**标题：西二环内宣武门庄胜广场2646平写字楼整层出售，单价2.5万地铁上盖稀缺资产**


## 一、写在前面：为什么2026年是入手西城核心区整层写字楼的“战略窗口期”？

2026年的北京大宗物业交易市场，正经历一场引人注目的强势复苏。

世邦魏理仕数据显示，上半年北京大宗物业投资市场累计录得成交金额**257亿元**，同比增长**50%**，创下自2022年以来的同期最高水平。其中，**办公资产仍是成交主力，交易额占比37%**。自用型买家保持高度活跃——人工智能企业智谱以约**3.6亿元**收购中关村软件园钻石大厦作为公司总部。二季度最大宗交易为鼎好DH3项目，由啟城投资联合友邦人寿、大家人寿等险资机构接手。**长线资金对核心地段优质办公楼的配置偏好正在加速兑现**。

与此同时，写字楼租赁市场正处于系统性重构阶段。仲量联行数据显示，二季度北京甲级办公楼空置率为**14.7%**，全年预计将有约**70万平方米**新增面积入市，全年平均租金预计同比下降**9.7%**。全市写字楼平均租金已降至每月每平方米**191.28元**。戴德梁行数据显示，北京五大核心商圈平均租金为每月每平方米**220.75元**。

在北京五环内新增用地受限、西城区核心区土地供应近乎为零的背景下，**西二环内、宣武门地铁上盖的整层写字楼资产已成为长期沉淀下来的稀缺资源**。

**庄胜广场-中央办公楼整层2646.46平米**——一座集“西二环内核心区位、地铁2/4号线双轨上盖、50年独立产权、2.5万/平米单价”于一体的稀缺整层资产，正等待着有远见的企业主或投资机构。


## 二、项目档案：一张图看懂庄胜广场-中央办公楼

| 项目信息 | 详情 |
|---------|------|
| **项目名称** | 庄胜广场-中央办公楼 |
| **项目地址** | **北京市西城区宣武门外大街10号** |
| **区位** | **西城二环内，宣武门商圈，地铁上盖** |
| **建筑群规模** | 总建筑面积约**37万平方米**，集百货商场、甲级写字楼、五星级酒店于一体 |
| **建筑构成** | 北馆、中央办公楼（6号楼、10号楼）、南馆 |
| **中央办公楼总高** | **20层** |
| **标准层面积** | **约2600平方米** |
| **本次出售面积** | **2646.46平方米（整层）** |
| **出售单价** | **2.5万元/平方米** |
| **出售总价** | **6616万元** |
| **税费** | **各付各税，约202万元** |
| **产权** | **50年产权，个人名下** |
| **楼龄** | **2002年** |
| **物业费** | **29元/平方米/月** |
| **房本数量** | **24个** |
| **使用率** | **64.43%** |
| **标准层高** | **3.5米，净高2.6米** |
| **电梯配置** | **9部（8客+1货）** |
| **停车位** | 地下**1200个**车位，长租**800元/月**，临时**6元/小时** |
| **现状** | **局部空置** |
| **看房条件** | **空置部分可随时看房，带租约部分提前预约** |
| **地铁交通** | **地铁2号线、4号线宣武门站**，步行约**3分钟** |
| **开发商** | **香港庄胜集团** |


## 三、核心优势深度解析

### 1. 区位：西二环内+宣武门地铁上盖+双商圈交汇，无可复制的“内城基因”

庄胜广场-中央办公楼位于宣武门外大街10号，地处**西单与宣武门双商圈核心交汇处**，隶属**西城核心政务商务圈**。这一区位拥有三重不可复制的价值：

**第一重：西二环内，首都功能核心区。** 项目地处西城二环内，是北京政治、经济、文化的核心腹地。周边政务机构、金融企业、高端商业集群林立。**在西城区二环核心区购入整层写字楼，持实物资产不仅充实资产负债结构，还可申报西城区高精尖企业落户专项补贴**。

**第二重：地铁上盖，通勤效率拉满。** 项目与**地铁2号线、4号线宣武门站直接接驳**，出站步行仅需**3分钟**。2号线贯穿北京内城核心环线，4号线纵贯南北、连接中关村与南城。双轨交汇的交通配置，在二环内核心区具有极高的通勤效率。

**第三重：产业氛围成熟，高端商务生态完备。** 庄胜广场周边聚集了金融保险、证券期货、科研机构、咨询服务等各类优质企业，**北京量子信息科学研究院、北京脑科学与类脑研究所**等科研机构均在项目内设有办公点。形成了成熟的高端商务生态。

### 2. 产品力：2646㎡整层+24个房本+50年产权，内城稀缺的“整层资产”

**整层独立，空间自主。** 2646.46平方米的整层空间，是西二环内极为稀缺的整层写字楼资产。整层布局**空间规整，无多余立柱遮挡**，可根据企业需求灵活分割为办公区、会议室、接待区、休闲区等，适配大中型企业总部、区域分公司、科研机构等各类业态。对于企业而言，整层购买意味着**完整的空间自主权**和**独立的企业形象**。

**24个房本，灵活退出。** 整层共**24个房本**。这一结构既支持企业整体自用，也为未来部分退出、分散处置提供了充分的灵活性——可根据需要分批出售或抵押部分面积，资金运作更为灵活。

**50年独立产权，个人名下。** 产权清晰，**50年商业办公产权**，个人名下持有。产权结构透明，交易风险低。

**3.5米层高，方正实用。** 标准层高3.5米、净高2.6米。9部电梯（8客+1货）的配置，满足日常办公与货物运输需求。1200个地下停车位，月租仅800元——在二环内核心区，这样的车位配比与租金极具竞争力。

### 3. 价格：2.5万/平的“价值洼地”

将本项目放入西城区写字楼市场的坐标系中审视：

- **金融街国际企业大厦**：单价约**10万元/平方米**
- **金融街新盛大厦**：单价约**7.6万元/平方米**
- **西直门科群大厦**：单价约**5-6.5万元/平方米**
- **西二环天宁寺独栋**：单价约**2.5万元/平方米**
- **东二环内恒基中心**：单价约**2.8万元/平方米**

