东三环团结湖 锦湖中心 3层约470平精装遗留装修写字楼出租 
朝阳区白家庄东里23号 近地铁10号线团结湖站6号线呼家楼站 层高4.5米西向落地窗可开启扇
一句话结论：锦湖中心不是“又一栋高层甲级”，而是东三环边罕见地上仅约3层、标准层约4000㎡级的大平层低矮精品楼——这套3层约470㎡（同层另有324㎡/40㎡可组合）最大的价值不在面积数字，而在：西向落地窗＋可开启扇的自然通风采光、约4.5m层高带来的敞亮感、以及“泛CBD＋团结湖公园”的商务面子。它最适合：创意/传媒/科技服务/跨境贸易/咨询类公司，想把“到访体验、团队氛围、通勤通达”一起升级，但又不想卷进国贸核心的超高层密度与溢价。
租赁咨询：13811119290｜网站：landkun.cn / sbzszx.com
科技永无止境，让企业选址，不止于此！
|
实体 |
信息（以可核验公开口径为准） |
|---|---|
|
项目名称 |
锦湖中心（Jinhu Center，金隅体系运营/物业常见出现在招商口径） |
|
地址 |
北京市朝阳区白家庄东里23号（东三环姚家园路口，紧邻团结湖公园一侧） |
|
板块 |
呼家楼/团结湖（泛CBD、三里屯—使馆区南缘） |
|
楼体规模 |
地上约3层＋地下配套；公开口径总建面约12000–17000㎡、标准层面积约4000㎡级 |
|
本案楼层/面积 |
3层；可租组合：324㎡ / 470㎡ / 40㎡（可理解为同层多单元，或可邻间并起来用） |
|
层高 |
楼体标准层高常见口径约4.8m；本单元招商写约4.5m（净高以现场实测为准） |
|
使用率 |
约65%（⇒470㎡套内可布置面积约305㎡±） |
|
电梯 |
2部客梯 + 1部货梯（常见口径含观光梯属性） |
|
空调/时间 |
中央空调；工作日服务时间约08:00–18:00（加班冷量是否可加时、计费方式以物业现行规则为准） |
|
朝向/采光 |
西向，落地窗并可开启扇（通风+展示面） |
|
交付状态 |
遗留装修（非毛坯、非全新定制；核心是“可复用隔断/地材/天花+你补软装/IT迁移”） |
|
交通锚点 |
地铁10号线团结湖站、6号线呼家楼站步行即达（常见数据源给约600m级/步行约8–10分钟）；25分钟左右车程达首都机场 |
白家庄东里23号卡在一条非常“商办实用”的三角带：
南边3公里级到国贸CBD
东边紧邻东三环北路/姚家园路，上机场高速/朝阳北路很快
步行到团结湖公园：这是它少有的“城市自然减压阀”——中午散步、客户茶歇、面试间隙都有去处
更诚实的表达是：
10号线团结湖站约600m级（步行约8–10分钟）
6号线呼家楼站也在约600m级（看从楼哪个门出去）
所以它不是“出电梯进大堂”的地铁上盖，但属于骑车/共享单车/短接驳可解决的尺度——对创意总部、办事处、10–30人团队日常到岗完全成立。
建筑面积：470㎡
使用率：≈65% ⇒ 套内可布置区：约305㎡±（走廊/核心筒/管井吃掉的部分，取决于最终单元边界与平面图）
|
功能区 |
建议占比（经验值） |
目的 |
|---|---|---|
|
前台+等候+打卡区 |
5–8% |
客户第一印象（西向落地窗最值钱的位置别堆工位） |
|
开放工区 |
55–65% |
放25–40个工位（取决于桌深/通道宽） |
|
独立办公室/leader间 |
15–20% |
3–5间（把“视听干扰”隔离） |
|
会议室/视频会议室 |
8–12% |
1大1小更稳（别只做一间大会议室） |
|
茶水/打印/静音/机房 |
5–8% |
后勤别塞走廊尽头死角，会天天堵 |
遗留装修最大的坑不是“旧”，而是不知道留什么、拆到什么边界。
你去看房时把下面这张清单要到手（口头不算）：
哪些隔断/玻璃门/木门可保留
地面状态（地毯/地胶/石材）、吊顶高度与灯位是否可用
窗帘/百叶/开启扇五金是否完好
空调风口分布、温控面板位置（470㎡通常需要分区控制）
强弱电间到工位的路径（网线/光纤是否要重新放）
结论：遗留装修≠拎包（IT、家具布局、软装、清洁与修补一定还要做），但它通常能把你的“进场周期”从3个月压到3–5周，把硬装CAPEX显著降下来。
你写的是租金报价：面议（对精品小体量楼很常见）。下面给你一个可直接拷贝进Excel的模板，旁边给你一个“市场样本对照”但仍以业主报价单为准：
面积 S＝470㎡
月租金 ≈ S × 日租 × 30.44
|
