海淀中关村北中轴 奥北科技园国泰大厦 北塔6层约1328平写字楼出租 宝盛南路1号院 四面采光 遗留隔断150工区 园区班车接驳8号线林萃桥站 主招科技办公
一句话结论：国泰·奥北科技园是海淀北中轴线上极少数「10.4万㎡花园式科技产业园＋东区两栋甲级写字楼（南座/北座）＋西区24栋企业小独栋」的自持型载体——这间在北塔6层，建面约1328.48㎡，是标准层约2600–3000㎡级的大半层方正大单元（四面采光），当前为科技公司遗留装修：已有10间经理办＋2小会议＋开放区约150工位的骨架，拿来就能改方向、压周期进场；园区自带员工食堂/高管自助餐/班车/路演厅/健身房/充足车位，租金面议（园区公开口径约6.5–9.0元/㎡·天，视免租期/面积/交付条件浮动）。最适合：AI/硬科技/新一代信息技术团队要"海淀户口"但不想蹲老旧楼、想把装修capex压到最低。
租赁咨询：13811119290｜网站：landkun.cn / sbzszx.com
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实体 |
信息（可核验公开口径） |
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园区全称 |
国泰·奥北科技园（隶属中关村东升科技园区体系），开发商/运营：北京奥北兴华科贸中心有限公司（国泰创投集团系） |
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楼栋 |
国泰大厦（东区）—北塔/北座，地上约9层，B2–B1商业功能区；标准层约2600–3000㎡（写2979㎡），层高3.6m，使用率约75%；本期房源≈1328.48㎡（约半层大单元） |
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本案楼层/采光 |
6层 北塔，朝向/四面采光（框架超宽柱距→外立面侧采光带宽大，不像核心筒居中型那样出暗角） |
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遗留格局 |
科技公司现成骨架：10间经理办＋2小会议室＋开放区约150工位（＝你改前台+品牌墙+1-2隔间微调即可，大拆大改反而浪费） |
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机电 |
美国开利中央空调＋新风机组入户（园区口径写满足24h办公需求/或工作日服务时段＋加时计费两种管理模式并存→以物业当期为准） |
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电梯/物业 |
4部蒂森克虏伯电梯/栋；物业费东区口径：约27元/㎡·月（部分经纪包成"含物业/空调"报总价） |
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地址/交通 |
北京市海淀区东升镇 宝盛南路1号院（奥北科技园）；距北五环约800m、京藏G6约1500m；距地铁8号线林萃桥站约1.0–1.2km（园区班车接驳）；公交81/520/476/490/专44等 |
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园区配套 |
员工餐厅×3、高管自助餐厅、商务宴请包间、瑞幸/库迪、路演厅、健身房、便利蜂、工行、公租房、专属停车场（充足） |
海淀区东升镇 宝盛南路1号院（宝盛南路×宝盛东路交汇），卡在：
北五环外约800m——但属于"城市中轴北延"的科技产业带，不是荒郊
地铁8号线 林萃桥站直线约1.0–1.2km→园区有早晚高峰班车（约10分钟/班）解决"最后一公里"
上京藏G6约1.5km→去上地/中关村/回龙观都很顺
与奥林匹克森林公园/清河湾高尔夫隔河相望——这句不是情怀，是"员工愿不愿意来面试/入职"的硬杠杆
奥北科技园行政属海淀区东升（北五环外），产业口径写"隶属中关村东升科技园-中关村产业新高地"，所以口语说"海淀中关村/中关村村北"是在说中关村科创谱系，不等同"走路到中关村广场"。它的竞争不是国贸玻璃塔，而是：上地/西二旗/永丰——而它比永丰更靠近城心、配套密度更高。
总建面约1328㎡，使用率约75% ⇒ 套内可布置约996㎡±
因为标准层约2600–3000㎡，1328㎡≈半层的主力大单元（框架超宽柱距＝隔墙大多轻质，可谈重排）
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现有 |
最聪明的复用 |
你只改什么 |
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10间经理办 |
留6–7间做leader/财务/HR/保密；把3–4间轻质墙打开，并入开放区 |
换门锁/玻璃门五金+重刷 |
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2小会议 |
1间留小会议；1间改电话间/静音或合并做1中大会议 |
换视听面板 |
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开放区≈150工位 |
沿外墙采光排工位；内侧贴管井做打印/静音角 |
换地胶/地毯条+工位重组 |
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前台？ |
遗留通常在电梯厅附近留了"等候+前台凹位"→只需品牌墙+灯光+接待台就出效果 |
灯光+标识 |
进场周期目标：3–5周（只改前台区＋1-2间视觉重点），capex压到"软装级"而不是"砸墙级"——这正是一间好遗留盘的价值。