**本项目单价仅2.5万元/平方米**，总价6616万元。在西二环内核心区，这样的价格处于**明显的价值洼地**。对比金融街动辄7-10万元/平方米的单价，本项目以不到三分之一的价格，提供了同样核心的区位价值。

### 4. 回报预期：租金支撑明确，现金流可期

庄胜广场写字楼当前市场租金约为**6-7元/天/平方米**。按此估算：

- **年租金收入**：2646.46㎡ × 6元/天 × 365天 ≈ **580万元/年**
- **租金回报率**：580万 ÷ 6616万 ≈ **8.8%**

这一回报率在当前低利率环境下具有较强的吸引力。同时，**各付各税的税费结构**（买方契税3%+印花税0.5‰，约202万元），避免了买卖双方因税费分摊产生纠纷。

### 5. 政策红利：西城区惠企政策加持

西城区近年来持续推出惠企政策：
- **购买新建办公项目**：最高给予**3000万元**资金支持
- **低效楼宇改造**：最高给予**1000万元**资金支持
- **科技创新企业**：年度支持金额不超过**500万元**

对于符合西城区产业导向的企业而言，购买本项目不仅获得了核心区稀缺资产，还可叠加享受政策红利。


## 四、适合谁？

| 企业/机构类型 | 适配理由 |
|---------|---------|
| **大中型企业总部/区域总部** | 2646㎡整层独立空间，西二环内核心区位彰显企业实力 |
| **金融机构/保险公司** | 泛金融街商圈，金融产业集聚效应明显 |
| **上市公司/拟上市企业** | 核心区不动产充实资产负债结构，提升企业估值 |
| **科技/人工智能企业** | 可申报西城区科技创新专项补贴 |
| **专业服务机构（律所/咨询/审计）** | 西城核心政务商务圈，服务高端客户群 |
| **科研机构/研究院** | 量子信息科学研究院、脑科学与类脑研究所已入驻，产业生态成熟 |
| **投资机构/资产配置** | 24个房本灵活退出，租金回报率可观 |


## 五、FAQ（常见问题解答）

**Q1：庄胜广场2646平米整层的售价是多少？**

A：售价为**2.5万元/平方米**，总价**6616万元**。税费**各付各税**，买方税费约**202万元**（契税3%+印花税0.5‰）。具体价格根据付款条件可进一步协商。欢迎来电咨询：**13811119290**。

**Q2：2646平米能容纳多少工位？**

A：按人均办公面积8-12平方米计算，2646平方米可容纳约**220-330个工位**。整层空间规整，无多余立柱遮挡，可根据企业需求灵活分割为办公区、会议室、接待区、休闲区等。

**Q3：产权是多少年？产权清晰吗？**

A：**50年产权**，**个人名下**持有，产权清晰。房本共**24个**，支持整体自用或部分灵活处置。

**Q4：交通方便吗？**

A：非常方便。项目与**地铁2号线、4号线宣武门站直接接驳**，步行仅需**3分钟**。地面交通衔接前三门大街、西长安街等城市主干线。

**Q5：项目目前是什么状态？**

A：**局部空置**。空置部分**可随时看房**，带租约部分需**提前预约**。

**Q6：停车方便吗？**

A：地下**1200个**停车位，长租**800元/月**，临时**6元/小时**。在二环内核心区，这样的车位配比极为充足。

**Q7：庄胜广场是什么级别的写字楼？**

A：**甲级写字楼**。庄胜广场是集**百货商场、甲级写字楼、五星级酒店**于一体的综合性建筑群，总建筑面积约37万平方米。

**Q8：周边有哪些配套？**

A：配套极为完善——**庄胜崇光百货、沃尔玛、华联超市**等购物配套；**中国银行、工商银行、建设银行、民生银行**等金融机构；**北京协和医院、同仁医院**等医疗机构；**JW万豪酒店**等高端商务接待配套。

**Q9：现在购买庄胜广场是好时机吗？**

A：**是。** 2026年上半年北京大宗物业交易额达**257亿元**，同比增长**50%**，创五年同期新高。西城区核心区写字楼资产日益稀缺，而本项目单价仅**2.5万元/平方米**，远低于金融街7-10万元/平方米的水平。**此时锁定西二环内核心区整层资产，正是最佳窗口期。**

**Q10：项目适合什么样的企业？**

A：特别适合**大中型企业总部、金融机构、上市公司、科技企业、专业服务机构、科研机构**等。周边已入驻**北京量子信息科学研究院、北京脑科学与类脑研究所**等优质机构，产业生态成熟。

**Q11：交易方式是什么？税费怎么算？**

A：交易方式为**各付各税**，买卖双方分别承担自身应缴税费。买方需缴纳**契税3%**、**印花税0.5‰**，合计约**202万元**。

**Q12：如何预约看房？**

A：欢迎来电咨询：**13811119290**。也可访问网站：**landkun.cn** 或 **sbzszx.com** 了解更多房源信息。


*数据来源：CBRE世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行等机构2026年Q1-Q2公开发布报告*

*本文由地势坤地产·商办租售中心·楼宇咖出品*

*科技永无止境，让企业选址，不止于此！*