## 东三环双井｜百环大厦2800㎡整层 欧式古典地标 精装带家具即租即用

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### 一、项目概览：泛CBD“欧式古典封面”的稀缺整层

2026年上半年，北京办公楼市场空置率下降至17.8%，第二季度甲级写字楼市场整体净吸纳量达14.6万平方米，创近三年单季新高。CBD区域因租金深度回调带来性价比提升，上半年净吸纳总量名列前茅。在核心商圈优质整层资源日益稀缺的当下，**具备独立形象、精装现房和灵活空间的写字楼**，正成为企业总部选址的重点目标。

本次推介的**百环大厦2800㎡整层办公空间**，位于**朝阳区东三环广渠路66号院22号楼**，地处双井-国贸CBD核心辐射区，是由北京百环房地产实业有限公司斥巨资建造的**5A甲级写字楼**。其建筑风格为**欧洲文艺复兴时期的新古典主义**。

**核心参数一览：**

| 项目 | 详情 |
| :--- | :--- |
| **项目名称** | 百环大厦 |
| **位置** | 朝阳区东三环广渠路66号院22号楼 |
| **总建筑面积** | 32430-50000㎡ |
| **总层数** | 地上18层，地下3层 |
| **标准层面积** | 约2000-2800㎡ |
| **标准层高** | 4米 |
| **大堂层高** | 8米挑高 |
| **出租面积** | **200-2800㎡**（整层约2800㎡） |
| **租金参考** | **3-10元/㎡/天**（视面积与装修而定） |
| **物业费** | **30元/㎡/月** |
| **物业公司** | **第一太平戴维斯（Savills）** |
| **电梯** | 6部通力电梯 |
| **车位** | 160个 |
| **车位租金** | 1200元/月 |
| **空调** | 集中式中央空调 |
| **产权** | 50年 |
| **地铁** | **7号线/10号线双井站**，步行约392米 |
| **项目状态** | **精装带家具，拎包入住** |


### 二、价格分析：双井商圈的价格“光谱”

**1. 横向对比：双井-国贸板块写字楼租金区间**

百环大厦的租金报价因面积、楼层和装修标准不同而有较大跨度：

| 房源类型 | 面积 | 租金 | 来源 |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **整层精装（本案）** | **2800㎡** | **面议** | **本案** |
| 整层精装 | 2038㎡ | 10元/㎡/天（全含） | 中原地产 |
| 整层精装 | 1500㎡ | 10元/㎡/天 | 中原地产 |
| 精装带家具 | 721㎡ | 6元/㎡/天 | 中原地产 |
| 精装带家具 | 535㎡ | 7-8.5元/㎡/天 | 中原地产 |
| 精装带家具 | 354㎡ | 3元/㎡/天 | 房天下 |

双井商圈本周写字楼日租金均价约**3.59元/㎡/天**。百环大厦作为5A甲级写字楼，租金明显高于区域均价。

**2. 本案的核心价格优势**

- **整层议价空间大**：2800㎡整层租赁，**价格面议**，大客户有专属议价空间
- **精装带家具，零成本入驻**：形象前台+开放式工区+独立隔断办公室一应俱全，**家具配齐，无需二次装修**
- **第一太平戴维斯物业服务**：国际顶级物业公司运营保障
- **CBD性价比提升窗口期**：CBD区域因租金深度回调带来性价比提升，当前正是锁定长期租赁的有利时机


### 三、产品力解析：欧式古典与现代商务的“完美融合”

**1. 欧式古典外立面——东三环的“颜值担当”**

百环大厦的建筑风格为**欧洲文艺复兴时期的新古典主义**。外立面采用**国际先进灰色中空LOW-E节能玻璃幕墙**，门窗启用黑色氟碳喷涂铝合金。外观恢宏雅致，构造成对东三环与两广路俯瞰之势，彰显尊贵气质。

在东三环沿线以现代玻璃幕墙为主的写字楼群中，百环大厦的**欧式古典风格**独树一帜，辨识度极高。

**2. 8米挑高石材大堂+奢华扶梯——门面待客“十分出彩”**

大厦**一层大堂挑高8米**，搭配**奢华扶梯**，整体质感大气。到访客户步入大堂的第一印象直接拉满——**欧式古典的石材立面+挑高空间**，是企业在商务接待中**无需言语的硬实力展示**。

**3. 精装带家具——拎包就能开展办公**

项目为**精装修状态，家具配齐**。内部配置包括：
- **形象前台**：企业品牌展示的第一触点
- **开放式工区**：灵活高效的团队协作空间
- **独立隔断办公室**：满足管理层和部门独立办公需求

对于企业而言，这意味着**零装修投入、零等待周期、零设计风险**——签约即可入驻办公。

**4. 标准层高4米+灵活分割**

标准层层高**4米**，空间开阔不压抑。标准层面积约**2000-2800㎡**，最小可分割至**140㎡**。从初创团队到集团总部，均可找到适配方案。


### 四、区域价值：双井-国贸CBD的“泛CBD黄金区位”

**1. 泛CBD核心区——5分钟直达国贸**

百环大厦项目北临广渠路，南至八棵杨中街，**西临东三环**，东临化工设备厂东路，**属于泛CBD地区，地理位置极其优越**。**开车只需5分钟到达国贸**。区位联动**国贸、双井、大望路**三大商圈，周边商务资源极为成熟。

