国贸中服地块亿利生态广场11至12层4715平连层可租可售 CBD核心大面积办公资产深度解析

在北京CBD核心区，企业要找一套"面积够大、可租可售、交付灵活、地铁直达"的连层办公空间，选择并不多。亿利生态广场11-12层合计4715.21㎡的连层房源，正是这样一个稀缺标的——它既可以用来作为企业总部自用，也可以作为长期资产配置。项目位于朝阳光华路15号，紧邻国贸中服地块，由北京鑫丰物业发展有限公司开发、北京仲量联行物业管理服务有限公司提供服务，是CBD核心区为数不多的"大面积+高灵活+成熟配套"的甲级写字楼。

房源硬参数一览

数据来源：

面积灵活度：4715.21㎡的连层空间，可按2351㎡整层、2364㎡整层、4715㎡连层、或更小面积分租多种模式切割，满足总部型企业和成长型团队的差异化需求。

为什么是亿利生态广场？楼宇硬实力解析

区位：CBD核心+CCTV新址东侧+国贸中服地块旁

项目雄踞CBD核心，地处朝阳路小庄6号，CCTV新址东侧，与国贸中服地块形成黄金三角。这一带是北京写字楼市场最核心的商务版图，国贸三期、中国尊、正大中心、嘉里中心等顶级写字楼环绕，产业集聚效应极强。

楼宇品质：2008年建成的甲级写字楼标杆

• 开发商：北京鑫丰物业发展有限公司

• 物业公司：北京仲量联行物业管理服务有限公司（国际五大行之一）

• 建筑面积：约18万-20万㎡（不同口径），5A写字楼总面积43075.44㎡

• 总楼层：19层（地上16层+地下3层）

• 标准层面积：约2360㎡

• 层高：大堂4.5米，标准层3.5米

• 得房率：70%-75%

• 电梯：客梯9部

• 车位：892个

• 空调系统：全年中央空调，自然通风幕墙

• 立面：浅灰色玻璃与铝板波鳞状排列，与CCTV大楼"双Z"造型和谐互补

数据来源：

入驻企业生态

项目广泛吸引能源、金融、传媒、地产等领域知名企业入驻，包括亿利集团、中国银行、渤海银行等。2026年大厦运营方明确提出12大目标产业赛道，重点引入AI算力、氢能、商业航天、低空经济、人形机器人、轻医美、银发经济、未来数字空间、半导体、核电智能化、合成生物学、新兴服务等前沿产业。

4715㎡连层在国贸CBD是什么水平？

租金行情坐标系

根据北京写字楼市场2026年最新数据，国贸CBD及周边写字楼租金行情如下：

数据来源：

亿利生态广场租金解读：

• 平台挂牌小面积房源（200-418㎡）租金区间3.88-5元/㎡/天

• 官方楼盘基础报价3-4元/㎡/天

• 4715㎡连层属于大楼稀缺大面积房源，具备租金谈判空间，具体面议

 成本速算（以4元/㎡/天保守估算）：4715.21㎡ × 4元 × 365天 ÷ 12 ≈ 月租约57.5万元，年租约690万元。若按3元/㎡/天估算，年租约517.5万元。具体成交价取决于装修现状、租期长度、免租期等谈判条件。

出售行情参照

亿利生态广场直售房源市场参考：

• 230㎡：3万元/㎡，总价690万

• 687㎡：3.2万元/㎡，总价2198.4万

• 660㎡：4万元/㎡，总价2640万

数据来源：

4715.21㎡连层若按3-4万元/㎡测算，参考总价区间约1.41亿-1.89亿元，具体面议。

交通通达性：地铁密度最高的CBD核心

现有轨道交通（已通车）

1号线大望路站：距离项目约795米，一线直达王府井、西单、复兴门、建国门等核心区

10号线：国贸站、金台夕照站双覆盖，环线贯通全城

14号线：大望路站换乘，连接望京、九龙山、北工大等东部片区

未来28号线（CBD线）的预期

重要更正：用户材料中提及"28号线2027年开通"，但根据北京市发改委2026年4月最新官方表述，受沿线交通环境复杂、施工制约因素众多等影响，28号线预计2029年左右全线通车，比最初规划的2022年通车晚了7年。百度百科车站列表同样显示预计2029年开通。

28号线起点为东大桥站，沿朝阳门外大街、朝阳路、针织路、建国路一线敷设至百子湾地区，共设9座车站，其中6座换乘站。这条线路将加密CBD地区的轨道服务，串联东大桥、国铁北京东站、东四环百子湾居住组团等重要区域。未来开通后，将进一步强化CBD内部的轨道密度，但短期内企业选址不应将28号线作为即期通勤依赖。

数据来源：

现实通勤价值：即便不考虑28号线，项目已有的1号线+10号线+14号线三线覆盖，已经能够覆盖北京全城主要商务区通勤需求。对于招聘和员工留存而言，这是国贸核心区最硬的"通勤竞争力"。

大厦配套：真正的"不用出楼"

