全市租金普跌，为何唯独亦庄逆势上涨？——2026 年北京亦庄经开区商圈与写字楼深度楼评》
引言：北京楼市独一份的 “亦庄逆势现象”
2025 年北京甲级写字楼整体进入存量承压周期，全市平均有效净租金达 219.7 元 /㎡/ 月，环比下跌 3.9%、同比下滑 12.7%，金融街、国贸 CBD、望京、中关村等传统核心商圈租金全线走弱，空置率持续高企。
全城一片降价去化行情里，亦庄走出完全独立行情：2025 年第四季度亦庄甲级写字楼租金环比逆势上涨 2.2%，均价稳定在 84.4 元 /㎡/ 月，成为北京唯一租金正向增长的产业商务板块。
这份逆势增长绝非短期行情炒作，依托北京唯一国家级经开区的硬核产业底盘，亦庄正在重构北京写字楼市场价值逻辑。本文从产业基本面、三大商圈格局、标杆楼宇实测、市场数据底层逻辑、中长期发展趋势、企业选址实操指南六大维度，输出兼具行业数据、楼盘测评、落地参考的亦庄写字楼完整楼评。
一、产业底盘：4000 亿经济底盘筑牢写字楼需求基本盘
写字楼租金、空置率的核心支撑永远是企业增量，亦庄写字楼的韧性，根源是持续扩容的实体产业与头部企业集群。
经济体量领跑国家级经开区
2025 年亦庄 GDP 首次突破 4000 亿元，全年实现生产总值 4012.1 亿元，同比增长 10.7%，增速稳居全国国家级经开区首位；全年工业总产值 6929.1 亿元，同比上涨 12%。仅以北京 1.37% 的土地面积，贡献全市近四成工业增加值，是北京实体经济绝对压舱石北京市人民政府北京经济技术开发区。
四大主导产业全线两位数增长，企业支付能力充足
2025 年经开区四大支柱产业持续放量，高产值、高利润科技企业持续扩租、新设区域总部：
高端汽车 & 新能源智能汽车：产值 3113.2 亿元，同比 + 17.4%；小米汽车、北京奔驰持续扩产扩招
新一代信息技术：产值 1882.4 亿元，同比 + 19.3%；京东方六代产线全面量产，集成电路、AI 企业扎堆落地
机器人与智能制造：产值 820.4 亿元，稳步增长，工业研发、设备企业办公需求旺盛
生物医药大健康：国际医药创新公园集聚礼来、辉瑞、拜耳等 140 余家跨国药企，研发实验室、办公场地需求持续释放北京经济技术开发区
生产性服务业持续扩容，增量需求持续释放
2025 年 1-11 月经开区信息服务业营收 1302.8 亿元，同比增长 16.7%；京东、小米、北方华创等龙头持续新增办公团队，市场需求以增量入驻为主，而非传统商圈 “企业搬迁置换”，对租金形成强力支撑北京‘两区’公共信息服务平台。
二、商圈格局：核心区、河西区、路东区三足鼎立，客群分化清晰
亦庄写字楼、产业园按功能、配套、产业定位划分为三大板块，不同类型企业适配赛道完全区分：
（一）荣华路核心区：商务浓度天花板，总部、品牌企业首选
以荣华中路、荣华南路为主轴线，地铁亦庄线全覆盖，聚集国锐广场、大族广场、力宝广场、隆盛大厦、创意生活广场等甲级综合体，是亦庄商务、商业、交通核心。
核心优势：全维度成熟配套，大族步行街获评北京市级商业步行街，商场、超市、影院、银行、餐饮步行全覆盖，员工通勤、商务接待、日常消费一站式解决；
适配企业：上市公司区域总部、金融机构、品牌科技企业、需要高频接待客户的成熟企业；
市场特征：出租率普遍 90% 以上，优质房源流通快，租金溢价最高。
（二）河西区：静谧研发商务区，低密高端办公代表
以朝林广场为核心板块，绿化覆盖率高、城市界面安静，远离主干道车流噪音，商务氛围内敛沉稳。
核心优势：楼宇绿化、园区广场空间充足，办公环境静谧，适合研发、总部后台团队长期办公；
短板：大型高端商业较少，大型聚餐、高端购物需步行 10-15 分钟至核心区；
