在北京二环内，要找到一栋"1.5万㎡单塔整栋、37.7米低密、9层垂直空间、F1/B1/B2商业+ F2-9办公、7-9层西望故宫全景、50年商办产权、2021年纯新建非旧改"的商办资产，意味着企业买到的不只是一栋楼，而是长安街与东二环交汇处的"皇城芯商务话语权"。王府77位于北京市东城区王府井大街77号，地处原惠亲王府原址 ，本次推出单塔整栋1.5万㎡商办资产出售，建筑总高37.7米，标准层1800-2000㎡，2-6层层高3.7米、7-9层层高4.2米，柱距7.2米、8度抗震、200kg/㎡楼面荷载、20cm网络地板，出售报价面议 。本文基于地势坤地产商办租售中心一线大宗交易经验，结合2026年王府井商圈最新商办行情与东二环内独栋资产交易案例，为世界500强企业中国区总部、金融机构、顶级律所、文化科技集团及实力投资人拆解这栋单塔的真实价值。
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指标 |
参数 |
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楼盘名称 |
王府77（王府井·77号） |
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地址 |
北京市东城区王府井大街77号 |
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区位 |
长安街东二环内，王府井大街核心，原惠亲王府原址 |
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开发商 |
北京天润同泰置业有限公司（天润集团） |
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建筑总高 |
37.7米，地上9层+地下5层 |
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单塔建筑面积 |
约15000㎡ |
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商业楼层 |
F1、B1、B2 |
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办公楼层 |
F2-9层 |
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层高配置 |
2-6层3.7m、7-9层4.2m |
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净高配置 |
2-6层2.7m、7-9层3.3m |
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标准层面积 |
1800-2000㎡ |
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柱距 |
7.2米 |
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走廊宽度 |
1.5米 |
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楼面荷载 |
200kg/㎡ |
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耐火等级 |
1级 |
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抗震等级 |
8度 |
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网络地板 |
20cm架空地板 |
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框架结构 |
可灵活组合拆分 |
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产权性质 |
50年商办产权，支持公司名义购买，不限购 |
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建成时间 |
2016年开建，2021年纯新房（非旧改） |
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交付状态 |
公区精装修，室内毛坯交付，可定制 |
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景观资源 |
7-9层西望故宫全景、景山、北海；东眺国贸CBD、央视大楼、中国尊 |
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物业公司 |
高力国际（TOP级物管） |
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物业费 |
24-38元/㎡·月 |
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车位 |
B3-B5停车场，380余个车位，1:1车位配比 |
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交通 |
地铁8号线金鱼胡同站约300-440米；地铁1号线王府井站约800米；5号线东四站、6号线东四站、8号线美术馆站环绕 |
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出售报价 |
面议（市场参考总价7.7亿起，单价7-23万/㎡区间） |
