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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>8层东

北京首商集团股份有限公司工会  -

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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>二层

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国政通科技有限公司工会委员会 -

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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>3层

北京首商集团股份有限公司总部工会  地址： 北京市西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦二层  复制

北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>二层

 曾用名：北京市西单商场股份有限公司总部工会

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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>8层8-3-1

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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>五层(德胜园区)

 曾用名：北京市太极华青信息系统有限公司东城分公司

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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>地下一层

成长东方投资管理（北京）有限公司  中路23号楼燕莎盛世大厦703室(德胜园区)  复制

北京市<em>西城区北三环中路23号</em>楼<em>燕莎盛世大厦</em>703室(德胜园区)

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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>7层705室(德胜园区)

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北京市<em>西城区北三环中路23号燕莎盛世大厦</em>一层大堂北侧(德胜园区)

北京东方运嘉医药科技开发有限公司  地址： 北京市西城区北三环中路23号楼燕莎盛世大厦4层405B(德胜园区)  复制

北京市<em>西城区北三环中路23号</em>楼<em>燕莎盛世大厦</em>4层405B(德胜园区)

首商股份就这样的一家公司。但当我查阅公司近20年的年报，以及西单商场重组报告书之后，我发现实际情况并没有大多数网友想象的那么乐观。这种感觉是介入喜悦和失望之间的——有时候生活就像灯塔，远看很有诗情画意，近看上面也爬满了虫子。

好吧，我需要穿越时间周期，梳理一下上市公司这些自持物业在岁月长河里的盘根错节的情况——现实远比你现象的要复杂得多。

1、友谊商店

友谊商店公司经营场所的房屋所有权为友谊商店公司，土地属于西友集团，属于历史遗留问题。根据2018年年报显示，友谊商店房产的账面价值775.7万元。

2003 年3 月，西单商场的控股股东、该土地的土地使用权人西友集团与中房海外（香港）有限公司（简称“中房海外”）签订了《关于成立北京友谊置业有限公司的中外合作经营企业合同》（“北京友谊置业有限公司”简称“友谊置业”），双方决定在北京市朝阳区建国门外大街17 号原址拆迁友谊商店后共同开发建设北京友谊大厦，西友集团以土地使用权作为投入分得5.5 万平方米的建筑面积和9800 万元的拆迁补偿费用。

该项目2004 年办理了土地使用权出让手续，土地使用权人为友谊置业。后由于西友集团与中房海外因项目纠纷提起法律诉讼，项目被迫搁置。2010年5月，最高人民法院判定西友集团和中房海外继续履行于2003 年订立的《关于成立北京友谊置业有限公司的中外合作经营企业合同》。

虽然北京友谊大厦项目纳入北京市重大项目绿色审批通道，但目前仍未解决友谊商店“房地分离”的问题。

2、万方西单商场

万方西单商场房产问题也属于历史遗留问题。目前房产在上市公司名下，但土地属于万方实业总公司。根据2018年年报显示，该物业账面价值约为3394.7万。

1998 年根据公司配股方案，西单商场出资3326 万元与北京万方实业总公司组建万方西单商场有限责任公司，公司占52%的股权，合作期为15 年。北京万方实业总公司以万方商城的房产等资产入资万方西单商场有限责任公司而土地使用权未进入。

3、谊星大厦

该处房产由于出租，属于投资性房地产，2018年末账面价值1.14亿左右。土地为西友集团所有，目前正在办理土地转让手续，办完土地转让手续后即可办理房产证（这话上市公司好像说了很多年了）。

该处物业由控股子公司北京谊星商业投资发展有限公司用于出租。谊星大厦是2004 年由控股子公司北京谊星商业投资发展有限公司通过协议转让的方式，从公司当时的控股股东西友集团受让的办公用楼，用于出租。谊星大厦所占用的土地是西友集团所拥有的位于北京朝阳区三里屯路甲三号宗地的一部分，该宗地属于1977 年、1981 年分两次拨给友谊商店的国有划拨土地，因此权属划分较为困难，造成土地使用权过户进入北京谊星商业投资发展公司进展缓慢。

经过多次与北京市朝阳区国土局协商，谊星大厦所占用土地的权属关系已确定至西友集团名下。但该宗地的原用途为工业用地，地上建筑物的现状用途为商业、办公，办理土地用途变更过程困难重重。上市公司曾披露到2010年底办证转让，但之后就无明确时间表，至今仍无法办妥手续。