适配企业：医疗器械研发、汽车研究院、企业总部职能中心、外资区域分部。
（三）路东区：产业政策高地，产业园集群，成本优势突出
汇龙森、数码庄园、中和工业园、锋创等产业园集中片区，紧邻京东全球总部，产业政策倾斜力度最大。
核心优势：租金显著低于核心甲写，支持实验室、中试车间、独栋办公，孵化器、产业补贴政策完善；
短板：大型商业配套薄弱，远距离通勤占比高；
适配企业：初创科技、生物医药、软件研发、轻型制造、需要厂房 + 办公一体化的实体企业。
三、重点标杆楼宇深度测评（2026 最新市场实况）
1. 国锐广场
建成投用：2016 年分批交付，亦庄双塔地标超高层综合体
规模：写字楼 + 高端商业 + 人才公寓一体化大型综合体，城市地标建筑
环境：高层全景视野，周边市政公园环绕，城市界面现代化，形象展示力拉满
物业配套：标准甲级写字楼全流程物业，高端底商、会议中心配套齐全
出租率：约 88%
租金区间：7.2-8.5 元 /㎡/ 天，月租金 230-260 元 /㎡
适配客群：大型企业总部、金融机构、头部科技公司，重视企业门面、大面积整层办公需求企业
2. 大族广场
开业时间：2018 年正式运营
规模：总建面 31.7 万㎡，其中 5A 写字楼 18.8 万㎡，自持 8 万㎡购物中心，地下车位 1488 个
环境：写字楼与购物中心无缝连通，餐饮、影院、商超全覆盖，年轻化办公氛围浓厚
物业：标准化甲级物业，商业运营成熟，员工生活便利度区域第一
出租率：约 92%，长期高位稳定
租金区间：6.5-7.8 元 /㎡/ 天，月租金 200-230 元 /㎡
适配客群：互联网、新能源、面向 C 端品牌企业，注重员工福利、商务接待需求的中型、大型企业
3. 朝林广场
建成时间：2010 年前后，亦庄初代高端商务标杆
规模：多栋连片高品质写字楼集群，配套大型中心广场与绿化景观
环境：河西区核心，低密度安静园区，绿化充足，无主干道噪音干扰
物业：老牌高端物业，运维经验充足，租户留存率高
出租率：约 86%
租金区间：6.8-7.5 元 /㎡/ 天，月租金 210-240 元 /㎡
适配客群：外资区域总部、汽车 / 医药研发中心、企业集团后台办公
4. 力宝广场
投用时间：2010 年前后
规模：中型商业办公综合体，紧邻荣华路核心主干道
环境：与朝林广场共享核心配套，地铁荣京东街站步行 5-10 分钟，沿街底商成熟
物业：标准化甲级写字楼物业服务，户型灵活，77㎡小户型至整层大面积均可选择
出租率：约 90%，租户结构稳定，更替率低
租金区间：5.8-6.8 元 /㎡/ 天，月租金 180-210 元 /㎡
适配客群：追求核心地段性价比、规模中等、长期稳定经营的成熟企业
5. 隆盛大厦
建成时间：2015 年前后，单栋纯甲级写字楼
环境：荣华路沿线交通枢纽，周边银行、政务网点密集，配套齐全
物业：单一产权自持物业，空间利用率高，公摊控制优秀
租金区间：5.5-6.2 元 /㎡/ 天，月租金 170-190 元 /㎡
适配客群：中型科技、商务服务企业，刚需办公、预算适中企业
6. 经开大厦
建成时间：经开区早期政务配套写字楼，管委会邻近地块
环境：政务资源富集，办事通勤便捷，整体风格稳重正式
物业：政府配套标准化管理，管理规范，出租率常年稳定
租金区间：4.5-5.5 元 /㎡/ 天，月租金 135-170 元 /㎡
适配客群：与经开区政务、产业服务强相关企业、第三方服务机构
7. 数码庄园（北工大软件园）
开发周期：2000 年初分期建设，老牌低密度产业园
规模：多栋独栋、分层研发办公楼组合，园林式园区设计