以上建筑参数来源于商办楼宇2026年8月房源发布 、王府77写字楼出租官方信息 、58同城在售挂牌 、landkun.cn租赁信息 及王府77项目百科 。王府井周边写字楼出售单价参考区间6-9.5万/㎡ 。
王府77地处长安街与东二环交汇的皇城核心，属于北京传统的政务、商务、商业核心区：
原惠亲王府原址，700余年王府井大街文脉 ，文化底蕴无可复制
西望故宫（直线距离约700米）、景山、北海、人民大会堂；东眺国贸CBD、央视大楼、中国尊
紧邻中华人民共和国商务部等国家部委，政务资源富集
属于北京"文化金三角"核心（王府井-隆福寺-美术馆）
2026年王府井商圈写字楼租金行情 ：
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楼盘 |
近期低价 |
近期高价 |
年度均价 |
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东方广场（东一/东三） |
360 |
500元/㎡/月 |
420元/㎡/月 |
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王府井世纪大厦 |
300 |
420 |
350 |
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新东安广场写字楼 |
260 |
380 |
310 |
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北京饭店莱佛士商业楼 |
320 |
450 |
380 |
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北京国际俱乐部办公楼 |
240 |
340 |
280 |
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灯市口同创大厦 |
170 |
260 |
210 |
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东单银街写字楼 |
190 |
300 |
240 |
数据来源：企房房2026年王府井写字楼租金行情
核心判断：
王府井核心区甲级写字楼月租金180-480元/㎡，日租金6-16元/㎡/天
王府77作为2021年纯新建低密商办，租金参考6-8元/㎡/天
横向对比：东方广场超甲级12-25元/㎡/天、王府中環11-14元/㎡/天 ——王府77以"新建低密+故宫视野+整塔1.5万㎡"的稀缺属性，具备显著的性价比与差异化优势
在二环内，超过1万㎡的整栋商办资产本就凤毛麟角，而王府77的单塔设计更具稀缺性：
空间格局优势：
建筑总高37.7米，仅9层——容积率仅约8 ，是二环内罕见的低密高舒适商办
标准层1800-2000㎡，框架结构，柱距7.2米，空间格局方正无柱化
2-6层层高3.7米、净高2.7米；7-9层层高4.2米、净高3.3米——高区空间奢阔
7-9层配备室外观景露台，西望故宫全景、景山、北海、人民大会堂、国贸CBD
20cm网络地板+8度抗震+1级耐火+200kg/㎡楼面荷载——硬件标准达到顶级甲级
垂直功能规划建议（以1.5万㎡单塔为例）：
B2-B1：商业配套（员工餐厅、高端餐饮、银行网点、咖啡、便利店）
F1：企业大堂+品牌展示厅+接待区+商业配套
F2-F3：开放办公区+独立办公室（容纳200-300个工位）
F4-F6：独立办公室集群+会议室+研发实验室
F7-F8：高管办公区+董事会会议室+VIP接待区
F9及露台：私人会所+总裁会客厅+观景露台（西望故宫）
王府77的单塔设计最大的差异化优势在于"F1/B1/B2商业+F2-9办公"的复合业态：
商业部分（B2/F1/B1）：
可规划为员工餐厅、高端餐饮、银行网点、咖啡厅、便利店、会所
王府井大街日均客流超50万人次 ，商业租金回报率可达8-12元/㎡/天
参考王府77商业租金6-8元/㎡/天
办公部分（F2-F9）：
1.3万㎡纯办公空间，可整租或分割
参考王府77办公租金6-8元/㎡/天
7-9层故宫景观办公，租金可上浮至10-15元/㎡/天
复合收益模型：
商业部分年租金收入约2000-3000万元
办公部分年租金收入约3000-5000万元
整体年租金收入可达5000-8000万元
按二环内商办Cap Rate 3.5-4.5%倒推，资产价值支撑15-23万/㎡单价
高力国际提供物业管理服务，物业费24-38元/㎡/月
50年商办产权，支持公司名义购买，不受限购限制
2021年纯新建（非旧改），建筑品质与设备系统处于二环内最新水平
380余个车位，1:1车位配比，B3-B5停车场
8度抗震+1级耐火+200kg/㎡荷载——硬件标准顶级
地铁 ：
8号线金鱼胡同站：约300-440米（步行5分钟）
1号线王府井站：约800米
5号线东四站、灯市口站
6号线东四站
8号线美术馆站
自驾与航空：
紧邻东二环、长安街、王府井大街
快速衔接首都机场高速，商务出行高效
距北京站约3公里，距首都机场约30公里
周边配套：
商业：银泰in88、王府中環、APM购物中心、新东安广场
文化：嘉德艺术中心、首都剧场、中国美术馆
酒店：王府半岛、北京饭店、丽晶酒店等高端酒店集群
金融：各大银行网点密集
对世界级企业中国区总部、金融机构、顶级律所而言，"五轨交+长安街+王府井+故宫旁"的组合，是北京其他区域无法提供的"皇城芯商务"稀缺体验。
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楼盘 |
建成时间 |
出售单价（万/㎡） |
总价起点 |
|---|---|---|---|
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中粮广场 |
