北京凤凰置地一三元桥独栋，项目26万平方米建筑集群，开发商自持，涵盖5栋独立国际甲级写字楼、商圈成熟，配套齐全，属于三元桥核心商圈，位于三元桥的西北角，是集购物，办公，住宿的综合体，可以实现一站式办公，以多元的建筑形态，不同的功能载体，交通便利，还有近20000平米独栋服务式公寓，给予商务领袖阶层完美生活诠释，步行地铁站，仅仅需要8分钟的时间！
项目名称：凤凰置地一三元桥独栋
所属区位：东北三环
所属商圈：三元桥
出租面积：1200㎡-2200㎡
租金报价：11.6元-16元
付款方式：押三付三
交付状态：现状交付
欢迎来电咨询：13811119290
开业时间:2011/12/1
购物中心B1-3F，车位B2、B3
A座写字楼
开业时间:2009年12月
FH座写字楼
开业时间:2011年11月
G座长租公寓(产权为酒店) CR LANI
开业时间:2019年3月8日层高/净高:4m28m
凤凰置地一三元桥独栋有哪些企业入驻？
天华阳光新能源投资有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场H座
北京青山基业天使投资合伙企业（有限合伙） 最新年报地址：北京市朝阳区三元桥凤凰置地广场F座3层
天华阳光投资有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场
南山蓝月资产管理（天津）合伙企业（有限合伙） 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里凤凰置地A座20层
南山资产管理（天津）有限公司 | 1 条自身风险
最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里凤凰置地A座20层
北京戈壁绿洲天使投资中心（有限合伙） 最新年报地址：北京市曙光西里甲5号凤凰置地广场H座906室
北京义柏蔚峰管理咨询有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地F座1506
慧科讯业（北京）网络科技有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场F座19层1901
北京青山同创投资有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区三元桥凤凰置地广场F座3层
开通金融信息服务（北京）有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场F座1001
德高广告（北京）有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号院凤凰置地广场A座3层
珠海光控众盈产业投资基金合伙企业（有限合伙） 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲五号凤凰置地广场F座1701-1702
华润汉威管理咨询（北京）有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场A座1706
新普互联（北京）科技有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场A座8层
积水医疗科技（中国）有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场A座2103B-2107A
博创瓴志创业投资（横琴）有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场F座1203B
润嘉物业管理（北京）有限公司曙光凤凰城物业管理部 曾用名：华润置地（北京）物业管理有限责任公司凤凰城物业管理部
华润置地（淄博）有限公司 经营范围：从事华润中心城市综合体(三期)(用地范围:中润大道以南,方正凤凰国际以西
开元智通信息咨询（北京）有限公司 复制
开元智通信息咨询（<em>北</em><em>京</em>）有限公司
最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地F座1001
苏州云中信信息技术有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场f座写字楼1001
北京开通众乐投资管理中心（有限合伙） 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地F座