环境：高绿化率，园区静谧，无嘈杂商业，适合长期研发办公
产业服务：园区定向对接软件、IT 产业资源，企业交流活动常态化
租金区间：4.0-5.5 元 /㎡/ 天，月租金 120-170 元 /㎡（分层），独栋溢价更高
适配客群：软件开发、工业设计、信息技术研发类企业
8. 汇龙森科技园
建成时间：2000 年初，路东区标杆综合产业园，分多期开发
环境：产业社区模式，配套人才公寓、园区商业街，生产生活一体化
特色服务：孵化器、加速器全链条产业扶持，生物医药实验室配套完善，政策申报一站式服务
租金区间：3.8-5.0 元 /㎡/ 天，月租金 110-160 元 /㎡
适配客群：医疗器械、生物医药、初创科创企业，需要实验室、产业政策扶持的实体企业
9. 富文新特产业园
建设周期：2010 年代中后期创新产业园
环境：现代简约建筑，公共休闲空间设计感强，周边生活配套逐步完善
物业：灵活化租赁管理，户型分割自由，适配中小团队
租金区间：3.5-4.8 元 /㎡/ 天，月租金 105-150 元 /㎡
适配客群：文创、科技服务、小型研发初创公司，企业首站办公优选
10. 中和工业园（路东区代表）
建成周期：2000-2010 年分批落地，路东区标准化研发厂房办公集群
环境：宽阔市政道路，厂房式办公楼，层高、荷载优于普通写字楼，支持轻型中试、小型生产
物业：基础标准化物业，租金成本全板块最低
租金区间：2.8-3.8 元 /㎡/ 天，月租金 85-120 元 /㎡
适配客群：智能制造、硬件研发、需要研发 + 小型生产一体化的制造升级企业
补充：亦庄创意生活广场
出租率约 95%，区域头部楼宇空置率最低；紧邻大族、力宝核心商圈，自持山姆会员店，当前投入 11 亿元启动整体升级改造；租赁政策灵活，一手房源充足，适合首次落地亦庄、一站式省心选址企业。
四、2026 亦庄写字楼租金参考表（市场实时参考价）
说明：数据整合 2026 年 5-6 月中介挂牌、物业直租大数据，仅作市场参考，实际成交含免租期、装修补贴、企业专项政策，最终价格以现场洽谈为准
表格
楼宇名称 日租金高价 (元 /㎡) 日租金低价 (元 /㎡) 年度日均均价 (元 /㎡) 月度参考租金 (元 /㎡)
国锐广场 8.5 7.2 7.8 230-260
大族广场 7.8 6.5 7.0 200-230
朝林广场 7.5 6.8 7.2 210-240
力宝广场 6.8 5.8 6.3 180-210
隆盛大厦 6.2 5.5 5.9 170-190
经开大厦 5.5 4.5 5.0 135-170
数码庄园（分层） 5.5 4.0 4.8 120-170
汇龙森科技园 5.0 3.8 4.5 110-160
富文新特产业园 4.8 3.5 4.2 105-150
创新大厦 6.0 5.0 5.5 150-180
永昌产业园 4.2 3.0 3.6 95-130
中和工业园（路东） 3.8 2.8 3.3 85-120
五、市场数据深度解读：全城普跌，唯独亦庄上涨的底层逻辑
（一）租金分化：全市下行，亦庄独涨
2025 年四季度北京甲级写字楼全市均价 219.7 元 /㎡/ 月，环比 - 3.9%、同比 - 12.7%，金融街租金超 280 元 /㎡/ 月，但持续降价走量；而亦庄租金 84.4 元 /㎡/ 月，环比上涨 2.2%，租金仅为传统核心商圈 6 成，性价比优势断层领先。
传统商圈需求以存量企业置换、缩租为主；亦庄持续新增外来落地企业，属于增量型需求，供需结构完全不同，租金抗跌性极强。
（二）空置率分化：核心区优质楼宇一房难求
全市甲级写字楼平均空置率 17.0%，五大传统核心商圈空置率 10.37%；
