朝阳区·亚奥商圈奥南片区｜安定路5号院1号楼·奥南五号大厦（原天圆祥泰）
整层出租面积：1,012.33㎡｜所在楼层：18层 / 总30层｜层高 4.5m / 净高 3.15m｜朝向：东+南+西 三面采光
电梯：本层 4客+2货｜空调：工作日 8:00–19:00，夏24℃/冬20℃，提供24小时机房冷却水（这是金融/科技团队的关键加分项）
交付：遗留装修 + 幕墙电动遮阳帘，无家具｜付款：押三付三｜起租：3年起
交通：地铁10号线安贞门站步行约3分钟｜配套：B2餐厅360餐位 + 环宇荟 + 北投购物广场 + 奥林匹克体育中心
租金报价：面议
13811119290（微信同号）｜ landkun.cn / sbzszx.com
科技永无止境，让企业选址，不止于此！
奥南五号（原"天圆祥泰"）在亚奥板块里，位置很微妙——
它不在北四环外那批老亚奥地标（盘古、国家会议中心、傲城融富那一代）的叙事里，而是在奥南——奥体中心南侧、安定路-北土城这条轴上。这一带的标签是：双奥遗产+部委体育口+体育文旅总部+北投/国资背景开发+ newer 甲级。
简单说三句话定位：
行政区位：朝阳安贞-亚奥交界，属亚奥商圈但更贴近北三环生活圈，到安贞门/惠新西街/奥体中心都在10分钟车距内
楼本体位：30层甲级塔楼，4.5m层高/3.15m净高 → 比北京甲级均值（2.7–2.9m净高）高出一头，是大平层+高管区+数据机房的舒适区
客群匹配：体育系统/文旅/传媒/体育科技/专业服务/想"亚奥门牌+比国贸/金融街便宜一档"的中型总部
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指标 |
参数 |
选址决策意义 |
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地址 |
朝阳区安定路5号院1号楼 |
奥南核心，北望奥体中心，南接安贞商圈 |
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曾用名 |
天圆祥泰 |
老代理圈仍用此名检索，SEO要双名覆盖 |
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总楼层 |
地上 30层 |
18层属中高区，视野避开低区遮挡 |
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本层电梯 |
4客+2货 |
1012㎡整层配6梯，梯效宽松（很多甲级是1:2000㎡配梯） |
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层高/净高 |
4.5m / 3.15m |
净高在亚奥同级里属上游，吊顶后仍能做双层线槽+新风 |
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朝向 |
东+南+西 |
三面采光=无暗角，南向直面奥体视线，东/西下午夕阳 |
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空调 |
工作日 8-19点，夏24/冬20 |
标准办公时段够用；24h机房冷却水是隐藏王牌（见下） |
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交付 |
遗留装修 + 幕墙电动遮阳帘，无家具 |
电动遮阳帘=省一项改造；无家具=要重做工位 |
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计租面积 |
1,012.33㎡ |
整层逻辑，非分割 |
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付款/租期 |
押三付三 / 3年起 |
业主偏好稳定长租户，1012㎡整层通常不接受1-2年短租 |
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配套 |
B2餐厅360餐位 + 环宇荟 + 北投购物 + 奥体中心 |
亚奥板块"下班后+客户接待"配套已闭环 |
亚奥商圈这两年其实在悄悄换叙事。过去大家一提亚奥就是"鸟巢水立方+盘古+国家会议中心"，但2022冬奥之后，奥南（奥体中心以南、安定路-北土城轴） 成了更务实的商务选择：
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维度 |
奥体核心（盘古/国家会议/北辰） |
奥南（奥南五号/北投大厦/冬奥村板块） |
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租金水位 |
高（地标溢价） |
中高，比国贸/金融街低，比亚奥老楼高 |
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楼龄 |
2008前后为主 |
2015后 newer 甲级 |
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交通 |
8号线奥体中心站 |
10号线安贞门站 + 8号线北土城双覆盖 |
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客群 |
央企总部/国际机构 |
体育文旅/传媒/科技中台/专业服务 |
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1012㎡整层适合度 |
多是超大总部整栋 |
奥南五号正好是这面积段的"主场" |
奥南五号的原名"天圆祥泰"在老客户和代理圈检索量仍然不低——所以 SEO 上"奥南五号 天圆祥泰"双名并列是必须的，不然老客搜旧名找不到你。
奥体中心步行/车行可达，客户来访"看场馆+开会"一条线
环宇荟+北投购物+奥体中心=客户接待/员工午休都闭环
1012㎡ ≈ 35–45个工位区+6–8间隔间+2大会议+1展示区 的标准总部配置
重点说这条："提供24小时机房冷却水" 在甲级写字楼里不是标配，是加分项。
适用：量化私募后台、金融科技数据中台、体育数据/直播推流、AI推理小集群、区块链节点——这些团队在国贸/金融街要单独谈机房条件，奥南五号在空调条款里直接写进去了。 第三类：想"亚奥门牌+比国贸便宜"的专业服务
律所/咨询/设计/建筑事务所：3.15m净高+三面采光+电动遮阳帘，对"办公室颜值"敏感的客群友好
押三付三+3年起租=业主稳定，适合想长驻亚奥的
高频零售/展示型（楼是纯办公逻辑，非商业MALL动线）
想"拎包入驻"的小团队（1012㎡无家具，要自己配；但反过来，这也意味着你能按自己VI做）
