国贸大望路扬子江大厦200至3000平整层写字楼出租 CBD东侧5A甲级性价比之选的深度楼评

在北京CBD核心区东沿、长安街与东三环交汇的黄金节点，扬子江健康大厦（原北京世茂大厦，下文统称扬子江大厦）挂出200-3000㎡写字楼空间整体招租——大厦由3栋连体5A甲级写字楼组成、地上24层地下4层、总建筑面积约7.02万㎡、5至21层为高端办公空间、户型187至2551㎡灵活组合、紧邻地铁1号线/14号线大望路站B口向西300米、由扬子江药业持有并运营 。这个产品在2026年国贸大望路写字楼市场中，属于"CBD核心区位+5A甲级硬件+200-3000㎡弹性面积+赠送面积+租金面议"五位一体的性价比稀缺标的。本文结合扬子江大厦的本体参数、大望路CBD 2026年最新租金行情、以及CBD写字楼租赁的核心决策维度，为关注国贸CBD区位、预算敏感但又需要甲级写字楼身份的成长型企业、区域总部、专业服务机构，提供一份完整的选址研判。

区位校准：项目位于北京市朝阳区建国路甲92号，地处CBD东扩区核心，毗邻中国大饭店、北京电视台、华贸中心、金地中心、万达广场 ，东临SOHO现代城，北靠建国路主干道，西临北京电视台，距离地铁1号线大望路站、10号线国贸站均不到500米 。行政上属于朝阳区建外街道，是CBD核心区与四惠传媒区之间的"黄金连接点"。

项目基础参数速览

数据来源：

租金在国贸大望路处于什么位置

把扬子江大厦放进2026年国贸大望路CBD写字楼租金行情里对照：

数据来源：

核心发现：

第一，扬子江大厦的租金报价呈现"小面积低单价、整层大客户可议"的弹性结构：

• 近期300㎡房源挂牌3元/㎡/天，且租金含物业费、含供暖费、含发票，押一付三，24个月起租，免租期6个月

• 业主直租报价口径5元/㎡/天

• 整层1388㎡+赠送251㎡房源面议

• 200-3000㎡的弹性面积区间，整层大客户具备显著议价空间

第二，扬子江大厦在国贸大望路CBD的租金水位：

• 比华贸中心（12-16元）低60%-80%

• 比金地中心（9-11.5元）低45%-70%

• 比温特莱中心（8-11元）低35%-60%

• 比万达广场写字楼（6-9元）低20%-50%

• 与SOHO现代城（5.5-7.5元）、蓝堡国际中心（5.5-7.5元）基本持平，但扬子江大厦是5A甲级写字楼+户型方正+进深较浅+采光面大+赠送面积，硬件品质显著领先

第三，"赠送面积"是扬子江大厦最具杀伤力的性价比武器：

• 1388㎡房源另赠送251㎡，使用率达78%

• 393㎡房源另赠送50㎡，使用率76%

• 这意味着企业实际支付的租金对应的"有效使用面积"远超合同面积，等效租金较名义租金再降15%-20%

 结论：扬子江大厦整层大客户的实际成交租金，在计入赠送面积后，等效租金大概率落在3-5元/㎡/天区间，具体取决于租期长度、付款方式、免租期协商。相对于国贸CBD同级5A甲级写字楼，这个价格具备40%-60%的性价比优势，是2026年国贸大望路板块"用乙级预算拿甲级品质"的窗口期机会。

