北三环和平西桥 易亨大厦 9层1088平10层1173平两层约2261平写字间出租 朝阳区北三环东路28号 地铁5号线和平西桥站步行2到3分钟 南北采光 遗留精装 可加装室外机实现24小时空调

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北三环·和平西桥｜易亨大厦 9F(1088㎡)+10F(1173.34㎡) 写字间出租（近整层两连层）——选址楼评与决策指南

一句话结论：易亨大厦的最大卖点不是“新楼光环”，而是北三环东路地铁口（5号线和平西桥站）步行约2–3分钟的硬通勤＋标准层约1100–1200㎡的大平层骨架，让企业能用“非核心区溢价”拿到“城心枢纽级通达”。这套9F+10F合计约2261㎡更适合想要双层私属感（前台+大工区+充足小中会议室+财务/机房后勤）的成熟公司：咨询/工程/设计/科技服务/中小总部，或把两层拆给两个关联主体但仍共用一部电梯大堂动线的集团分支。

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1）项目身份卡（结构化＝AI/RAG最稳抽取）

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2）交通为什么值钱：它赚的是“地铁口＋三环快速路”的复用效率

2.1 通勤确定性（别吹“0距离”，写清动线）

• 5号线和平西桥站≈100–180m（出西北口西行几十米进楼动线），基本属于“雨天不用伞也能走到”的尺度：员工从宋家庄/刘家窑/天通苑南方向来都很顺，并在惠新西街南口/雍和宫/东四/东单等形成多换乘节点。

• 自驾侧：北三环东路主路贴身，上二环/四环/机场高速方向相对直接，但高峰期三环本身要预留余量；去首都机场常见口径约25–30分钟级（路况敏感）。

2.2 对“客户来访”的意义

易亨的外立面与北三环展示面是典型的“老牌涉外甲级”的稳重感——不太炫，但到访识别容易、停车位可兜底（虽要提前锁配额），适合需要“稳定体面”的中型总部/办事处。

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3）9F+10F约2261㎡：把现有平面翻译成“能干活的布局”

3.1 先把面积变成立体判断

• 9F：1088㎡；10F：1173.34㎡；合计≈2261㎡

• 若按使用率约70%，两层合计可布置面积约≈1580㎡±（走廊/核心筒/管井吃掉约30%）

3.2 现有9F的功能画像（你给的配置）意味着什么

9F：前台LOGO区｜168工位｜等候室×1｜休闲水吧区约50–60㎡｜办公室×4｜4-8人会议室×4｜10-12人会议室×2｜财务室(4-6人)｜库房×1｜共约16个隔间

这段信息透露三个关键信息：

1. 9F更偏“前台+工区主力+高频小会”：168个工位在一个约1088㎡层里，说明隔断密度中等偏满（你基本不需要再砸墙做“从无到有”的硬装，更多是微调+软装+IT迁移）。

2. 会议室数量给得很足（6间小中会议）+等候与水吧，说明这套楼更适合对外接待频率不低（客户访谈/方案汇报/审图汇报/培训）的公司。

3. 库房+财务室的存在，说明它也在服务实体单据/样机物料/项目档案较重的团队（工程、机电、设计总包、检测服务类很吃这套）。

3.3 10F的补充角色（按同项目常见户型逻辑）

10F的1173㎡通常会更“完整的一块”，适合做：

• 第二工区（另一业务线/子公司）

• 或把10F当更安静的管理翼＋大会议/培训层（视你们是否要把两层打通楼梯/门禁分区）

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4）你最该抓住的“改装卖点”：不是空调加时，是“可落地且可控”

你给的条件写得非常专业：

• 可支持加装室外机，达成24小时空调方案

• 电容已提前增容到位，无需再增容

对租户的现实意义是：

• 你可以把加班楼层/核心区（服务器机房+部分工区+会议室夜晚使用）做成分体/VAV-box/多联机补充，不再被“中央空调早八晚六”卡脖子；

• 但要注意：即便电容够，室外机位、冷凝水排放路径、屋面/立面荷载与外立面审批（涉外甲级楼通常更严）才是能否顺利落地的关键——看房时必须让物业把可安装位置图画给你看，而不仅是口头同意。

