所属区位：东三环

所属商圈：十里河商圈

租金报价：6.3元-14.5元

出租面积：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡

出售价格：11亿

出售面积：21906㎡独栋

装修状态：遗留装修

交       通：地铁14号线

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

装 免 期：面议

注册公司：可以注册

周边配套：商场，餐饮，娱乐，银行，酒店，洗衣店，图文打印，超市等

1.主力户型: 766-1016平独立整层，可提供单层多层连层面积出租
2.租金均价: 5.2-6.0元/天/㎡
3.物  业 费: 29元/月 CBRE物业管理
4.付款方式: 押三付三
5.签约年限: 2年起租
6.交付状态: 现房交付 白墙 网络地板
7.可提供精装修拎包即驻服务
8.毗邻东南三环主路超强展示效果

项目优势：
区域地标，紧邻三环主路，三轨地铁出站即到，交通便捷。
766平独立整层，企业专属商务空间，彰显企业形象。
360度全景采光，无遮挡，绝佳视野。
8米挑高大堂，简洁明亮，双大堂设计。
芬兰SI级污染物控制标准  楼内空气质量实时监测系统  健康看得见

北京中博智学教育科技发展有限公司  

 最新年报地址：北京市朝阳区朗诗大厦6层

中博星辰管理咨询（北京）有限公司   <em>北京市</em>朝阳区东三环南路100号楼6层602号

 最新年报地址：北京市朝阳区朗诗大厦6层

北京中博企培教育咨询有限公司   最新年报地址：北京市朝阳区朗诗大厦

2021年以来，城市更新存量改造模式高速扩展。众多房企涌入这一赛道，尝试寻找一套适合自己的发展模式。

在这一趋势推动下，很多老旧项目开始焕新。对于办公类项目而言，如何在结构、功能方面与市场需求有效匹配，尤其是在绿色、健康的潮流下与之有机融合，实现焕新升级，成了当前3060双碳目标大背景下，众多企业思考的新命题。

本文睿和智库将以旧改项目北京朗诗大厦为样本，研究其如何翻新改造，提升运营效率，将城市更新与绿色健康有机结合，供行业参考。

项目概况

北京朗诗大厦区位图

北京朗诗大厦由朗诗青杉资本改造运营，其位于北京市朝阳区，与首都图书馆和北京最大的古玩市场相隔咫尺之遥，距离国贸CBD4.8公里，是绿色办公标杆项目，更是城市更新与绿色健康有机结合的项目新范本。

北京朗诗大厦实景图

北京朗诗大厦项目占地面积5273.58㎡，总建面21906.48㎡。其原有建筑物为“朝阳商厦”，于2002年进行改扩建为四星级酒店“船舶重工大厦”。在见证朝阳十里河区域发展的同时，楼宇自身不论是外立面，还是内部空间布局、硬件设施都无法满足当前绿色、健康办公的需求。

2019年6月，朗诗青杉资本携手合作伙伴阳光融汇资本共同收购北京船舶重工酒店，基于对区域酒店、办公、服务式公寓等各种业态的供需情况及收益、退出流动性等综合考量，决定调整定位并正式更名为“北京朗诗大厦”。

2020年，朗诗青杉资本携手合作伙伴阳光融汇资本将原有建筑物使用功能改造为办公及首层商业。

根据好租网的数据，北京朗诗大厦租赁价格在6元/㎡/日~7元/㎡/日。从定价上来看，项目的租赁价格在其所在的朝阳十里河区域处于高位。值得一提的是，该项目收购前坪效为3.5元/㎡/日。另外，经睿和智库简单测算，在当前满租的情况下，项目的年租金可以达到4800万元左右。

数据来源：好租网 睿和智库制图

项目亮点

北京朗诗大厦高出好租网公布的十里河商圈均价4.77元/㎡/日32%的价差，而相较周边部分写字楼租赁价格，项目也最高高出45%价差。睿和智库认为该项目之所以有如此亮眼的表现，主要因为以下几点：

（1）专业机构操盘

作为朗诗控股（简称“朗诗”）旗下聚焦存量资产的地产基金平台，朗诗青杉资本自2016年开始逐步聚焦于核心城市存量资产的投资和资产管理领域。经过多年的行业深耕，目前管理的股权基金资产规模已突破120亿元，投资于国内一线和部分强二线城市的共20多个存量项目，拥有12支股权基金及6个联合投资平台。

截至目前，朗诗青杉资本已先后投资上海朗诗新西郊、上海朗诗藏峰、上海森兰公寓、南京建发紫悦公寓、上海张江朗诗中心、北京朗诗大厦、北京朝外·朗诗阁等覆盖地产、长租公寓、办公等多种类型的20多个城市更新项目。