区位价值：CBD东沿的黄金节点

扬子江大厦所处的位置，是国贸CBD与四惠传媒区之间的核心连接点：

1. 双地铁黄金通勤

• 地铁1号线/14号线大望路站B口：向西300米即到

• 地铁1号线/10号线国贸站G口：向东400米即到

• 1号线：横贯长安街，连接石景山、复兴门、西单、天安门、国贸、四惠

• 14号线：连接大望路、九龙山、北工大、望京、丽泽

• 10号线：北京地铁第二环线，串联国贸、三元桥、太阳宫、海淀黄庄

 双线四站（大望路B口、国贸G口、1号线、14号线、10号线）的交通霸权，使得扬子江大厦的员工通勤半径覆盖全城主要居住区，客户到访可从国贸站或大望路站双向抵达。

2. CBD核心区的产业生态

项目位于CBD东扩区核心，周边产业生态极其成熟 ：

• 西侧：中国大饭店、国贸三期、银泰中心、SK大厦（国贸CBD顶级超甲集群）

• 北侧：建国路主干道，直通长安街

• 东侧：SOHO现代城、四惠传媒区

• 南侧：华贸中心、金地中心、万达广场（大望路超甲集群）

• 毗邻：北京电视台（现北京国际传媒中心）

这种"左拥国贸CBD顶级超甲、右抱大望路甲级集群"的区位，使得扬子江大厦的入驻企业可同时享受顶级商务资源+传媒产业生态+成熟商业配套的三重红利。

3. 成熟商务配套

楼内及周边配套完善 ：

• 餐饮：花家怡园餐厅、京彩臻品高端海鲜自助、星巴克、弓二居酒屋、KFC、员工餐厅、便利蜂

• 商业：紧邻华贸购物中心、金地广场、万达广场，SKP、合生汇均在2公里范围内

• 酒店：中国大饭店、北京JW万豪酒店、北京丽思卡尔顿酒店、索菲特酒店

• 生活服务：美诗沁医疗美容医院、臻望口腔、Our Space美发

• 医疗：周边三甲医院云集

4. 5A甲级硬件品质

扬子江大厦作为扬子江药业的"国际战略桥头堡"，硬件品质达到5A甲级标准 ：

• 5A全智能系统：集成楼宇、信息、消防、安保及办公自动化管理

• 集散式控制：实时监控各系统状态

• 绿色健康办公：结合大面积绿植与建筑柔缓设计

• 户型方正：进深较浅、采光面大、可灵活布局与组合

• 3栋连体结构：A/B/C座满足不同规模企业需求

产品力解析：200-3000㎡的弹性空间价值

建筑硬件参数

• 3栋连体5A甲级写字楼（A/B/C座）

• 地上24层、地下4层，总建筑面积约7.02万㎡

• 1-4层综合商业区，5-21层高端办公空间

• 空间布局：187至2551㎡等多样化商务空间，户型方正、进深较浅、采光面大

• 典型房源层高：3.2米

• 使用率：76%-78%（含赠送面积后等效使用率更高）

• 空调供应：周一至周六早八点至晚六点

• 车位：地下109个+地上200个，固定车位地下1500元/月、地上1200元/月，地面临停10元/小时

• 5A智能系统：楼宇、信息、消防、安保、办公自动化集成管理

典型房源解析

房源A：1388㎡整层+赠送251㎡

• 楼层：AB座14层

• 格局：6个房间

• 朝向：东向、南向、北向

• 使用率：78%

• 交房标准：遗留装修

• 租赁年限：2年起签

• 房源特色：正对电梯厅、使用率高

房源B：393㎡+赠送50㎡（等效443㎡）

• 层高：3.2米

• 使用率：76%

• 隔断间：9个

• 朝向：东南

• 交房标准：遗留精装修

• 房源特色：正对电梯厅、遗留精装、赠送50平空间灵活利用

房源C：300㎡豪华装修

• 租金：3元/㎡/天（含物业费、含供暖费、含发票）

• 月租：2.7万/月

• 付款：押1付3

• 起租期：24个月起租，免租期6个月

• 楼层：高区/共25层

• 装修：豪华装修、带家具

• 使用率：70%

• 工位数：35-70个

200-3000㎡的面积弹性优势

扬子江大厦的空间规划具备极高的弹性：

• 200-500㎡：适合初创团队、业务单元、办事处（300㎡房源3元/㎡/天含全费）

• 500-1500㎡：适合成长型企业、专业服务机构、区域总部

• 1500-2551㎡：适合中型企业总部、金融机构区域中心

• 3000㎡组合：相邻面积灵活组合，适合大型企业区域总部

赠送面积的真实价值

