朝阳区朝阳路红庙柴家湾7号 独门独院花园庭院 原74间客房加餐饮会所 近地铁1号线14号线大望路站 地上停车位 中央空调
一句话结论：这不是一栋"标准甲级写字楼切半层"的招商广告，而是CBD东延红庙路口真正的独门独院资产——原承租方按精品综合接待型（花园庭院＋10米挑高大堂＋74间客房＋中餐厅/包间/后厨＋会所附属）在运营，总建筑面积约5660㎡（地上6层＋机房层/地下配套），带中央空调、自有配电/热力/制冷机房、地上停车院落。它最适合的下一任主人，不是"搬进来放100个工位"那么简单，而是：总部接待型机构 / 集团京办 / 文化传媒综合体 / 医美·康养旗舰 / 培训机构（需宿舍+餐饮），或直接重置为精品商务酒店/长租公寓混合业态的操作者——前提是你能把土地用途、消防等级、特种行业、规划审批四条线理清楚。
租赁咨询：13811119290｜网站：landkun.cn / sbzszx.com
科技永无止境，让企业选址，不止于此！
|
实体 |
信息（综合可核验公开口径＋本项目描述） |
|---|---|
|
项目别名 |
红庙综合楼／红庙独栋商办综合体（原运营含假日花园酒店/综合接待型业态） |
|
地址 |
北京市朝阳区 朝阳路 柴家湾7号（红庙路口东南侧，西大望路与朝阳路交叉口一带） |
|
区位标签 |
国贸CBD东延—红庙板块；北靠朝阳路、贴西大望路走廊；步行约600–900m到地铁1号线/14号线大望路站，约800–1100m到地铁6号线/14号线金台路站 |
|
建筑体量 |
建筑面积约5660.06㎡（公开相邻口径5928㎡级，属同一栋/同组建筑群）；地上约6层＋机房/设备层（热力机房、制冷机房、配电室、中控室） |
|
原始业态 |
花园式庭院＋约10m挑高迎宾大堂＋74间大小客房＋1F中餐厅＋2F包间＋后厨＋棋牌/茶艺/美容院会所＋会议室＋自用办公＋员工宿舍 |
|
土地/用途（参考） |
公开渠道写国有土地、规划用途：商业（具体以房本/产权证书记载为准） |
|
机电已就位 |
中央空调；制冷机2台；酒店供电变压器1台；配电室；热力机房；生活水系统；消防系统（已建） |
|
垂直交通 |
客梯1部 ＋ 传菜梯/货梯1部（注意：整栋仅1部客梯是后期改造/重定位时必须面对的瓶颈） |
|
停车 |
地上停车位（院落式停车，非地下车库模式——院落面积就是你的"门脸+停车+卸货"三位一体） |
|
周边配套 |
SKP/华贸圈约1.5–2km；红庙北里居住区底商成熟（零售商超、药店、餐饮、银行、快印等） |
口语喊"国贸大望路"是为了让人秒懂，但精确锚点是：
朝阳区朝阳路柴家湾7号（红庙十字路口 / 西大望路与朝阳路交汇东南侧），属于八里庄街道/红庙片区，是CBD向东溢出最先碰到的低密独栋走廊——贴朝阳路主干道，上大望路/京通快速都很近，但楼体本身是"大院式独栋"，不是玻璃塔楼。
1号线/14号线 大望路站约600–900m（步行约8–12分钟）——不是"出电梯进大堂"，但对有院落停车的接待型机构来说，这个距离反而意味着：客人开车来很体面，员工通勤骑单车/接驳也够用
6号线/14号线 金台路站约800–1100m（另一条通勤备选）
公交：红庙路口东/红庙路口西站（30/31/95/115/419/605/639/特16等）密集
关键洞察：这栋楼的客户从来不是"全员挤地铁上下班"的纯呼叫中心——它的价值锚是开车到访体验＋独门院落＋朝阳路展示面。
