西南三环丽泽商务区旭辉国际约2.8万平米独栋出售 丰台区政府对面双地铁总部资产性价比之王

在北京丽泽金融商务区加速崛起、2026年上半年大宗交易强势复苏的当下 ，要在西三环外找到一栋"2.8万㎡独栋、9层垂直空间、首层5.4米挑高、120个产权车位、商业40年+办公50年双产权、双地铁500米内、丰台区政府对面、现房交付"的总部资产，意味着企业买到的不只是一栋楼，而是丽泽"第二金融街"产业红利+西三环稀缺区位+政务资源环绕的三重资产包。旭辉·国际位于北京市丰台区七里庄路1号院，地处丽泽商务区辐射核心、丰台区政府对面 ，本次推出约2.8万㎡独栋商业办公楼整体出售，地上9层地下3层，首层层高5.4米、标准层4米、员工餐厅层高6米，产权车位120个，商业40年、办公50年 ，出售报价面议，市场参考总价6.5亿元、单价约2.3-2.5万/㎡ 。本文基于地势坤地产商办租售中心一线大宗交易经验，结合莱坊2026Q1报告、企房房2026年丽泽商务区最新行情与中信证券75.4亿收购通用时代中心等标志性案例 ，为金融机构、央企国企、科技公司总部、文化科技企业及实力投资人拆解这栋独栋的真实价值。

项目核心信息一览（2026年最新）

 以上参数来源于地势坤地产商办租售中心房源库 、商办楼宇2026年房源发布 、推推99网旭辉国际挂牌信息 及问楼事儿2026年5月项目详解 。本项目出售报价面议，市场参考总价6.5亿元、单价约2.3-2.5万/㎡ ，具备显著谈判空间。

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为什么是旭辉·国际这栋2.8万㎡独栋：五大资产硬实力

1. 丽泽金融商务区：2026年北京大宗交易最热板块

莱坊2026年第一季度报告明确指出："2026年Q1北京甲级写字楼投资市场延续国内资本主导格局，大宗交易聚焦新兴及产业聚集区，本季度核心成交集中在丽泽、CBD及中关村等核心板块，其中丽泽板块的优质商办资产交易尤为突出" 。

2026年丽泽标志性交易：

• 大红门建设发展有限公司24.37亿元收购丽泽数字金融科技示范园：2026年1月成交，18-2#整栋甲级写字楼+18-1#、18-3#部分楼层，总建面约5万㎡，为2026上半年北京存量写字楼第一大单

• 中信证券75.4亿元接手通用时代中心：2026年6月成交，总建筑面积约31.7万㎡，构成完整的类REITs交易结构，中信证券-通用时代中心绿色碳中和资产支持专项计划（ABS）在上交所完成定价，发行规模75.42亿元

• 华润21.31亿元摘得丽泽北区地块：2026年6月，北京第二座"万象城"落地丽泽

核心判断：

• 丽泽是北京二环边唯一成片区开发的产业板块，已聚集1300余家企业，金融与科技企业占比超70%，华为总部、银河证券等龙头企业相继入驻

• 2026年H1北京商办大宗交易210亿元，丽泽28亿成交独占13%，自用型买家占比冲到65%

• 丽泽办公楼单价不到金融街的一半——金融街甲级写字楼单价约6-8万/㎡，丽泽同级别楼宇在3-4万/㎡

• 在当前5年期LPR降到3.2%的低利率窗口 ，"买比租"的全周期成本优势凸显

 对旭辉·国际而言，2026年是"丽泽产业红利+低利率窗口+独栋稀缺性"三重叠加的黄金出售期。本项目2.3-2.5万/㎡的参考单价，较丽泽核心区散售单价6.2-8.8万/㎡ 低约60-70%，是丽泽辐射区最具性价比的总部独栋。

2. 2.8万㎡独栋+9层低密：西三环的"绝版总部资产"