"租房赠送面积"是扬子江大厦最具竞争力的差异化优势 ：

• 1388㎡合同面积+251㎡赠送=等效1639㎡使用空间

• 393㎡合同面积+50㎡赠送=等效443㎡使用空间

• 以1388㎡房源为例，若合同租金5元/㎡/天，计入赠送面积后等效租金降至4.24元/㎡/天

• 以300㎡房源为例，3元/㎡/天含全费，且免租期6个月，等效租金进一步降至2.5-2.8元/㎡/天

赠送面积+免租期+含物业供暖发票的"组合拳"，使得扬子江大厦成为2026年国贸大望路板块等效租金最低的5A甲级写字楼。

收益与成本模型

租赁成本测算

以1388㎡整层（+251㎡赠送）、合同租金4元/㎡/天为例：

• 日租金：4元/㎡/天

• 年合同租金：1388 × 4 × 365 ≈ 202.7万/年

• 等效日租金（计入赠送面积）：4 × 1388 ÷ 1639 ≈ 3.39元/㎡/天

• 年物业费：以实地尽调为准

• 年停车费（按10个车位）：10 × 1500 × 12 = 18万/年

• 若争取6个月免租期：实际年化成本可降低15%-20%

以300㎡房源、3元/㎡/天含全费为例：

• 月租金：2.7万/月（含物业费、含供暖费、含发票）

• 年租金：32.4万/年

• 6个月免租期后等效年租金：16.2万/年，等效日租金1.5元/㎡/天

租金议价空间

根据2026年最新房源信息 ：

• 小面积房源（200-500㎡）：3-5元/㎡/天，含物业费

• 整层大客户（1388㎡及以上）：面议，具备显著议价空间

• 免租期：小面积房源可达6个月，整层大客户可争取更长免租期

• 付款方式：押1付3至押3付3灵活协商

• 租金含物业费：部分房源含物业费、供暖费、发票

谁应该租这栋物业

200-3000㎡的弹性面积区间，匹配以下五类核心租客：

1. 成长型科技公司区域总部：国贸CBD区位+5A甲级硬件+赠送面积，满足科技公司"品牌+成本"的双重需求

2. 专业服务机构（律所/会计/咨询）：户型方正、进深较浅、采光面大，适合大量工位+独立办公室的组合需求

3. 传媒/文创/广告公司：毗邻北京电视台（现北京国际传媒中心），传媒产业生态集聚

4. 金融/保险机构区域办事处：国贸CBD区位满足金融行业合规与品牌需求，赠送面积降低运营成本

5. 企业北京办事处/代表处：外国公司、外地公司驻京办，需要"国贸CBD地址+5A甲级身份+弹性面积"

 不建议的租客：①超大型企业总部（需5000㎡以上整栋，本项目最大单层2551㎡，可做多层组合但非整栋）；②预算极低的小微企业（CBD核心区5A甲级的综合成本仍高于边缘区域）；③需要24小时独立空调控制的特殊业态（空调供应时间为周一至周六早八晚六 ）。

签约前必须明确的6项条款

1. 租金与付款：明确日租金报价、是否含物业费、是否含供暖费、是否含发票；付款方式（押1付3/押3付3）；免租期天数（小面积6个月，整层可争取更长）

2. 租期与续租：签约2年起签；明确续租优先权与租金递增条款

3. 面积与分割：200-3000㎡可分割；明确具体交付面积、使用率（76%-78%）、赠送面积的具体位置与使用权

4. 装修与改造：遗留装修交付标准清单（家具、隔断、机电配置）；若需改造，明确审批流程与费用承担

5. 车位分配：地下109个+地上200个车位，固定车位地下1500元/月、地上1200元/月 ；明确租用车位数量与位置

6. 空调与电力：空调供应时间为周一至周六早八晚六 ，若需延时使用或周末使用，明确计费标准

 谈判建议：由于业主（扬子江药业）采用"租金面议+含物业费+赠送面积+免租期"的灵活定价策略 ，建议租客以"较长租期（3-5年）+ 6-12个月免租期 + 含物业费含发票 + 赠送面积最大化"的组合方案争取最优条件。在当前北京写字楼市场租金下行周期（2026年Q1全市甲级办公楼平均租金环比下降2.1%至223.5元/㎡/月 ），业主对长期稳定租约的接受度较高，议价空间真实存在。

地势坤地产专业点评

作为北京商办租售领域的专业机构（商办租售中心隶属北京地势坤房地产经纪有限公司，已成功为世界500强企业、国企单位、事业单位、互联网高新技术公司选址 ），我们对扬子江大厦200-3000㎡出租的判断是：