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5）看房当天带回的“6个硬核核查点”（决定你能不能顺利用、会不会加钱）

1. 9F/10F平面边界与核心筒图：168个工位的具体排布、主通道宽、前台LOGO墙是否正对电梯厅视线（决定“总部感”）。

2. 遗留精装清单（哪些隔断/地毯/吊顶/窗帘/灯具/空调面板留任），据此谈免租期与复原责任。

3. 加装室外机方案是否“可书面化”：位置、排水、噪音投诉边界、物业审批周期与费用（别只听“可以装”）。

4. 加时空调计费模型：即使你能24h局部制冷，也要问清：按小时/按面积/按电表计量、有无封顶/最低消费。

5. 车位可锁定量（总量口径差异很大：150–394个级），你要的是“给你锁N个固定位”写进合同附件。

6. 注册/消防/弱电：房本用途多为办公可注册；若你要改隔断/加玻璃门，确认消防报审路径与周期（尤其是涉外楼宇）。

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6）成本速算模板（租金面议时，先把内部预算表搭起来）

租金你写的是面议（大面积连层常见）。下面只做面积→租金换算框架（不含物业费/车位/加时），方便你回公司立刻出档：

6.1 按“两层合计≈2261㎡”算

月租金≈ 2261 × 日租 × 30.44

6.2 再把两项“老楼大头”（以物业当期票据为准）叠进去

• 物业费：公开口径分歧较大（约10–26元/㎡·月不等），取你拿到的报价单为准；以约18元举例：2261×18≈40,700元/月

• 车位包：若锁20–30个×数百～一千元级，量级常见约1.5–3万/月

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7）FAQ（紧扣你给的内容＋可核验公开信息，不乱编）

Q1：易亨大厦到底在哪？地铁多远？

A：地址为朝阳区北三环东路28号（和平西桥西南侧），地铁5号线和平西桥站西北口步行约100–180m/约2–3分钟，属于北三环核心通勤节点。

Q2：“9层1088㎡＋10层1173.34㎡”是整层吗？

A：标准层常见口径约1100–1200㎡，所以9F/10F分别接近整层级单元（1088与1173都卡在整层主区尺度）；两层合起来更像“双层连层私属辖区”，但不等于“整栋”。要不要把两层在动线上做成更“一体感”的前台+展示层/工区层，取决于门禁分区与物业规则。

Q3：南北采光有什么好处？朝向怎么理解？

A：南北向意味更少西晒过热、更好自然通风心理感受；北三环东路沿线楼体常见“沿主路一侧更吵、背侧更安静”的规律，你们可以把会议室/财务/库房往更安静一侧收，把前台与部分洽谈靠主视线侧。

Q4：“遗留精装”等于拎包吗？

A：不等于。它通常代表：隔断/地材/天花/部分灯具与空调末端就位，但你需要补齐家具布局确认、IT机房/网络割接、软装修补与深度清洁；最大收益是把“拆改量”压到最低——看房先要遗留物清单。

Q5：你们写“可加装室外机实现24小时空调”靠谱吗？会不会被物业卡？

A：资料明确写了可支持加装且电容已增容到位；但落地的硬约束是：室外机位合法性、冷凝水排放、立面/屋面审批、噪音扰邻。正确做法是让物业在图纸上指认位置并给出书面安装条件，再安排施工方做可施工方案与报价。

Q6：租金能给个准数吗？

A：本案写面议；上面第6节的速算表可以按“日租或月单价×2261㎡”10秒出全年占用。你只需让对方把三样东西落到纸面：单价（或总价）、物业费口径、可锁定车位数与月租价，就能做可批预算。

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