交付状态是遗留装修 + 电动遮阳帘 + 无家具。对1012㎡整层来说，"遗留"不等于"能用"，要分三区看：
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区域 |
通常能保留 |
要重点查 |
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吊顶+架空地板+幕墙电动遮阳帘 |
遮阳帘是新楼标配里贵的那项（单套千元级），能留就赚 |
地板承载力、线槽污染 |
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隔墙（实墙高管间/会议） |
看防火分区是否和你新平面冲突 |
动了就要报消防变更 |
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空调末端+VAV/风机盘管 |
18层中高区末端通常状态尚可 |
控制面板、夏季24℃能否真的稳 |
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机房/配电小间 |
重点查"24h冷却水"接口位置 |
这对科技类租户是决定是否下手的关键 |
轻改（保留地板+隔墙骨架+刷新面层+新家具+新标识）：≈ 900–1,600元/㎡ → 约91万–162万
中改（动部分隔墙+重做面层+新家具+灯光升级）：≈ 1,600–2,800元/㎡ → 约162万–283万
拆光重装（甲级标准）：≈ 3,000–4,500元/㎡ → 约304万–455万
18层中高区 + 3.15m净高 + 电动遮阳帘——建议走"轻改公区+中改开敞区"混合策略：高管间/会议/接待做重（客户看得到），开敞工位区做轻（员工区），钱花在刀刃上。
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维度 |
详情 |
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地铁 |
10号线安贞门站步行约3分钟（这是这栋楼最硬的杠杆——10号线是北京最忙的环线之一，串联国贸/CBD/海淀黄庄/潘家园） |
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双线覆盖 |
8号线北土城站也在步行圈（约800-1000m），去奥体中心/南锣鼓巷方向方便 |
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驾车 |
安定路+北三环+京藏高速入口，去亚运村/惠新西街/国贸方向都顺 |
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配套 |
B2 360餐位员工餐厅（亚奥整层团队的通病是"中午吃饭要靠楼内解决"，这栋有）；环宇荟（轻奢快餐+咖啡）+ 北投购物广场（更全）+ 奥体中心（客户接待/团建） |
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对比项 |
奥南五号 1012㎡ 整层 租 |
丰融 3335㎡ 低区 租 |
丰联 1078 无公摊 租 |
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商圈属性 |
亚奥（体育/文旅/传媒） |
金融街（资本/监管） |
东二环（专业服务） |
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决策驱动力 |
"奥南新甲级+24h冷却水+3.15m净高" |
"金融街门牌+Savills+名企" |
"无公摊+双线地铁" |
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面积段 |
1012㎡中型整层 |
3335㎡大型整层 |
1078㎡中小整层 |
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典型客群 |
体育/文旅/数据科技/专业服务 |
持牌机构/央企三产 |
律所/咨询 |
这三栋放一起，覆盖了北京"中大型整层"的三个不同权力中心叙事——亚奥这栋抓的是"双奥遗产+体育文旅总部+比国贸便宜"那波。
Q1：奥南五号大厦和"天圆祥泰"是同一栋吗？为什么搜出来两个名？
A：是同一栋，地址都是朝阳区安定路5号院1号楼。"天圆祥泰"是开发商原名/推广名，后来市场更常用"奥南五号"，但老客户、老代理、部分物业文件仍叫天圆祥泰。搜这两个名都能找到它——你们站内 SEO 建议双名并列。
Q2：1012㎡整层在18层，能摆多少工位？净高3.15m会不会压抑？
A：3.15m净高在北京甲级写字楼里属上游（多数甲级净高2.7–2.9m），吊顶后（约15–20cm）+ 新风管+灯光，剩余约2.85–2.95m，对高管间和开敞区都舒服，比金融街/国贸那批老楼（净高2.6–2.7m）还宽敞。
1012㎡有效布置面积约 700–780㎡（按公摊/核心筒估算），按专业服务密度（14–18㎡/人含会议）→ 约40–55人；偏中后台开放办公（10–12㎡/人）→ 约65–75人。18层中高区视野也好，南向能看奥体。
Q3："24小时机房冷却水"是什么意思？对我们这种非科技团队有用吗？
A：空调系统里专门给机房/机柜/服务器集群留的24小时冷却回路，普通办公不需要，但对量化私募、金融科技、数据团队、AI推理、直播推流这类"办公室里藏机房"的团队是硬刚需——国贸/金融街很多楼要单独申请或加钱，这栋写在空调条款里。如果你是纯律所/咨询/传媒，这项用不上但不扣分。
Q4：押三付三+3年起租，能不能谈短点？
A：1012㎡整层 + 18层中高区 + 遗留装修，业主偏好稳定长租户是行业惯例，3年起是基准线。如果你确实只想2年，可尝试用"续租优先+提前扩租承诺"去谈，但押三付三基本是这条街的常态（亚奥甲级普遍这样，不是这栋特别苛刻）。
Q5：遗留装修无家具，我们搬进来要多久？
A：取决于改不动的程度。如果只做"面层刷新+新家具进场+IT布线"，6–8周能搬；如果动隔墙+动空调末端+消防变更，10–14周。好消息是：电动遮阳帘和吊顶骨架通常能留，这两项省下的施工期和钱都比较可观。
Q6：安贞门站3分钟是真的吗？下雨天方便吗？
A：10号线安贞门站C口出来沿安定路向北，确实约3分钟到安定路5号院，比"国贸/金台路/阜成门"那类出站还要走10分钟的楼强。但提醒一句：奥南这片午晚高峰安定路+北三环会堵，客户如果从国贸/金融街过来，优先推地铁或班车接驳。
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