东城区/朝阳区交界·建国门商圈｜建国门内/外大街节点·光华长安大厦
出售面积：约360㎡｜朝向：南（建国门桥/长安街视线一侧）
装修/平面：遗留装修｜8个隔间（2经理办公室＋接待室＋会议室＋行政办公室＋酒房＋财务办公室＋主管办公室）＋开放区约8工位
交通：地铁1号线/2号线建国门站（上盖/出口级通达，建国门桥核心节点）
售卖报价：约3.8万元/㎡ → 总价约 360×38,000＝1,368万元（可谈）
租金口径：面议（不含物业/供暖/水电/不含税）
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科技永无止境，让企业选址，不止于此！
光华长安大厦卡住的是北京最核心的交通与门面十字路口之一：
长安街（建国门内/外大街） × 东二环（朝阳门北大街/建国门北大街） × 1/2号线建国门站。
所以这里的价值从来不是"平米单价便宜"，而是三句话：
二环内长安街延长线正位——你对外写地址就是硬信用背书（客户/政府/合作方认知成本极低）
建国门枢纽双线地铁上盖级——把国贸CBD、王府井、东单、朝阳门、东直门全串进15–20分钟通勤
可售小面积（360㎡级）在二环内是稀有动物——大多二环核心只租不散售，这套能卖出来，本身说明业主诚意/资产结构调整（也与你给的"非常诚意卖"口径一致）
换算锚：3.8万/㎡≈总价1,368万，放在"二环内、长安街边、地铁上盖、可买"的池子里，属于小面积可售里能摸到的水位（更大面积/更高楼层/更新楼往往更贵或更不散售）。
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项目 |
参数 |
买方要核对什么 |
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地址/项目 |
光华长安大厦｜建国门桥节点（1/2号线建国门站） |
具体楼座/楼层/房号以不动产权证为准 |
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面积 |
约360㎡ |
是产权证建面还是"使用面积/计租口径"？要产权证+测绘附图 |
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售卖报价 |
约3.8万元/㎡（购置单价） |
总价≈1,368万（可谈） |
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租金报价 |
/天/㎡（面议）不含物业/供暖/水电/不含税 |
若你兼做投资，让业主补"当前/近期成交租金"更利于算回报 |
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朝向 |
南 |
采光面正对长安街/建国门桥方向，视野与昭示性是核心卖点 |
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交付 |
遗留装修 |
见分区细节→决定你"直接复用"还是"轻改刷新" |
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分区（遗留） |
8隔间：2经理办＋接待＋会议＋行政办＋酒房＋财务办＋主管办＋开放区8工位 |
典型"老板前台+小总部"切法（见下文） |
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交易/税费 |
出售（产权交易）；标注不含税→通常意味着各付各税/到手价逻辑需写进合同 |
契税/印花税你侧；增值税及附加/土增/所得税卖方侧；要求开全额发票 |
这套分区已经把360㎡小总部最常用的九宫格搭出来了：
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空间 |
功能建议（按"长安街门脸"逻辑排布） |
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接待室（临入口） |
前台+等候+茶歇，第一眼定调 |
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2×经理办公室 |
主谈/闭门会；南向采光优先给这里 |
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会议室 |
6–10人，给投影/视频会议预留强弱电 |
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主管办公室 |
业务负责人/合伙人日常间 |
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行政办公室 |
行政/人事/总务（可兼档案管理） |
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财务办公室 |