核心结论：租金面议（小面积房源3元/㎡/天起含全费），在"国贸CBD核心区位+5A甲级硬件+3栋连体写字楼+200-3000㎡弹性面积+赠送面积+双地铁300米+扬子江药业自持"的产品矩阵中，具备国贸大望路板块最强的性价比优势。它不是因为资产瑕疵而低价，而是因为：

1. 2006年建成，楼龄20年，与华贸中心（2007年）、金地中心（2009年）等周边超甲存在楼龄代差

2. 扬子江药业持有并运营，业主更看重长期稳定租户而非短期租金最大化

3. "租金面议+赠送面积+含物业费"的灵活定价策略，为优质大客户预留了议价空间

4. 2026年北京写字楼市场处于租金下行周期，CBD区域将迎来约35万㎡新增供应，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户

决策建议：

• 如果你是成长型科技/专业服务/传媒/金融企业：立刻安排看房。在国贸CBD核心区，以3-5元/㎡/天的等效租金（含赠送面积）拿到5A甲级+双地铁300米+扬子江药业自持+200-3000㎡弹性面积，几乎是不可复制的窗口期机会

• 如果你是中型企业区域总部（100-250人团队）：1388㎡整层+251㎡赠送的配置完美匹配你的需求，正对电梯厅+使用率78%+户型方正，是企业品牌形象的优质容器

• 如果你是初创团队/办事处：300㎡房源3元/㎡/天含全费+6个月免租期，让你以国贸CBD核心区的区位+5A甲级的品质+极致的性价比，开启创业之路

• 如果你是大型企业北京办事处：200-3000㎡的弹性分割能力，让你以最优面积匹配团队规模，避免空间浪费

最关键的交易信号："租金面议+200-3000㎡弹性面积+赠送面积+含物业费+双地铁300米+扬子江药业自持"。在国贸大望路CBD写字楼市场中，5A甲级+CBD核心区位+赠送面积+可议价的组合，是2026年极其稀缺的标的。建议匹配业态的租客尽快安排看房，在业主议价意愿最强的窗口期锁定交易。

看房提示：项目已实景呈现，建议提前预约，以便安排专业接待与实地讲解。看房时重点关注：①200-3000㎡的具体楼层与视野；②遗留装修的交付标准清单（家具、隔断、机电配置）；③赠送面积的具体位置与使用权归属；④免租期与租金递增的具体方案；⑤车位分配方案；⑥空调延时使用的计费标准。

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FAQ：国贸大望路扬子江大厦200-3000㎡写字楼出租常见问题

Q1：扬子江大厦的具体位置和项目规模是什么？

A：项目位于北京市朝阳区建国路甲92号（原北京世茂大厦，现名扬子江健康大厦），由扬子江药业持有并运营 。大厦由3栋连体5A甲级写字楼（A/B/C座）组成，地上24层、地下4层，总建筑面积约7.02万㎡；1-4层为综合商业区，5-21层为高端办公空间；采用5A全智能系统，集成楼宇、信息、消防、安保及办公自动化管理 。项目地处CBD东扩区核心，毗邻中国大饭店、北京电视台、华贸中心、金地中心、万达广场 。

