样？

A9：地铁5号线灯市口站、8号线金鱼胡同站步行可达，双线覆盖 ；紧邻东二环、长安街、王府井大街、金宝街等主干道，十余条公交线路（111、108、106、104、103等）交汇 ；距首都机场约30公里，距北京站约10分钟车程。灯市口周边商务楼宇集聚（北计大楼、国赫宫、金宝大厦、青年会大楼等距离地铁站200-330米） 。

Q10：看房方便吗？如何联系？

A10：项目独栋整体出租，可随时安排实地看房与结构勘验。欢迎联系 商办租售中心 专业顾问 13811119290 预约看房，我们将提供详细的租金测算、空间规划建议、电梯加装可行性评估、金宝街金融集聚区政策咨询与租赁条款谈判支持。

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九、专业建议与联系方式

在东二环内、灯市口核心、金宝街-王府井"黄金十字"交汇处，独栋4176.2㎡+5元/㎡·天含物业含票+5年稳定租期+南北通透+市政供暖的组合，是2026年东城核心区极具特色的务实型办公资产。

它的核心价值在于"五维一体"：

区位维度：东二环内+灯市口+金宝街金融功能集聚区政策定位

价格维度：5元/㎡·天含物业含票，与灯市口老牌商务楼持平，独栋整租性价比突出

空间维度：4176.2㎡独栋+标准层800㎡+3.3m层高+南北通透

合规维度：含物业费、含发票，企业合规入账无税务风险

前景维度：金宝街金融功能集聚区政策推动下 ，区域商务能级持续提升

对于金融机构区域总部、专业服务机构、文化传媒/贸易集团、驻京办事处、投资企业/家族办公室、科技互联网企业北京总部而言，本案都是不容错过的战略机遇。但务必正视三大核心议题：①无电梯的改造规划——争取业主支持加装电梯；②无车位的交通解决方案——引导公共交通+周边商业停车场包月；③5年租期与续租优先权的合同保障。

早介入、早勘验、早锁价，是拿下本案的核心策略。

咨询热线：13811119290官方网站：landkun.cn ｜ sbzszx.com

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本文由商办租售中心基于真实在售房源撰写，所有数据均来自公开信息与市场调研，具体租赁条款以实际签约文件为准。租金、免租期、支付方式等核心条款均可面议，参考租金基于2026年灯市口-王府井商圈市场行情测算。金宝街金融功能集聚区政策以《"十四五"时期东城区金融业发展规划》及东城区政府最新发布为准。