（1966年 昆明站投入使用）

伴随着昆明城市范围的不断外扩，北京路从最初不过300米的距离，也随之一路延伸到如今的16公里之长，车多人多的北京路，陪一代代昆明人见证了昆明楼房由矮到高的变迁。

（北京路实景）

在近期昆明市自然资源和规划局发布的《昆明市北京路、人民路沿线集中商务区城市设计导则》中，再次强调了规划“原则上不予增加纯居住用地”，那么，北京路以后的住宅项目会是怎么样的呢？

与其他城市的北京路一样，昆明的北京路在城市规划中占有极其重要的地位，作为贯穿昆明南北方向的主干道，与东西方向的人民路共同完成了昆明“一心两路”的城市布局。

（昆明城市设计鸟瞰图）

在《导则》中，同样再次强调了北京路要集中展示昆明主城商业商务功能、展示特色鲜明的城市景观形象，与人民路一起完成昆明城市“功能轴、文化轴、景观轴”，共同展现“新城市形象展示区”的总体城市新风貌。

其中，北京路将主要分为三个部分：

中心段范围为圆通街至拓东路，以国际级的商务办公、星级酒店、综合商场、居住配套等集聚功能为核心打造为为商务办公型街道。

北京路南端的拓东路至昆明站，对接昆明站功能，形成集酒店集群、商业休闲、商务商贸、旅游服务等站前商务商业功能的综合商业型街道，并继续延伸与巫家坝形成衔接。

北端的二环北路至圆通街，为综合服务型街道，禁止发展高密度住宅、批发市场、专科医院、行政办公功能。

（规划示意图）

根据《导则》，北京路将以东风广场、春之眼等景观节点、标志建筑为核心，进行建筑高度引导和控制，沿线形成四峰三谷，昆明北京路未来的商业及住宅格局也由此有了定论。

北京路的建筑高度，在很长一段时间内都代表着昆明的天际线，伴随高楼而起的，还有昆明的各大商圈。

（北京路天际线）

90年代，107米的建设大厦成为了昆明第一幢百米高楼，在这之后，沿线高楼拔地而起，不断刷新着“昆明高度”。1999年，150米的佳华广场酒店建成，这是昆明的第一家五星级酒店。

（昆明佳华广场酒店 图源酒店）

2012年，186米的欣都龙城“186财智中心”傲视群雄，成为昆明首个“地铁上盖物业”。

（欣都龙城186财智中心 图源网络）

2014年，269米的同德昆明广场写字楼以“北市双塔”的概念后来居上，与239米的昆明广场悦中心分立于北京路两侧，经过多年经营，同德昆明广场俨然成为了昆明北市区商业中心的代名词。

（同德广场商圈 图源视觉中国）

2019年，恒隆广场开业，以349米的主塔高度成为昆明目前的第一高楼。

（恒隆广场商圈图源视觉中国）

而根据《导则》，北京路建筑的最高峰位于东风广场，最高不超过407米，也就是说，目前还在建的总高407米的春之眼项目将成为北京路第一高楼。

（春之眼效果图）

纵观这几座北京路沿线的高楼，如今都是昆明市的标志性商圈集中地，与此同时，几乎沿着北京路修建的地铁2号线开通，并与1、3、4、6号线在今年也已经实现了站内换乘，连通了昆明的地下城市南北大动脉。

（北京路实景）

城市交通动脉与沿线商业的相辅相成，带来的是北京路整体价值的提升。而城市配套成熟、人流车流量集中、商务中轴的城市主轴定位，北京路沿线的物业价值自然也就潜力无限。

经过多年开发，对于那些想要现在投资北京路房产的购房者来说，所剩的机会并不算多，目前在售的热门商圈区域内几乎都只有公寓在售，为数不多的住宅项目也大都以月牙潭公园为分界线，位于昆明主城区三环以外的北京路延长线上，除此之外，就是凤凰龙庭、天宇澜山这类停工许久的项目。

（北京路沿线项目）

除马家营城中村、金刀营城中村、小庄村等正在或即将启动拆迁重建的项目外，从住宅项目来看，北京路沿线楼盘受地段影响非常明显，自永和府项目起，沿北京路延长线一路向北，住宅总体均价逐渐降低。

公寓项目方面，则占尽地段优势，位于北京路主轴商圈核心位置的昆明广场悦中心与俊发春之眼显然很明白这一点，纷纷推出大户型公寓，力求让产品有更多用途的可能性，而春之眼更是将推出建面高达612㎡的产品。

虽然目前北京路上住宅项目数量稀少，但从土地拍卖和规划来看，北京路上的住宅依然还有一些可能性。

7月份，中建地产以底价摘得瀑布公园旁的住宅用地，容积率2.5，预计该项目将建成以洋房、小高层为主的产品。

同一天，旭辉地产也溢价斩获羊肠片区的4宗土地，其中住宅用地容积率2.83，该地块未来将拥有企业区域总部，拥有自持的10万平米商业，还将引入品牌酒店，从这样的规划不难看出，未来也属于一个优质城市综合体项目。

而在8月份，同德、赛伦、美的联手拿下了金星立交附近金刀营城改的黄金区位地块，住宅用地容积率2.21-7.31，该地块周边遍布着昆明广场、欣都龙城、北辰财富中心等多个商圈，靠近地铁2号线金星站与北辰站，地段位置优越，被称为昆明目前城改最吃香的“地铁城中村”之一。

（金刀营城改示意图 来源：昆明市规划局）

随着规划出炉，未来北京路依然会是昆明最为重要的城市主轴之一，而从规划来看，金刀营片区未来预计可开发面积将超过百万平方米（含商业），或将成为三环内北京路沿线唯一的大盘。

从规划来看，北京路显然还有更多可能性，未来集中商务区的优势，依然能够代表城市中心，展现昆明的“城市新形象”。