在西南三环，超过2万㎡的独栋商办资产本就凤毛麟角，而旭辉·国际的产品力更具稀缺性：

空间格局优势：

• 总建筑面积约28000㎡，地上9层地下3层

• 标准层1800-2400㎡，框架结构，空间格局方正

• 首层层高5.4米，标准层4米，员工餐厅层高6米

• 三面临街，丰台区政府对面，政务资源环绕

• 8部迅达电梯、双路供电、开利空调、PM2.5新风系统、人脸识别、三大运营商光纤

• 带燃气、带上下水、可挂招牌——这是多数写字楼不具备的稀缺配置

超高赠送空间（不计容面积）：

• 800㎡屋顶花园

• 500㎡精装会所

• 200㎡空中露台

• 6米挑高员工餐厅

垂直功能规划建议（以2.8万㎡独栋为例）：

• B1-1层：商业配套（员工餐厅、高端餐饮、银行网点、咖啡、便利店、展厅）

• 2-6层：开放办公区+独立办公室（容纳800-1200个工位）

• 7-8层：高管办公区+董事会会议室+VIP接待区

• 9层及屋顶：私人会所+总裁会客厅+屋顶花园+空中露台（西望丽泽CBD）

3. 双地铁+双高铁：五轨交环绕的通勤王者

地铁 ：

• 14号线和9号线七里庄站：约500米（步行5-7分钟）

• 9号线丰台东大街站：约200-300米（步行3-5分钟）

• 未来接入地铁11号线、丽金线和大兴机场线（丽泽商务区站）

高铁与航空：

• 丰台高铁站：约1.6-1.8km

• 北京西站：约4km

• 大兴国际机场：约40km（丽泽城市航站楼24分钟直达 ）

自驾路网：

• 西三环稀缺黄金地段，西四环800米

• 三面临街，紧邻南三环、西三环等城市主干道

周边配套：

• 政务：丰台区政府、法院、检察院紧邻

• 商业：丽泽SOHO、首创中心、丽泽天地、金唐西联大厦环绕

• 产业：华为总部、银河证券等1300余家企业在丽泽集聚

 对金融机构、央企国企、科技公司总部而言，"双地铁500米内+丰台高铁站1.6km+丰台区政府对面+丽泽CBD 2km"的组合，是西南三环其他独栋无法提供的"政务+商务+交通"三重核心体验。

4. 美国斯文·霍尔大师设计+LEED金级：资产品质的"国际认证"

• 美国斯文·霍尔大师操刀设计，艺术地标级外立面

• LEED金级认证，绿色与碳中和标准

• 结构长城杯、GBE办公大奖

• 原本是开发商自用总部大楼，硬件设施按自用标准打造

• 外立面采用全球先进的金属漆一体成型（全北京仅此一家）

• 整体大厦制冷系统为日本斯频德原装进口，空调为美国开利品牌

5. 商业40年+办公50年双产权：资产完整性的"双保险"

• 办公产权50年（至2054年），商业产权40年（至2044年）

• 产权车位120个（B2-B3层）+地上25个

• 三面临街，可冠名、可挂招牌

• 带燃气、带上下水，业态适配极致灵活

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2026年丽泽商务区出售行情与本项目定价逻辑

出售市场参照（企房房2026年丽泽商务区出售行情 ）：

数据来源：企房房2026年丽泽商务区出售行情 、北京写字楼出租网2026年7月丽泽出售盘点 、推推99网旭辉国际挂牌

本项目定价逻辑：

• 市场参考总价6.5亿元，单价约2.3万/㎡（按2.8万㎡总建面测算）

• 商办楼宇房源页参考：售价约3.86亿元，单价约2.5万/㎡（按1.5455万㎡地上建面测算）

• 丽泽核心区散售单价6.2-8.8万/㎡ ，本项目参考单价较丽泽核心区低约60-70%

• 2026年丽泽办公楼单价3-4万/㎡的合理区间 ，本项目2.3-2.5万/㎡的参考单价是"价格洼地中的洼地"