北京新东方满天星教育咨询有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场F座506
天联检测技术有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场
华溢之星资产管理（北京）有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场A座2706
恒赫（霸州）房地产开发有限公司 投资人：北京碧桂园凤凰置业发展有限公司
开通派企业管理（天津）有限公司 复制
开通派企业管理（天津）有限公司最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场f座写字楼1001
天之居绿色地产开发有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场H座
漳浦县古雷金橙投资管理中心（有限合伙） 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场A座901
北京青山见我管理咨询中心（有限合伙） 最新年报地址：北京市朝阳区三元桥凤凰置地广场F座3层
北京益联国际贸易有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场H座1505单元
融智恒通（北京）咨询有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场A座901
中國新高教集團有限公司 中国<em>北京市</em>朝阳区曙光西里甲5号<em>凤凰置地</em>广场F座20楼2001-2007室,香港湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼
北京水木同德投资管理咨询有限公司
<em>北京市</em>朝阳区曙光西里甲5号院21号楼12层1201-1202单元
最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号院21号楼凤凰置地广场F座1201单元
快捷城市科技有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场H座
北京天下平安贸易有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地A座2606
天津鱼别丢科技合伙企业（有限合伙） 最新年报地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场f座写字楼1001
苏黎世咨询服务（北京）有限公司 <em>北京市</em>朝阳区曙光西里甲5号院21号楼<em>北京凤凰置地</em>广场F座6层605A单元
开通资产管理（北京）有限公司 最新年报地址：北京市朝阳区凤凰置地广场F座
华润置地（1109.HK）近期透露，公司位于北京的凤凰置地广场写字楼已在业内集中亮相，吸引了包括日本电信巨头NTT、国内IT行业领袖四维图新以及其他美、日、韩等国的世界500强公司。目前，首期写字楼出租率已超过75%。
华润置地副总经理郭锋锐表示，世界500强著名企业开始签约入驻CBD商圈，表明北京写字楼市场正在从全球金融危机中逐渐复苏，而华润凤凰置地广场较高的出租率，说明项目得到市场的认可。
由于凤凰置地广场首期推出的A座写字楼出租情况良好，华润置地表示，将尽快推出项目后期的产品。其中G、H座将于2010年下半年开始预租，另外4.8万平米的购物中心也将于2010年启动全面招商。
资料显示，华润凤凰置地广场位于北京三元桥，东临第三使馆区，南抵CBD核心区，总建筑面积26万平方米，由5栋面积20000—32000平方米的国际甲级智能化写字楼、4.8万平方米国际时尚购物中心、2栋法国雅高国际酒店和1栋服务式公寓组成。
凤凰置地广场位居三元桥核心地带，是其规模的城市综合体，周边拥有高档商务酒店数十家，其优质的休息环境和便捷的交通出行，确保区域内资源充分满足商务洽谈的要求；法国雅高集团旗下现代化酒店拥有700余间客房，为往来商务人士提供最贴心的尊贵服务；服务式公寓是凤凰置地广场最富生活情景的组成部分，由国际的酒店式服务公寓品牌运营商-辉盛国际全面运营、管理，152套服务式公寓，给予商务阶层生活诠释；即将于2011年10月开业的凤凰新天地是面向国际中产和精英白领集购物、休闲、社交于一体的精品国际商区，由3.5万平方米的购物中心和1.5万平方米商街构成，时尚美食、潮流名品、雅致休闲等多元业态为成功商务人士量身打造都市社交的魅力之所；而已经满租的凤凰置地广场A座和刚刚入市的F、H座写字楼为更多国际企业提供堪称的办公场所。