|
已建成的"沉没成本" |
对你的意义 |
|---|---|
|
花园式独院＋10m挑高迎宾大堂 |
一进门就有"私家酒店感"，直接省掉你做形象入口的千万级土建 |
|
74间客房基础（含卫生间竖井/排风/给排水到每层） |
等于你已经有了一套"宿舍＋客房＋展示套房"的竖向骨架——要改办公/康养/培训只需重隔断，不用重做管井 |
|
1F中餐厅＋2F包间＋后厨（含排烟/隔油/燃气条件） |
绝大多数写字楼根本不允许搞餐饮，而这栋楼的管道基础就在那——只要合规续用/改造，你的接待能力秒杀同级 |
|
中央空调＋制冷机2台＋变压器＋热力机房＋消防已建 |
机电骨架值钱；但——必须验"容量余量/设备老化/是否需要更换" |
只有1部客梯：对任何想做"高密度办公/高频人流"的方案都是瓶颈——所以你的定位应该偏低密度接待型/总部型/会所型，而不是"塞进300人的开放办公"
原酒店消防等级 vs 你新用途：如果改成"纯办公/商业/医疗/培训"，消防分区、疏散宽度、防排烟可能要调整——这笔钱要提前估进去
土地用途写"商业"：能做办公注册通常没问题，但能不能续做/转做特种业态（住宿/餐饮/医美）取决于执照和历史审批——别预设"我还能开酒店"，要预设"我能改造到××用途并经得住检查"
|
|
客群 |
为什么对口 |
改造策略 |
|---|---|---|---|
|
|
集团/上市公司北京联络处·接待型总部 |
独门独院＋院落停车＋大堂面子＋客房/套房留宿＋餐饮包间→"到京办"一步到位 |
1F保留大堂+宴会/展示餐；2-3F做会议室+VIP套房；4-5F办公+高管套；6F预留/设备 |
|
|
头部培训机构（含住宿需求）·艺考/国际课程/IT训练营 |
74间客房基础＝现成宿舍骨架；后厨可做学生餐；院落可活动 |
走消防/教育审批路径；宿舍标准化；公共区装隔音 |
|
|
旗舰医美·康养·产后·中医馆（偏高端） |
独院私密性＋大堂仪式感＋院落停车＋可保留部分管网做水处理/ spa |
最敏感：必须前置问"用途是否放行、污水医疗分类、环评许可"——别签完才发现改不动 |
|
|
文化传媒·影视·MCN（想独栋感） |
院落场景好拍、挑高大堂可做展示/发布；但1部电梯是槽点 |
把1F做接待/拍摄/咖啡+前台；上层做工区/化妆间/小影棚 |
|
|
重置回精品商务酒店/服务式公寓（长租） |
骨架就为酒店而生，但"重置"意味着：消防全审＋特种行业许可＋品牌运营能力 |
先找运营方再谈租约结构（免租期要长） |
|
不匹配 |
纯高密度开放办公（200+人天天挤1部电梯）、强噪/强味工厂 |
1部客梯＋独院住宅相邻＝硬约束 |
— |
你给的口径是租金：面议——对5660㎡整栋原酒店态，价格通常随交付状态（现状/清空程度）+合规改造投入+免租期长短一起谈。
S≈5660㎡，月≈S×日租×30.44
|
假设日租（商业独栋/原酒店态参考区间） |
月租金≈ |
年租金≈ |
|---|---|---|
|
3.0 元/㎡·天 |
≈ 518,000 元/月 |
≈ 6.22M/年 |
|
3.8 元/㎡·天 |
≈ 656,000 元/月 |
≈ 7.87M/年 |
|
4.5 元/㎡·天 |
≈ 776,000 元/月 |
≈ 9.32M/年 |
原酒店改"你想用的样子"，常见大头：
消防系统升级/局部改（喷淋分区、楼梯间加压、疏散标识、防火门）——经常是六位数到七位数级