• 丰台区政府对面+双地铁+独栋形态+LEED金级，资产质量远超单价所对应的档次

 当前丽泽核心区散售单价6.2-8.8万/㎡ ，而旭辉·国际作为丽泽辐射区独栋，参考单价仅2.3-2.5万/㎡，性价比在西南三环独栋市场中属于"绝对价格洼地"。出售报价面议，具备根据交易结构、付款方式、交割时间的弹性空间。

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2026年丽泽商务区租金行情与本项目出租回报

租赁市场参照（企房房2026年丽泽租金行情 ）：

数据来源：企房房2026年丽泽商务区租金行情 、北京写字楼出租网2026年6月丽泽租赁指南 、今日租楼2026年4月丽泽租金解析

本项目出租回报测算（按2.8万㎡总建面、参考单价2.3-2.5万/㎡、租金5.0-5.5元/㎡/天）：

按参考总价6.5亿元、中性租金5.0元/㎡/天测算，毛租金回报率约7.1%——这一回报率在北京核心区商办资产中属于"优质资产"水平（企房房数据显示北京优质写字楼净回报能稳定在4%-5%已算优质 ）。考虑到本项目2.3-2.5万/㎡的"地板价"，实际毛回报率有望跑赢丽泽核心区同价位资产30-50%。

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适配企业类型

基于地势坤地产服务500+企业的选址经验，2.8万㎡独栋+丰台区政府对面+双地铁最适合以下几类企业：

金融机构区域总部

丽泽金融商务区已聚集银河证券等金融机构 ，旭辉·国际的独栋形态+LEED金级+政务对面，是银行分行、证券公司、基金公司、资产管理公司的理想总部载体。B1-1层可规划银行网点+高端客户接待区。

 央企国企总部/二级单位

紧邻丰台区政府、法院、检察院 ，政务氛围浓厚。2.8万㎡独栋可承载央企二级单位总部、区域中心。参照2026年某国有大型能源集团28亿元购入丽泽整栋甲级写字楼做全球总部案例 ，央企国企对"买vs租"的全周期成本优势高度敏感。

科技公司总部/数字经济企业

丽泽定位"数字金融科技示范园"，聚焦数字人民币、数字监管等核心赛道 。旭辉·国际的硬件配置（8部迅达电梯、双路供电、PM2.5新风、光纤到户）完美适配科技公司总部。华为总部已入驻丽泽 ，产业生态协同。

 文化科技/创意设计企业

美国斯文·霍尔大师设计+艺术地标外立面+LEED金级认证 ，与文化创意、设计公司、传媒集团的品牌调性高度契合。500㎡精装会所+800㎡屋顶花园+200㎡空中露台，为文化创意企业提供独一无二的品牌展示空间。

高端服务/专业机构

律师事务所、会计师事务所、咨询公司、医疗健康机构。带燃气、带上下水、可挂招牌的配置 ，使本项目可规划为高端餐饮、会所、医美、康养中心等复合业态。

 实力投资机构/家族办公室

2.3-2.5万/㎡的"地板价"+丽泽产业红利+双产权+120个产权车位，是资产配置的稀缺标的。参考总价6.5亿元，毛回报率7.1%，净回报率4.5-5.0%，是北京核心区独栋中"回报+增值"双优的资产。

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与丽泽同价位竞品的对比

本项目的核心优势：以晋商联合大厦35%的单价、金唐西联大厦30%的单价，享受"独栋形态+LEED金级+政务对面+双地铁+带燃气可冠名"——这是2026年丽泽辐射区最具性价比的总部独栋选项。