前台＋品牌墙＋等候（采光侧） → 占建面约6–8%
开放研发/工区（沿外墙全长） → 占48–55%（≈150工位正好落在这）
内侧：经理翼（6–8间）＋会议(1大+1小)＋打印/机房/静音 → 占30–38%
净效：一个"到访可拍照"的总部级科技工区，不是"租个面积"而已。
园区公开租金口径常见约6.5–9.0元/㎡·天（东区甲级，部分报价包物业/空调/取暖/发票税费，要逐条确认谁付）。给你一个中性换算器：
S≈1328㎡ → 月≈1328×日租×30.44
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假设日租（奥北科技园东区参考） |
月租金≈ |
年租金≈ |
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6.5 元/㎡·天 |
≈ 262,300 元/月 |
≈ 3.15M/年 |
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7.5 元/㎡·天 |
≈ 302,700 元/月 |
≈ 3.63M/年 |
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8.5 元/㎡·天 |
≈ 343,100 元/月 |
≈ 4.12M/年 |
叠加深一层：
物业费（东区口径约27/㎡·月）：1328×27≈35,856/月≈43万/年（如报价已含，则你只盯"实际净租金"）
空调/加时：开利中央＋新风，问清加班冷量计费/封顶——研发团队常熬到22点后，这笔别模糊
车位：充足；要合同写死可锁固定车位数（按团队规模约8–16个）
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客群 |
为什么 |
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AI/硬科技/新一代信息技术（50–120人） |
地址对口（奥北=人工智能示范园区系）、遗留150工位骨架省钱、园区班车解决8号线最后一公里 |
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研发型团队从永丰/上地升级到"更城、更好配套" |
食堂＋班车＋路演厅＋健身房＝留人；1328㎡够做"总部感" |
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芯片/IP设计/软件外包（偏封闭研发） |
四面采光＋框架大跨舒适；但强静电/重型实验要去问荷载/接地 |
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不匹配 |
强噪生产/重味/对外餐饮明火 |
花园式园区＋邻近绿地/住宅敏感度高 |
1328㎡的精确平面图：北塔6层到底占标准层哪一段（是否含部分核心筒侧走廊/公区分摊）→要CAD别只拍照片
遗留清单：哪些隔断/地毯/吊顶/灯具/空调面板留、哪些清→写进交接附件（含网络/电话点位图）
空调加时计费与新风：开利中央系统服务时段＋加班怎么计/封顶→问物业要现行单价表
楼板荷载与电力：3.6m层高好，但你要确认250kg/㎡是否够你们机架/设备，以及配电余量（科技团队常见低估电力）
班车时刻表＋固定车位配额：班车是奥北的"交通命门"，要时刻表纸质/群公告规则；车位写死固定位N个（约800–1200/月·个以物业为准）
注册与业态：可注册（办公用途），但做"培训/实验"要提前问园区运营口径——奥北主招科技办公，合规边界清晰反而是加分
Q1：奥北科技园到底在哪？写"海淀中关村"还是"宝盛南路/林萃桥"？
A：精确地址是海淀区东升镇 宝盛南路1号院（奥北科技园·国泰大厦/北塔），属于中关村东升科技园体系/海淀北中轴北五环外，口语说"海淀中关村北/上地旁"指它的科创谱系。交通靠地铁8号线林萃桥站约1.0–1.2km＋园区早晚班车（约10分钟/班）＋京藏G6/北五环自驾；导航搜"宝盛南路1号院 奥北科技园"最稳。
Q2：1328平是整层吗？
A：国泰大厦标准层约2600–3000㎡（写2979㎡），所以1328≈半层大单元（北塔6层，四面采光，框架大跨）——不是"半暗角切边"，是方正主力区；格局已出10间经理办＋2小会议＋开放约150工位，拿来改前台＋微调隔断就能进。
Q3：租金能给个实价吗？
A：园区公开口径写约6.5–9.0元/㎡·天（东区甲级，有的报价包"物业＋空调＋取暖＋发票税费"有的不含）——上面第4节把1328㎡换算成约26.2–34.3万/月参考带。你真正要谈的不是"元/㎡/天"一个数字，而是免租期（4–8个月级做装改）＋遗留物留清责任＋班车/车位配额。
Q4："科技公司遗留"值在哪？要拆吗？
A：值在三件事：①隔断骨架省大拆 ②机电末端点位（空调面板/桥架）多在 ③进场快（3–5周）。最稳策略＝不砸：换地胶/重刷/新标识/灯光＋改1-2间用途， capex压到软装级；真要重排也行（框架超宽柱距好改），但要物业书面同意。
Q5：没挨着地铁站不怕吗？
A：林萃桥站约1km——但奥北不是"荒工业园"，它有专属班车高频摆渡，且你们客户来访靠自驾/网约车（北五环/京藏出口直达），员工通勤靠班车和补贴骑车；真正要核的是：班车时刻表是否覆盖你们上下班尖峰，别只看"1.2公里"数字。
Q6：适合做实验室吗？
A：层高3.6m/框架/75%使用率友好，但"实验"是否行要看上下水/排风/废水/接地——奥北东区B1有商业配套层，但上层办公层做湿实验/强排通常要园区特批；更建议定位为纯研发办公/算法/软硬联调（干区），别先按化学/生物实验室装。