1996年（2016改造） |
7.5-9.5 |
— |
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北京INN（恒基中心） |
1997年 |
7.0-9.0 |
— |
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王府井大厦 |
1998年 |
6.8-8.0 |
1000万起 |
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光华长安大厦 |
1997年 |
6.5-8.0 |
— |
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新东安广场 |
1998年 |
6.0-7.5 |
— |
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天润财富中心 |
2005年 |
6.0-7.2 |
— |
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王府77（公寓部分） |
2021年 |
13-23 |
— |
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王府77单塔商办（本项目） |
2021年 |
面议（市场参考7-23万/㎡） |
7.7亿起 |
数据来源：企房房2026年王府井附近写字楼出售盘点 、58同城王府77在售挂牌 、landkun.cn租赁信息
王府77单塔定价逻辑：
58同城在售挂牌：单价7万/㎡，总价7.7亿（11000㎡样本）
市场综合参考：单价12-20万/㎡（按1.5万㎡整塔测算）
landkun.cn信息：王府77整体出售价格区间13-23万/㎡
公寓部分售价15-17万/㎡
本项目1.5万㎡单塔商办，出售报价面议，具备根据交易结构、付款方式、交割时间的弹性空间
业主支持公司名义购买，50年商办产权清晰
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项目 |
建筑面积 |
报价 |
单价参考 |
|---|---|---|---|
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东二环朝阳门独栋（推介一） |
9796㎡（含地下893㎡） |
5亿（可谈） |
约5.1万/㎡ |
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东二环朝阳门独栋（推介二） |
9796㎡（含地下893㎡） |
4.7亿（可谈） |
约4.8万/㎡ |
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建国门独栋 |
16386.77㎡ |
面议 |
— |
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东二环独栋约2.7万㎡ |
27698㎡ |
11.5亿 |
约4.15万/㎡ |
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哈德门广场独栋 |
30000㎡ |
15亿 |
5万/㎡ |
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东二环独栋约7300㎡（独院） |
7317.1㎡ |
面议 |
— |
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王府77单塔1.5万㎡（本项目） |
15000㎡ |
面议（参考7.7亿起） |
参考5.1万/㎡起 |
数据来源：landkun.cn 2026年4月东二环独栋在售盘点 、58同城王府77挂牌
核心发现：王府77单塔1.5万㎡参考总价7.7亿（58同城样本挂牌） ，折算单价约5.1万/㎡起——在二环内独栋资产中具备显著性价比。考虑到王府77是2021年纯新建、37.7米低密、故宫东望、高力国际物管、50年产权，其资产质量远超东二环朝阳门的旧改独栋（9796㎡/5亿样本） 。
当前二环内独栋商办资产近乎断供 ，王府77这栋1.5万㎡单塔以"2021年新建+低密9层+故宫视野+商业办公复合+50年产权"的稀缺属性，是企业总部置产与资产配置的"皇城芯入场券"。
基于地势坤地产服务500+企业的选址经验，1.5万㎡单塔商办最适合以下几类企业：
世界500强企业中国区总部
王府井的区位+故宫旁的稀缺属性+1.5万㎡整塔空间，是世界500强企业中国区总部的"名片级"选址。与东方广场、王府中環同商务带，享受王府井"文化金三角"的顶级商务氛围。
顶级金融机构
银行、证券、保险、基金等金融机构的中国区总部或北京分公司。F1/B1/B2商业可规划为银行网点+高端客户接待区，F2-F9办公可承载全业务条线。
顶级律所/会计师事务所
9层垂直空间可清晰分区：商业配套层+开放办公层+独立办公室层+合伙人层+董事会层+会所层。7-9层故宫景观办公室为合伙人提供顶级办公体验。
文化科技集团/文创总部
原惠亲王府原址+嘉德艺术中心毗邻+中国美术馆辐射 ，文化科技企业将总部设于王府77，品牌文化底蕴与商务形象高度契合。7-9层露台可承办文化沙龙、艺术展、品牌发布。
高端服务/咨询公司
麦肯锡、波士顿、贝恩等顶级咨询公司的北京办公室首选区位。1.5万㎡可承载完整业务团队，F1商业大堂+品牌展示区树立企业形象。
企业总裁会客厅/高端会所
王府77项目本身规划有860-1800㎡的总裁会客厅 ，1.5万㎡单塔可整体打造为"企业私享会所+总部办公"复合空间，7-9层故宫景观露台为高端接待提供独一无二的场景。
实力投资机构/家族办公室