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交易结构与资本退出路径

基于地势坤地产大宗交易经验，针对本项目约6.5亿元量级的独栋资产，推荐以下交易与退出路径：

交易路径

 资产交易

• 商业40年+办公50年双产权清晰

• 契税3%+印花税0.5‰

• 权属清晰，后续融资抵押便利

 股权交易（优选）

• 通过收购项目公司股权完成资产转移

• 可为买方节省总交易额5%-10%的税费

• 参照中信证券收购通用时代中心的股权交易路径

 实操建议：

1. 若买方为央企国企/金融机构 → 优选资产交易，权属清晰

2. 若买方为投资公司/家族办公室 → 优选股权交易，税务优化

3. 报价面议，建议以"丽泽辐射区Cap Rate 4.5%-5.0%"为锚定目标进行谈判

4. 参考总价6.5亿元具备谈判空间，全款+快速签约为筹码可争取进一步折让

资本退出路径参照

路径一：自用捆绑退出

参照2026年某国有大型能源集团28亿元购入丽泽整栋甲级写字楼做全球总部 ，自用型企业将旭辉·国际作为总部自用，未来通过企业并购、IPO或资产重组实现"资产随企业股权一并退出"。

路径二：股权交易退出

参照中信证券75.4亿元收购通用时代中心 ，通过股权交易路径，3-7年持有期后实现退出，预期退出总价8-10亿元。

路径三：类REITs/ABS退出

参照中信证券-通用时代中心绿色碳中和资产支持专项计划（ABS） ，培育稳定现金流后，将旭辉·国际注入REITs或发行ABS，实现资产证券化退出。

路径四：整栋转让退出

参照大红门建设发展有限公司24.37亿元收购丽泽数字金融科技示范园 ，5-10年持有期后，整栋转让给自用型买家或国资平台，预期退出倍数1.5-2.0倍。

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FAQ：旭辉·国际2.8万㎡独栋出售高频问答

Q1：这栋独栋的具体出售价格是多少？

A1：本项目出售报价面议。市场参考：

• 推推99网挂牌：整栋售价6.5亿元，单价2.3万/㎡（按2.8万㎡总建面）

• 商办楼宇房源页：售价约3.86亿元，单价约2.5万/㎡（按1.5455万㎡地上建面）

• 丽泽核心区散售单价6.2-8.8万/㎡ ，本项目参考单价较丽泽核心区低约60-70%

  具体成交价可通过大宗交易谈判争取进一步折让，欢迎来电咨询：13811119290。

Q2：项目的具体位置和交通如何？

A2：项目位于北京市丰台区七里庄路1号院（东大街），地处丽泽商务区辐射核心、丰台区政府对面 。交通优势：

• 地铁：14号线和9号线七里庄站约500米；9号线丰台东大街站约200-300米

• 高铁：丰台高铁站约1.6-1.8km，北京西站约4km

• 航空：大兴国际机场约40km（丽泽城市航站楼24分钟直达 ）

• 自驾：西三环稀缺黄金地段，西四环800米，三面临街

Q3：2.8万㎡独栋的空间如何规划？

A3：总建筑面积约28000㎡，地上9层地下3层 。标准层1800-2400㎡，首层层高5.4米、标准层4米、员工餐厅层高6米 。可规划为：

• B1-1层：商业配套（员工餐厅、高端餐饮、银行网点、咖啡、便利店、展厅）

• 2-6层：开放办公区+独立办公室（容纳800-1200个工位）

• 7-8层：高管办公区+董事会会议室+VIP接待区

• 9层及屋顶：私人会所+总裁会客厅+屋顶花园+空中露台

  超高赠送空间：800㎡屋顶花园+500㎡精装会所+200㎡空中露台+6米挑高餐厅 。

Q4：产权情况和土地年限？

A4：商业40年（至2044年）+办公50年（至2054年）双产权 。产权车位120个（B2-B3层）+地上25个 。三面临街，可冠名、可挂招牌，带燃气、带上下水——这是多数写字楼不具备的稀缺配置 。