朗诗青杉资本从募资、投资到定位、改造、运营等全流程管理，再到最终的退出，已具备房地产存量物业“募投管退”一体化的基金管理及资产管理能力。

（2）绿色、健康的项目打造经验

朗诗青杉资本的项目打造能力，离不开朗诗控股集团的“绿建”经验。据风财讯报道，截至6月底，朗诗在全国36个城市打造了141个绿色住宅项目，占总项目比例的70%，开发面积超过2500万平方米。在国内获得了97个绿建认证，其中51个为三星认证（国内绿建的最高标准认证）。

据睿和智库统计，上海、南京、杭州、苏州等9个城市的首个绿建三星项目认证，皆被朗诗获得。此外，朗诗还拥有21个，包括DGNB、BREEAM、WELL、LEED等在内的多个国际顶尖绿色或健康建筑认证。

值得一提的是，绿建三星项目，相比常规建筑减碳超10万吨，绿色建筑项目综合节能率可达到80%以上。可以看出，朗诗在前期绿色建筑方面的积淀势必为其打造自持办公项目奠定良好的基础。

依托资产管理和绿建优势，朗诗青杉资本克服原有建筑形态对办公空间需求的束缚、繁琐的报批报建手续、疫情影响等重重困难，将健康、舒适、节能、环保、智慧、人文的产品理念植入到了北京朗诗大厦的项目改造和运营中，实现了该项目从酒店到绿色健康办公的蜕变。

从外围看，项目优化了建筑外围护配置、遮阳设计、暖通系统、智能照明系统，使建筑更加节能。

外立面改造前后对比

从内部看，每层电梯厅自带的朗诗屏幕可显示多项空气质量指数。同时，内部的空气质量监测系统会对空气质量实时监测，并在朗诗屏幕上进行直观反馈，这在后疫情时代的办公当中实属有效且安心的举措。

北京朗诗大厦大堂图

除了空气监测系统，整个项目对内部装修采用了芬兰S1级的甲醛污染物管控体系，高效的除霾新风系统使呼吸更加自由。项目全程按照WELL健康建筑标准打造，充分利用绿色环保材料，关注人在空间内的健康与舒适体验。入驻企业及员工未来可以直观感受到朗诗的绿色基因。

项目已获得WELL预认证

凭借这些绿色和健康举措，北京朗诗大厦也获得WELL预认证。这也为项目加快招商进度，赋能资产升级及城市迭代更新，做了良好的铺垫。

（3）巧妙的匠心设计

项目经过历次加建导致体量碎片化，为实现整化沿街立面设计，防止西晒，项目综合考虑日照西晒、人体工学、造型三个方面因素，形成外罩流线型横格栅，通过流体化的表皮肌理对立面进行整合重塑，同时也是对场所——十里河的隐喻回应。

值得一提的是，1~3层为裙楼，局部至7层，整个裙房形体呈现出较强拼贴感。项目在既有建筑的形体构成基础上，分别沿主街朝向三个方向打开，对杂乱的梁柱进行整合，通过不规则的白色线条重新设计，形成简洁明快的空间框架体系，并结合通透的幕墙表皮，塑造出面向主街的城市景框。

1层底商部分，项目预留充裕的商业外摆平台实现内外衔接，加强大楼与景观一致性，作为大楼的延伸融入景观部分，强化建筑参与。同时，项目充分利用裙房屋顶平台，为租户提供有氧活动空间，提高场地利用效率。

进入大厦内部，办公空间改造也突破结构限制，采用裸顶与吊顶结合，竖向管线布置结合等措施，将办公空间净高提高至8米；框筒结构设计，各个租区可自由组合的形式扩大空间，增加空间互动与趣味性。

项目大堂改造对比

北京朗诗大厦大堂图

整个大堂由玻璃幕墙包裹，采用极简风格设计，可以通过一定弧度将内部体验空间沿街展示出来。电梯厅延续了大堂的简洁风格，黑白灰的色彩搭配，简洁明快，具有科技感。

电梯厅改造前后对比

项目走廊改造前后对比

此外，项目在花坛路牌等设计方面，既富有特色，也和楼宇外的环境进行了很好的连接，匠心尽显。

结语：

据了解，北京朗诗大厦入市之后，写字楼部分已有主力租户签约，为该项目的后期招商运营，及维持高于周边竞品租金水准，奠定了一定的基础。加之项目主打“绿色健康办公”的 亮点，有望提振东南三环写字楼区域的整体氛围。