50年商办产权+公司名义购买不限购+高力国际物管+二环内绝版区位，是家族传承与资产配置的优质标的。商业+办公复合收益模型，Cap Rate可达3.5-4.5%。
基于地势坤地产大宗交易经验，针对本项目约7.7亿+量级的单塔资产，推荐以下交易路径：
资产交易（首选）
50年商办产权清晰，支持公司名义购买，不受限购限制
契税3%+印花税0.5‰
权属清晰，后续融资抵押便利
金融方案
商业地产按揭贷款，最高可贷50-60%
按7.7亿总价、贷款50%测算：首付约3.85亿，贷款3.85亿
参考商业银行商业地产贷款利率4.5-5.5%，10年期月供约400-450万元
实操建议：
若买方为跨国企业/金融机构 → 优选资产交易，权属清晰，资产入表
若买方为投资公司/家族办公室 → 可探讨股权交易路径，优化税务
报价面议，建议以"二环内独栋Cap Rate 3.5-4.5%"为锚定目标进行谈判
王府77单塔具备"商业+办公"复合收益，是二环内资产配置的稀缺标的
Q1：这栋单塔的具体出售价格是多少？
A1：本项目出售报价面议。市场参考：
58同城在售挂牌：单价7万/㎡，总价7.7亿（11000㎡样本）
市场综合参考：单价12-20万/㎡
landkun.cn信息：王府77整体出售价格区间13-23万/㎡
王府井周边写字楼出售单价区间6-9.5万/㎡
本项目1.5万㎡单塔商办，出售报价面议，具备根据交易结构、付款方式、交割时间的弹性空间。具体报价请联系13811119290获取最新政策。
Q2：项目的具体位置和交通如何？
A2：项目位于北京市东城区王府井大街77号，原惠亲王府原址，地处长安街东二环内王府井核心 。交通优势：
地铁8号线金鱼胡同站约300-440米（步行5分钟）
地铁1号线王府井站约800米
5号线东四站、灯市口站；6号线东四站；8号线美术馆站环绕
紧邻东二环、长安街、王府井大街，快速衔接首都机场高速
Q3：1.5万㎡单塔的空间如何规划？
A3：建筑总高37.7米、地上9层+地下5层，单塔建筑面积约15000㎡。标准层1800-2000㎡，框架结构，柱距7.2米，空间格局方正 。2-6层层高3.7米、净高2.7米；7-9层层高4.2米、净高3.3米，配备室外观景露台，西望故宫全景、景山、北海、人民大会堂，东眺国贸CBD、央视大楼、中国尊 。可规划为：B2-F1商业配套、F2-F3开放办公、F4-F6独立办公室、F7-F8高管办公、F9及露台总裁会所。
Q4：产权情况和土地年限？
A4：50年商办产权，支持公司名义购买，不受限购限制 。2021年纯新建（非旧改），产权清晰。房屋用途为商办，可正常注册公司，资产入表清晰。
Q5：商业+办公复合业态如何运营？
A5：本项目最大差异化优势在于"F1/B1/B2商业+F2-9办公"的复合业态 ：
商业部分：可规划员工餐厅、高端餐饮、银行网点、咖啡厅、便利店，参考租金6-8元/㎡/天
办公部分：1.3万㎡纯办公空间，参考租金6-8元/㎡/天；7-9层故宫景观办公，租金可上浮至10-15元/㎡/天
复合收益：整体年租金收入可达5000-8000万元，Cap Rate 3.5-4.5%
Q6：物业费和高力国际物管服务如何？
A6：聘请高力国际专业物业管理团队 ，物业费24-38元/㎡·月（含相关配套费用）。提供24小时精细化服务，从日常运维到商务接待全程贴心护航。
Q7：车位配置如何？
A7：B3-B5停车场共380余个车位，1:1车位配比 。车位费约1500元/月 。在二环内属于顶级配置，解决企业员工通勤与客户拜访的停车需求。
Q8：这栋单塔适合哪些企业？
A8：特别适合：
世界500强企业中国区总部（与东方广场、王府中環同商务带）
顶级金融机构（银行/证券/保险/基金北京总部）
顶级律所/会计师事务所
文化科技集团/文创总部（原惠亲王府原址+嘉德艺术中心毗邻）
高端服务/咨询公司
企业总裁会客厅/高端会所（7-9层故宫景观露台）
实力投资机构/家族办公室（50年产权+公司购买不限购）
二环内独栋商办资产近乎断供 ，本项目是2026年企业总部置产的稀缺机会。
Q9：为什么选择王府77而不是东方广场或王府中環？
A9：三个核心理由：
新建低密：2021年纯新建、37.7米低密9层，硬件标准远超东方广场（2000年）、王府中環（2017年）
整塔稀缺：1.5万㎡单塔整栋出售，东方广场、王府中環多以分割面积出售
故宫视野：7-9层西望故宫全景，是二环内唯一具备"故宫东700米+露台观景"的低密新建商办
对预算7.7亿+的企业而言，王府77单塔是二环内"皇城芯商务"的绝版资产。
Q10：2026年是入手二环内独栋的好时机吗？
A10：是的。三个核心信号：
供应断供：二环内独栋商办资产近乎断供，在售标的极少
价格窗口：王府77单塔参考总价7.7亿起（58同城样本） ，单价较王府井周边写字楼出售均价（6-9.5万/㎡）具备性价比
区位稀缺：长安街东二环内+王府井核心+原惠亲王府原址+故宫东望，是不可复制的"皇城芯"资产
建议有实力的企业尽早介入谈判，窗口期不会一直敞开。
欢迎来电咨询：13811119290
官方网站：landkun.cn｜sbzszx.com
地势坤地产新媒体矩阵：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖
科技永无止境，让企业选址，不止于此！
本文由地势坤地产商办租售中心基于王府77单塔1.5万㎡商办实际参数 、王府77写字楼出租官方信息 、58同城在售挂牌 、landkun.cn租赁信息 、企房房2026年王府井写字楼出售与租金行情 及landkun.cn 2026年东二环独栋在售盘点 整理，旨在为世界500强企业、金融机构、顶级律所、文化科技集团及实力投资人提供客观的资产购置参考。房源实时状态与最终报价以电话咨询为准，欢迎预约实地看房与大宗交易结构详谈。当前二环内独栋商办资产近乎断供 ，正是企业总部置产布局皇城芯的黄金窗口期。
