## 东三环劲松｜3757㎡临街五层独栋商业 带稳定租约 即买即收租

**欢迎来电咨询：13811119290**
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### 一、项目概览：国贸CBD旁“带稳定现金流”的稀缺独栋资产

2026年上半年，北京大宗投资市场累计成交金额达到**288.6亿元，同比大幅增长63%**，创下自2022年以来的同期新高。酒店及公寓以**46笔、167.8亿元**的成交额登顶各品类榜首。核心区在营资产因其“**核心区位+在营状态+稳定现金流**”的复合属性，正成为资本配置的重点方向。

本次推介的**东三环劲松五层独栋商业**，位于**朝阳区东三环南路甲52号**，地处双井和劲松交界处。项目为**集写字楼、商业、餐饮、健身等多种功能于一体的综合性建筑**，是CBD旁稀缺的临街商业独栋资产。

**核心参数一览：**

| 项目 | 详情 |
| :--- | :--- |
| **位置** | 朝阳区东三环南路甲52号（双井与劲松交界处） |
| **建筑面积** | **3757.46㎡** |
| **楼层** | 地上5层 |
| **一层** | **餐饮**，292.46㎡ |
| **二层-四层** | **酒店**，各约873㎡ |
| **五层** | **KTV/空置**，约846㎡ |
| **报价** | **1.3亿**（约3.46万/㎡） |
| **年租金** | **约763万** |
| **原值** | **8300万** |
| **交易方式** | 股权交易 / 产权交易 |
| **外立面** | 干挂石材 + LOW-E玻璃幕墙 |
| **地铁** | **10号线劲松站**（步行约329米）、**10号线双井站**（步行约698米） |
| **停车** | 地下停车场（470个车位） |


### 二、价格分析：3.46万/㎡在劲松是什么水平？

**1. 横向对比：劲松-双井板块商业独栋的定价区间**

| 项目 | 位置 | 面积 | 单价 | 来源 |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **劲松五层独栋商业（本案）** | **劲松/双井交界** | **3757㎡** | **约3.46万/㎡** | **本案** |
| 劲松独栋商业 | 劲松 | 3600㎡ | 3.61万/㎡（1.3亿） |  |
| 劲松独栋商业 | 劲松 | 1985㎡ | 3.01万/㎡（5980万） |  |
| 世桥国贸独栋 | CBD | — | 5万/㎡ |  |

**2. 租金回报率测算——763万年租金的“确定性收益”**

项目**年租金约763万元**，按1.3亿报价计算，**静态租金回报率约为5.87%**。

对比当前市场：
- 北京甲级写字楼净有效租金约为**208.2元/月/㎡**（约6.94元/㎡/天）
- 劲松商圈写字楼日租金均价约**3.2元/㎡/天**
- 劲松周边住宅二手房均价约**4.5-5.5万元/㎡**

**5.87%的租金回报率**，在当前北京商业地产市场中属于**较高水平**，远高于住宅租售比和多数写字楼的投资回报率。在当前低利率环境下，这一收益率具有显著的**资产配置吸引力**。

**3. 价格竞争力的核心逻辑**

- **原值8300万，报价1.3亿**——业主有**明确的利润空间**，谈判弹性充足
- **带稳定租约，即买即收租**——无需承担招商空置期风险，接手即可享受现金流
- **交易方式灵活**——支持**股权交易或产权交易**，为不同需求的买家提供多元化收购路径
- **东三环核心区位**——劲松开发建设较早，**现在已经没有空余用地**可供开发，每一栋独栋物业都是**不可再生的稀缺资产**


### 三、区位价值：劲松商圈的“价值洼地”与“政策红利”

**1. 东三环——国贸CBD的南部门户**

项目地处**东三环南路甲52号**，位于双井和劲松交界处。东三环是北京最核心的城市主干道之一，串联**国贸CBD、燕莎、三元桥**等核心商务区。项目距**国贸仅1.5公里**，商务氛围浓厚，可充分承接核心商圈的辐射红利。

