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商业物业倒手加速

  “商改住”的再度盛行，成为商业地产勃兴的佐证。

  3月初，“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套，有的刚一开盘就“排号过万”。

  《财经国家周刊》记者了解到，“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘，也大都属于历史项目。

  北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”，使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。

  据房地产市场研究机构“亚豪”统计，北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中，以商住楼盘力度，有的项目单套房折扣已超过20万元。

  目前，政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为，鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制，热销态势“长久不了”。

  同为商业地产，北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。

  北京市北三环马甸桥西北角，一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”，土地开发立项年代久远；随后，央企中冶置业集团有限公司接盘，于2006年动工开发酒店式公寓项目；2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。

  类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者，这些成交的商业地产项目，前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。

  从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场可以用“火爆”来形容：2010年，项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中，单个项目屡创销售奇迹，位于北京三里屯的银河SOHO项目，开盘当天销售金额就超过43亿元。X

  谁是购买者

  在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。

  以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。

  中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。

  同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。

  最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。

  记者还了解到，相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。

  近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。

  利好与风险

  业内人士告诉《财经国家周刊》记者，目前从供应趋势上来看，北京重点在售的项目已达10个。

  同时，写字楼开发也改变昔日单一品牌（如SOHO系列）垄断的格局，且扭转了商业地产与住宅价格“倒挂”的尴尬。“这都说明市场在逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注这一领域”。

  王珂认为，依香港的经验来看，住宅投资升值斜率通常较大，甚至会经历V字形波动曲线；但商业地产和工业地产则是缓慢升值，斜率相对平缓，价格也没有太大的波动或弹性。因而，投资商业地产会使投资周期变长，资金周转降速，使投资趋于稳健，远离短期炒作和套利。这完全顺应中国当前正进行的“住宅类房地产去金融化”的调控方向。

  据此，有乐观人士认为，商业地产未来的价格上涨已成必然。除了因为住宅调控引发的需求和投资分流效应外，还与地方政府的土地财政转型密切相关。

  据国土部门官方数据显示，2009年北京市土地成交总金额为887亿元，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%；2010年，土地出让总金额上升为1677亿元，同期，商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。

  在前后两年商业用地成交宗数和面积大致趋同的情况下，商业用地成交金额却增长了3倍多，“一方面说明商业用地的价格大幅提高，另一方面也说明，政府的土地财政对商业地产的依赖程度大幅提高”。

  基于上述预期，商业地产的投资利好一年来反复被业内人士强化，甚至演变为明显的“唱多”之举。

  但仍有分析人士冷静指出，商业地产并非全无风险。

  全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波告诉《财经国家周刊》记者：业内普遍的说法是，目前正在进行的物业税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。这是的潜在政策风险。

  过去多年商业地产之所以相对沉寂，且在价格上往往与住宅“倒挂”，主要是因为商用物业的税赋要比住宅高得多。业内人士称，仅在转让交易环节，商用物业总增值额的一半都将用于交税。

  而从获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大，一旦宏观经济基本面波动，往往更易陷入融资困境，成为“烂尾楼”。对于持有新城区商业物业的投资者而言，通常还要面对2-3年的“养商期”。

  在朱凌波看来，当前中国城市化进程正逐步加快，商业地产的业态更新也相应加快，这对商业地产的选址、定位和规划都提出了严峻挑战。“一旦项目规划失去与城市化进程的互动，满足不了即时的市场需求，就将遭遇失败风险。”

  当前，一些城市商业地产同质化规划严重，“金融商务区”遍地开花。对此，北京市副市长陈刚此前在接受《财经国家周刊》专访时曾指出，虽然商业地产是北京市政府今后鼓励的重要发展方向，但商业地产必须实现结构优化与升级，在业态形式上应着力避免单调和重复，比如“文化创意类地产”应成为未来商业地产的重要转型方向之一。