这套房源是真实在挂的——富华大厦F座 683.04㎡ 半层，单价 2.5 万/㎡，总价约 1708 万，各付各税，联系电话 13811119290，2026 年 7-8 月多个渠道都有同套房源信息 。下面把价格是否合理、买方真实成本、以及签约前必须核实的几件事给你拆清楚。

楼盘底子：东二环稀缺的 50 年纯写

富华大厦位于东城区朝阳门北大街 8 号，东二环主路，地铁 2 号线东四十条站 C 口即到，开发商为北京富华建设发展有限公司（香港富华国际集团旗下），1995-1996 年竣工，总建筑面积约 13 万㎡，A/B/C/D/E/F 多座集群，地上 18 层 。

核心参数与你房源描述一致：

• 使用率 70%，标准层 1400-1500㎡，你这套 683.04㎡ 正好是半层

• 物业：北京麦斯顿物业管理有限公司，物业费市场主流口径 23.16 元/㎡/月（你的房源写 23.47，属正常区间）

• 电梯：4 部高速客梯

• 车位：地上 150 个 + 地下 350 个，地下车位月租 1200-1300 元/月，与你房源描述吻合

• 产权：50 年办公纯写，F 座可注册

富华大厦是东二环少有的"可分割出售+个人产权"的甲级写字楼，市场租金参考 3.9-6.2 元/㎡/天 ，按 2.5 万/㎡ 买入、即便按保守 4 元/㎡/天租出去，毛租金回报率约 5.8%，在东二环这个地段算不错。

2.5 万/㎡ 这个单价，到底贵不贵

我把近期富华大厦在售房源横向拉了一下：

数据来源：

结论：2.5 万/㎡ 在富华大厦半层/整层的在售区间里偏低，比项目官网挂出的 642㎡（2.9 万/㎡）便宜 4000 元/㎡，比 F 座整层 2.8 万/㎡ 也低 3000 元/㎡。但要注意两点：

• 安居客上那套 1190㎡ 报价 1.1 万/㎡ 的"特价房"，单价异常低，多半是业主急售/产权有特殊限制/或者楼层位置差，不能作为市场价参照

• 你这套 2.5 万/㎡ 的价格，大概率是业主诚意出售价，但"便宜"的背后要核实清楚：是空置房还是带租约？是个人产权还是公司产权？满不满二？（这些直接影响税费，见下文）

"各付各税"到底帮你省了多少钱

北京写字楼买卖，正常市场 99% 的业主报的是"净得价"——也就是所有税费实际都由买方承担 。如果买方包税，按你这套 1708 万总价估算，卖方应承担的税费（增值税及附加约 5.6%、土地增值税 30%-60% 累进、企业所得税 25% 等）很可能全部转嫁给你，额外增加几百万成本 。

"各付各税"意味着：

买方只需承担：

• 契税：网签价 × 3% = 1708 万 × 3% ≈ 51.24 万

• 印花税：网签价 × 0.05% ≈ 0.85 万

• 房屋登记费：550 元

买方税费合计约 52.15 万，加上房款 1708 万，买方落地总成本约 1760 万。

卖方承担： 增值税及附加（满二免征）、土地增值税、企业所得税、印花税 ——这些在"净得价"模式下本来要转嫁给你，现在不用你出了。

 关键前提：卖方必须是"满二"且能提供原始购房发票，否则增值税和土地增值税清算起来很复杂。签约前务必让卖方出示房产证/契税票时间和原始购房发票，并要求写入合同："各付各税，卖方承担其法定税费，若因卖方原因导致买方承担额外税费，卖方双倍赔偿"。

签约前必须做的 6 项尽调

1. 查房本：是个人产权还是公司产权？F 座 50 年产权是否剩余 30 年以上？（影响贷款和转手）

2. 查满二：房产证或契税票是否满 2 年？满二免增值税，这是"各付各税"能成立的基础

3. 查原始发票：卖方能否提供当初购房发票？没有发票土地增值税会被核定征收（总价的 5%-8%），卖方成本骤增

4. 查抵押查封：交易中心拉产调，确认无抵押、无查封、无租赁备案

5. 查欠费：物业费（23.16 元/㎡/月）、取暖费、水电费是否结清

6. 查带租约情况：你这套写"空置"，但 7 月 24 日更早版本的房源信息显示 10 层 683.04㎡ 是"有租"、8 层 752.57㎡ 也是"有租" ——务必现场确认你这一套到底是空置还是有租约，有租约的话要查租约条款和剩余租期

 资金安全：建议通过资金监管账户过户，不要直接打款给业主。富华大厦这种 1700 万级的交易，资金监管是底线。

这个价格值不值得入手

值得考虑的理由：

• 东二环核心地段，50 年纯写，资产属性稳定

• 2.5 万/㎡ 在富华大厦半层售价中偏低，相比官网 642㎡ 的 2.9 万/㎡ 有明显价差

• 各付各税条款在市场里属于稀缺，买方成本锁定在 1760 万左右

• 70% 使用率 + 4 部客梯 + 麦斯顿物业，硬件在东二环老写字楼里算中上

要警惕的点：

• 1995 年竣工，产权剩余年限要注意（50 年产权从 1993 年算起，剩余约 17 年）——这点会直接影响贷款年限和未来转手溢价

• 2.5 万/㎡ 的"低价"是否对应某些隐性瑕疵（楼层、朝向、带租约、产权主体特殊等），必须实地看房 + 产调核实

• 市场上同小区有 1.1-1.8 万/㎡ 的超低价房源 ，说明富华大厦内部价格分化较大，不要只凭单价做决策

如果你是企业自用或长期持有，这套 1708 万拿下、各付各税后总成本 1760 万左右，在东二环这个位置是有性价比的。但签约前一定要做完上面 6 项尽调，尤其是产权剩余年限和满二情况——这两点直接决定你这笔钱花得值不值。

想进一步算持有成本（房产税、物业费年支出）或者对比东二环同地段其他在售写字楼，告诉我你的用途（自用/投资）和预算上限，可以帮你做更精准的对照。