**2. 双地铁交汇——7号线+10号线双井站**

项目紧邻**地铁7号线与10号线换乘站——双井站**，步行约**392米**。周边还有**劲松站**，**30多条公交线路**纵横交错。

这一交通格局意味着：
- **7号线**：东西贯通，串联北京西站、菜市口、珠市口等核心站点
- **10号线**：北京地铁的“环线大动脉”，串联CBD、三元桥、中关村等核心商务区

**25分钟车程直达首都机场，15分钟直达北京火车站**。

**3. CBD板块的市场表现——核心资产的韧性**

2026年上半年，CBD区域多宗数千平方米级大宗租赁成交均为企业的**升级、扩租动作**，带动CBD空置率从一季度的12.57%回落至二季度的**11.77%**。北京五大核心商圈平均租金为每月每平方米**220.75元**。CBD板块租金**231.9元/平方米/月**，依旧高于全市均值。依托金融、专业服务企业的稳定需求，CBD空置率保持低位运行。

**4. 周边配套——银行、餐饮、休闲一应俱全**

项目周边银行密集：北京银行、中国银行、广发银行、中信银行、建设银行、工商银行、招商银行、交通银行等**16家银行**环绕。高档餐饮丰富：多佐美食会所、全聚德烤鸭店、港丽餐厅等。周边还有移动营业厅、联通营业厅、超市、酒店、KTV、商场等配套。


### 五、市场洞察：为什么现在是租赁双井整层的窗口期？

**1. 写字楼市场持续修复，空置率改善**

2026年上半年，北京办公楼市场空置率下降至**17.8%**。第二季度北京甲级写字楼市场整体净吸纳量达**14.6万平方米，创近三年单季新高**。受核心区域子市场无新增供应影响，整体空置率于二季度末回落至**17.5%**，较去年末下降1.6个百分点。

**2. 租金降幅收窄，调整周期接近尾声**

整体市场平均租金降幅持续收窄，二季度平均净有效租金降至**208.2元/月/平方米**，环比降幅为**2.1%**，为近三年来单季最小降幅。北京甲级写字楼调整周期预计**2026年底接近尾声**。当前正处于**租金触底前的窗口期**，锁定长期租赁合同可获得更优的租金条件。

**3. CBD区域性价比提升，需求活跃**

CBD区域因租金深度回调带来性价比提升，上半年净吸纳总量名列前茅。专业服务业对**CBD区位保持高度偏好**。百环大厦作为泛CBD区域的5A甲级写字楼，兼具**国贸的商务效率**与**双井的性价比**，是**成本敏感型总部企业**的理想选择。


### 六、适合谁？

- **集团总部/区域总部**：2800㎡整层空间+独立形象+精装即用
- **传媒/广告/影视公司**：紧邻CBD+双地铁通勤+欧式古典形象
- **商贸/进出口企业**：泛CBD区位+国际化商务氛围
- **工程/建筑/设计公司**：4米层高+大开间+灵活空间
- **律师事务所/专业服务机构**：甲级写字楼品质+第一太平戴维斯物业服务
- **注重企业形象的公司**：欧式古典外立面+8米挑高大堂+奢华扶梯


### FAQ

**Q1：项目的产权性质是什么？**

A：百环大厦为**50年产权的甲级纯写字楼**。由北京百环房地产实业有限公司开发。具体产权细节建议在交易前要求出租方提供相关证明文件进行核实。

**Q2：2800㎡整层是否可以分割？最小面积是多少？**

A：项目**200㎡到2800㎡均可按需选择**。标准层面积约2000-2800㎡，**最小可分割至140㎡**。从初创团队到集团总部，均可找到适配方案。

**Q3：租金报价是多少？整层是否有优惠？**

A：租金报价**面议，可谈**。百环大厦市场租金范围较广，从**3元到10元/㎡/天**不等。**整层/大客户**有专属议价空间。部分房源报价**含物业费及发票**。建议意向客户实地考察后与业主深入谈判。

**Q4：项目目前是什么状态？可以马上入驻吗？**

A：项目为**精装修状态，家具配齐**，**拎包就能开展办公**。内部配置包括形象前台、开放式工区、独立隔断办公室等。**签约即可入驻，无需等待装修周期**。

**Q5：停车是否方便？费用如何？**

A：项目配有**160个地下停车位**，车位充足。车位月租金约**1200元/月**。

**Q6：物业费是多少？物业公司是哪家？**

A：物业费为**30元/㎡/月**。物业公司为国际知名的**第一太平戴维斯（Savills）物业顾问（北京）有限公司**。这一配置在双井商圈的写字楼中属于**顶级水准**。

**Q7：项目周边有哪些交通配套？**

A：项目紧邻**地铁7号线与10号线换乘站——双井站**，步行约**392米**。周边还有**劲松站**，**30多条公交线路**。**开车5分钟直达国贸**，**25分钟直达首都机场，15分钟直达北京火车站**。

**Q8：空调系统如何？开放时间是怎样？**

A：项目采用**集中式中央空调**。开放时间为**工作日9:00-18:00**。具体加时费用建议在签约前与出租方确认。

**Q9：目前有哪些知名企业入驻？**

A：已入驻企业包括**PICC（中国人民保险）、朝阳区图书馆**等知名机构。此外还有**北京洪山医药科技、魔奇青少教育、北京健康促进会**等企业。已形成**金融、科技、教育、健康**等多元产业生态。

**Q10：项目周边有哪些商业配套？**

A：项目周边有**16家银行**环绕；高档餐饮包括**全聚德烤鸭店、港丽餐厅**等；此外还有**移动营业厅、联通营业厅、超市、酒店、KTV、商场**等配套。商务与生活配套一应俱全。


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