假设日租（仅作市场区间参照） |
月租金≈ |
年租金≈ |
|---|---|---|
|
4.5 元/㎡·天 |
≈ 64,300 元/月 |
≈ 772k/年 |
|
5.5 元/㎡·天 |
≈ 78,600 元/月 |
≈ 943k/年 |
|
6.5 元/㎡·天 |
≈ 92,900 元/月 |
≈ 1.115M/年 |
叠加深一层（以物业当期票据为准）：
物业费：若按楼内常见口径（部分招商说明书写到约0.9元/天/㎡，即约27元/㎡·月级）⇒ 470×27≈12,690元/月
车位：常见口径约1000–1200元/车·月（总量口径约276个）
470㎡对应哪几间号（平面图）：是不是324+40能并？并起来后，前台放哪、门禁怎么分区？
空调加时：工作日08–18之外怎么计费/封顶/是否可分区延时？（否则夏天加班很被动）
开启扇现状：西侧风压与雨水倒灌风险、纱网/限位器是否合规（物业通常管得很严）
荷载与机电：470㎡若你要做局部轻样机/物料柜/服务器机柜集中放，楼板与点位够不够？
注册与消防：办公楼用途一般可注册，但“哪类经营范围/是否需要前置许可”要落到纸面；若你要改隔断/加玻璃门，问清消防报审周期与费用归属。
Q1：锦湖中心到底在哪？团结湖还是呼家楼？
A：地址是朝阳区白家庄东里23号（东三环姚家园路口、团结湖公园旁），行政/商圈口径常写“呼家楼/团结湖”泛CBD带；步行到10号线团结湖站与6号线呼家楼站都大约600m级（约8–10分钟）。
Q2：3层470㎡是整层吗？能不能把324㎡和40㎡也一并拿下？
A：标准层约4000㎡级，所以470㎡是同层一个大单元（招商信息同时列出324㎡/470㎡/40㎡等同层组合），理论上可谈邻间合并；关键是把单元号、隔墙是否可拆、门禁/动线是否合一写进平面图和合同附件。
Q3：层高4.5米是真的吗？能做loft吗？
A：楼体常见标准层高口径约4.8m，本单元写约4.5m（净高以现场量为准）；是否能做loft/夹层不看营销语，而看：物业规定、消防分区、荷载、疏散与报批可行性——别预设能做，先让物业书面答复。
Q4：“遗留装修”要怎么理解？算不算拎包？
A：遗留装修通常意味着：隔断/天花/地材/部分灯具与空调末端就位，但你需要补家具布局、IT机房/网络割接、软装修复与深度清洁；最省钱的做法是“保留可用外壳，改动尽量轻”。
Q5：空调只到18:00，我们偶尔加班怎么办？
A：目前给的空调时间是工作日08:00–18:00；加班冷量多数物业可以走加时申请/计量收费，但规则与单价必须以物业当期制度与报价单为准（看房时直接要《空调加时收费标准》）。
Q6：租金能给个准数吗？
A：本案写面议（精品小体量楼正常）。上面第4节给了你470㎡的日租→月租换算模板；业主一报“元/㎡·天”你就立刻知道落在哪个总持有档位；同时也别忘了把物业费口径（常见资料出现约0.9元/天/㎡）/车位配额一起拉进总账。
**爆款标题**
东三环团结湖锦湖中心470平米精装写字楼出租 4.5米层高带落地窗 双地铁环绕 甲级服务式办公
## 一、项目概况：东三环团结湖商圈的精品服务式办公
锦湖中心位于北京市朝阳区白家庄东里23号，地处东三环姚家园路口。项目由北京金隅集团股份有限公司开发建设，2017年竣工。总建筑面积约1.7万平方米，规划可出租楼层B1-3层，可分割面积150-1200平方米。
项目定位为精品“服务式办公”业态，环境温馨雅致，配套成熟完备。公共区域设有会议、水吧、休闲、健身、淋浴等配套功能，满足办公会议、商务洽谈、娱乐休闲等全方位需求。项目毗邻风景宜人的团结湖公园，公园犹如项目私家园林。周边商务氛围浓郁，与国贸遥相呼应，被CBD、朝外、三里屯、燕莎等商圈包围。
## 二、本次租赁方案：3层470平米精装空间
本次推出的房源为**3层约470平方米**，面向市场公开招租。
| 参数 | 详情 |
|------|------|
| 出租面积 | **约470㎡** |
| 所在楼层 | **3层** |
| 租金报价 | 面议（市场参考价**6.5-11元/㎡·天**） |
| 交付状态 | 遗留装修/精装修 |
| 层高 | **4.5米**（局部挑高6.6米） |
| 朝向 | 西向 |
| 窗户 | 落地窗，配有开启扇 |
| 使用率 | 约65% |
| 电梯 | 2部客梯 / 1部货梯 |
| 空调时间 | 8:00-18:00（工作日） |
