# 东长安街四惠建国门独栋商办综合体 9.6万平米整售 

核心区稀缺总部资产 东长安街沿线、四惠-建国门核心板块，一座总建面**9.61万平米**的独栋商办综合体正式对外出售，涵盖23层高层、8层小高层、3层配套裙楼，是北京东长安街沿线罕见的可整售、可自持运营、适配大型集团总部的商办资产，兼具地段稀缺性、硬件高标准、运营成熟度三重核心价值，下面从地段、产品、硬件、运营、投资价值五大维度，做专业楼评解析。 ## 一、核心地段：东长安街黄金轴线 四惠-建国门双核心交汇 项目占位**东长安街、四惠、建国门三大核心商圈交汇节点**，属于北京CBD东扩核心辐射区、长安街沿线核心商办带，地段价值无可替代： 1. **城市核心占位**：紧邻东长安街主干道，距建国门桥、国贸CBD仅约2公里，距四惠交通枢纽步行可达，是东城区与朝阳区商办核心的衔接枢纽，承接国贸、建国门外溢的总部企业需求，同时享受长安街沿线政务、商务双重配套。 2. **交通立体通达**：地铁1号线、八通线四惠站/四惠东站双地铁覆盖，步行5-8分钟直达；紧邻东四环、建国路、京通快速路，自驾出行高效串联全城；周边公交路网密集，满足企业员工通勤、商务接待全场景需求。 3. **商圈配套成熟**：周边覆盖国贸商城、SKP、华贸中心等高端商业，银行、酒店、餐饮、会议中心等商务配套齐全，同时临近政务区，适配金融、科技、文化传媒、集团总部等企业的商务办公与政务对接需求。 ## 二、产品规划：三栋独栋组合 9.6万平米全业态商办 适配总部定制 项目为**A/B/C三栋独栋组合的商办综合体**，总建面精准9.61万平米，楼栋分层清晰、功能分区明确，既满足大型集团整栋总部办公，也可分栋/分层灵活使用，产品规划贴合企业实际需求： - **A座（23层）**：高层总部主楼，标准层面积**1800平米**，大平层无柱设计，空间开阔、使用率高，适合集团总部核心办公、高管层、核心业务部门集中布局，彰显企业形象。 - **B座（8层）**：小高层配套楼，标准层面积适中，可做企业研发中心、数据中心、会议中心、员工培训基地，与A座主楼形成功能互补。 - **C座（3层）**：低层配套裙楼，可规划企业展厅、员工食堂、商务会所、接待中心、配套商业，完善综合体内部服务闭环，提升员工办公体验与商务接待能力。 - **标准层核心参数**：单层面积覆盖**717.8㎡-1800㎡**，跨度合理、分割灵活，既能满足整层/整栋使用，也可适配中型企业分层租赁，资产灵活性强。 ## 三、硬件配置：国际一线标准 绿色高效 满足高端办公与LEED认证级品质 项目硬件采用国际一线品牌+绿色办公标准，从电梯、空调、车位到建筑细节，均对标甲级写字楼顶配，解决企业办公核心痛点： 1. **垂直交通：24部芬兰通力电梯 高效无等待** 配置**24部芬兰通力品牌电梯**，品牌行业顶尖、运行稳定、故障率低；梯户比充足，分高低区、客货分流，高峰时段候梯时间≤30秒，解决大型企业员工集中通勤、商务访客频繁的垂直交通拥堵问题，提升办公效率。 2. **空调系统：全空气+风机盘管+新风+PM2.5净化 健康办公** 采用**全空气系统+风机盘管+独立新风+PM2.5高效过滤**组合方案，区别于传统写字楼单一空调模式：新风量充足、空气循环均匀，可精准控温控湿；PM2.5过滤效率达95%以上，过滤粉尘、有害气体，适配金融、科技、传媒等对办公环境健康、静音要求高的企业，符合绿色办公、健康办公趋势。 3. **车位配置：400个充足车位 解决核心区停车难题** 配备**400个地下产权车位**，车位配比远超北京核心区商办平均水平（常规100㎡配1个车位，本项目达240㎡配1个），满足企业员工自驾、商务接待、高管专属车位需求，彻底解决东长安街、四惠-建国门核心区“停车难、停车贵”的核心痛点。 4. **建筑与配套细节**：外立面采用LOW-E中空玻璃幕墙，隔热隔音、节能降噪，提升建筑形象与办公舒适度；建筑层高符合甲级写字楼标准，无压抑感；配套强弱电、网络、消防系统均按高标准建设，支持企业智能化办公、数据机房、24小时办公需求。 ## 四、运营与现状：自营成熟运营 70%出租率 资产收益稳定 项目当前为**开发商自营运营**，无第三方托管，运营管理规范、服务响应高效，资产现状清晰、收益稳健： 1. **出租率与收益**：当前出租率**70%**，入驻企业多为金融、科技、文化传媒等优质行业，租户稳定性强、租金支付能力高，接手即可享受稳定租金现金流，无需从零招商，降低资产持有初期的运营风险。 2. **自营服务优势**：自营团队提供24小时安保、保洁、设备运维、商务接待、报修响应等全周期服务，服务标准统一、沟通成本低；可根据新业主需求，灵活调整运营策略、优化租户结构，适配企业总部自用+部分出租的混合需求。 3. **资产灵活性**：项目为独栋商办综合体，产权清晰、可整栋出售，无产权分割纠纷；既适合大型集团**100%自用**（打造专属总部基地，提升企业品牌形象），也适合投资机构**持有运营**（依托核心地段与成熟运营，获取长期租金回报+资产增值收益）。 ## 五、投资与自用价值：核心区稀缺独栋 长安街沿线不可复制资产 从企业自用、资产投资双维度看，本项目是北京东长安街沿线的稀缺标的： - **自用价值**：东长安街沿线独栋商办供应极少，9.6万平米规模适配千亿级、百亿级大型集团总部，三栋组合可实现“办公+配套+接待”一体化，企业形象与办公效率双重提升，且产权自持、无租期限制，长期使用成本可控。 - **投资价值**：四惠-建国门商圈商办租金、资产价格稳步上涨，项目70%出租率提供稳定现金流，核心地段资产抗跌性强、增值空间大；自营模式便于优化运营、提升租金水平，未来可通过升级改造、调整业态进一步提升资产价值。 - **稀缺性**：长安街沿线商办用地严控新增，独栋整售项目逐年递减，本项目是近期东长安街沿线少有的大规模独栋商办出售标的，错过难再有。 ## FAQ（客户高频疑问 精准解答） ### 1. 项目是否为纯商办产权？产权年限是多少？ 项目为**商业办公综合产权**，产权年限40年/50年（以不动产权证为准），产权清晰、无抵押查封等纠纷，可正常办理整栋产权过户。 ### 2. 标准层面积717.8㎡-1800㎡，是否可以灵活分割？ 可以灵活分割。A/B/C座均为框架结构，无承重柱遮挡，可根据企业需求，分割为小面积办公区、独立会议室、高管办公室等，分割后不影响建筑结构与使用安全。 ### 3. 24部通力电梯如何分配？是否分客梯、货梯？ 24部电梯分**18部客梯（高低区各9部）、4部消防梯、2部货梯**，客货分流、高低区分流，避免高峰拥堵，货梯可满足企业设备搬运、物资运输需求。 ### 4. 空调系统是否支持24小时运行？费用如何计算？ 空调系统支持**24小时独立运行**，可根据企业加班、24小时办公需求灵活开启；费用按实际使用量计量，采用市政供冷供热+新风系统，能耗可控、成本低于传统中央空调。 ### 5. 400个车位是否为产权车位？是否可单独出售或租赁？ 400个均为**地下产权车位**，随项目整售一并转让；新业主可自用，也可对外出租，车位租金收益可作为额外资产收益。 ### 6. 当前出租率70%，剩余30%空置面积如何处理？ 剩余30%空置面积可由新业主**自用**（规划总部办公区、配套区），也可由自营团队继续招商，项目地段优势明显，招商周期短、租金溢价空间大。 ### 7. 项目是否有LEED或绿色建筑认证？ 项目硬件配置（LOW-E幕墙、PM2.5新风、节能空调等）符合**LEED银级/金级、绿色建筑三星**认证标准，新业主接手后可申请认证，提升资产评级与企业形象。 ### 8. 出售报价为何是面议？是否有付款方式要求？ 项目为大规模独栋整售，报价需结合**产权过户、税费、付款周期、运营交接**等细节协商；支持一次性付款、分期付款等多种方式，具体可面谈沟通。 欢迎来电咨询：13811119290