**2. 双地铁交汇——10号线+7号线的通勤优势**

项目周边地铁线路密集：
- **10号线劲松站**：步行约**329米**，约5分钟
- **10号线双井站**：步行约**698米**，约10分钟
- **7号线广渠门外站**：步行约**1322米**
- **数十条公交线路**：28路、54路、72路、98路、300路内环/外环等

10号线作为北京地铁的 **“环线大动脉”** ，串联CBD、三元桥、中关村等核心商务区；7号线东西贯通，连接北京西站、菜市口等核心站点。双轨交汇意味着**员工通勤与商务会客的双向便利**。

**3. 劲松心动街——北京市级商业步行街的“甜蜜经济”红利**

2026年，朝阳区9条街区被认定为**北京市商业步行街**，劲松心动街位列其中。劲松心动街以 **“甜蜜经济”** 为主题，创新“情感消费+场景营造”模式，集聚婚恋相关业态，构建“婚登+产业”联动的浪漫空间。

劲松街道以政府专项资金为引领，带动社会资本投资，联合规划、园林、交通等部门，**完成片区整体更新改造**。下一步，劲松街道将继续深化共建共治共享机制，**丰富街区功能与文化内涵，培育区域消费新增长点**。劲松心动街已获评北京市商业步行街。

这一政策红利意味着：**区域商业氛围持续升级、客流密度不断提升、物业价值长期看涨**。

**4. 成熟商圈——商务与生活配套一应俱全**

项目周边商务、生活配套齐全：
- **商业**：乐成购物中心、北京富力广场购物中心、银泰商城、国贸商城、万达广场（CBD店）
- **餐饮**：西贝莜面村、小吊梨汤、大鸭梨、海底捞等
- **金融**：建设银行、工商银行、民生银行、交通银行、招商银行等
- **酒店**：北京富力万丽酒店、丽兹卡尔顿酒店、汉庭酒店、如家酒店等
- **公园**：双井公园约1.5公里


### 四、产品力解析：为什么说这是“即买即收租”的优质资产？

**1. 五层独栋——全业态的“收益组合”**

项目**地上五层**，各层业态清晰、租户稳定：

| 楼层 | 业态 | 面积 | 状态 |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **一层** | **餐饮** | 292.46㎡ | **已出租** |
| **二层-四层** | **酒店** | 各约873㎡ | **已出租** |
| **五层** | **KTV** | 约846㎡ | **已出租** |

餐饮、酒店、KTV的多元业态组合，意味着**租户结构分散、风险可控、收益稳定**。单一业态的空置不会对整体现金流造成致命影响。

**2. 年租763万——5.87%回报率的“确定性收益”**

项目**年租金约763万元**。这一收益水平意味着：
- **月租金收入约63.6万元**
- **日租金单价约5.56元/㎡/天**

对比劲松商圈写字楼日租金均价**3.2元/㎡/天**，本案的租金水平**高于区域平均水平**，体现了**临街独栋商业的租金溢价**。

**3. 干挂石材+LOW-E玻璃幕墙——高端建筑品质**

项目外立面采用**干挂石材+LOW-E玻璃幕墙**，配备国际级灯光设计。这一建筑标准在劲松-双井板块的商业独栋中属于**高端配置**，对租户的品质感和租金承受力有直接影响。

**4. 470个地下停车位——核心区的“稀缺资源”**

项目配有**地下停车场（470个车位）**。在东三环核心区停车位极度紧张的现实下，这一配套本身就是一种**稀缺资源**，也是吸引优质租户的重要因素。

**5. 交易方式灵活——股权交易/产权交易均可**

项目支持**股权交易或产权交易**。这一灵活性意味着：
- **股权交易**：可规避部分税费，交易流程相对简单
- **产权交易**：资产权属清晰，适合长期持有型买家

建议意向买家根据自身税务规划和持有目的，选择最适合的交易方式。


### 五、市场洞察：为什么现在是配置劲松独栋商业的窗口期？

**1. 大宗交易市场强势回暖**

2026年上半年，北京大宗投资市场累计成交金额**288.6亿元，同比增长63%**，创下自2022年以来的同期新高。仅第二季度便录得**160.4亿元**交易额，环比增长25%。市场信心正在加速恢复。