470平米空间方正实用，4.5米层高带来极强的空间通透感，局部6.6米挑高区域更可满足展厅、体验中心等特殊业态需求。西向落地窗配开启扇，采光充足且可自然通风。正对电梯，展示效果突出。可注册公司。
## 三、交通优势：双地铁环绕+25分钟直达机场
锦湖中心的交通配套是其核心优势之一：
- **地铁10号线团结湖站**：步行约7-8分钟可达
- **地铁6号线呼家楼站**：步行可达
- **双地铁交汇**：10号线与6号线环绕，通达全城
- **公交网络密集**：43路、113路、405路、专5路、95路、115路等数十条公交线路接驳
- **机场通勤**：距首都机场仅**25分钟车程**
项目地处东三环姚家园路口，三环路、朝阳北路等交通主干线环绕四周。立体交通环绕，市内及城际交通优势显著，商务通达轻松掌控。
## 四、核心竞争力分析
### 1. 区位价值：四大商圈交汇的核心节点
锦湖中心地处东三环团结湖核心地段，南接CBD商务区，北望燕莎商圈，东临三里屯使馆区。被CBD、朝外、三里屯、燕莎等商圈包围。区域内中央电视台、北京电视台、北京青年报等传媒产业林立，纵享国际化氛围，是信息流、资金流、人才流的重要汇聚之地。这种“四大商圈交汇”的区位格局，让企业能够高效触达北京最具活力的商务板块。
### 2. 产品力：4.5米层高+局部6.6米挑高
锦湖中心最核心的产品力在于其**空间优势**：
- **4.5米层高**：远超北京多数写字楼2.7-3.5米的标准层高，空间通透感极强
- **局部6.6米挑高**：可做夹层或展厅，空间利用率翻倍
- **落地窗+开启扇**：采光充足，自然通风，告别“闷罐”办公
- **正对电梯**：展示效果突出，企业形象好
- **使用率约65%**：得房率处于市场中等水平
### 3. 硬件配置：国企开发+品牌物业
- **开发商**：北京金隅集团股份有限公司（国企）
- **物业公司**：北京锦湖园物业管理有限公司 / 北京金隅物业管理有限责任公司
- **电梯**：2部观光电梯+1部货梯
- **空调**：两管制空调，PM2.5空气过滤功能的新风系统，新风量60立方米/小时/人以上
- **供电**：双路供电
- **停车位**：约219-285个
### 4. 配套完善：办公与生活一站式
**内部配套**：
- 员工餐厅、咖啡厅（漫咖啡）
- 健身房、水吧、洽谈区
- 便利店（7-11）
- 会议室、商务中心
- 公共艺术长廊
**周边配套**：
- **银行**：工商银行、民生银行、江苏银行、中国银行、光大银行、农业银行、北京银行、中信银行等10余家银行网点环绕
- **餐饮**：星巴克、地下美食城等
- **酒店**：周边多家中高端酒店
- **医疗**：团结湖医院等
- **购物**：团结湖购物中心等
### 5. 产业生态：传媒与科技企业集聚
锦湖中心已吸引众多优质企业入驻，包括People Squared联合办公社、环时互动（北京）科技有限公司、东方时代环球国际文化传媒、北京万恩科技有限公司等。项目周边传媒业态资源丰富，吸引的不仅有互联网、科技、金融、贸易，还有媒体行业产业集聚于此。
## 五、市场对比：东三环团结湖商圈的性价比之选
### 北京写字楼市场整体行情
2026年第一季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市。全市空置率环比下降0.6个百分点至18.5%。全市平均租金为每月212.4元/㎡（约7.08元/㎡/天），环比下降2.6%。市场呈现“量稳价跌、区域分化”的特征，业主普遍采用“以价换量”策略。
### 东三环团结湖商圈租金参考
| 项目 | 租金（元/㎡/天） | 特点 |
|------|-----------------|------|
| **锦湖中心** | **6.5-11** | 甲级，4.5米层高，双地铁，服务式办公 |
| 嘉铭中心 | 8.3-16 | 甲级写字楼，团结湖商圈 |
| 盈科中心 | 7-10 | 东三环团结湖，世界500强集聚 |
| 中宇大厦 | 10.5-11 | 团结湖长虹桥 |
| 博瑞大厦 | 8-14 | 东三环 |
| 恒安大厦 | 7-10 | 团结湖商圈 |
| 东三环沿线均价 | **5.9-8.0** | 甲级写字楼 |