亦庄荣华核心区头部楼宇出租率普遍 90% 以上，创意生活广场高达 95%，空置率不足 10%，优质房源释放即快速成交；
路东区分化明显：产业定位精准、配套完善的产业园出租率 83% 以上，偏远、配套薄弱园区去化压力较大。
（三）供需差异是行情核心分水岭
北京主城写字楼存量过剩，2026 年 CBD 将迎来 75.7 万㎡新增供应，业主普遍以降租、延长免租期换取入驻；
亦庄新增商务供应可控，同步持续导入 AI、新能源、生物医药优质企业，产业扩张速度大于楼宇新增速度，形成需求大于供给的良性市场格局。
六、2026-2027 中长期市场趋势预判
（一）政策红利持续加码，持续导入企业增量
经开区 2026 年重点打造全域人工智能之城、国家信创园，做强集成电路、智能网联、生物医药赛道，全年目标整车产量突破 90 万辆；同步出台新质生产力沙盒审批、企业创新扶持、成果转化补贴等专项政策，专精特新、科技落地企业可享受租金、税收双重补贴，持续吸引全市乃至全国企业落地办公。
（二）商业配套全面升级，写字楼价值持续抬升
经开区现有八大成熟商业综合体，配套持续扩容：
30 万㎡龙玥城 2024 年底开业，区域首店占比超 50%；
18.8 万㎡万象汇开工，无缝衔接地铁 17 号线；
创意生活广场 11 亿改造、通明湖商业港加速落地；
商业完善度提升将进一步拉高核心区写字楼租赁吸引力，拉大与外围产业园价值差距。
（三）市场行情分化加剧，整体平稳、局部涨跌
核心区稀缺甲级写字楼（国锐、大族、朝林）：存量稀缺，租金保持稳定，优质高楼层房源存在小幅上浮空间；
河西区、路东区成熟产业园：依托产业政策，租金平稳，以长免租期、装修补贴作为主要优惠手段；
远郊、老旧配套薄弱园区：为提升出租率，持续下调报价，租赁议价空间极大；
潜在压力：全市新增写字楼供应大潮会间接限制亦庄大幅涨价空间，全年以稳为主，不会出现大幅跳涨。
七、企业选址实操指南 & 高频问答
（一）四类企业精准选址建议
品牌总部、高频商务接待企业：优先大族广场、国锐广场，城市地标 + 一站式商业，提升企业形象、降低员工流失；
预算适中、长期稳定经营中型企业：力宝广场、隆盛大厦，核心地段性价比突出，租户结构稳定；
研发、生物医药、软件技术团队：朝林广场、数码庄园、汇龙森，安静研发环境 + 产业专项扶持；
初创、硬件研发、需要小型生产 / 实验室：富文新特、中和工业园，租金成本最低，户型灵活适配初创团队。
（二）实操避坑要点
不能只对比单价，综合核算物业费、空调费、通勤成本、政策补贴；核心区租金更高，但招聘优势、员工通勤成本更低，长期综合成本未必更高；
判断楼宇真实热度：工作日早高峰大堂人流、夜间亮灯率、多家中介交叉核实空置房源，空置房源过多的楼宇慎选；
政策优先对接经开区招商渠道，专精特新、高新企业可申请租金补贴，大幅降低办公成本；
租期谈判重点争取免租期、装修期、租金递增比例，2026 年业主议价空间充足。
企业选址快问快答
Q1：亦庄租办公室，核心甲级写字楼和外围产业园怎么选？
A：看企业定位与经营需求。品牌型、接待型成熟企业选荣华核心甲写；研发、生产、成本敏感型科创实体企业，产业园性价比更高，还可匹配产业政策、实验室空间。
Q2：如何辨别写字楼真实出租率，避免中介美化房源？
A：①晚间观察楼宇亮灯户数；②工作日早晚高峰查看大堂、电梯人流；③同时咨询 3 家以上独立中介交叉核验空置房源；④向物业索要官方租赁控盘平面图。
Q3：2026 年亦庄租金会大幅上涨吗？
A：整体维持平稳，结构性分化。核心地标优质房源租金有支撑、小幅微涨；外围老旧、配套薄弱项目租金让利空间大，长免租、装修补贴常态化。