4、西单北大街物业

目前西单北大街房产在西单商场名下，土地使用权尚未进入西单商场。西单北大街114-118及120号土地使用权正在办理过程中。2018年年报显示，上市公司以无形资产入账该土地，账面价值约2.32亿。我认为，该地块最应该尽快进入上市公司，因为上市公司早在2010年就已经为该地块支付了约3.23亿的交易价款，并且每年计提摊销，如果至今还不能进入上市公司，那对上市公司是一种侵害。

该土地1996 年办理出让手续时的使用人为北京西单商场集团，1997 年北京西单商场集团与友谊商业集团协议合并组建西友集团，北京市国土局认为这一行为是一种重组行为而不仅是公司名称的变更，因此北京西单商场集团的土地变更为西友集团，应按土地转让办理缴纳相关契税。

后经北京市国资委的协调，西友集团与北京市国土局签订了补充协议，将土地出让合同的受让方变更为西友集团，并办理土地使用权证的申领手续。西友集团曾预计2011 年底可办理完，随后再将土地使用权转让到西单商场名下，但目前仍未办理完成。

上市公司已经为该地块付出了约3.23亿的真金白银。根据西单商场重组报告书披露，2007 年上市公司临时股东会议决议曾通过，同意变更投资项目，使用募集资金约2.37亿元用于购买北京市西城区西单北大街114-118 号及120 号土地。2007 年8 月31 日，上市公司与北京西单友谊集团签订了《国有土地使用权转让协议》，确定该地块的交易价款约为3.826亿元。该交易价款分三次付清，至2010 年9 月30日已经支付3.23亿元，剩余6256 万元尚未支付。

5、燕莎盛世大厦物业

该大厦的二层也是上市公司现在的办公地点。该物业权属北京新燕莎控股集团，2010年上市公司重大资产重组时，新燕莎控股集团及子公司资产整体进入上市公司，而该地块为新燕莎控股集团自持物业。

6、贵友大厦

该物业同样权属北京新燕莎控股集团。2010年上市公司重大资产重组时，新燕莎控股集团及子公司资产整体进入上市公司，该地块为新燕莎控股集团自持物业。

2010 年8 月27 日，国谊集团有限公司与佳德世纪投资有限公司签订了《北京贵友大厦有限责任公司股权转让协议书》，国谊集团有限公司将其持有的贵友大厦公司25%的股权以854.6 万美元的价格转让予佳德世纪投资有限公司。2010 年9 月28 日，佳德世纪投资有限公司与新燕莎控股签订了《北京贵友大厦有限责任公司股权转让协议书》，佳德世纪投资有限公司将其持有的贵友大厦公司25%的股权以854.6 万美元的价格转让予新燕莎控股。

2011 年2 月1 日，新燕莎控股收购佳德世纪投资有限公司持有的贵友大厦公司剩余25%股权，贵友大厦公司由中外合资企业变为内资企业，并成为新燕莎控股的全资子公司。

7、天津新燕莎奥特莱斯

该物业位于天津空港经济区，建筑面积约8.8万平米，2013年开业，属于自持物业。由于年代较新，且没有评估案例，故笔者没有将其纳入资产重估范围。

如何重估公司物业价值？

根据上述实际情况，原西单商场持有的物业部分，由于土地都存在这样或那样的瑕疵，我认为以成本入账是公允的。但是，西单北大街114-118及120号土地使用权应该属于上市公司，因为上市公司早在2010年就为该地块支付了约3.23亿的交易价款，且计入无形资产每年计提摊销。

出于谨慎的原则，我们无法将原西单商场以成本法入账的物业部分进行资产重估。上市公司目前能够进行物业重估的部分只有北京新燕莎控股集团自持物业——贵友大厦建国门店、燕莎盛世大厦。

2010年重大资产重组报告书中，并没有披露该两处物业的评估价值，且没有披露（或者我没有看到）新燕莎控股集团的合并报表，只披露了母公司报表及评估，包括贵都大厦公司在内的控股子公司，都是以长期股权投资形式重新评估的，但增值巨大。

但我们大概可以推测出，此两处物业无论之前多低估，在2010年重组时是以公允的评估价值入账的，不存在显著低估。只有2010年至今，此两处物业的增值部分，才是重估的核心。

关于贵友大厦，虽然我没有办法得到当年的原始评估报告书，但2010年重组报告书中有一句话让我印象深刻：“由于新燕莎控股经营场所主要为租赁，自有房地产价值占资产总额的比例低，故属于典型的轻资产、高收益经营模式。如贵友大厦建国门店为自有房产，1990 年 9 月开业，位于北京繁华的长安街延长线建国门外大街，属于中央商务区核心，账面固定资产净值不到 3,000 万元，而同区位新建类似商业房地产总价超过 5 亿元，价格相差巨大，故评估增值率较大。”