华润置地历经10年用心打造一座集写字楼、国际酒店、服务式公寓、精品购物中心和高端公寓于一身的城市商务综合体，这里聚集了北京1/3的涉外机构，数千家外企在此选址，商务氛围浓厚；四大使馆区环绕四方，遥相呼应。凤凰置地广场应有尽有的配套设施，满足国际精英办公与生活的一切需求，丰富多彩的综合规划，创造便捷无忧的办公平台，为都市商务精英提供更为丰富的、有品质的商务生活选择。
截止2008年底，华润置地营业额5年复合增长率48.3%，经营利润5年复合增长率106.2%。同时，截止2009年8月，华润置地已提前完成2009年年度销售目标。
目前华润置地进入近20个城市，土地储备在完成第六次集团资产注入后，一、二线城市为主的土地储备高达2300万平方米。
“集团孵化” 模式——“先放后取”的商业模式，即有效使华润置地突破了发展的资本限制，同时也使华润集团在资本投入上获得了高回报和集团沉淀的资金有效使用，实现双赢。
华润集团的六次资产注入，资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，主要是通过向集团配股方式完成。
在大规模资产注入下，华润置地2006年至2009年三次股权融资筹集资金额高达93亿港元。华润置地在资本运作的进与出，实现良好循环。
华润置地在上市公司表内项目开发中主要选择了住宅开发，而有效回避了商业地产开发是比较明智的。华润置地通过参股开发和后期物业运营（权益置换）能够更加灵活的置入优质资产并有效的分散账面风险，提升公司业绩。
华润置地的土地储备足够其未来几年快速发展之用；与加快周转相比，华润置地存在巨大的土地储备及有限的交付能力之间的错配问题。这是华润置地需要弥补的方向。
华润置地已基本确立了由“住宅开发＋投资物业”的原有商业模式向“住宅开发＋投资物业＋客户增值服务”的新型商业模式的转变和过渡，形成了新的生意经，其内涵包括三个核心要素和一个互动关系。
华润置地的项目以大盘为主，持续增值能力较强。在产品价值挖掘上，华润置地倾向于选择类似新鸿基、中海、仁恒的模式，对产品精雕，以配合项目规模。
一、发展沿革与当前市场表现
华润集团下属五家房地产公司，华润置地是唯一一家上市公司，由此成为华润集团房地产业务的核心运作平台。
华润置地凭借集团公司极其雄厚的资源背景，独特的“集团孵化、租售并举”商业模式，领先并均衡的经营指标表现，目前位列行业领先企业阵营。
同时，其仍未充分展现经营业绩、丰富资源和独特商业模式，使其有可能成为内地房地产行业最具竞争力的企业，而具有极强的行业借鉴性。
华润集团对进入新业务领域，一贯擅长采取收购方式进入新行业，华润置地的前身为华远地产。
1994年12月，香港华润创业有限公司注资当时的北京市华远房地产股份有限公司（即公司前身），开始了华润集团在内地拓展地产业务的历程。
2001年9月，正式更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。华润置地于1996年11月在香港联合交易所上市，为内地第一个在香港上市的地产公司，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。
（一）突出业绩表现与成长性
2008年度，华润置地总资产707亿港元，净资产达360亿港元，实现营业额港币91.34亿元，利润港币20.38亿元，同比增长60.8%及42.4%。当前，上市流通股份总市值 798.67亿。
截止2008年底，华润置地营业额5年复合增长率48.3%，经营利润5年复合增长率106.2%。同时，截止2009年8月，华润置地已提前完成2009年年度销售指标。目前华润置地进入近20个城市，土地储备在完成第六次集团资产注入后，一、二线城市为主的土地储备高达2300万平方米。
加之其“住宅开发+持有物业+住宅增值服务”的发展战略，核心优质物业开发能力——城市大型综合项目，以及具有差异性的“住宅增值服务”推进落实中，未来华润置地成长空间非常优良。
（二）华润置地的发展战略
华润置地的发展定位：成为中国地产行业具竞争力和领导地位的综合型地产公司，在集团规模和净资产回报率方面达到行业领先水准。
华润置地的产品定位：满足中等收入以上消费者日益提升的住宅需求，以及品牌零售商对营业场所以及高端企业对写字楼的租赁需求。开发与持有物业，双头并进。