亿利生态广场的配套密度在CBD核心区属于第一梯队：

餐饮配套

• 员工餐（大厦内部）

• 星巴克咖啡

• 便利蜂便利店

• 各种中餐

商务与休闲

• 健身中心

• 会议中心

• 五星酒店（周边分布北京万达索菲特大饭店、北京柏悦酒店等）

• 银行（中国银行、工商银行、建设银行、招商银行等）

生态环境

• 独揽央视主题公园怡然景致

• 周边有日坛公园、红领巾公园等休闲空间

 配套的真实价值：对于每天工作10+小时的CBD白领而言，"不用出楼就能解决午餐+咖啡+健身+会议"的便利性是累积性的体验差异。星巴克+便利蜂+员工餐的组合，意味着团队可以将通勤时间之外的"楼内时间"压缩到极致。

4715㎡连层适合谁？

 企业总部自用（最优解）

4715㎡连层，按70%得房率计算实际使用面积约3300㎡，可容纳300-500个工位，适合：

• 金融、能源、传媒、互联网等行业的企业总部

• 需要在CBD核心区展示企业形象的客户接待型公司

• 处于扩张期、需要预留发展空间的中大型企业

• AI、新能源、商业航天、低空经济等新兴战略产业企业（契合大厦2026年产业定位）

长期资产配置型投资人

• CBD核心区+仲量联行物业管理+892个车位+9部电梯的硬配置

• 可整层分租给多家企业，按200-500㎡切分可形成6-10个租户组合

• 参考小面积房源4-5元/㎡/天的租金水平，大面积连层分租模式具备稳定现金流潜力

 需要展示面的品牌型企业

东南西北四面朝向+全玻璃幕墙立面+与CCTV大楼"双Z"造型互补的视觉效果，对广告、传媒、品牌策划、律师事务所等需要"企业门面"的行业具有天然吸引力。

持有成本与商务条件详解

租赁模式下的月度成本

以4元/㎡/天估算（仅供参考，实际面议）：

空调时间需注意：项目空调供应时间为早8点-晚6点。对于有加班需求或夜间运营的业务团队，需在签约前明确加时空调方案和费用。CBD区域很多楼宇都有类似限制，需在合同条款中写清。

商务条件的灵活性

• 付款方式：押三付三（CBD核心区标准条件）

• 签约年限：2-3年（相对灵活，适合2年起租的企业）

• 交付标准：遗留装修（省去从毛坯开始的装修周期和投入，加快入驻速度）

• 注册：可注册（适合作为企业法定住所）

• 分租：支持分租（降低单家企业的承租门槛，也适合投资型买家分拆出租）

国贸CBD写字楼市场的宏观背景

根据2026年5月最新数据，国贸商圈甲级写字楼空置率为8.2%，企业正在往CBD回流，办公室不够用，租金在涨。这意味着：

1. CBD核心区大面积连层房源的稀缺性将进一步凸显

2. 当下是锁定长期租约、争取 favorable 商务条件的窗口期

3. 对于自用型企业，早锁定早受益；对于投资型买家，资产保值增值预期较强

FAQ：客户最关心的8个问题

Q1：这套房的具体面积和楼层是什么？

A：位于亿利生态广场11-12层连层，11层2351.16㎡，12层2364.05㎡，合计4715.21㎡。可整层出租、可连层出租、可分租，满足不同规模企业的需求。

Q2：租金和售价是多少？

A：项目小面积房源挂牌租金3.88-5元/㎡/天，官方基础报价3-4元/㎡/天。4715㎡连层属于稀缺大面积房源，租金具备谈判空间，具体面议。出售参考周边房源3-4万元/㎡，4715㎡连层参考总价约1.41亿-1.89亿元，具体面议。

Q3：交通方便吗？28号线什么时候开通？

A：项目紧邻地铁1号线大望路站（约795米），10号线、14号线双覆盖。关于28号线，根据北京市发改委2026年4月最新官方表述，受施工制约因素影响，28号线预计2029年左右全线通车，比最初规划晚了7年。即便不考虑28号线，现有的三线地铁覆盖已能满足全城通勤需求。

Q4：空调时间和停车费是多少？

A：空调供应时间为早8点-晚6点。固定车位1200元/月，非固定车位1000元/月。对于有加班需求的企业，需在签约前明确加时空调方案和费用。

Q5：付款方式和签约年限怎么定？

A：付款方式为押三付三，签约年限2-3年。交付标准为遗留装修，可注册公司。条件相对灵活，适合不同发展阶段的企业。

Q6：大厦配套有哪些？

A：大厦内部配套员工餐、星巴克咖啡、便利蜂便利店、各种中餐、健身中心、会议中心，周边分布五星酒店、多家银行网点，并独揽央视主题公园景观资源。

Q7：这个位置适合什么类型的企业？

A：特别适合金融、能源、传媒、互联网等行业企业总部；AI、新能源、商业航天、低空经济等新兴战略产业企业（契合大厦2026年产业定位）；以及需要在CBD核心区展示企业形象的品牌型公司。

Q8：看房怎么预约？

A：欢迎拨打13811119290预约实地看房，也可登录地势坤地产官网 landkun.cn 或 sbzszx.com 获取更多房源信息。

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看房热线：13811119290

让企业选址，不止于此。国贸中服地块旁，亿利生态广场11-12层4715.21㎡连层，CBD核心区+三线地铁+仲量联行物管+可分租可连层可整层——这是2026年企业在国贸能找到的"面积、区位、灵活度"三重兼得的稀缺机会。欢迎来电咨询，预约实地看房。