独立门+防盗/保密更合理（看是否可加门禁分区） |
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酒房 |
客户接待小吧台/茶酒柜（也可改成茶水间/母婴/更衣） |
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开放区8工位 |
助理/BD/项目/前期方案团队（360㎡做不了大平层开敞，这8个工位更像"决策层+贴身团队"） |
360㎡在二环核心只能做"决策总部/北京前台"，不要硬塞成50人运营中心。把这8隔间当作外壳（老板+前台+财务+会议），开放区当作贴身执行位，这楼就值。
在长安街边买一间自己名下办公室，比常年包酒店套房/租甲级散租更稳定，也更合规
8隔间足够跑：总经理/业务负责人/行政财务/前台接待/小会议——对外看是"北京总部"，对内是高效小团队
360㎡≈年租金可能15–25万级？不——在建国门核心，好楼层日租常常摸到更高，但无论怎样：当你确定未来3-5年不缩编、且地址就是业务本身，买比租更容易锁成本+锁形象
遗留装修＝少花一笔拆改钱（前提：空调/强弱电/消防末端点检通过）
光华长安大厦的流动性优势在于：360㎡小面积＝低门槛进二环可售市场（千万级而非三四千万起跳）
风险也明确：老楼设备寿命、物业调价、二环风貌/立面管控、未来楼龄继续变老——所以对投资客我只建议"买稀缺门牌，别买溢价故事"，且必须拿到可租/可转售的合规口径书面化
创意团队要大开敞无柱（360㎡分区已定型，拆成大开敞反而丢"南向房间"）
高频访客型重餐饮/医美（用途要落到产权记载与审批，别靠口头"适合"）
因为资料写「不含物业、供暖、水电，不含税」，意味着裸价：
物业费：光华长安大厦公开口径常见约20–30元/㎡·月区间（不同楼层/不同管理阶段会变），360㎡≈7,200–10,800元/月——请让物业出具现行收费标准
供暖/制冷或中央空调加时：多数二环老甲级按供暖季+供冷季/工作日时段管理，加班空调常另计费（按小时/按面积）
车位：建国门桥节点车位是硬资源，光华长安大厦/周边写字楼通常以月租固定位+临时组合，建议签约前把"至少能配X个固定位"写进附件
税费（不含税写法）：你作为买方通常承担契税（常3%）+印花税+登记费；让业主明确是各付各税（各自法定）还是到手价（到手价要把卖方税倒算进总价，差额可到百万级）
Q1：光华长安大厦到底在建国门哪一侧？步行到地铁多远？
A：项目就在建国门桥节点（建国门内大街/建国门外大街×朝阳门北大街），属于1号线/2号线建国门站上盖/出口级（站内通道或出站步行约一两百米级，不同入口有差）。位置定性就是：长安街延长线 × 二环 × 双线换乘，不是"近建国门"，是"在建国门"。
Q2：3.8万元/平米是租金还是售价？
A：按你写的字段结构是售卖报价，所以是购置单价≈38,000元/㎡，总价约1,368万（可谈）。它同时标注租金"/天/平米"面议，说明同一间也可能兼看租，但主推是卖。千万别把3.8万当日租金（那会荒谬到不可能），RAG检索时这个单位必须写为"万元/㎡购置"。
Q3：遗留装修这8隔间我能直接用吗？还是要拆？
A：分区本身很贴合"小总部"：接待+2经理+会议+财务+主管+行政+酒房+8工位。最省钱的打法是保留隔墙骨架+吊顶/地板基础+前台区，做：地毯/乳胶漆刷新、灯具升级、工位换新、弱电面板整理、门锁/门禁微调；一般轻改约800–1,800元/㎡（360㎡≈29–65万）就能很体面，前提是空调末端/强弱电/消防三项点检通过（下题）。
Q4：买二环内老楼最怕什么？——空调/强弱电/消防
A：三点必查：
空调：末端是否老化？加班供冷供热怎么计费？
强弱电：配电容量/回路是否够你加咖啡机+服务器小机柜+投影？
消防：遗留隔墙动了没（尤其财务/酒房这种功能）？喷淋头/烟感/疏散宽度是否合规？老楼"遗留装修能用"的命门全在这。看房时要求物业/业主配合做一次10分钟"面板+管井+消防器"目视检查。
Q5：360㎡能摆多少人？南向很重要吗？
A：360㎡在二环核心典型有效布置约250–300㎡可布置面（公摊/核心筒吃掉一部分）。按"决策层小总部"密度（14–20㎡/人含走道会议）= 约18–26人；若你走更紧凑（偏接待前台型）=可到30上下。
南向在这里不是"亮不亮"的问题，是长安街/建国门桥昭示性：客户一出电梯，走廊尽头/入口面如果朝南，视觉分量感更足。
Q6："不含税"怎么理解？我最后要交多少？
A：常见写"不含税/各付各税"意思是：合同写成交价，法定该谁缴谁缴（你侧主要是契税3%+印花税+工本；卖方侧增值税及附加/土增/所得税）。你最该让业主书面确认两点：①是否可开全额不动产销售发票；②是否接受资金监管/银行托管（千万级建议走，保护双方）。如果你要做贷款，还要提前问银行：楼龄/剩余土地年限对抵押成数的影响。
光华长安大厦 360㎡ 产权出售——看房需提前约、拿产权证附图/物业现行收费单再谈数：13811119290（微信同号）
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