产品表现：满足中高收入消费者的住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业对写字楼的租赁需求，采取住宅开发、投资物业持有两头业务双向发展。
在住宅方面，仍将重点发展近郊中低密度产品及市区高密度产品；在投资物业方面，将会重点开发以大型购物中心为核心的“都市综合体”产品，进而快速在全国复制。
（三）行业前三的综合实力
企业综合实力是系列指标的综合考评，华润置地在财务出身的决策者宁高宁、王印等历任高管的掌舵下，企业各项经营指标表现突出、稳健、均衡，体现出企业的综合实力。
华润置地的营业额在行业内并不是最靠前的，但在极强的财务控制能力下，其业绩仍未充分展现，但已经实现了经营业绩的锁定，以及平滑了房地产开发业绩波动特性。
华润置地在土地储备、持有物业比例、盈利能力、净资产、负债率等方面领先于行业，综合实力进入全国前三。
X
二、商业模式“集团孵化”——先放后取
从业绩表现看，华润置地在内地房地产股中，并非最突出者。但其“集团资金孵化”、“持有型物业比例”和“资本运作、财务控制能力”等优势，使华润置地在发展前景上更为明朗。同时，也提升了华润置地母公司在国际资本市场的融资能力，为其发展提供了竞争力。
从华润置地国际评级看房企策略水平差异，华润置地近年在国际证券市场，获得机构投资者普遍好评，其业务模式和发展策略是主因。
加之华润置地自2007年开始实施的“住宅增值服务”生意经，其差异化的产品定位策略和商业内涵，在试点项目完成之后，有望为企业升级创造基础。
华润置地的母公司华润集团作为大型央企，具有极其强劲的资源背景。同时，华润置地母公司支持的“集团孵化模式”，对造就华润置地发挥了极其现实的推动力。
对于华润置地的“集团孵化模式”，为业界所关注的是始自2004年至今的六次注入土地储备和资产。
“集团孵化模式”对华润置地的现实推动在于：
在2000年华润整合万科、华远（华润置地前身）的过程中，华远与华润分家之后的一个阶段，华润置地在人才和项目储备上的分流，使华润置地在发展上处于被动。而第一次集团孵化的注入资产，有效的避免了华润置地在业绩上的尴尬。同时，快速提高了其净资产规模，打造出华润置地租售并举的商业模式。
从发展的角度，华润“集团孵化模式”使华润置地突破了自身发展的资本限制，使华润置地由一个地方房地产企业，在短短数年内，快速成长为房地产行业前三的企业。
“集团孵化模式”优化了华润财务表现，为股权融资创造了空间。华润集团孵化模式的特点是，被孵化项目为华润置地团队具体操作，集团资金在华润置地表外循环，在住宅项目进入销售阶段和持有类物业成熟后，注入上市公司。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出与财务报告的错配。
“集团孵化模式”使华润置地净资产迅速具备规模效应，成为其证券市场资本运作的核心，使其在证券市场上的操作空间游刃有余，并且赢得了市场的高度认同。在华润置地对业绩进行财务控制以及开发规模在行业内并不突出的背景下，其股市高市盈率显示出市场对其商业模式的认同，短期和长期效应兼顾。
“集团孵化模式”——“先放后取”的商业模式，即有效使华润置地突破了发展的资本限制，同时也使华润集团在资本投入上获得了高回报和集团沉淀的资金有效使用，实现双赢。
华润集团的长期行为，使未来华润置地的成长空间，具有极大的想象空间和可实现性，打造出地产蓝筹股。
华润集团的六次资产注入，资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，主要是通过向集团配股的方式完成。证券市场对华润的地产模式，给与了高度认可。虽然华润置地向集团返回少量现金，但从资金使用成本与资产溢价的角度，华润集团与华润置地同时实现双赢。
在集团大规模资产注入的背景下，华润置地2006年至2009年三次股权融资筹资金额高达93亿港元。华润置地在资本运作的进与出上，实现良好循环。
华润集团资产注入的定价方式，采取项目成本为基础的小幅度溢价，合理体现资金使用直接成本；同时对注入资产的市场估值采取大幅度折让，将盈利有效转移至资本平台。从华润置地在资本市场上的一系列动作，将优质物业的未来收益预期作为再融资的支撑点，实质上是商业地产项目融资变现的一种选择。通过资产置换注入和定向增发实现了物业的变现融资。这种融资方式属于权益融资，它的成本较一般的企业债和可转换债券低，权益控制的操作空间更广。
X
三、资本运作——提升财务指标、扩大股权融资空间
华润置地资本运作的核心是：有效降低账面风险、提升财务指标、扩大股权融资空间，借助资本市场做大做强成为综合性的房地产企业。