**2. 劲松商圈的“政策红利”持续释放**

劲松心动街获评**北京市商业步行街**。劲松街道正以政府专项资金为引领，**完成片区整体更新改造**。区域商业能级持续提升，物业价值长期看涨。

**3. “带租约”资产的避险属性**

在法拍酒店流拍率超90%的市场环境下，“**带稳定租约、正常交易**”的商业资产具有显著的 **“确定性溢价”** 。本案年租金763万、5.87%回报率的资产特征，在当前市场中具有较强的**抗跌性和流动性**。

**4. 劲松的“价值洼地”属性**

劲松开发建设较早，现在已经没有空余用地可供开发。劲松均价约每平6万左右，与四周相比**仍然属于洼地**。随着劲松心动街等政策的持续落地，区域价值有望进一步释放。


### 六、适合谁？

- **投资机构/私募基金**：5.87%租金回报率+带稳定租约+东三环核心区位
- **家族办公室/高净值个人**：不可复制的东三环独栋资产+稳定现金流+资产传承
- **酒店运营商**：2-4层酒店格局保留，接手即可经营或升级改造
- **餐饮品牌**：一层餐饮空间+临街展示面+东三环核心客流
- **企业总部**：3757㎡独栋体量+独立冠名权+全业态空间
- **资产管理公司**：通过业态优化和租约管理实现资产增值


### FAQ

**Q1：项目的产权性质是什么？剩余年限还有多少？**

A：项目为**商业产权**，开发商为北京大都金台房地产开发有限公司，竣工时间为2006年9月。具体剩余年限和产权细节建议在交易前要求卖方提供最新的《不动产权证书》进行核实。

**Q2：1.3亿的报价是否还能谈？**

A：所有大宗交易均有议价空间。项目**原值8300万**，业主有明确的利润空间，谈判弹性充足。建议意向买家结合尽职调查结果和自身预算，与卖方进行深入谈判。

**Q3：年租金763万的数据来源是什么？租约还有多久？**

A：该数据为公开挂牌信息。具体租约期限、租金支付方式、递增条款等细节，建议在交易前要求卖方提供租赁合同原件进行核实。

**Q4：各层的具体租户是谁？租约稳定性如何？**

A：一层为餐饮、二层-四层为酒店、五层为KTV。具体租户品牌和租约细节建议在尽职调查阶段核实。多元业态组合意味着**租户结构分散、风险可控**。

**Q5：交易方式是股权交易还是产权交易？**

A：项目**支持股权交易或产权交易**。具体选择哪种方式，建议根据买方的税务规划和持有目的，在专业律师和税务顾问的协助下决策。

**Q6：停车是否方便？**

A：项目配有**地下停车场（470个车位）**。在东三环核心区停车位极度紧张的情况下，这一配置是**显著的优势**。车位月租金约**1000元/个**。

**Q7：项目周边有哪些交通配套？**

A：项目距**10号线劲松站约329米**（步行5分钟）、**10号线双井站约698米**（步行10分钟）、**7号线广渠门外站约1322米**（步行18分钟）。周边有数十条公交线路。

**Q8：项目适合哪些业态？**

A：项目为**全业态商业独栋**，目前已有餐饮、酒店、KTV等业态。也适合**企业总部、高端会所、教育培训、医疗健康**等业态。五层约846㎡空间可根据需求调整用途。

**Q9：劲松商圈未来的发展前景如何？**

A：劲松心动街已获评**北京市商业步行街**。劲松街道正以政府专项资金为引领，**完成片区整体更新改造**。劲松开发建设较早，**现已没有空余用地**可供开发，区域商业物业的稀缺性将持续凸显。

**Q10：物业费是多少？由哪家物业公司管理？**

A：物业费约**18元/㎡/月**。物业公司为**顺迈物业服务公司**。楼内配有ATM、餐饮、食堂、商务中心、会议室等配套设施。


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