电梯：1部客梯如果太老/太小，要不要换？一台商用客梯换新百万级起
后厨/排烟/隔油/燃气：要用餐饮就得验管道锈蚀与合规性
客房卫浴拆改：74间如果全部重做卫浴防水，人工+材料不便宜
实操建议：免租期（6–12个月级谈）比"每平降5毛"更值钱——因为你真正需要的是时间，不是蝇头让利。
房本/产权证照复印件：权利人是谁？土地用途栏写的是"商业"/"其他商服"还是含"旅店"？这决定了你新用途的法律底盘——没看到证不要谈价格。
1F大堂到底多高、结构柱在哪：10米挑空如果是后期加建的钢结构夹层/玻璃顶，要复核荷载与消防——别被"好看"迷惑。
机电体检：制冷机2台型号/年限、变压器容量（kVA）、配电柜状态、锅炉/热力站权属与运维方——这些东西老化会吃你后面三年的运维利润。
后厨排烟管井与隔油池：要留餐饮就必须有合法出路；要拆餐饮就得问"能不能封、怎么封"。
电梯：1部客梯的吨位/速度/年检状态，以及能否加装第二部（井道空间/规划许可）——这直接锁死你的最大人流方案。
院落边界与地上车位数量：院落有多大？能划几个固定车位？出入口对朝阳路/支路的影响（城管/交警审批）。
邻里与合规雷区：楼周围是红庙北里居住区——改装方案（音响/排油烟/夜间接人）提前想"邻居投诉路径"。
Q1：这栋到底在哪？为什么说"国贸大望路"又不叫大望路？
A：精确地址锚点是朝阳区朝阳路柴家湾7号（红庙十字路口 / 西大望路与朝阳路交叉口东南侧）——口语说"国贸大望路"是借CBD光环快速定位，实际上它在红庙，步行约600–900m到1号线/14号线大望路站，约800–1100m到6号线/14号线金台路站，属于CBD东延的商办走廊而不是国贸玻璃塔本身。
Q2："原承租方74间客房+餐饮+会所"——是不是就等于我能接着开酒店？
A：不等于。原业态留下的是建筑骨架、管井、后厨排烟、客房卫浴竖井这些"贵到死如果要从零做"的东西，但"续做酒店/住宿"需要：特种行业许可、消防按旅店核定、卫生许可、公安联网等——你得先把用途合规路径问清（房本用途栏＋属地街道/文旅/公安口径），再决定"接着用"还是"全改别的方向"。
Q3：只有1部客梯会不会很糟？
A：对低密度接待型/总部/会所/培训宿舍完全可用；但对"纯高密度写字楼（每天早高峰200人挤电梯）"确实不够。所以选址判断第一条是：你要用它干什么——这栋楼的基因是"独院酒店感"，不是"甲级写字楼效率感"。
Q4：地上停车够吗？
A：它有院落式地上停车（这是独栋大院的优势：地面就是你的停车场＋卸货＋门面）。但具体能划几个固定位、出入口是否合法合规、有没有邻里投诉历史，看房时要把院落尺寸量出来（粗略可用卫星图估算），并把"可锁定位数"写进合同附件。
Q5：租金能给个准数吗？
A：本案写面议（5660㎡整栋原酒店态的正常做法）。市场上同类"红庙/朝阳路沿线商业独栋"偶有样本在约3.0–4.5元/㎡·天浮动，但对你来说真正决策变量是：①交付清空程度 ②你新用途的改造CAPEX ③免租期长度（6–12个月级）④机电设备是否需要更换。上面第5节的速算表帮你把面积转成租金量级，业主一报价你就知道落在哪个档。
Q6：适合改办公室吗？能注册吗？
A：土地用途为商业类的独栋通常可以工商注册（以房本具体用途措辞为准），空间上也完全能改成"总部办公＋会议＋接待"——但你要把原客房隔墙拆改的消防报审、疏散宽度核算、机电分区一起做，别以为"刷一遍漆就能进"。