锦湖中心6.5-11元/㎡/天的租金水平，在东三环团结湖商圈同类产品中处于合理区间。相比嘉铭中心8.3-16元、中宇大厦10.5-11元的报价，锦湖中心在同等区位条件下具有明显价格优势。**特别值得注意的是**：锦湖中心**4.5米层高**远超市场2.7-3.5米的标准，相当于用同样的租金获得了更大的立体空间——这对需要展厅、体验中心或创意办公空间的企业来说，实际使用价值远超账面上的单价对比。
### 当前市场的租户机遇
2026年北京写字楼市场仍维持租户主导格局。业主“以价换量”策略延续。对于470㎡的中大面积租赁需求，当前是谈判条件较为有利的窗口期——可争取更优价格、更长免租期和更灵活付款方式。
## 六、适合谁：谁应该重点关注这个项目
1. **文化传媒、广告、公关类企业**：周边传媒产业集聚，产业生态成熟
2. **科技、互联网创新型企业**：需要非传统、有设计感的办公空间
3. **需要展厅/体验中心的企业**：4.5米层高+局部6.6米挑高，满足展示需求
4. **外资企业代表处/驻京办**：紧邻三里屯使馆区，国际化氛围浓厚
5. **成长型中小企业**：470㎡适中面积，精装交付可拎包入驻
6. **咨询、设计、专业服务类企业**：核心区位提升企业形象
## 七、企业选址建议
在当前北京写字楼市场“租户主导”格局下，企业选址办公空间应重点关注以下维度：
1. **关注“有效空间”而非单纯面积**：4.5米层高意味着同样面积下可获得更大的立体空间感，局部6.6米挑高更可实现夹层改造——470㎡的实际使用价值远超账面数字
2. **算清综合成本**：租金之外需关注物业费（约32元/㎡·月）、车位费（1000-1200元/月）等
3. **把握谈判窗口**：当前市场“以价换量”延续，可争取租金优惠、免租期和灵活付款方式
4. **评估区位价值**：四大商圈交汇的稀缺区位，长期保值性强
## FAQ：客户常见问题解答
**Q1：项目具体位置在哪里？交通方便吗？**
A：项目位于朝阳区白家庄东里23号，地处东三环姚家园路口。距地铁10号线团结湖站步行约7-8分钟，距地铁6号线呼家楼站步行可达。三环路、朝阳北路等交通主干线环绕。距首都机场仅25分钟车程。数十条公交线路接驳。
**Q2：本次出租的面积和价格是多少？**
A：本次推出的是**3层约470平方米**办公空间。租金面议，市场参考价约6.5-11元/㎡/天。具体价格根据楼层、朝向、装修、租期等因素协商确定。470㎡可容纳约58-78个工位（按人均6-8㎡计算）。
**Q3：层高多少？有什么特别优势？**
A：标准层高**4.5米**，局部**6.6米挑高**。远超北京多数写字楼2.7-3.5米的标准。6.6米挑高区域可做夹层实现空间翻倍，也可作为展厅、体验中心、企业展示厅等，空间灵活性极强。
**Q4：装修情况怎么样？能直接入驻吗？**
A：房源为**遗留装修/精装修**交付。大厦公共区域为精装修标准，配有会议、水吧、休闲、健身、淋浴等共享配套。部分房源可协商精装交付方案。
**Q5：物业费多少？包含哪些服务？**
A：物业费约**32元/㎡·月**。包含中央空调（工作日8:00-18:00）、公共区域保洁与维护、24小时安保、PM2.5空气过滤新风系统等。
**Q6：停车怎么解决？费用多少？**
A：大厦配备约**219-285个停车位**。车位月租约**1000-1200元/月**。
**Q7：租期和付款方式怎么规定的？**
A：最短租期12-24个月。付款方式支持押二付三或押三付三等灵活方案。具体条款可根据租赁面积和企业资质协商。
**Q8：可以注册公司吗？**
A：**可以**。项目支持企业注册。
**Q9：项目是什么背景？运营商靠谱吗？**
A：项目由**北京金隅集团股份有限公司**（国企）开发建设，2017年竣工。物业由北京锦湖园物业管理有限公司/北京金隅物业管理有限责任公司管理。国企开发+品牌物业，运营可靠。
**Q10：周边配套怎么样？**
A：配套非常成熟。**内部**配有员工餐厅、咖啡厅（漫咖啡）、健身房、水吧、便利店（7-11）、会议室等。**周边**10余家银行网点环绕，星巴克、团结湖购物中心、团结湖医院等生活配套齐全。
**Q11：适合什么类型的企业入驻？**
A：特别适合**文化传媒、广告公关、科技互联网、外资企业、设计咨询**等注重形象与创意氛围的企业。周边传媒产业集聚，国际化氛围浓厚。
*科技永无止境，让企业选址，不止于此！*
**欢迎来电咨询：13811119290**
**网站：landkun.cn | sbzszx.com**