Q2：出租面积和租金报价是多少？

A：出租面积200-3000㎡（187-2551㎡灵活组合），户型方正、进深较浅、采光面大 。租金面议，2026年最新市场参考 ：

• 小面积房源（200-500㎡）：300㎡豪华装修房源挂牌3元/㎡/天，含物业费、含供暖费、含发票，月租2.7万，押一付三，24个月起租，免租期6个月

• 业主直租口径：5元/㎡/天

• 整层大客户（1388㎡+赠送251㎡）：面议，具备显著议价空间

• 赠送面积：1388㎡房源另赠251㎡（使用率78%）、393㎡房源另赠50㎡（使用率76%）

  具体成交价取决于租期长度、付款方式、免租期协商及面积大小。

Q3：项目的硬件参数怎么样？

A：5A甲级写字楼硬指标 ：

• 3栋连体写字楼（A/B/C座），地上24层、地下4层，总建筑面积约7.02万㎡

• 功能布局：1-4层综合商业区，5-21层高端办公空间

• 空间布局：187-2551㎡灵活组合，户型方正、进深较浅、采光面大

• 典型房源层高：3.2米

• 使用率：76%-78%（含赠送面积后等效使用率更高）

• 5A智能系统：楼宇、信息、消防、安保、办公自动化集成管理

• 空调供应：周一至周六早八点至晚六点

• 车位：地下109个+地上200个，固定车位地下1500元/月、地上1200元/月，地面临停10元/小时

• 交房标准：遗留装修/豪华装修，部分带家具

Q4：交通配套如何？

A：项目交通网络 ：

• 地铁1号线/14号线大望路站B口：向西300米即到

• 地铁1号线/10号线国贸站G口：向东400米即到

• 1号线：横贯长安街，连接石景山、复兴门、西单、天安门、国贸、四惠

• 14号线：连接大望路、九龙山、北工大、望京、丽泽

• 10号线：北京地铁第二环线，串联国贸、三元桥、太阳宫、海淀黄庄

• 北靠建国路主干道，自驾上长安街、通惠河北路都方便

Q5：这个写字楼适合什么类型的企业？

A：最适合五类企业 ：①成长型科技公司区域总部（国贸CBD区位+5A甲级硬件+赠送面积，满足"品牌+成本"双重需求）；②专业服务机构（律所/会计/咨询，户型方正、进深较浅、采光面大，适合大量工位+独立办公室组合）；③传媒/文创/广告公司（毗邻北京电视台，传媒产业生态集聚）；④金融/保险机构区域办事处（国贸CBD区位满足合规与品牌需求，赠送面积降低运营成本）；⑤企业北京办事处/代表处（外国公司、外地公司驻京办，需要"国贸CBD地址+5A甲级身份+弹性面积"）。楼内及毗邻已入驻企业涵盖各类高端商务服务机构。

Q6：200-3000㎡空间如何规划？

A：基于扬子江大厦187-2551㎡的灵活空间组合 ：

• 200-500㎡：适合初创团队、业务单元、办事处（300㎡房源可容纳35-70个工位）

• 500-1500㎡：适合成长型企业、专业服务机构、区域总部（可设置独立办公室10-20间+开放工位50-100个）

• 1500-2551㎡：适合中型企业总部、金融机构区域中心（可承载150-250人团队）

• 3000㎡组合：相邻面积灵活组合，适合大型企业区域总部

  典型1388㎡整层+赠送251㎡房源 ：正对电梯厅、6个房间、东向/南向/北向、使用率78%、遗留装修，可承载100-150人团队。

Q7：签约租期和付款方式灵活吗？

A：非常灵活 ：

• 签约年限：2年起签（小面积房源24个月起租）

• 免租期：小面积房源可达6个月，整层大客户可争取更长免租期

• 付款方式：押1付3至押3付3灵活协商

• 租金包含：部分房源租金含物业费、含供暖费、含发票

• 整层大客户：租金可进一步议价，建议以"长租期+6-12个月免租期+含物业费含发票+赠送面积最大化"组合争取最优条件

Q8：房源的装修状态如何？

A：项目提供遗留装修/豪华装修交付 ：

• 小面积房源（如300㎡）：豪华装修、带家具，拎包入驻

• 中大面积房源（如1388㎡、393㎡）：遗留精装修，正对电梯厅，部分带隔断房间

• 户型方正、进深较浅、采光面大，企业可根据自身需求灵活改造

  企业可实现快速入驻，省去装修成本与时间。

Q9：业主背景和楼宇品质如何？

A：扬子江大厦为扬子江药业持有并运营 ，这一属性带来三大优势：

• 业主实力雄厚：扬子江药业是中国医药行业领军企业，业主履约能力极强

• 5A甲级标准：集成楼宇、信息、消防、安保及办公自动化管理的5A全智能系统

• 绿色健康办公：结合大面积绿植与建筑柔缓设计，提供健康办公环境

  扬子江药业将大厦定位为"国际战略桥头堡、北方区域运营中枢、创新研发与合作平台、品牌形象展示厅" ，确保楼宇品质与商务生态的持续优化。

Q10：如何联系看房和获取更多信息？

A：欢迎来电咨询：13811119290。更多信息可访问网站 landkun.cn、sbzszx.com。地势坤地产新媒体矩阵账号：商办租售中心、商办楼宇、楼宇咖，科技永无止境，让企业选址，不止于此！

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