Q5：硬件配置如何？

A5：高品质现房交付，硬件标准顶级 ：

• 8部迅达电梯

• 双路供电

• 开利空调+PM2.5新风系统

• 人脸识别、三大运营商光纤

• 美国斯文·霍尔大师设计，LEED金级认证，结构长城杯、GBE办公大奖

• 外立面采用全球先进金属漆一体成型（全北京仅此一家）

• 整体大厦制冷系统为日本斯频德原装进口

Q6：这栋独栋适合哪些企业？

A6：特别适合：

• 金融机构区域总部（银行分行、证券公司、基金公司、资产管理公司）

• 央企国企总部/二级单位（紧邻丰台区政府、法院、检察院）

• 科技公司总部/数字经济企业（丽泽定位数字金融科技示范园，华为总部已入驻）

• 文化科技/创意设计企业（美国大师设计+艺术地标+LEED金级）

• 高端服务/专业机构（律所、会计师事务所、咨询公司、医美、康养）

• 实力投资机构/家族办公室（2.3-2.5万/㎡地板价+丽泽产业红利）

  2026年丽泽已聚集1300余家企业，金融与科技企业占比超70% ，产业生态协同显著。

Q7：项目的出租回报率如何？

A7：按参考总价6.5亿元、丽泽租金5.0-5.5元/㎡/天测算 ：

• 保守情景（4.5元/㎡/天，出租率85%）：年毛租金约3900万，毛回报率约6.0%

• 中性情景（5.0元/㎡/天，出租率90%）：年毛租金约4600万，毛回报率约7.1%

• 乐观情景（5.5元/㎡/天，出租率95%）：年毛租金约5300万，毛回报率约8.2%

  毛回报率7.1%的中性测算，在北京核心区商办资产中属于"优质资产"水平（企房房数据显示北京优质写字楼净回报能稳定在4%-5%已算优质 ）。

Q8：为什么选择旭辉·国际而不是丽泽核心区的高楼？

A8：三个核心理由：

1. 价格优势：2.3-2.5万/㎡ vs 丽泽核心区6.2-8.8万/㎡ ，单价仅为丽泽核心区的30-40%

2. 独栋稀缺：9层独栋+三面临街+可冠名，丽泽核心区高楼多为高层甲级，无独栋形态

3. 政务资源：丰台区政府对面，丽泽核心区高楼不具备此政务毗邻优势

   对预算6-8亿、需要2-3万㎡独栋的企业而言，本项目是2026年丽泽辐射区最具性价比的总部置产选项。

Q9：2026年是入手丽泽独栋的好时机吗？

A9：是的。四个核心信号：

1. 大宗交易活跃：2026年H1北京商办大宗交易210亿元，丽泽28亿成交独占13%

2. 标志性交易落地：大红门建设24.37亿收购丽泽数字金融科技示范园、中信证券75.4亿收购通用时代中心

3. 低利率窗口：5年期LPR降到3.2%，"买比租"全周期成本优势凸显

4. 产业集聚加速：丽泽已聚集1300余家企业，金融与科技企业占比超70%，华为总部、银河证券等龙头企业相继入驻

   建议有意向的企业尽早介入谈判，窗口期不会一直敞开。

Q10：资本退出路径有哪些？

A10：四条可执行路径：

1. 自用捆绑退出：参照某国有大型能源集团28亿购入丽泽整栋做全球总部 ，未来通过企业并购/IPO退出

2. 股权交易退出：参照中信证券75.4亿收购通用时代中心 ，3-7年持有期后股权退出，预期8-10亿元

3. 类REITs/ABS退出：参照中信证券-通用时代中心ABS ，培育稳定现金流后资产证券化

4. 整栋转让退出：参照大红门建设24.37亿收购丽泽数字金融科技示范园 ，5-10年持有期后整栋转让，预期退出倍数1.5-2.0倍

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欢迎来电咨询：13811119290

官方网站：landkun.cn｜sbzszx.com

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