土地储备和资产的注入，从各个方面提升了华润置地的财务指标，为其在资本市场上的进一步融资打下了良好的基础。
同时，集团资产注入后，华润置地总资产和净资产迅速提升，为华润置地带来更高的资信评级，为进一步的银团融资创造了条件。
华润置地当前总资产700多亿，盘子做大为融资操作提供空间。净资产300多亿，净资产高，避免了再融资摊薄效应，证券市场操作主动性强。
在金融与投资的配合上，出与进循环顺畅。华润置地作为上市公司，较少采取在同一会计周期内独立开发多个商业地产项目，而主要是通过与集团孵化模式开发后，选择性持有权益以及收购的方式获得投资性物业，减轻了现金流的压力，有效的降低运营的公开财务风险。
在盈利能力上，华润置地表现并不突出。净利润在财务报表中仍未充分展现，但预计未来2年的业绩表现将突出。
市场对华润发展能力认可度很强，股价市盈率较高，市场对华润的业绩预期已经体现。企业综合实力在证券市场已得到充分实现。
华润置地通过持有型物业运营策略（主要是指分散开发风险和置入优质商业地产项目）可以集中在一段时期内提高其净资产值、每股盈利及盈利预期，促使股票价格上升，这从华润置地的股价走势中可以清楚地看到。因为前期物业运营策略优化了华润置地的财务表现，所以使再融资进行顺利且对业绩影响不大。
Estimated NAV指标是各研究机构对上市公司净资产的最新变化情况做的量化估值，它反映了该公司即时的真实价值。该指标的高低通过“市净率”影响股价高低的重要因素，也是实现定向增发的重要参考依据。华润置地在完成一系列物业运营动作后，NAV由于折价置入优质资产（包括物业和土地）以及物业重新评估增值的影响而有了显著提高。
凭借良好的资信评级与财务控制能力，华润置地在企业资金结构上，保持良好状态。
截止2008年底，华润置地综合借贷额折合港币210.93亿元，现金及银行存款折合港币55.53亿元，净负债对股东权益比率为46.0%。
贷款的货币构成为人民币47.6%，港币52.4%。贷款总额中，约19.3%的银行贷款将于一年内到期，而其余为长期贷款。2008年的加权平均银行贷款年息为5.4%。
四、租售结合——核心优质物业模式
华润置地是一家综合型地产公司，主营业务为物业发展和物业出租。2005年末华润置地以31.95亿港元从母公司华润集团手中收购商业地产项目，通过此次收购行为，目前华润置地整体物业运营模式已经初显雏形。
华润置地对住宅项目和商业项目的“双管齐下”，一方面可以利用住宅的销售加速资金的回笼，而另一方面对优质商业项目的持有，也增强了华润置地的抗风险能力。华润置地作为集团的上市公司，物业投资组合使其具有持续而稳定的投资回报预期。
通过统计历年开发和持有的物业权益，华润置地占主导权益的项目开发中住宅类物业比例占到7成左右，而商办类物业比例占到3成。在持有物业方面，商办类物业所占比重超过九成。
华润置地在上市公司表内项目开发中主要选择了住宅开发，而有效回避了商业地产开发是比较明智的。商业地产开发过程中需要巨额资金且不确定性因素较多，在开发周期内对上市公司的业绩影响较大，而华润置地通过参股开发和后期物业运营（权益置换）能够更加灵活的置入优质资产并有效的分散账面风险，提升公司业绩。
华润置地的土地储备规模较大，主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高密度住宅”，并结合规模化的“城市综合体”大型商业地产项目，实现土地价值利用的最大化。
截止2008年12月31日，华润置地投资物业资产账面总值为港币99.98亿元，2008年年内经独立第三方评估取得的物业增值为3.70亿元港币，投资物业占集团总资产值的比重为14.1%。
2008年内，持有型物业出租收益为9.67亿元港元，比上年同期增长12.0%。在出租业务营业额增长的同时，出租业务的EBITDA利润率也维持在70%以上的较高水平。
当前，华润置地在建的出租型物业包括：北京凤凰城公建、北京橡树湾公建、深圳华润中心二期、成都翡翠城公建、成都二十四城公建、成都橡树湾公建、绵阳项目公建、杭州万象城、无锡太湖国际社区公建、大连星海湾酒店、重庆二十四城公建等，共计269万平方米的建筑面积的持有型物业。
华润置地的物业运营模式是由企业的自身构架所决定的，国资背景、丰富的同系公司资源以及良好的融资平台是它这种物业运营模式目前获得成功的基础，这种物业运营模式的可复制性不强，具有进入门槛。
华润置地物业运营模式的优势主要体现在对于持有型物业的选择时机和持有型物业组合策略的把握上。同时华润置地对于权益配比也非常重视，其所持权益随着物业经营的成熟而逐渐增加。
